日期：2021年5月中北路紅嶺片工程

寫字樓產品定位及開展建議湖北長城建設實業(yè)目錄武漢市優(yōu)質寫字樓市場區(qū)域優(yōu)質寫字樓市場客戶需求特征案例分析市場定位及開展建議LEED認證武漢市優(yōu)質寫字樓市場定義對于本工程優(yōu)質寫字樓的定義主要根據(jù)武漢寫字樓市場的開展現(xiàn)狀，將地理位置、硬件條件、租戶組合優(yōu)于市場平均水平的樓宇通稱為優(yōu)質寫字樓，也就是本次市場的調研的觀察范圍，其中分為甲級和乙級兩個標準。

世邦魏理仕將認為符合以下篩選條件70%以上的樓宇將視為研究對象：優(yōu)質寫字樓位置位于武漢市核心和成熟商業(yè)、商務區(qū)，如建設大道、中南路等區(qū)域可達性鄰近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同時項目本身有便捷的出入動線和可視性建筑設計標志性的樓宇形象設計，玻璃幕墻等具有現(xiàn)代感和高檔感的建筑外立面總建筑面積大于30,000平米樓層布局開敞式布局標準層面積大于1,500平米凈高大于2.4米電梯選用進口或合資品牌電梯，充足的電梯數(shù)量，平均等候時間小于45秒空調中央空調系統(tǒng)，局部區(qū)域采用四管制；24小時冷卻水系統(tǒng)線路系統(tǒng)部分樓層鋪設架空地板停車位停車位充足，低于寫字樓每300-400平米/1車位的標準處置方式單一業(yè)權，由知名開發(fā)商或業(yè)主統(tǒng)一經營物業(yè)管理國內知名物業(yè)管理公司以上等級管理公司管理租戶構成主要為跨國公司或大型國內公司，以及武漢本地行業(yè)領先企業(yè)

武漢市主要優(yōu)質寫字樓分布：武漢優(yōu)質寫字樓集中于市中心，主要分布在4個區(qū)域。1.建設大道商務圈2.武廣商務圈3.中南商務圈4.光谷商務圈漢口一環(huán)線二環(huán)線三環(huán)線長江沙湖東湖建設大道武廣光谷中南漢陽武昌武漢優(yōu)質寫字樓市場概況數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕202119832優(yōu)質寫字樓市場目前供給分布序號項目名稱建設大道商務圈1新世界國貿大廈2建銀大廈3瑞通廣場4禧邦可廣場5武銀大廈6招銀大廈7良友大廈8福星商會國際大廈9浦發(fā)銀行大廈武廣商務圈10新世界中心11世界貿易大廈12武廣福布斯中心13泰合廣場中南商務圈14新時代商務中心15中商廣場16中建廣場17中鐵大廈182008新長江廣場光谷商務圈19慧谷時空20華樂商務中心21聯(lián)合國際甲級寫字樓優(yōu)質寫字樓主要分布在城市的商務、商業(yè)成熟區(qū)，其中漢口的建設大道沿線、解放大道武廣商圈、武昌的中南中北路是目前寫字樓分布最密集的區(qū)域，而且光谷也有一定的市場供給。54本工程1697101112131415171816乙級寫字樓武漢優(yōu)質寫字樓市場概況數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕優(yōu)質寫字樓供給一覽表序號項目名稱落成時間層數(shù)單層面積建筑面積（平方米）得房率目前平均租金（元/平方米/月）空置率1新世界國貿大廈2005522,300-2,600104,39364.5％65.005%2建銀大廈1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通廣場2000291,10033,64066.5％68.0015%4禧邦可廣場2002281,32036,00067.5％100.0012%5武銀大廈1999281,00029,68070％57.0028%6招商銀行1997311,33050,00065％48.006%7良友大廈1999281,10031,56066％37.005%8福星商會國際大廈2003281,68045,09075％45.003%9浦發(fā)銀行大廈2009221,70033,00075%75.0042%10新世界中心200725300068,90063％60.001.5%11世界貿易大廈199960150078,20063％45.0010%12武廣福