招標(biāo)物業(yè)管理辦法總則制定目的為規(guī)范本公司/組織物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，確保選擇具備專業(yè)能力、信譽(yù)良好的物業(yè)管理企業(yè)，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)公司/組織及業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司/組織所有物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)?；驹瓌t1.公開、公平、公正原則：招標(biāo)活動(dòng)應(yīng)向社會(huì)公開，所有符合條件的物業(yè)管理企業(yè)均可參與投標(biāo)，遵循公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，確保評(píng)標(biāo)過(guò)程和結(jié)果公正。2.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方相關(guān)規(guī)定，確保招標(biāo)活動(dòng)合法有效。3.擇優(yōu)選擇原則：通過(guò)綜合評(píng)審，選擇最能滿足公司/組織及業(yè)主需求、服務(wù)質(zhì)量高、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)主體與職責(zé)招標(biāo)人本公司/組織作為招標(biāo)人，負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)的組織實(shí)施，其主要職責(zé)包括：1.制定招標(biāo)計(jì)劃，明確招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、服務(wù)要求、預(yù)算等。2.組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)工作。3.發(fā)布招標(biāo)公告，接受投標(biāo)文件，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等活動(dòng)。4.與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的職責(zé)包括：1.審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。2.向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人，或直接確定中標(biāo)人。3.對(duì)評(píng)標(biāo)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行保密。招標(biāo)程序招標(biāo)前期準(zhǔn)備1.項(xiàng)目評(píng)估：對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估，包括物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)需求、預(yù)算等，確定招標(biāo)的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。2.制定招標(biāo)文件：根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果，編制招標(biāo)文件，內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、物業(yè)服務(wù)合同條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、投標(biāo)文件格式等。招標(biāo)文件應(yīng)明確項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等關(guān)鍵信息。3.確定招標(biāo)方式：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，選擇合適的招標(biāo)方式，可采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。公開招標(biāo)應(yīng)通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告；邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)公告發(fā)布1.公開招標(biāo)公告內(nèi)容：招標(biāo)公告應(yīng)包括招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。2.邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)書內(nèi)容：邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及對(duì)被邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)資格要求等事項(xiàng)。資格預(yù)審（如有）1.發(fā)布資格預(yù)審公告或邀請(qǐng)書：采用公開招標(biāo)方式且需要進(jìn)行資格預(yù)審的，應(yīng)發(fā)布資格預(yù)審公告；采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向被邀請(qǐng)企業(yè)發(fā)出資格預(yù)審邀請(qǐng)書。2.資格預(yù)審文件編制：資格預(yù)審文件應(yīng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知、需要申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、人員、設(shè)備等證明材料。3.資格預(yù)審評(píng)審：招標(biāo)人按照資格預(yù)審文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，確定合格的潛在投標(biāo)人名單。發(fā)售招標(biāo)文件1.招標(biāo)文件發(fā)售時(shí)間和地點(diǎn)：向通過(guò)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件，發(fā)售時(shí)間不得少于五個(gè)工作日，發(fā)售地點(diǎn)應(yīng)明確告知潛在投標(biāo)人。2.招標(biāo)文件費(fèi)用：合理收取招標(biāo)文件費(fèi)用，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。投標(biāo)1.投標(biāo)文件編制：潛在投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)包括商務(wù)部分、技術(shù)部分和價(jià)格部分。商務(wù)部分應(yīng)包括企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、人員配備、管理方案等；技術(shù)部分應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程等；價(jià)格部分應(yīng)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)。2.投標(biāo)文件密封和送達(dá)：投標(biāo)文件應(yīng)密封包裝，并在規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間前送達(dá)指定地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)向投標(biāo)人出具簽收憑證。3.投標(biāo)文件補(bǔ)充、修改和撤回：投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前，可以對(duì)所提交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或者撤回，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分。