銅陵小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強銅陵市小區(qū)的管理，維護小區(qū)的居住環(huán)境和公共秩序，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合銅陵市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于銅陵市行政區(qū)域內(nèi)的各類住宅小區(qū)的管理活動。管理原則小區(qū)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅持公開、公平、公正，維護小區(qū)的整體利益和公共安全。管理主體業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會以及相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好小區(qū)管理工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：1.房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；2.首套房屋出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會履行下列職責(zé)：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，由五至十一人組成。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會的工作規(guī)范業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全工作制度，定期召開會議，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或者兼職。業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與選聘從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。業(yè)主大會通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；3.公共綠化的養(yǎng)護和管理；4.公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；5.車輛停放管理；6.裝飾裝修管理服務(wù)；7.物業(yè)檔案資料管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用的一般規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)維修養(yǎng)護責(zé)任業(yè)主對其建筑物專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分?jǐn)?。專項維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門代管。社區(qū)居民委員會與相關(guān)行政管理部門的職責(zé)社區(qū)居民委員會的職責(zé)社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等工作，及時調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。相關(guān)行政管理部門的職責(zé)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、專項維修資金的使用等進行監(jiān)管。公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處違法犯罪行為，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理工作。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.未按照規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的；2.超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；3.擅自改變物業(yè)管理用房用途的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的