蘇州征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強蘇州地區(qū)征收管理工作，規(guī)范征收行為，保障公共利益，維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于蘇州行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償活動，以及集體土地征收涉及的相關(guān)工作。涵蓋各類因公共利益需要進行的征收項目，包括但不限于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)發(fā)展、舊城改造等。（三）基本原則1.合法性原則：征收活動必須嚴格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序和條件進行，確保征收行為合法合規(guī)。2.公平公正原則：保障被征收人在征收過程中享有平等的權(quán)利，公平對待每一位被征收人，確保補償合理公正。3.公開透明原則：征收信息應(yīng)全面、及時、準確地向社會公開，接受公眾監(jiān)督，保障被征收人的知情權(quán)。4.妥善安置原則：優(yōu)先考慮被征收人的居住需求，提供多種安置方式，確保被征收人得到妥善安置。二、征收決定（一）征收項目的確定1.因公共利益需要進行征收的項目，由市、縣級市（區(qū)）人民政府負責組織論證，并經(jīng)法定程序批準。2.征收項目應(yīng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級市（區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。3.征收項目確定后，應(yīng)及時向社會公布征收范圍、征收目的、補償標準等相關(guān)信息。（二）征收補償方案的制定與公布1.房屋征收部門應(yīng)當根據(jù)征收項目的具體情況，會同有關(guān)部門制定征收補償方案。征收補償方案應(yīng)包括征收范圍、補償方式、補償標準、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。2.征收補償方案制定后，應(yīng)當在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。被征收人需提交意見的，應(yīng)在征求意見期限內(nèi)以書面形式提出。3.房屋征收部門應(yīng)當對公眾意見進行收集、整理和分析，并根據(jù)公眾意見對征收補償方案進行修改完善。修改后的征收補償方案應(yīng)及時公布，并報市、縣級市（區(qū)）人民政府批準。（三）社會穩(wěn)定風險評估1.房屋征收部門應(yīng)當會同有關(guān)部門對征收項目進行社會穩(wěn)定風險評估。社會穩(wěn)定風險評估應(yīng)包括征收項目的合法性、合理性、可行性和可控性等方面。2.社會穩(wěn)定風險評估報告應(yīng)提出風險評估結(jié)論和相應(yīng)的風險防范、化解措施。征收項目存在較大社會穩(wěn)定風險的，應(yīng)暫緩實施征收；經(jīng)采取有效措施降低風險后，方可繼續(xù)推進征收工作。（四）征收決定的作出1.市、縣級市（區(qū)）人民政府在收到征收補償方案、社會穩(wěn)定風險評估報告等相關(guān)材料后，應(yīng)組織有關(guān)部門進行審查。經(jīng)審查符合征收條件的，由市、縣級市（區(qū)）人民政府作出房屋征收決定。2.房屋征收決定應(yīng)當自作出之日起7日內(nèi)在征收范圍內(nèi)予以公告。公告應(yīng)包括征收決定的作出機關(guān)、征收范圍、征收補償方案、行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)利等內(nèi)容。3.被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。三、征收評估（一）評估機構(gòu)的選定1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。2.房屋征收部門應(yīng)當在征收決定公告之日起5個工作日內(nèi)公布具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單，并將協(xié)商選定評估機構(gòu)的相關(guān)事項告知被征收人。3.被征收人應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)，并將協(xié)商結(jié)果書面告知房屋征收部門。協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。（二）評估程序1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當與其簽訂委托評估合同，并向評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋及附屬設(shè)施的相關(guān)資料。2.評估機構(gòu)應(yīng)當按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，對被征收房屋進行實地查勘，收集被征收房屋狀況、周邊環(huán)境等評估所需資料，并制作查勘記錄。查勘記錄應(yīng)當由被征收人、房屋征收部門和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師簽字確認。3.評估機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用合適的評估方法進行評估，并在規(guī)定時間內(nèi)出具評估報告。評估報告應(yīng)當由負責該評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。4.房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期限不得少于7日。被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以在公示期限內(nèi)向評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請。5.評估機構(gòu)應(yīng)當自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核，并出具復(fù)核評估報告。被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核評估報告之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。（三）評估標準與方法1.房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準進行。2.被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。評估方法主要包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，具體評估方法的選用應(yīng)當根據(jù)評估對象的具體情況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況確定。