物業(yè)開發(fā)管理辦法總則目的為了加強(qiáng)物業(yè)開發(fā)管理，規(guī)范物業(yè)開發(fā)行為，提高物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的管理活動(dòng)，包括新建住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)、酒店式公寓等物業(yè)的開發(fā)建設(shè)?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：物業(yè)開發(fā)活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格履行法定程序，確保開發(fā)行為合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，確保物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、配套設(shè)施質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主和使用人的需求。3.規(guī)劃引領(lǐng)原則：物業(yè)開發(fā)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，注重功能布局和空間利用的合理性。4.綠色環(huán)保原則：倡導(dǎo)綠色開發(fā)理念，推廣應(yīng)用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，減少對(duì)環(huán)境的污染和資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。5.公平公正原則：在物業(yè)開發(fā)過程中，保障各方主體的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)秩序，營造公平公正的市場(chǎng)環(huán)境。開發(fā)前期管理項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和城市發(fā)展規(guī)劃，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)相關(guān)部門審批立項(xiàng)。立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)明確項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、功能定位、投資估算等內(nèi)容。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括總平面圖、效果圖、建筑單體設(shè)計(jì)圖、配套設(shè)施設(shè)計(jì)圖等，并組織專家進(jìn)行評(píng)審。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，征求業(yè)主和周邊單位、居民的意見，公示期不少于[X]個(gè)工作日。土地取得與開發(fā)建設(shè)條件1.土地取得開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過合法途徑取得土地使用權(quán)，簽訂土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確土地用途、面積、出讓年限、出讓金等條款。土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)劃要求和土地使用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途和容積率等指標(biāo)。2.開發(fā)建設(shè)條件開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，及時(shí)足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，辦理土地登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，編制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，明確項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量要求、配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，并報(bào)相關(guān)部門備案。建設(shè)工程報(bào)建與施工許可1.建設(shè)工程報(bào)建開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程報(bào)建，提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)證書等相關(guān)材料。建設(shè)行政主管部門應(yīng)在收到報(bào)建申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合條件的予以受理，并發(fā)放建設(shè)工程報(bào)建表。2.施工許可開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得建設(shè)工程報(bào)建表后，向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)施工許可，提交施工圖紙審查合格書、中標(biāo)通知書、施工合同、監(jiān)理合同、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等相關(guān)材料。建設(shè)行政主管部門應(yīng)在收到施工許可申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合條件的予以頒發(fā)施工許可證。工程建設(shè)管理工程質(zhì)量與安全管理1.質(zhì)量責(zé)任開發(fā)企業(yè)是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的全過程管理。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)按照法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，履行各自的質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量符合要求。2.安全責(zé)任開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。施工單位應(yīng)制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，設(shè)置安全生產(chǎn)警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品，確保施工安全。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)要求施工單位整改，對(duì)重大安全隱患應(yīng)及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位和相關(guān)部門。工程進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，制定工程進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人，并報(bào)相關(guān)部門備案。施工單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃，合理安排施工順序和施工進(jìn)度，確保工程按時(shí)竣工。2.進(jìn)度監(jiān)控開發(fā)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決影響工程進(jìn)度的問題。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的監(jiān)理，定期向建設(shè)單位報(bào)告工程進(jìn)度情況，對(duì)工程進(jìn)度滯后的情況應(yīng)及時(shí)分析原因，并提出整改措施。工程變更管理1.變更申請(qǐng)因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等原因需要對(duì)工程進(jìn)行變更的，施工單位應(yīng)提出變更申請(qǐng)，說明變更的原因、內(nèi)容、對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量的影響等，并提交相關(guān)資料。變更申請(qǐng)應(yīng)經(jīng)監(jiān)理單位審核后報(bào)建設(shè)單位批準(zhǔn)，重大變更應(yīng)報(bào)原審批部門備案。2.變更實(shí)施建設(shè)單位批準(zhǔn)變更申請(qǐng)后，施工單位應(yīng)按照變更后的設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)變更實(shí)施過程的監(jiān)理。變更涉及工程費(fèi)用調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定進(jìn)行結(jié)算，并辦理相關(guān)手續(xù)。配套設(shè)施建設(shè)管理配套設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)1.配套設(shè)施規(guī)劃開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、停車位、綠化景觀、給排水、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施規(guī)劃應(yīng)與項(xiàng)目主體工程同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付使用。2.配套設(shè)施建設(shè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照配套設(shè)施規(guī)劃要求，組織施工單位進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，確保配套設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度。