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合廣場199647130073,00063％43.0015%14新時代商務中心2008451,82167,00070.0%50.0057%15中商廣場2000452,100100,20965.0%45.006%16中建廣場2007261,30027,00070.0%40.005%17中鐵大廈2006261,10013,50071.2%40.002%182008新長江廣場2007261,200-1,40027,00075.0%45.008%19慧谷時空2005241,10028,00070%25.006%20華樂商務中心2004281,30038,00072.9%30.003%21聯(lián)合國際2007191,90036,10075%40.002%*上述調查數(shù)據(jù)截至2021年1季度武漢優(yōu)質寫字樓市場概況商務圈建設大道商務圈武廣商務圈中南商務圈光谷商務圈概況優(yōu)質寫字樓主要聚集在建設大道沿線，東起青年路，西至黃浦大街區(qū)域優(yōu)質寫字樓物業(yè)整體品質和租金均為武漢市最高水平，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量51％建銀、招銀等多家銀行的武漢分行設立于此，帶動了區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展，形成了城市的商務金融中心位于解放大道與青年路兩條城市主干道結合處，交通便捷，商業(yè)氛圍極為濃厚，并擁有酒店等配套設施區(qū)域匯集了大量乙級寫字樓，甲級寫字樓市場尚有較大發(fā)展空間區(qū)域內優(yōu)質寫字樓發(fā)展迅速，不僅吸引了眾多的知名企業(yè)入住，而且租金水平也處在較高水平優(yōu)質寫字樓主要聚集在中南路、中北路沿線武昌核心區(qū)位，交通便利，商業(yè)、商務氛圍濃厚，展示性好區(qū)域優(yōu)質寫字樓租金、品質略低于建設大道及武廣商務圈優(yōu)質寫字樓主要聚集在以魯巷廣場為核心,西起卓刀泉,東至城建學院新興商務圈，商業(yè)、商務氛圍相對較弱，該商務圈的興起依賴于光谷科技園及周邊的高?？蒲袡C構，因此，其租戶類型也以高科技行業(yè)為主寫字樓品質及租金較低優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)域發(fā)展成熟，利于企業(yè)形象展示區(qū)域內優(yōu)質商業(yè)、酒店和金融配套極為豐富城市的主干道，公共交通系統(tǒng)完善劣勢：上下班高峰期間，交通較為擁堵停車位數(shù)量較為緊張，且停車成本較高優(yōu)勢：臨城市主干道，交通優(yōu)勢明顯區(qū)域內有充足的優(yōu)質商業(yè)、酒店和金融配套劣勢：航空路高架橋的不合理設置難以緩解該地段交通擁堵的現(xiàn)狀，而且對周邊寫字樓車行動線有較大制約，同時也影響其展示性優(yōu)勢：區(qū)域內優(yōu)質商業(yè)和酒店配套豐富臨城市主干道，可視性較好劣勢：交通極為擁堵，辦公樓的車行動線混亂優(yōu)勢：區(qū)域內配有一定體量的優(yōu)質商業(yè)城市主干道，可視性較好劣勢：道路通達性不好，離城市中心區(qū)域較遠公交線路方便，未來將有地鐵經過租戶特征以外資和國內企業(yè)為主，涉及行業(yè)包括金融保險、制造、社會服務等武漢市絕大多數(shù)的外資企業(yè)均進駐該區(qū)域，如通用、諾基亞、微軟、匯豐銀行等知名企業(yè)行業(yè)包括零售/貿易、制造業(yè)、金融、社會服務等區(qū)域內企業(yè)以國內與國外大型企業(yè)為主，包括佳能、北方華光投資、恒大地產、阿里巴巴等企業(yè)以國內企業(yè)為主，外資企業(yè)進駐較少，但依然有愛普生、ABB、馬士基等知名企業(yè)入住行業(yè)包括制造業(yè)、數(shù)碼科技、社會服務業(yè)、貿易等主要租戶行業(yè)類型以光電子信息產業(yè)為主導，光通信、移動通信、激光、創(chuàng)意、軟件與服務外包、生物醫(yī)藥與高科技農業(yè)、環(huán)保等區(qū)域內外資企業(yè)較少，主要為高