物業(yè)信托制管理辦法總則制定目的為規(guī)范物業(yè)信托制管理行為，保障物業(yè)信托各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)采用信托制模式進行管理的各類物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房等?；驹瓌t1.合法合規(guī)原則：物業(yè)信托制管理活動必須遵守國家法律法規(guī)，尊重社會公德，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。2.公平公正原則：信托各方當(dāng)事人在法律地位上平等，享有平等的權(quán)利和義務(wù)，信托活動應(yīng)遵循公平、公正的原則進行。3.自愿有償原則：物業(yè)信托制管理應(yīng)基于當(dāng)事人的自愿，受托人按照約定提供服務(wù)并獲取相應(yīng)報酬，委托人按照約定支付費用。4.誠實信用原則：信托各方當(dāng)事人應(yīng)誠實守信，如實履行各自的義務(wù)，不得隱瞞或欺詐對方。信托當(dāng)事人委托人1.定義：委托人是指將物業(yè)相關(guān)權(quán)利和義務(wù)委托給受托人進行管理的自然人、法人或其他組織。2.權(quán)利有權(quán)了解物業(yè)信托管理的情況和財務(wù)狀況。有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制與物業(yè)信托管理有關(guān)的賬目、文件、資料。按照信托文件的約定，監(jiān)督受托人履行職責(zé)。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他權(quán)利。3.義務(wù)按照信托文件的約定交付信托財產(chǎn)。如實向受托人告知與物業(yè)信托管理有關(guān)的重要事實。協(xié)助受托人管理物業(yè)，提供必要的資料和信息。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他義務(wù)。受托人1.定義：受托人是指接受委托人的委托，按照信托文件的約定，對物業(yè)進行管理的法人或其他組織。受托人應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。2.權(quán)利按照信托文件的約定，收取信托報酬。對物業(yè)進行管理、維護和運營，包括但不限于制定物業(yè)管理方案、組織實施物業(yè)服務(wù)、管理物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備等。為保障物業(yè)的正常管理和運營，有權(quán)采取必要的措施，但不得違反信托文件的約定和法律法規(guī)的規(guī)定。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他權(quán)利。3.義務(wù)遵守信托文件的約定，為受益人的最大利益處理信托事務(wù)。對物業(yè)信托財產(chǎn)進行分別管理、分別記賬，不得將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財產(chǎn)。定期向委托人報告物業(yè)信托管理情況和財務(wù)狀況，每季度至少報告一次。保存與物業(yè)信托管理有關(guān)的全部資料，保存期限不得少于自信托終止之日起十五年。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他義務(wù)。受益人1.定義：受益人是指在物業(yè)信托中享有信托利益的人。受益人可以是委托人，也可以是委托人指定的第三人。2.權(quán)利按照信托文件的約定享有信托利益。有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制與物業(yè)信托管理有關(guān)的賬目、文件、資料。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他權(quán)利。3.義務(wù)：法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他義務(wù)。信托財產(chǎn)范圍物業(yè)信托財產(chǎn)包括委托人交付的物業(yè)及相關(guān)權(quán)利，以及受托人因管理物業(yè)而取得的收益。具體包括但不限于：1.物業(yè)共用部位，如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)取?.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場地，如道路、綠地、停車場等。4.物業(yè)的維修、養(yǎng)護、管理費用及其他相關(guān)費用。5.因物業(yè)經(jīng)營活動而產(chǎn)生的收益，如場地租金、廣告收入等。管理與處分1.受托人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)信托財產(chǎn)進行分別管理、分別記賬，不得將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財產(chǎn)。2.受托人管理和處分物業(yè)信托財產(chǎn)，必須按照信托文件的約定進行，不得擅自改變用途。3.受托人因管理物業(yè)信托財產(chǎn)而取得的收益，應(yīng)當(dāng)歸入物業(yè)信托財產(chǎn)。信托設(shè)立設(shè)立方式物業(yè)信托的設(shè)立應(yīng)當(dāng)采用書面形式，由委托人與受托人簽訂信托合同。信托合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.信托當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。2.信托目的。3.信托財產(chǎn)的范圍、種類及狀況。4.信托當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。5.信托期限。6.信托報酬。7.信托財產(chǎn)的管理方式和運用方法。8.信托財產(chǎn)的處分程序。9.信托終止的事由、程序及信托財產(chǎn)的歸屬。10.違約責(zé)任。11.爭議解決方式。12.其他需要約定的事項。登記備案物業(yè)信托設(shè)立后，受托人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理信托登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的，不得對抗善意第三人。信托管理物業(yè)管理方案受托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的實際情況和信托文件的約定，制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.物業(yè)基本情況，如物業(yè)類型、建筑面積、戶數(shù)等。2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，如保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護等。