配套設(shè)施建設(shè)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。配套設(shè)施驗(yàn)收與移交1.配套設(shè)施驗(yàn)收配套設(shè)施建設(shè)完成后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括配套設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量、數(shù)量、功能等是否符合規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收合格的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)出具配套設(shè)施驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；驗(yàn)收不合格的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照要求進(jìn)行整改，整改合格后方可通過驗(yàn)收。2.配套設(shè)施移交開發(fā)企業(yè)應(yīng)在配套設(shè)施驗(yàn)收合格后，按照相關(guān)規(guī)定將配套設(shè)施移交給相關(guān)部門和單位，辦理移交手續(xù)。移交內(nèi)容包括配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)證書、使用說明書、質(zhì)量保修書等相關(guān)資料。預(yù)售與銷售管理預(yù)售許可1.預(yù)售條件開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的[X]%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售商品房項(xiàng)目備案手續(xù)。2.預(yù)售申請(qǐng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請(qǐng)，提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售商品房項(xiàng)目備案手續(xù)、投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資[X]%以上的證明等相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到預(yù)售許可申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合條件的予以頒發(fā)預(yù)售許可證。銷售管理1.銷售公示開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示預(yù)售許可證、商品房買賣合同示范文本、房屋實(shí)測(cè)面積、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)售許可證核準(zhǔn)的范圍進(jìn)行銷售，不得擅自變更銷售范圍和銷售價(jià)格。2.銷售合同開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房人簽訂商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋交付條件、交付時(shí)間、質(zhì)量保修責(zé)任等內(nèi)容。商品房買賣合同應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，不得擅自修改合同條款。3.銷售代理開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)簽訂委托代理合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照委托代理合同的約定，在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行銷售活動(dòng)，不得超越授權(quán)范圍進(jìn)行銷售。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂開發(fā)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交付使用前，通過招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。2.合同備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)，履行合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定，提供以下物業(yè)服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)等；綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等；治安秩序維護(hù)，包括小區(qū)內(nèi)的巡邏、門禁管理、車輛停放管理等；物業(yè)服務(wù)檔案資料管理。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并在合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)效率等方面的內(nèi)容，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得擅自提高或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)指數(shù)等因素進(jìn)行合理調(diào)整，并提前公示。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。監(jiān)督管理部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可、銷售管理、物業(yè)服務(wù)合同備案等工作。對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程報(bào)建、施工許可、工程質(zhì)量與安全管理等工作。對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程質(zhì)量和安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處建設(shè)工程質(zhì)量和安全違法行為。3.其他相關(guān)部門規(guī)劃、國土、環(huán)保、消防、人防等部門按照各自職責(zé)，對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處違法行為。監(jiān)督檢查1.定期檢查相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地取得、建設(shè)工程報(bào)建、施工許可、工程質(zhì)量與安全、配套設(shè)施建設(shè)、預(yù)售與銷售、物業(yè)服務(wù)等方面。定期檢查應(yīng)制定檢查計(jì)劃，明確檢查內(nèi)容、檢查方式、檢查時(shí)間等，并組織實(shí)施。2.不定期抽查相關(guān)部門應(yīng)不定期對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。不定期抽查應(yīng)根據(jù)工作需要和群眾舉報(bào)等情況，隨機(jī)確定抽查對(duì)象和抽查內(nèi)容。投訴處理1.投訴受理相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話和信箱，受理業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投訴舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行登記，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。2.投訴處理相關(guān)部門應(yīng)在收到投訴舉報(bào)后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，情況屬實(shí)的應(yīng)依法依規(guī)進(jìn)行處理，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。對(duì)投訴舉報(bào)處理結(jié)果不滿意的，業(yè)主和使用人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證擅自開工建設(shè)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期改正，并處建設(shè)工程造價(jià)[X]%以上[X]%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款。3.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款[X]%以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，擅自改變土地用途和容積率等指標(biāo)的，由國土部門責(zé)令限期改正，并處土地出讓金[X]%以上[X]%以下的罰款?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位責(zé)任1.勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，未履行質(zhì)量責(zé)任的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。2.勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，未履行安全責(zé)任的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書；造成重大安全事故的，對(duì)直接責(zé)任人員，依照刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處[