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)現(xiàn)有產品特征現(xiàn)有的寫字樓都處于主干道沿線或十字路口交匯處，可視性佳大部分寫字樓統(tǒng)一產權，個別物業(yè)分散出售給投資型業(yè)主甲級寫字樓屬于城市綜合體的一個板塊多以寫字樓+商業(yè)的形式出現(xiàn)部分散售寫字樓為中小企業(yè)自用區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質寫字樓沿主干道分布，可視性好新建寫字樓大部分分散出售，其中部分面積供大型企業(yè)自用區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質寫字樓沿主干道分布，可視性好新建寫字樓大部分分散出售，其中部分面積供大型企業(yè)自用市場前景未來，該區(qū)域仍是寫字樓供應較為集中的區(qū)域，競爭將會加劇區(qū)域內未來供應極為有限，商務發(fā)展將會受到未來CBD和建設大道區(qū)域的嚴重沖擊區(qū)域內新增項目將主要集中在洪山廣場周邊，未來商務區(qū)域逐步向北擴展近年開發(fā)的眾多寫字樓，是否有足夠的企業(yè)來支撐，有待光電子產業(yè)的進一步發(fā)展。優(yōu)質寫字樓各商務圈特征數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕武漢優(yōu)質寫字樓市場概況供需研究歷史供給至2021年1季度，武漢優(yōu)質寫字樓的市場供給量約為1,053,266平方米。武漢甲級寫字樓供給從1999年開始出現(xiàn)，早期開展較為緩慢，自2005年開始，武漢甲級寫字樓進入快速開展階段，持續(xù)新增供給量為80,098平方米，多為大型高層綜合物業(yè)；武漢乙級寫字樓供給那么是從1996年開始推出，2000年之前供給量已達321,340平方米，2000年之后供給速度相對放緩；局部甲級寫字樓為金融機構總部的配套辦公物業(yè)，對外市場供給量較為有限。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕單位：平方米單位：平方米市場吸納供需研究數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕單位：平方米單位：平方米租金走勢數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕單位：元〔人民幣〕近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平平穩(wěn)增長，至2021年第1季度，平均租金約為58元/平方米/月，較2002年增長14.6元/平方米/月，年均增長僅為3.7％；與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠低于成都(110元/平方米/月)，僅略高于長沙(57.4元/平方米/月)；武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大，2002年平均租金與2021年1季度相差僅7.4元/平方米/月左右，年均增長為2.4％。供需研究售價n從武漢所有優(yōu)質寫字樓的平均價格走勢上看，2003年至今寫字樓的銷售價格增長緩慢，年均增長幅度為3.5％，截至2021年第一季度，優(yōu)質寫字樓市場的均價為7,720元/平方米；n與武漢市的所有優(yōu)質寫字樓的平均價格走勢相比，甲級寫字樓的銷售價格變化略微明顯，由于2007年新世界中心寫字樓入市，銷售均價驟然飆升至10,000元/平方米以上，而近兩年由于受金融風暴的影響，甲級寫字樓銷售價格有所回落，2021年1季度銷售均價為9,800元/平方米；n乙級寫字樓自2003年以來與武漢市的整體寫字樓價格走勢一致，其銷售價格變化不明顯，近年來的增長幅度不大，2021年1季度的銷售均價為7,413元/平方米；n根據(jù)武漢寫字樓的未來供給及經濟開展規(guī)律進行判斷，寫字樓的售價在未來兩年內將會穩(wěn)步小幅上揚。