小區(qū)設(shè)施管理辦法一、總則（一）目的為加強本小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理，確保設(shè)施設(shè)備正常運行，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備的管理，包括但不限于房屋建筑、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)施、綠化景觀設(shè)施、道路及停車場設(shè)施等。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將設(shè)施設(shè)備的安全運行放在首位，采取有效措施預(yù)防安全事故的發(fā)生，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。2.預(yù)防為主原則：通過日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢測等手段，及時發(fā)現(xiàn)和消除設(shè)施設(shè)備的安全隱患，做到防患于未然。3.規(guī)范管理原則：嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本辦法的規(guī)定，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化管理，確保管理工作有章可循、有據(jù)可依。4.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、及時的設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)和管理服務(wù)，不斷提高業(yè)主滿意度。二、管理職責(zé)（一）管理部門職責(zé)1.物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案，并組織實施。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修管理等工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。負(fù)責(zé)建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、運行狀況、維修保養(yǎng)情況等。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理設(shè)施設(shè)備管理中的各類問題，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報重大事項。負(fù)責(zé)組織開展設(shè)施設(shè)備管理的培訓(xùn)和考核工作，提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識。2.工程維修部負(fù)責(zé)按照物業(yè)服務(wù)中心的安排，具體實施設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，確保維修質(zhì)量和進(jìn)度。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的故障進(jìn)行及時搶修，保障設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運行。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的更新改造提出建議和方案，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施。負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心做好設(shè)施設(shè)備的巡檢、驗收等工作。3.秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)協(xié)助工程維修部做好設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作，防止設(shè)施設(shè)備被盜、被破壞。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備運行區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。負(fù)責(zé)配合工程維修部進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等工作，維護(hù)現(xiàn)場秩序。（二）人員職責(zé)1.設(shè)施設(shè)備管理員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常管理工作，包括巡檢、記錄、統(tǒng)計等。協(xié)助工程維修人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，提供技術(shù)支持。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備檔案的整理和更新工作。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備管理中的問題進(jìn)行分析和總結(jié)，提出改進(jìn)建議。2.工程維修人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保維修質(zhì)量。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的故障進(jìn)行及時排查和修復(fù)，保障設(shè)施設(shè)備正常運行。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的運行狀況進(jìn)行監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患并采取措施。負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)施設(shè)備管理員做好設(shè)施設(shè)備檔案的建立和管理工作。3.秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備運行區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，防止無關(guān)人員進(jìn)入。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并采取措施。負(fù)責(zé)配合工程維修人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等工作，維護(hù)現(xiàn)場秩序。三、設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容（一）房屋建筑管理1.日常巡檢每天對房屋建筑的外觀、結(jié)構(gòu)、屋面、墻面、地面等進(jìn)行巡檢，檢查是否有裂縫、滲漏、脫落等現(xiàn)象。每周對房屋建筑的門窗、樓梯、扶手等進(jìn)行檢查，確保其完好無損、開關(guān)靈活。每月對房屋建筑的避雷設(shè)施進(jìn)行檢查，確保其接地良好、避雷功能正常。2.維修保養(yǎng)定期對房屋建筑的屋面、墻面、地面等進(jìn)行防水處理，防止?jié)B漏。及時對房屋建筑的裂縫、脫落等問題進(jìn)行修復(fù)，確保其外觀整潔、結(jié)構(gòu)安全。定期對房屋建筑的門窗、樓梯、扶手等進(jìn)行油漆、保養(yǎng)，延長其使用壽命。每年對房屋建筑的避雷設(shè)施進(jìn)行檢測，確保其符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）給排水系統(tǒng)管理1.