房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理測(cè)試題(附答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共35分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意）1.房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)答案：C解析：變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)，并非適合作為長(zhǎng)期投資的原因。土地不會(huì)毀損、地上建筑物有耐久性以及土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)，這些都使得房地產(chǎn)適合長(zhǎng)期持有和投資。2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答案：B解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。3.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)杠桿比率答案：A解析：出租率屬于收益相關(guān)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目是否可行的重要參數(shù)；成本利潤(rùn)率是衡量項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)；財(cái)務(wù)杠桿比率反映項(xiàng)目的負(fù)債程度。4.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000答案：C解析：建筑面積=占地面積×容積率=1×1.5=1.5萬(wàn)m2。設(shè)土地取得價(jià)格為x元/m2（按占地面積計(jì)），根據(jù)盈虧平衡公式：銷售收入=總成本，即8000×1.5×10000=3000×1.5×10000+x×1×10000，解得x=7500元/m2。5.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借款本金償還答案：D解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，不考慮借款本金償還和利息支付，因此借款本金償還不出現(xiàn)在該表中。銷售收入、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和營(yíng)業(yè)稅金及附加都會(huì)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共15題，共30分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）1.按物業(yè)用途不同，房地產(chǎn)投資可分為（）。A.居住房地產(chǎn)投資B.商用房地產(chǎn)投資C.工業(yè)房地產(chǎn)投資D.特殊房地產(chǎn)投資E.出租型房地產(chǎn)投資答案：ABCD解析：按物業(yè)用途不同，房地產(chǎn)投資可分為居住房地產(chǎn)投資、商用房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資和特殊房地產(chǎn)投資。出租型房地產(chǎn)投資是按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的。2.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（）。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.投資項(xiàng)目的獨(dú)立性答案：ABCD解析：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。投資項(xiàng)目一般與市場(chǎng)等因素相互關(guān)聯(lián)，并非具有獨(dú)立性。3.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度答案：ACE解析：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度。在凈現(xiàn)值期望值相同的情況下，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案風(fēng)險(xiǎn)小，為優(yōu)；在凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同的情況下，期望值大的方案為優(yōu)。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差不能完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，還需要結(jié)合其他指標(biāo)，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案風(fēng)險(xiǎn)小，為優(yōu)。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的答案：ABCD解析：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是反向變動(dòng)的。房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象且重復(fù)發(fā)生；在最低點(diǎn)時(shí)，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于需求，空置率最高；供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率；在最高點(diǎn)時(shí)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的有（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期C.投資周期在第二階段后期和第三階段超前于自然周期D.投資周期的第三階段和第四階段滯后于自然周期E.投資周期的第一階段和第二階段初期超前于自然周期答案：BC解析：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期，在第二階段后期和第三階段超前于自然周期。自然周期與投資周期并非同步變化。三、判斷題（每題1分，共15分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤）1.房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（）答案：×解析：房地產(chǎn)投資能夠在一定程度上抵消預(yù)期通貨膨脹的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值和租金通常會(huì)隨著通貨膨脹而上升。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括銷售稅金。（）答案：√解析：總開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，銷售稅金不屬于開(kāi)發(fā)成本范疇。3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，要體現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。（）答案：√解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表中，通常會(huì)計(jì)算和體現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)，以反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和償債能力。4.現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力分析。（）答案：√解析：現(xiàn)金流量表是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的重要工具，通過(guò)分析現(xiàn)金流入和流出情況，可以計(jì)算凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等盈利能力指標(biāo)。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互獨(dú)立的，不存在關(guān)聯(lián)性。（）答案：×解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期存在密切的關(guān)聯(lián)性，投資周期在不同階段與自然周期存在滯后或超前的關(guān)系。四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的要寫(xiě)出公式）1.（10分）某投資者以100萬(wàn)元購(gòu)入一商業(yè)店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。購(gòu)樓款分期支付，首期支付30萬(wàn)元，其余在未來(lái)3年內(nèi)每年年末支付23.35萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為10%，那么該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是多少？（P/A，10%，3）=2.4869解：首先計(jì)算未來(lái)3年支付款項(xiàng)的現(xiàn)值：根據(jù)年金現(xiàn)值公式\(P=A×(P/A，i，n)\)，其中\(zhòng)(A=23.35\)萬(wàn)元，\(i=10\%\)，\(n=3\)，\((P/A，10%，3)=2.4869\)。則未來(lái)3年支付款項(xiàng)的現(xiàn)值\(P_1=23.35×2.4869=58.07\)萬(wàn)元?？偼顿Y的現(xiàn)值\(P=30+58.07=88.07\)萬(wàn)元。已知該店鋪購(gòu)入價(jià)格按投資角度可視為現(xiàn)金流出，若假設(shè)該店鋪未來(lái)產(chǎn)生的收益現(xiàn)值為100萬(wàn)元（題目中未提及收益情況，這里假設(shè)收益現(xiàn)值為購(gòu)入價(jià)格以計(jì)算凈現(xiàn)值）。凈現(xiàn)值\(NPV=\)收益現(xiàn)值投資現(xiàn)值\(=10088.07=11.93\)萬(wàn)元。2.（10分）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2000m2，土地總價(jià)為2000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2（按建筑面積計(jì)），銷售稅費(fèi)為銷售收入的10%，可銷售面積系數(shù)為0.9，預(yù)期成本利潤(rùn)率為30%，采用成本加成定價(jià)法，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的銷售價(jià)格為多少元/m2（按可銷售面積計(jì)）？解：首先計(jì)算建筑面積：設(shè)容積率為1（題目未給出，為方便計(jì)算假設(shè)），則建筑面積\(S=2000×1=2000m2\)。房屋開(kāi)發(fā)成本\(C_1=1500×2000=3000000\)元=300萬(wàn)元。土地成本\(C_2=2000\)萬(wàn)元?？偝杀綷(C=C_1+C_2=300+2000=2300\)萬(wàn)元。根據(jù)成本利潤(rùn)率公式\(成本利潤(rùn)率=\frac{利潤(rùn)}{成本}\)，已知成本利潤(rùn)率為30%，則利潤(rùn)\(L=2300×30\%=690\)萬(wàn)元。設(shè)銷售價(jià)格為\(P\)元/m2（按可銷售面積計(jì)），可銷售面積\(S_1=2000×0.9=1800m2\)。銷售收入\(R=P×S_1=1800P\)萬(wàn)元。銷售稅費(fèi)\(T=1800P×10\%=180P\)萬(wàn)元。根據(jù)盈虧平衡時(shí)\(銷售收入=總成本