珠海物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范珠海物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合珠海市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于珠海市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。管理職責(zé)珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。公安、市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議等權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告后六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。職責(zé)業(yè)主大會(huì)決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員等重大事項(xiàng)。會(huì)議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。任期與換屆業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，一般為三至五年。任期屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)承接查驗(yàn)條件與程序在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。資料移交建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)完成后十日內(nèi)，持承接查驗(yàn)相關(guān)資料向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)；秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)合同簽訂與變更業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商變更物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容。終止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變房屋用途等行為。裝飾裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止。物業(yè)維護(hù)專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。日常維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常檢查、維護(hù)和管理。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，并做好記錄。監(jiān)督管理行政監(jiān)督市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)管理投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的投訴和舉報(bào)。行業(yè)自律珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)告、公告相關(guān)情況，或者未按照規(guī)定移交有關(guān)資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域，或者未按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主