房地產基礎知識房地產的概念房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：1)土地2)建筑物及地上附著物3)房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。房地產的自然特征3房地產的特征

注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產的

重要組成部分-----土地。1)位置的固定性；

2)使用的耐久性；4)物業(yè)的差異性。3)資源的有限性；房地產的經濟特征1)生產周期2)資金密集性3)相互影響性4)易受政策限制性5)房地產的增值性即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發(fā)資格的房地產開發(fā)商。房地產的分類即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權（以房地產證為依據），然后將該物業(yè)的所有權轉讓給受讓方。1一級市場2二級市場3三級市場即是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。土地的使用權：即土地使用者對土地使用權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權含轉讓、抵押、贈與及繼承等他項權利。使用權可有償有期出讓給承讓方。承讓方取得土地使用權的方式主要有協(xié)議、招標、拍賣三種方式。開發(fā)權收益權處置權房地產專業(yè)術語土地使用者承讓方土地的使用房地產專業(yè)術語1

拍賣是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。2招標是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。3協(xié)議是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。>土地用途包括哪些種類？土地分為農用地

直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等建設用地

指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等未利用地。

農用地和建設用地以外的土地。房地產專業(yè)術語>土地使用年限

1）居住用地七十年；2）工業(yè)用地五十年；3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4)綜合或者其他用地五十年；5)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；6)加油站、加氣站用地為二十年。

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！狈康禺a專業(yè)術語土地使用年限年滿后？

1、土地使用年限到期后，自動續(xù)期。目前具體規(guī)定未出臺。2、地上的建筑屬于個人所有，不受土地使用年限的限制。3、如遇拆遷，會按照具體的拆遷補償方案進行補償，不同的時期、不同的地區(qū)，該方案差別很大。現(xiàn)在逐步趨向于以當?shù)厥袌鰞r為標準。房地產專業(yè)術語建筑基地面積：是指建筑物首層的建筑面積。紅線圖：又叫“宗地圖”，指按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖，因該宗地的各拐點用紅線連成一個封閉的圖形，所以稱為紅線圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，土地使用權受讓者只能在紅線范圍內施工建房。建設用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關規(guī)定應計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術層不計算建筑面積（例如凸窗）。>一個項目從拿到地塊開始……房地產專業(yè)術語建筑密度：在用地范圍內所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。住宅區(qū)建筑密度（毛）=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積（%）；住宅區(qū)建筑密度（凈）=住宅區(qū)某項建筑基底面積/住宅區(qū)該項建筑總用地面積（%）。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。>建筑指標（1）房地產專業(yè)術語>建筑指標（1）

在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。①

容積率<1別墅（獨戶、并立式、聯(lián)排、疊層）②容積率1-2.4多層③

容積率2.5-4小高層④

容積率>3高層房地產專業(yè)術語

總建筑面積

容積率=——————

建設用地面積>建筑指標（2）建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的高度。應符合下列規(guī)定：1）煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出的構筑物不計入建設高度；2）樓梯間、電梯間、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度；3）建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡屋頂高度一般處至室外平面計算建筑高度。房地產專業(yè)術語>建筑指標（3）建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。建筑平面外輪廓線建筑間距建筑平面外廓線：指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。房地產專業(yè)術語>建筑指標（4）綠地率：是指所有住宅區(qū)綠地面積與住宅區(qū)總用地面積的比例。

綠地率=總綠地面積/總用地面積（%）綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，

不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化率：

建設用地范圍內全部綠化種植的水平投影響面積之和與建設用地面積的比率。如：架空花園，天臺花園。房地產專業(yè)術語>建筑指標（5）“七通一平”“三通一平”房地產專業(yè)術語

道路通水上通排污通

排水通電力通通訊通煤氣通土地平整電通場地平整路通水通>按建筑結構的材料分類

磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業(yè)建筑。房地產專業(yè)術語>按建筑結構承重方式分類

