溫州土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)土地管理，合理利用土地資源，保護(hù)耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合溫州市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范溫州市土地的規(guī)劃、征收、出讓、使用、監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)，確保土地資源得到科學(xué)合理配置，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，維護(hù)土地管理秩序。（二）適用范圍本辦法適用于溫州市行政區(qū)域內(nèi)土地的管理活動，包括土地的權(quán)屬登記、土地利用總體規(guī)劃編制與實(shí)施、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、國有土地使用權(quán)出讓、土地開發(fā)利用、土地執(zhí)法監(jiān)察等方面。（三）基本原則1.嚴(yán)格保護(hù)耕地原則確保耕地總量不減少，質(zhì)量不降低，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，特別是耕地轉(zhuǎn)為非耕地。實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制。2.節(jié)約集約用地原則鼓勵合理開發(fā)利用土地，提高土地利用效率，推廣節(jié)地型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，防止土地閑置浪費(fèi)。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則土地利用應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約集約、先規(guī)劃后建設(shè)的原則，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)配置和可持續(xù)利用。4.依法管理原則土地管理活動應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，確保土地管理工作的合法性、公正性和透明度。任何單位和個人不得違反法律法規(guī)規(guī)定擅自改變土地用途、轉(zhuǎn)讓土地等。二、土地規(guī)劃與計(jì)劃（一）土地利用總體規(guī)劃1.規(guī)劃編制溫州市土地利用總體規(guī)劃由溫州市自然資源和規(guī)劃部門會同相關(guān)部門，依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略、國土空間布局等要求組織編制，報(bào)上級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確土地利用的總體目標(biāo)、各類土地用途分區(qū)、土地利用結(jié)構(gòu)和布局等內(nèi)容，為土地資源的合理利用提供宏觀指導(dǎo)。2.規(guī)劃實(shí)施土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。任何單位和個人不得擅自修改規(guī)劃。確需修改的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行。在規(guī)劃實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對規(guī)劃執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違反規(guī)劃的行為。3.用途管制依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對不同用途的土地實(shí)行分類管理。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理審批手續(xù)。（二）年度土地利用計(jì)劃1.計(jì)劃編制溫州市年度土地利用計(jì)劃由自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃以及建設(shè)用地需求等情況編制，報(bào)上級人民政府批準(zhǔn)下達(dá)。年度土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)、土地征收計(jì)劃指標(biāo)、國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃指標(biāo)等內(nèi)容。2.計(jì)劃執(zhí)行各地區(qū)、各部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行年度土地利用計(jì)劃，不得突破計(jì)劃指標(biāo)。對計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查和評估，確保計(jì)劃的有效實(shí)施。因特殊情況需要調(diào)整年度土地利用計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理。三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收（一）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用1.審批程序建設(shè)項(xiàng)目需要使用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。具體流程如下：建設(shè)單位向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門提出農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請，并提交相關(guān)材料，包括建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、土地利用總體規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、勘測定界圖等。自然資源和規(guī)劃部門對申請材料進(jìn)行審查，符合條件的，組織現(xiàn)場勘查和論證，并征求相關(guān)部門和利害關(guān)系人的意見。經(jīng)審查同意后，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件下達(dá)后，由當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門組織實(shí)施。2.耕地占補(bǔ)平衡建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的，必須按照“占多少，墾多少”的原則，補(bǔ)充數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。補(bǔ)充耕地的責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)按照要求組織開墾耕地，并經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可占用耕地。無法自行開墾的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，由自然資源和規(guī)劃部門統(tǒng)一組織開墾耕地。（二）土地征收1.征收程序?yàn)榱斯怖娴男枰?，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，調(diào)查內(nèi)容包括土地的權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。發(fā)布擬征收土地公告，公告內(nèi)容包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等。組織聽證，對擬征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，明確補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置方式、安置地點(diǎn)等內(nèi)容。申請土地征收審批，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，發(fā)布土地征收公告。實(shí)施征地補(bǔ)償安置，按照協(xié)議約定支付補(bǔ)償費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障等。2.補(bǔ)償安置土地征收補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償、其他地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按照土地所在區(qū)域的年產(chǎn)值倍數(shù)等因素計(jì)算，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。對農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償。其他地上附著物和青苗補(bǔ)償按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時，應(yīng)當(dāng)依法安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，專款專用，保障被征地農(nóng)民的基本生活和長遠(yuǎn)生計(jì)。