開標(biāo)1.開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)，由招標(biāo)人主持開標(biāo)會(huì)議。開標(biāo)時(shí)間應(yīng)與投標(biāo)截止時(shí)間一致。2.開標(biāo)程序：開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。評(píng)標(biāo)1.評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法：評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括技術(shù)、商務(wù)、價(jià)格等方面，應(yīng)具有明確的量化指標(biāo)和權(quán)重。2.評(píng)標(biāo)過(guò)程：評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立評(píng)審，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行打分或排序。評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容進(jìn)行澄清或說(shuō)明，但不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。3.評(píng)標(biāo)報(bào)告：評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦中標(biāo)候選人名單。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)包括評(píng)標(biāo)基本情況和數(shù)據(jù)表、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單、開標(biāo)記錄、符合要求的投標(biāo)一覽表、廢標(biāo)情況說(shuō)明、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法或者評(píng)標(biāo)因素一覽表、經(jīng)評(píng)審的價(jià)格或者評(píng)分比較一覽表、經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)人排序、推薦的中標(biāo)候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜、澄清、說(shuō)明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要等內(nèi)容。定標(biāo)1.中標(biāo)候選人確定：招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人名單，確定中標(biāo)人。中標(biāo)人應(yīng)具備滿足招標(biāo)文件要求的各項(xiàng)條件，且評(píng)標(biāo)得分最高。2.中標(biāo)通知：招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂時(shí)間：中標(biāo)人應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括合同雙方的基本信息、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。合同內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。監(jiān)督管理內(nèi)部監(jiān)督1.公司/組織內(nèi)部應(yīng)建立健全招標(biāo)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)招標(biāo)過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督，確保招標(biāo)活動(dòng)合法合規(guī)、公平公正。2.監(jiān)督部門應(yīng)對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組建、評(píng)標(biāo)過(guò)程、定標(biāo)結(jié)果等進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。外部監(jiān)督1.接受相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等的監(jiān)督，積極配合其檢查和指導(dǎo)工作。2.對(duì)于涉及公共利益、社會(huì)關(guān)注度高的物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)公開招標(biāo)信息、評(píng)標(biāo)結(jié)果等，保障公眾知情權(quán)。法律責(zé)任招標(biāo)人責(zé)任1.招標(biāo)人有下列情形之一的，由有關(guān)行政監(jiān)督部門責(zé)令改正，可以處10萬(wàn)元以下的罰款：依法應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)而采用邀請(qǐng)招標(biāo)；招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件的發(fā)售、澄清、修改的時(shí)限，或者確定的提交資格預(yù)審申請(qǐng)文件、投標(biāo)文件的時(shí)限不符合招標(biāo)投標(biāo)法和本條例規(guī)定；接受未通過(guò)資格預(yù)審的單位或者個(gè)人參加投標(biāo)；接受應(yīng)當(dāng)拒收的投標(biāo)文件。2.招標(biāo)人有下列情形之一的，中標(biāo)無(wú)效，責(zé)令改正，可以處中標(biāo)項(xiàng)目金額10‰以下的罰款；對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)依法推薦的中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的；依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目在所有投標(biāo)被評(píng)標(biāo)委員會(huì)否決后自行確定中標(biāo)人的。投標(biāo)人責(zé)任1.投標(biāo)人有下列情形之一的，屬于招標(biāo)投標(biāo)法第三十三條規(guī)定的以其他方式弄虛作假的行為：使用偽造、變?cè)斓脑S可證件；提供虛假的財(cái)務(wù)狀況或者業(yè)績(jī)；提供虛假的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或者主要技術(shù)人員簡(jiǎn)歷、勞動(dòng)關(guān)系證明；提供虛假的信用狀況；其他弄虛作假的行為。2.投標(biāo)人有前款所列行為之一的，中標(biāo)無(wú)效，處中標(biāo)項(xiàng)目金額5‰以上10‰以下的罰款，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額5%以上10%以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其1年至3年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員責(zé)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有下列行為之一的，由有關(guān)行政監(jiān)督部門責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，禁止其在一定期限內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)；情節(jié)特別嚴(yán)重的，取消其擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格：1.應(yīng)當(dāng)回避而不回避；2.擅離職守；3.不按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法評(píng)標(biāo)；4.私下接觸投標(biāo)