安岳物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)安岳縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于安岳縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?；驹瓌t物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，實(shí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會民主決策、民主管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。管理體制安岳縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立與職責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會議事規(guī)則與管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的組成與選舉業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)成員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。業(yè)主委員會的職責(zé)與工作經(jīng)費(fèi)業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會的換屆與終止業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織換屆選舉。業(yè)主委員會有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)終止：1.業(yè)主委員會任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的；2.業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；3.因管理規(guī)約規(guī)定的其他事由，應(yīng)當(dāng)終止的。業(yè)主委員會終止的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：1.按照國家、省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，提供服務(wù)；2.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；3.建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；4.按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營收支情況等信息；5.聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量；6.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：1.專有部分由業(yè)主承擔(dān)；2.部分業(yè)主共有的，由部分業(yè)主承擔(dān)；3.全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以從專項(xiàng)維修資金中列支；沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔(dān)；沒有約定或者約定不明確的，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分面積所占比例承擔(dān)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收益屬于業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。建筑物及其附屬設(shè)施的管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)批評：1.未按照本辦法規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；2.未按照本辦法規(guī)定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的；3.未按照本辦法規(guī)定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的；4.未按照本辦法規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)的；5.未按照本辦法規(guī)定籌集和使用專項(xiàng)維修資金的；6.未按照本辦法規(guī)定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的；7.未按照本辦法規(guī)定配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動的。業(yè)主違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，并處以五千元以上三萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.未按照本辦法規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的；2.未按照本辦法規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；3.未按照本辦法規(guī)定提供服務(wù)的；4.未按照本辦法規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的；5.未按照本辦法規(guī)定建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的；6.未按照本辦法規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營收支情況等信息的；7.未按照本辦法規(guī)定聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量的；8.未按照本辦法規(guī)定協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的；9.未按照本辦法規(guī)定履行其他義務(wù)的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止違法行為，并處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其他法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，并處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。違反本辦法規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，并處以五千元以上五萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改