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕單位：元〔人民幣〕供需研究租戶特征供需研究數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕未來甲級寫字樓供給漢口一環(huán)線二環(huán)線三環(huán)線長江沙湖東湖建設大道航空路光谷中南路漢陽武昌121034261821111219531未來趨勢62732333435數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕未來供給量民生銀行大廈浙商國際大廈亢龍?zhí)踊▓@酒店二期惠譽金融廣場中華城廣發(fā)銀行大廈西湖印象〔原萬全城〕天悅國際漢江國際葛洲壩國際廣場泛海城市廣場武漢中心恒融商務中心新世界中心3期武漢水游城恒大環(huán)球金融中心葛洲壩商務大廈武漢天地商務群一期武漢天地商務群二期晉申國際商務中心1314161517202223242536302879829未來優(yōu)質寫字樓供給序號項目名稱發(fā)展商預計上市年份所屬區(qū)域預計建筑體量（平方米）1民生銀行大廈武漢香利房地產2010建設大道商務圈95,000（68層，336米）2浙商國際大廈湖北浙商集團2013建設大道商務圈96,000（48層，216米）3亢龍?zhí)踊▓@酒店二期亢龍?zhí)泳频?014建設大道商務圈70,000（48層，212米）4惠譽金融廣場武漢正安實業(yè)2015+建設大道商務圈47,000（58層，371米）5中華城武漢天豐房地產2015建設大道商務圈82,000（51層，200+）6廣發(fā)銀行大廈鈺龍集團

2012建設大道商務圈73,000（47層，206米）7西湖印象（原萬全城）武漢萬全置業(yè)有限公司2014建設大道商務圈80,000（57層，200米）8天悅國際武漢天實房地產開發(fā)有限公司N/A建設大道商務圈52,800（51層，200+）9漢江國際漢江集團2012建設大道商務圈53,615（41層，200+）10葛洲壩國際廣場葛洲壩集團2013武漢CBD70,000（69層，350米）11泛海城市廣場武漢王家墩CBD2012武漢CBD60,000（36層，180米）12武漢中心武漢王家墩CBD2014武漢CBD136,000（88層，428米）13恒融商務中心武漢恒融置業(yè)有限公司2012武漢CBD68,00014新世界中心3期新世界集團2014武廣商務圈60,00015武漢水游城上海鵬欣集團N/A武廣商務圈N/A（59層，250米左右）16恒大環(huán)球金融中心恒大地產集團2016古田商圈N/A（438米）17葛洲壩商務大廈葛洲壩集團2013寶豐路商務圈38,764（33層，160米左右）18武漢天地商務群一期香港瑞安2011漢口沿江商務區(qū)59,00019武漢天地主樓香港瑞安2013漢口沿江商務區(qū)100,000（72層，320米）20晉申國際商務中心武漢晉申職業(yè)有限公司N/A漢口沿江商務區(qū)N/A（90層，400米）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕未來趨勢序號項目名稱發(fā)展商預計上市年份所屬區(qū)域預計建筑體量（平方米）21世茂錦繡長江主樓世茂集團2015+漢陽濱江商務區(qū)100,000（250米）22中國華僑大廈N/AN/A漢陽四新120,000（55層，219米）23漢商21世紀寫字樓漢商集團N/A王家灣商圈74,364（35層，180米）24合眾總部大廈合眾人壽N/A武昌濱江商務區(qū)62,500（220米）25積玉橋萬達廣場寫字樓萬達集團2013武昌濱江商務區(qū)135,996（42層）26武漢保利文化廣場保利集團2012中南商務圈140,000（46層，212米）27瑞獅—興業(yè)銀行大廈湖北瑞獅汽車銷售服務有限公司2013中南商務圈50,0001+8城市廣場湖北長城建設2013中南商務圈60,00028東湖CBD萬達集團N/A中南商務圈N/A29海山金谷武漢海山投資集團有限公司2010中南商務圈38,000（34層）30天融國際大廈N/AN/A徐東商圈98,000（48層）31光谷國際廣場東盛地產2010光谷商務圈79,00032新世界光谷中心新世界集團2013光谷商務圈106,00033光谷世界城主樓利嘉