3.物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項服務(wù)的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)。4.物業(yè)管理服務(wù)費用的預(yù)算和收支計劃。5.物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造計劃。6.應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、治安等突發(fā)事件的應(yīng)對措施。7.其他需要明確的事項。服務(wù)費用1.物業(yè)管理服務(wù)費用由委托人按照信托文件的約定支付。費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量要求、市場行情等因素合理確定。2.受托人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和信托文件的約定，定期公布物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況，接受委托人的監(jiān)督。3.物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)專款專用，用于物業(yè)的管理、維護和運營，不得挪作他用。物業(yè)使用與維護1.受托人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和信托文件的約定，合理使用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途。2.委托人、受益人和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)約，合理使用物業(yè)，不得損害物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得妨礙他人正常使用物業(yè)。3.物業(yè)需要維修、更新、改造的，受托人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和信托文件的約定，及時組織實施。維修、更新、改造費用按照以下規(guī)定承擔(dān)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。專有部分的維修、更新、改造費用，由該專有部分的業(yè)主承擔(dān)。信息披露1.受托人應(yīng)當(dāng)定期向委托人報告物業(yè)信托管理情況，包括物業(yè)管理服務(wù)的實施情況、財務(wù)狀況、物業(yè)使用與維護情況等。報告應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，并在每季度結(jié)束后的十五日內(nèi)提交。2.受托人應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)信托信息公開制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布以下信息：信托合同的主要內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造情況。其他需要公開的信息。信托變更與終止變更1.物業(yè)信托存續(xù)期間，有下列情形之一的，經(jīng)委托人、受托人和受益人協(xié)商一致，可以變更信托合同：信托目的發(fā)生變更。信托財產(chǎn)的范圍、種類及狀況發(fā)生變更。信托當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生變更。信托期限發(fā)生變更。其他需要變更的事項。2.信托合同變更的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并按照有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。終止1.物業(yè)信托有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)終止：信托期限屆滿。信托目的已經(jīng)實現(xiàn)或者不能實現(xiàn)。信托當(dāng)事人協(xié)商一致決定終止。受托人依法解散、被依法撤銷或者被宣告破產(chǎn)。法律、法規(guī)和信托文件規(guī)定的其他情形。2.信托終止的，受托人應(yīng)當(dāng)在終止事由發(fā)生之日起十五日內(nèi)，將終止事由和終止日期書面通知委托人、受益人和物業(yè)使用人。3.信托終止后，受托人應(yīng)當(dāng)按照信托文件的約定，對信托財產(chǎn)進行清算。清算報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)會計師事務(wù)所審計，并報委托人、受益人和物業(yè)使用人備案。4.信托財產(chǎn)清算后的剩余財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照信托文件的約定進行分配。沒有約定或者約定不明確的，按照下列順序進行分配：支付清算費用。支付所欠職工工資和勞動保險費用。繳納所欠稅款。清償債務(wù)。按照信托文件的約定分配給受益人。監(jiān)督管理監(jiān)管部門職責(zé)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)信托制管理活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)包括：1.貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)信托制管理的法律法規(guī)和政策。2.制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)信托制管理的相關(guān)政策和措施。3.對物業(yè)信托制管理活動進行監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。4.指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)信托制管理工作中的重大問題。5.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。監(jiān)督檢查措施房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)采取以下措施對物業(yè)信托制管理活動進行監(jiān)督檢查：1.要求受托人提供與物業(yè)信托管理有關(guān)的文件、資料和財務(wù)賬目。2.進入物業(yè)項目現(xiàn)場，檢查物業(yè)管理服務(wù)的實施情況。3.對違反物業(yè)信托制管理規(guī)定的行為進行調(diào)查取證。4.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他措施。違規(guī)處理1.受托人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書：未按照信托文件的約定進行管理的。擅自改變物業(yè)