承重墻結構：它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上?？蚣芙Y構：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。排架結構：主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。其他：由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。房地產專業(yè)術語純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的樓房。>建筑物業(yè)類型公寓：一種居住多戶的住宅樓建筑。樓梯或電梯公共使用，每個樓層有若干套單獨使用房間。每套一般設有臥室、起居室、浴室、廁所和廚房等實施。一般多用于單身住宅樓。在國外采用的比較普遍。別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)里提供休養(yǎng)、住宿用的花園住宅。其中3戶或以上連體的別墅為連棟別墅，2戶連體的別墅為雙拼別墅，單體獨棟的則為獨棟別墅。商住樓：以住宅為主體附設商業(yè)鋪位的樓宇建筑。在實際中也要把即可辦公又可居住的廳房較大的公寓叫做商住樓。房地產專業(yè)術語商場：是指規(guī)劃為對外公開經營的建筑物。>建筑物的結構夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。如頂層電梯設備層標準層：指建筑的內主要使用功能與布置相同的各樓層。裙樓：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米,如商場。房地產專業(yè)術語建筑類型層數(shù)或建筑高度低層建筑1-3層多層建筑4-6層高層建筑總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑超高層建筑總高度超過100M>按層數(shù)和高度的分類房地產專業(yè)術語>高層建筑的國際分類建筑類型層數(shù)建筑總高度（M）低高層建筑9-1625-50中高層建筑17-2550-75M高層建筑26-4075-100M超高層建筑40層以上100M以上房地產專業(yè)術語>道路噪音對住宅的影響和住宅的樓層之間的聯(lián)系及影響噪音影響：根據聲波的傳遞原理來進行的。聲波是疏密波，在空氣中傳播時，它使空氣時而變密——壓強增高；時而變稀——壓強降低。這種在大氣壓上起伏的部分就是聲壓.聲音越強，聲壓就越大；反之，聲壓就越小。由于空氣分子是雜亂無序的，當它受壓后，它

就會成輻射狀進行傳遞，根據聲源的大小，空氣分子傳遞的動能也有大有小，傳遞的范圍和距離也有大有下。結論：不是樓層越高就越吵，有綠化帶情況一般低層噪音小

樓棟之間的合適間距間距（消防要求）：高層間距不小于13米，多層間距不小于6米。

樓棟間距離（日照要求）：樓棟間南北向距離與樓高的比值為1：1；

要求依據：消防防火、通風、日照、衛(wèi)生等方面的要求來確定的。一般來說，樓棟間的間距是越遠越好，主要是有利于采光、通風、衛(wèi)生以及環(huán)境綠化,但由于土地資源的貧乏，樓棟間距滿足

消防要求即可。>樓棟之間的合適間距房地產專業(yè)術語現(xiàn)房：是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產權證的房屋。

開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，還要通過規(guī)劃竣工驗收，環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收、電梯驗收、建筑工程質量驗收、取得新建住宅交付使用許可證，可以到房地產管理部門進行產權登記，取得房地產權證。>商品房狀態(tài)期房：習慣上把在建的、未完成建設、不能交付使用的房屋稱為期房。

房屋的全面建成包括建筑工程、設備安裝工程及內外裝修工程結束，通過竣工驗收，達到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、場地平整。

房地產管理部門則把沒有取得房地產權證的房屋統(tǒng)稱為期房。發(fā)展商出售期房稱為預售。商品房躍層：是一套住宅占兩個樓層，在內部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設有室外平臺。充分利用樓宇的外部造型。一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、二層臥室、書房、衛(wèi)生間。居室之間的獨立性和私密性強。>關于戶型（1）復式住宅：不具備完整的完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上、下。復式住宅上下在同一空間內，從下層室內可以看見上層墻面、欄桿、走廊等。它的缺點是明顯的，主要是層高過低，底層一般不超過2.6米，上層多在2.3米以內，有的只有1.5米甚至更低。但款式新穎、實用，增大使用面積。平層：戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上錯層式住宅主要指的是房內的客堂、寢室、廚房等處于幾個高度差別的平面上，各個空間是用幾級臺階關聯(lián)在一起的。商品房>關于戶型（2）

疊拼別墅(容積率0.8～1)疊拼別墅實在聯(lián)排別墅的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。獨棟別墅(容積率不高于0.4)獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

雙拼別墅(容積率0.5～0.7)雙拼別墅是聯(lián)排隊別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。與聯(lián)排相對比而言，雙拼別墅除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。聯(lián)排別墅(容積率0.5～0.7)又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。商品房>關于戶型（2）進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。進深玄關開間進深開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。商品房>關于戶型（3）地下室半地下室房間凈高h室內地面與室外地面高度差m室外地面半地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/3且不超過1/2者。?h≤m＜?h地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/2者。m≥?h商品房>關于面積（1）商品房銷售面積：商品房整棟出售，其銷售面積為整棟的建筑面積；商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。整棟房屋建筑面積：是指房屋外墻（柱）或勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結構牢固，層2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。對每一單元來說，每套單元的建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公共建筑面積之和。注意：建筑面積有預售面積和竣工建筑面積之分，預售建筑面積的計算依據是建筑施工圖，竣工建筑面積的計算依據是竣工后的實際建筑物尺寸。商品房>關于面積（2）套內建筑面積：套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。套內使用面積：又稱“地毯面積”，指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻的水平投影計算，不包括墻體、柱子等結構面積和陽臺面積。