3.房屋征收評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。對被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估機構(gòu)評估確定。四、征收補償（一）補償方式1.征收補償方式包括貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，被征收人有權(quán)選擇其中一種補償方式。2.貨幣補償是指房屋征收部門按照被征收房屋的市場評估價值，以貨幣形式對被征收人進行補償。3.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。（二）補償內(nèi)容1.被征收房屋價值的補償，按照本辦法第三章征收評估的規(guī)定確定。2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。搬遷費由房屋征收部門按照規(guī)定標準支付給被征收人；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。臨時安置費標準由市、縣級市（區(qū)）人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定并公布。3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體補償標準由市、縣級市（區(qū)）人民政府制定并公布。4.對被征收房屋內(nèi)的裝飾裝修、附屬設(shè)施等，應(yīng)當按照評估結(jié)果給予補償。（三）補償協(xié)議的簽訂1.房屋征收部門與被征收人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。2.補償協(xié)議簽訂后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。3.房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級市（區(qū)）人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（四）補償決定的執(zhí)行1.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。2.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級市（區(qū)）人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。3.強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。五、征收實施（一）征收部門與實施單位1.市、縣級市（區(qū)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。房屋征收部門負責組織實施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。2.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，其工作經(jīng)費由房屋征收部門按照規(guī)定標準支付。3.房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。（二）征收程序與要求1.房屋征收部門應(yīng)當按照征收決定公告確定的征收范圍，對征收范圍內(nèi)的房屋進行調(diào)查登記，對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行核實，并將調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.房屋征收部門應(yīng)當與被征收人就征收補償事宜進行協(xié)商，簽訂補償協(xié)議。協(xié)商過程中，應(yīng)當充分聽取被征收人的意見，保障被征收人的合法權(quán)益。3.房屋征收部門應(yīng)當按照補償協(xié)議約定的時間和方式，向被征收人支付補償款或者交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。4.被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。搬遷過程中，應(yīng)當遵守相關(guān)規(guī)定，確保安全有序。（三）搬遷與安置1.房屋征收部門應(yīng)當向被征收人提供搬遷期限、搬遷方式等相關(guān)信息，并協(xié)助被征收人做好搬遷工作。2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當按照協(xié)議約定的時間和地點，將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給被征收人，并辦理相關(guān)手續(xù)。3.被征收人選擇貨幣補償?shù)?，房屋征收部門應(yīng)當在協(xié)議約定的時間內(nèi)，將補償款足額支付給被征收人。（四）特殊情況處理1.征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔保債權(quán)的處理問題進行協(xié)商。2.征收租賃房屋的，被征收人與房屋承租人應(yīng)當按照租賃合同的約定，就租賃關(guān)系的處理問題進行協(xié)商。3.對征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；對未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當按照評估結(jié)果給予適當補償。六、監(jiān)督管理與法律責任（一）監(jiān)督管理1.市、縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對房屋征收與補償工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督管理制度，確保征收工作依法依規(guī)進行。2.房屋征收部門應(yīng)當建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，加強對征收工作人員的培訓(xùn)和管理，規(guī)范征收行為，提高征收工作水平。3.審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的審計監(jiān)督，確保征收補償費用?？顚Ｓ谩＃ǘ┓韶熑?.房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補償工作中，存在違反法律法規(guī)規(guī)定的行為，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及其估價師在房屋征收評估活動中，存在違反法律法規(guī)規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)價格評估主管部門責令改正，給予警告，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。3.被征收人在房屋