蕪湖預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)蕪湖市房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在蕪湖市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)售商品房的購買人以及相關(guān)管理部門。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，對房地產(chǎn)預(yù)售活動進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項管理措施有法可依、有章可循。2.公開公正原則預(yù)售管理過程中，相關(guān)信息應(yīng)及時公開，管理程序應(yīng)公正透明，保障各方主體的知情權(quán)和參與權(quán)，接受社會監(jiān)督。3.保護(hù)權(quán)益原則注重保護(hù)購房人的合法權(quán)益，規(guī)范預(yù)售行為，防止預(yù)售過程中的欺詐、違規(guī)操作等損害購房人利益的行為發(fā)生。4.促進(jìn)發(fā)展原則在加強(qiáng)管理的同時，要充分考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。二、預(yù)售許可管理（一）申請條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明及建設(shè)施工合同。5.預(yù)售商品房分層平面圖、預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）審批程序1.受理房地產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行審查。材料齊全的，予以受理；材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。2.審核房地產(chǎn)管理部門對受理的申請，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)進(jìn)行審核。經(jīng)審核，對符合預(yù)售條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定并說明理由。3.公示房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》。（四）預(yù)售許可變更與注銷1.變更開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可變更的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）商品房預(yù)售許可變更申請表。（2）開發(fā)企業(yè)的書面報告。（3）原《商品房預(yù)售許可證》正、副本。（4）與變更事項有關(guān)的證明材料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起10日內(nèi)，對符合條件的，準(zhǔn)予變更；對不符合條件的，不予變更，并書面說明理由。2.注銷有下列情形之一的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法注銷商品房預(yù)售許可，并予以公告：（1）開發(fā)企業(yè)申請注銷的。（2）預(yù)售許可有效期屆滿未申請延續(xù)的。（3）開發(fā)項目依法終止的。（4）因不可抗力導(dǎo)致預(yù)售許可事項無法實施的。（5）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷預(yù)售許可的其他情形。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)，開始銷售商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。（二）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除商品房預(yù)售合同。變更或者解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更或者解除商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，將有關(guān)情況報房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門備案。3.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知承購人。延期交付的期限應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定和合同約定。（三）預(yù)售款監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同銀行等金融機(jī)構(gòu)對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。2.預(yù)售款監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和房地產(chǎn)管理部門三方共同監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售款專用賬戶，與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度，合理使用預(yù)售款。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，按照預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的約定，向監(jiān)管銀行出具撥付通知書，監(jiān)管銀行憑撥付通知書撥付預(yù)售款。4.預(yù)售款使用情況應(yīng)當(dāng)定期向承購人公開，接受社會監(jiān)督。四、預(yù)售行為規(guī)范（一）廣告宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交有關(guān)證明文件。廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假、夸大的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。2.預(yù)售廣告中涉及房屋面積、價格、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售合同約定一致。預(yù)售廣告中不得含有升值或者投資回報的承諾；不得含有對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的內(nèi)容。（二）銷售現(xiàn)場管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下內(nèi)容：（1）營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（2）《商品房預(yù)售許可證》。（3）預(yù)售商品房的位置、面積、戶型、價格、交房時間等。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（5）預(yù)售款監(jiān)管賬戶信息。（6）相關(guān)法律法規(guī)及政策文件。2.售樓處應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)銷售人員，銷售人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)銷售知識和技能，并向購房人明示自己的身份和資格證書。3.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（三）價格管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠實信用的原則，明碼標(biāo)價銷售商品房。商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示商品房銷售價格、價格構(gòu)成、收費標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)優(yōu)惠政策等內(nèi)容。價格變動時，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整并公示。3.開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價之外加價出售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。五、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)預(yù)售活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：（1）貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售管理的法律法規(guī)和政策。（2）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可的審批、變更和注銷工作。（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。（4）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售合同的登記備案管理工作。（5）負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管工作。（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。2.價格主管部門負(fù)責(zé)對商品房銷售價格進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價格違法行為。3.工商行政管理部門負(fù)責(zé)對商品房預(yù)售廣告、銷售合同等進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處虛假宣傳、合同欺詐等違法行為。4.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)預(yù)售管理的相關(guān)工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門有權(quán)采取下列措施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售活動進(jìn)行監(jiān)督檢查：（1）要求開發(fā)企業(yè)提供有關(guān)文件、資料。（2）進(jìn)入開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營場所進(jìn)行檢查。（3）詢問開發(fā)企業(yè)的工作人員，要求其對有關(guān)問題作出說明。（4）查閱、復(fù)制與預(yù)售活動有關(guān)的文件、資料。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關(guān)文件、資料，不得拒絕、阻礙。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全投訴處理機(jī)制，受理購房人及其他利害關(guān)系人的投訴。2.對投訴事項，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查核實，依法處理，并將處理結(jié)果及時告知投訴人。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售款的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時，違反本辦法規(guī)定進(jìn)行廣告宣傳、銷售現(xiàn)場管理、價格管理等行為的，由相關(guān)部門按照各自職責(zé)依法予以處罰。（二）購房人權(quán)益保護(hù)1.因開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е律唐贩款A(yù)售合同無效、被撤銷或者解除的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還已付購房