套總建筑面積

（即目前的建筑面積）

=套內建筑面積+應分攤公共建筑面積

套內建筑面積

=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積商品房>關于面積（3）共有建筑面積分攤系數(shù)=

整棟建筑物的共有建筑面積÷整棟建筑物各套內面積之和

應分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)

共用建筑面積：是指各產權人共同占有或使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳和過道、地下室、值班室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。經作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。商品房>陽臺面積陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿水平面的投影，套內有多個陽臺的，全部計算。原始設計為封閉陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。封閉式陽臺開放式陽臺商品房>關于層高的理解外墻結構樓板結構梁凈高建筑層高層高：

指上下層樓面或樓面與地面之間的垂直距離也就是一層房屋的高度（本層樓地面至上層樓地面）凈高：指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。（本層樓地面至本層樓天花板）商品房>什么叫做按揭購房者與銀行達成房地產抵押貸款的一種經濟行為。購房者先付一部分樓款，并向銀行（抵押權人）申請取得貸款，購房者的房地產產權押在銀行，由購房者分期償還銀行的貸款及利息。

住房公積金一種義務性住房儲金，它是按照國家政策規(guī)定，通過“個人存儲、單位資助”的辦法建立的一筆屬于個人的住房消費資金，專項用于個人支付住房方面的費用。商品房35印花稅：

客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。契稅：指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收的一次性稅收。稅率為1.5%--3%。營業(yè)稅：指對銷售房地產的單位和個人，就其營業(yè)額按率計證的一種稅。個人所得稅：指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。公共維修基金維修基金是維修物業(yè)公共部位、共用設備的專項資金，屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)。商品房印花稅，契稅，維修基金的繳納標準:維修基金：磚混結構住宅49元/平米，無電梯框架結構住宅55元/平米，有電梯14層以下框架結構住宅61元/平米，有電梯15層（含15）73元/平米契稅：非普通住宅3%普通住宅1.5%首次購買90平以下的普通住宅1%普通住宅的標準：中心城區(qū)（七個中心城區(qū)，東湖高新，武漢經濟技術開發(fā)區(qū)）住宅小區(qū)建筑容積率在1.5以上;單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;總價不超過140萬元(含140萬元)遠城區(qū)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;總價不超過90萬元(含90萬元)。商品房房地產項目的“身份證”——五證

建筑規(guī)劃許可證：指城市規(guī)劃部門根據城市總體規(guī)劃和小區(qū)規(guī)劃要求，對建設項目的設計方案進行審查認可后，頒發(fā)的有效證明，以便確保建筑項目符合城市規(guī)劃要求。建筑施工許可證：是指施工管理部門根據建筑許可證的要求，審查施工圖，設計相符后，經組織招標或議標形式確定施工隊伍，允許組織施工的有效證明。1、建設用地規(guī)劃許可證2、建設工程規(guī)劃許可證3、國有土地使用證4、建筑施工許可證5、商品房預售許可證項目可銷售的必備條件二書：是指建設部為了加強商品房的質量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質量保證書、新建住宅使用說明書。房地產項目的“二書”

住宅質量保證書住宅使用說明書項目可銷售的必備條件工程項目選址申請選址申請書1：500地形圖

立項批復

取得工程項目選址意見書和項目設計條件、規(guī)劃紅線圖建筑規(guī)劃方案審批（大型項目需做修詳規(guī)審查）消防方案審查意見書等相關部門審查意見書綠化方案、人防設計方案、環(huán)境批準書審查意見取得規(guī)劃方案審查意見書

取得建設用地規(guī)劃許可證項目可銷售的必備條件取得建設用地規(guī)劃許可證節(jié)能初設計算報告項目初步設計審批環(huán)境批準意見書消防初設意見書園林綠化意見書綜合管網意見書地質勘測意見書防雷初設意見書辦理人防