威海預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為了加強威海市房地產(chǎn)市場預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合威海市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于威海市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售活動及其相關(guān)管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格依據(jù)國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，對房地產(chǎn)預(yù)售活動進行監(jiān)督管理。2.公開公平公正原則：預(yù)售管理過程中，各項信息應(yīng)公開透明，保障各方主體的公平競爭，確保管理行為公正合理。3.保護權(quán)益原則：注重保護購房人的合法權(quán)益，在預(yù)售活動的各個環(huán)節(jié)充分考慮購房人的利益訴求。4.促進發(fā)展原則：在加強管理的同時，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置或違規(guī)使用等情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按照規(guī)劃要求進行建設(shè)。（三）施工進度及形象進度1.多層建筑主體結(jié)構(gòu)完成二層以上；2.高層建筑完成基礎(chǔ)工程，并達到地上層數(shù)的三分之一以上；3.其他建筑按照相關(guān)規(guī)定達到相應(yīng)的施工進度要求。（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。（五）工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)已辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，確保工程建設(shè)質(zhì)量符合相關(guān)標準。（六）其他條件1.制定了合理的預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)包括項目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.不存在法律法規(guī)禁止預(yù)售的其他情形。三、預(yù)售許可申請與受理（一）申請材料1.威海市房地產(chǎn)預(yù)售許可申請表（一式兩份）；2.開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；3.土地使用權(quán)證書復(fù)印件；4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；5.施工許可證復(fù)印件；6.投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明材料（銀行出具的資金到位證明或其他有效證明文件）；7.工程施工合同及施工進度說明；8.商品房預(yù)售方案；9.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（二）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出預(yù)售許可申請，并提交上述申請材料。2.主管部門對申請材料進行形式審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或不符合法定形式的，一次性告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。四、預(yù)售許可審查與決定（一）審查內(nèi)容1.對申請材料的真實性、完整性進行核實。2.現(xiàn)場核查項目的施工進度、形象進度是否符合預(yù)售許可條件。3.審查預(yù)售方案的合理性，包括預(yù)售房屋價格、面積預(yù)測、公共部位和設(shè)施等內(nèi)容。（二）決定程序1.經(jīng)審查符合預(yù)售許可條件的，主管部門在10個工作日內(nèi)作出準予預(yù)售許可的決定，頒發(fā)《威海市商品房預(yù)售許可證》。2.不符合預(yù)售許可條件的，主管部門在5個工作日內(nèi)作出不予許可的書面決定，并說明理由。（三）預(yù)售許可證的內(nèi)容《威海市商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當載明開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、坐落位置、預(yù)售房屋棟號、建筑面積、預(yù)售范圍、預(yù)售期限等內(nèi)容。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.預(yù)售合同應(yīng)當采用威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制的示范文本，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向威海市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。2.辦理合同備案時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交以下材料：威海市商品房預(yù)售合同備案申請表（一式兩份）；商品房預(yù)售合同原件；購房人身份證明復(fù)印件；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。3.房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)對符合備案條件的合同予以備案，并在合同上加蓋備案專用章。（三）合同變更1.預(yù)售合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商一致需要變更合同內(nèi)容的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更事項發(fā)生之日起10日內(nèi)，向威海市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理合同變更備案手續(xù)。2.辦理合同變更備案時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交以下材料：威海市商品房預(yù)售合同變更備案申請表（一式兩份）；已備案的商品房預(yù)售合同原件；變更后的商品房預(yù)售合同原件；變更事項的相關(guān)證明材料；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（四）合同解除1.預(yù)售合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商一致需要解除合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在解除合同之日起10日內(nèi)，向威海市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理合同解除備案手續(xù)。2.辦理合同解除備案時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交以下材料：威海市商品房預(yù)售合同解除備案申請表（一式兩份）；已備案的商品房預(yù)售合同原件；解除合同的書面協(xié)議；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當與開發(fā)項目一一對應(yīng)，不得支取現(xiàn)金，只能通過專用賬戶以轉(zhuǎn)賬方式撥付。（二）監(jiān)管協(xié)議簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利義務(wù)。2.監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當包括監(jiān)管賬戶的開立、資金繳存、使用計劃、資金撥付、監(jiān)督管理等內(nèi)容。（三）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售價格，將預(yù)售資金足額繳存至監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例按照國家和威海市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）資金使用計劃1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)項目建設(shè)進度，合理編制預(yù)售資金使用計劃，并報威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核。2.預(yù)售資金使用計劃應(yīng)當包括項目建設(shè)所需的工程款、材料款、設(shè)備款、法定稅費等內(nèi)容。（五）資金撥付1.開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售資金使用計劃申請使用預(yù)售資金時，應(yīng)當向威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提交以下材料：威海市商品房預(yù)售資金使用申請表（一式兩份）；用款計劃；施工單位出具的工程進度證明；監(jiān)理單位出具的工程進度證明；已簽訂的購房合同復(fù)印件；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。2.威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審核，審核通過后，出具《威海市商品房預(yù)售資金撥付通知單》。3.監(jiān)管銀行根據(jù)《威海市商品房預(yù)售資金撥付通知單》，將預(yù)售資金撥付至施工單位、材料供應(yīng)商等相關(guān)單位的賬戶。（六）監(jiān)督管理1.威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督管理，定期檢查預(yù)售資金的繳存、使用情況。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定使用預(yù)售資金，不得擅自挪用。3.監(jiān)管銀行應(yīng)當按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預(yù)售資金進行監(jiān)管，確保資金專款專用。七、預(yù)售信息公開（一）公開內(nèi)容1.已取得預(yù)售許可的項目信息，包括項目名稱、開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售房屋棟號、建筑面積、預(yù)售范圍、預(yù)售價格等。2.預(yù)售合同備案情況，包括合同簽訂日期、購房人姓名、房屋棟號、建筑面積、合同金額等。3.預(yù)售資金監(jiān)管情況，包括監(jiān)管賬戶信息、繳存金額、使用計劃、撥付情況等。（二）公開方式1.威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當在官方網(wǎng)站上設(shè)立預(yù)售信息公開專欄，及時發(fā)布預(yù)售信息。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在售樓處顯著位置公示已取得預(yù)售許可的項目信息、預(yù)售合同示范文本、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息等內(nèi)容。八、違規(guī)行為處理（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.提供虛假材料騙取預(yù)售許可的，由威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門撤銷預(yù)售許可，并處3萬元以下的罰款。3.未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，暫停項目預(yù)售。4.未按照規(guī)定辦理合同備案、變更備案、解除備案手續(xù)的，由威海市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.未按照規(guī)定公開預(yù)售信息的，由威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5000