置業(yè)2015光谷商務圈N/A（58層，200+）34光谷金融港（一期）光谷聯(lián)合2010光谷商務圈80,00035光谷軟件園－光谷E城億達集團2011光谷商務圈100,00036光谷金融藝術中心湖北省第五建筑工程公司N/A光谷商務圈N/A（450米）合計：2,485,039未來優(yōu)質寫字樓供給未來趨勢數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕未來優(yōu)質寫字樓供給未來趨勢數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕區(qū)域市場分析研究范圍區(qū)域市場范圍界定標準：n地理位置：中南商務圈〔以中南路中北路為主軸線，東臨東湖，南抵武珞路及亞貿，西小東門及沙湖一線，北至中北路中段〕n寫字樓類型：甲級寫字樓、乙級寫字樓、普通寫字樓n建筑面積：25,000平方米以上中商廣場寫字樓新時代商務中心中建廣場龍源國際廣場楚天都市花園華銀大廈亞貿廣場江天大廈國際金融貿易大廈世紀廣場1231087145623區(qū)域市場789109456序號項目名稱業(yè)主/開發(fā)商竣工時間建筑面積（平方米）物業(yè)檔次單層面積（平方米）得房率目前平均租金（元/平/月）平均售價（元/平）空置率1中商廣場寫字樓武漢中商集團中江房地產開發(fā)有限公司/部分散售200060,000甲級2,10065%45.009,0006%2新時代商務中心中建三局房地產開發(fā)公司200878,000甲級1,82170%50.009,50057%3中建廣場武漢中建房地產開發(fā)公司/部分散售200727,000乙級1,30070%40.009,2005%4龍源國際廣場全部散售200528,881乙級1,20072％30.007,80015％5楚天都市花園部分散售2005132,200乙級1,00078％40.009,00020％6華銀大廈全部散售200638,000乙級1,20075％50.008,00020％7亞貿廣場全部散售200459,000乙級1,50070%30.008,0005%8江天大廈已散賣私人業(yè)主200136,000普通1,40077%25.006,50010％9武漢國際金融貿易大廈建設銀行199925,000普通90075％35.00－5％10世紀廣場全部散售200575,000普通86075%38.008,0008%現(xiàn)有供給區(qū)域市場*上述調查數(shù)據(jù)截至2021年1季度至2021年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，區(qū)域內優(yōu)質寫字樓供給總量為548,081平方米；其中2005年新增供給較大，為236,000平方米；2006年至2021年該區(qū)域寫字樓供給保持一定份額的增長；2021年沒有新增優(yōu)質寫字樓供給。目前武昌區(qū)中南商圈存在甲級寫字樓工程，中南商圈寫字樓整體品質和租金較高，租戶以外資及國內企業(yè)為主；而區(qū)域乙級寫字樓租戶以中小型科技、文化企業(yè)為主，同時并以效勞外包、通信、IT等企業(yè)為輔?，F(xiàn)有供給區(qū)域市場租金/售價區(qū)域內甲級寫字樓的平均租金約48元/平方米/月；乙級寫字樓與普通寫字樓租金遠低于優(yōu)質甲級寫字樓水平，分別為38元/平方米/月、29元/平方米/月；中南商圈屬于武昌傳統(tǒng)市中心及商業(yè)金融商務圈，該區(qū)域寫字樓的售價〔含二手市場價格〕居市場中上等水平，目前甲級寫字樓均價為9,263元/平方米左右，乙級寫字樓及普通寫字樓的均價分別為8,501元/平方米、6,500元/平方米。區(qū)域市場個案甄別經過充分考慮中南區(qū)域周邊寫字樓市場現(xiàn)狀，我們選取了該區(qū)域內硬件及經營管理較好、具有借鑒意義的甲級寫字樓工程進行分析。根據(jù)對該區(qū)域內寫字樓市場的分析，針對本工程自身的特點，甄選出區(qū)域中與本案相近、競爭較大且經營較為成功的寫字樓工程，從而得出與本工程具有競爭關系的工程。通過排除和甄選，本次案例分析工程如下：1、中商廣場寫字樓2、新時代商務中心12個案甄別地址武昌中南路9號總建筑面積1