四、國有土地使用權(quán)出讓（一）出讓方式國有土地使用權(quán)出讓可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式。1.招標(biāo)出讓適用于具有特定條件和要求的經(jīng)營性用地，如商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等項(xiàng)目。通過發(fā)布招標(biāo)公告，邀請符合條件的單位參加投標(biāo)，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。2.拍賣出讓適用于土地市場競爭較為充分的經(jīng)營性用地。通過公開叫價(jià)的方式，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)。3.掛牌出讓適用于各類經(jīng)營性用地以及工業(yè)用地等。在規(guī)定的掛牌期限內(nèi)，競買人可以多次報(bào)價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定競得人。4.協(xié)議出讓適用于公共利益項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及法律法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他項(xiàng)目。通過與土地使用者協(xié)商一致的方式確定土地出讓價(jià)格和相關(guān)條件。（二）出讓程序1.出讓準(zhǔn)備自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度土地出讓計(jì)劃，擬定國有土地使用權(quán)出讓方案，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式、出讓起始價(jià)等內(nèi)容。2.發(fā)布出讓公告出讓人應(yīng)當(dāng)在指定的土地交易場所等媒介發(fā)布國有土地使用權(quán)出讓公告，公告內(nèi)容包括出讓宗地的基本情況、出讓方式、競買人資格要求、報(bào)名時間、地點(diǎn)、出讓文件獲取方式等。3.報(bào)名與資格審查競買人在規(guī)定的報(bào)名時間內(nèi)，向出讓人提交報(bào)名申請和相關(guān)證明材料。出讓人對競買人資格進(jìn)行審查，符合條件的發(fā)放競買資格通知書。4.繳納保證金競買人按照出讓公告要求繳納競買保證金，保證金金額一般不低于出讓起始價(jià)的一定比例。5.組織出讓活動根據(jù)出讓方式的不同，組織招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動。在出讓活動中，嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和規(guī)則進(jìn)行操作，確保出讓過程的公平、公正、公開。6.簽訂出讓合同競得人在規(guī)定的時間內(nèi)與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。出讓合同應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、出讓年限、出讓價(jià)款、付款方式、土地交付時間、開發(fā)建設(shè)期限等內(nèi)容。7.繳納出讓價(jià)款競得人按照出讓合同約定及時足額繳納土地出讓價(jià)款。未按照合同約定繳納的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）出讓年限國有土地使用權(quán)出讓年限根據(jù)土地用途確定。居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。五、土地開發(fā)利用（一）土地開發(fā)1.農(nóng)用地開發(fā)鼓勵對未利用地和低效農(nóng)用地進(jìn)行開發(fā)整理，提高土地質(zhì)量和利用效率。開發(fā)整理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求，按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)施。開發(fā)整理項(xiàng)目完成后，經(jīng)驗(yàn)收合格的，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整土地用途，并辦理相關(guān)手續(xù)。2.建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)用地開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途和規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)開工建設(shè)，并按照合同約定的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量要求進(jìn)行施工。對閑置土地，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置，促進(jìn)土地的有效利用。（二）土地利用監(jiān)管1.動態(tài)巡查自然資源和規(guī)劃部門建立土地利用動態(tài)巡查制度，定期對土地開發(fā)利用情況進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地、閑置土地等行為。2.土地利用監(jiān)測利用衛(wèi)星遙感、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)手段，對土地利用狀況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測，掌握土地利用變化情況，為土地管理決策提供依據(jù)。3.信用監(jiān)管建立土地市場信用監(jiān)管制度，對土地出讓、開發(fā)利用等活動中的相關(guān)主體進(jìn)行信用評價(jià)。對存在違法違規(guī)行為的主體，納入失信名單，實(shí)施聯(lián)合懲戒。六、土地權(quán)屬管理（一）土地登記1.登記類型土地登記分為初始登記、變更登記、注銷登記等。初始登記是指對土地權(quán)利首次進(jìn)行登記；變更登記是指因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址變更，或者土地用途、面積、坐落等內(nèi)容發(fā)生變化而進(jìn)行的登記；注銷登記是指因土地權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。2.登記程序土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門提出土地登記申請，并提交相關(guān)材料，包括土地權(quán)屬來源證明、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明等。自然資源和規(guī)劃部門對申請材料進(jìn)行審查，經(jīng)實(shí)地查看、公告等程序后，符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)土地證書。（二）土地權(quán)屬爭議調(diào)處1.爭議處理原則土地權(quán)屬爭議調(diào)處應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、及時的原則，尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地解決問題。2.爭議處理程序土地權(quán)屬爭議發(fā)生后，當(dāng)事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾蛘咦匀毁Y源和規(guī)劃部門申請調(diào)解；調(diào)解不成的，由人民政府作出處理決定。當(dāng)事人對處理決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。七、法律責(zé)任（一）違法用地責(zé)任1.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由自然資源和規(guī)劃部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。2.超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。3.買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由自然資源和規(guī)劃部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）閑置土地責(zé)任1.土地閑置滿一年不滿兩年的，由自然資源和規(guī)劃部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。2.土地閑置滿兩年的，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，由市、縣人民政府無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。（三）其他違法行為責(zé)任1.擅自改變土地用途的，由自然資源和規(guī)劃部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；拒不改正的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)收回土地使用權(quán)。2.非