日常巡檢每天對給排水系統(tǒng)的管道、閥門、水表等進(jìn)行巡檢，檢查是否有漏水、堵塞等現(xiàn)象。每周對給排水系統(tǒng)的水泵、水箱等進(jìn)行檢查，確保其運行正常、水位正常。每月對給排水系統(tǒng)的水質(zhì)進(jìn)行檢測，確保其符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.維修保養(yǎng)及時對給排水系統(tǒng)的漏水、堵塞等問題進(jìn)行修復(fù)，確保其正常運行。定期對給排水系統(tǒng)的水泵、水箱等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，更換磨損的零部件，確保其性能良好。每年對給排水系統(tǒng)的管道進(jìn)行清洗、消毒，防止水質(zhì)污染。（三）供電系統(tǒng)管理1.日常巡檢每天對供電系統(tǒng)的配電箱、配電柜、電表等進(jìn)行巡檢，檢查是否有過熱、打火等現(xiàn)象。每周對供電系統(tǒng)的變壓器、電纜等進(jìn)行檢查，確保其運行正常、無異常聲響。每月對供電系統(tǒng)的接地電阻進(jìn)行檢測，確保其符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.維修保養(yǎng)及時對供電系統(tǒng)的故障進(jìn)行搶修，確保其盡快恢復(fù)正常供電。定期對供電系統(tǒng)的配電箱、配電柜、電表等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，更換損壞的零部件，確保其性能良好。每年對供電系統(tǒng)的變壓器、電纜等進(jìn)行預(yù)防性試驗，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。（四）電梯管理1.日常巡檢每天對電梯的運行狀況進(jìn)行巡檢，檢查電梯是否正常運行、有無異常聲響。每周對電梯的轎廂、門機、安全裝置等進(jìn)行檢查，確保其完好無損、運行正常。每月對電梯的機房進(jìn)行檢查，確保機房溫度、濕度正常，設(shè)備運行正常。2.維修保養(yǎng)定期對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢測和調(diào)試，確保電梯安全運行。及時對電梯的故障進(jìn)行搶修，保障電梯盡快恢復(fù)正常運行。每年對電梯進(jìn)行全面的安全評估，確保電梯符合安全要求。（五）消防設(shè)施管理1.日常巡檢每天對消防設(shè)施的消火栓、滅火器、噴淋系統(tǒng)等進(jìn)行巡檢，檢查其是否完好無損、壓力是否正常。每周對消防設(shè)施的報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)等進(jìn)行檢查，確保其運行正常、功能完好。每月對消防設(shè)施的聯(lián)動系統(tǒng)進(jìn)行測試，確保其聯(lián)動正常、無故障。2.維修保養(yǎng)及時對消防設(shè)施的故障進(jìn)行修復(fù)，確保其正常運行。定期對消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢測和調(diào)試，確保消防設(shè)施性能良好。每年對消防設(shè)施進(jìn)行全面的檢查和維護(hù)，確保其符合消防安全要求。（六）綠化景觀設(shè)施管理1.日常巡檢每天對綠化景觀設(shè)施的花草樹木、園林小品等進(jìn)行巡檢，檢查其生長狀況、有無損壞。每周對綠化景觀設(shè)施的灌溉系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等進(jìn)行檢查，確保其運行正常、無故障。每月對綠化景觀設(shè)施的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清理，保持環(huán)境整潔。2.維修保養(yǎng)及時對綠化景觀設(shè)施的損壞進(jìn)行修復(fù)，確保其美觀、完好。定期對綠化景觀設(shè)施的花草樹木進(jìn)行修剪、施肥、澆水等養(yǎng)護(hù)工作，確保其生長良好。每年對綠化景觀設(shè)施的灌溉系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，更換損壞的零部件，確保其性能良好。（七）道路及停車場設(shè)施管理1.日常巡檢每天對道路及停車場設(shè)施的路面、道牙、標(biāo)線等進(jìn)行巡檢，檢查是否有損壞、磨損等現(xiàn)象。每周對道路及停車場設(shè)施的照明系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等進(jìn)行檢查，確保其運行正常、無故障。每月對道路及停車場設(shè)施的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清理，保持環(huán)境整潔。2.維修保養(yǎng)及時對道路及停車場設(shè)施的損壞進(jìn)行修復(fù)，確保其平整、安全。定期對道路及停車場設(shè)施的路面進(jìn)行修補、標(biāo)線進(jìn)行更新，確保其清晰、醒目。每年對道路及停車場設(shè)施的照明系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，更換損壞的零部件，確保其性能良好。四、設(shè)施設(shè)備維修管理（一）維修流程1.報修受理：業(yè)主或使用人發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障后，可通過電話、微信、現(xiàn)場等方式向物業(yè)服務(wù)中心報修。物業(yè)服務(wù)中心接到報修后，應(yīng)及時記錄報修內(nèi)容、業(yè)主信息等，并安排維修人員前往現(xiàn)場查看。2.故障診斷：維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)仔細(xì)檢查設(shè)施設(shè)備故障情況，分析故障原因，確定維修方案。3.維修實施：維修人員根據(jù)維修方案進(jìn)行維修，維修過程中應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保維修質(zhì)量和安全。維修完成后，維修人員應(yīng)清理現(xiàn)場，恢復(fù)設(shè)施設(shè)備正常運行。4.維修驗收：維修完成后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)組織相關(guān)人員對維修質(zhì)量進(jìn)行驗收。驗收合格后，維修人員應(yīng)填寫維修記錄，并將維修情況反饋給業(yè)主或使用人。（二）維修費用管理1.維修費用預(yù)算：物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的實際情況，制定年度維修費用預(yù)算，并報公司審批。維修費用預(yù)算應(yīng)包括維修材料費用、人工費用、設(shè)備更新費用等。2.維修費用核算：物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立維修費用核算制度，對維修費用進(jìn)行明細(xì)核算。維修費用核算應(yīng)包括維修項目、維修時間、維修費用等。3.維修費用支付：維修費用支付應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，由物業(yè)服務(wù)中心填寫費用報銷單，經(jīng)審批后支付給維修單位或個人。（三）緊急維修管理1.緊急維修定義：緊急維修是指設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)突發(fā)故障，可能影響業(yè)主正常生活或造成安全事故的維修情況。2.緊急維修流程：物業(yè)服務(wù)中心接到緊急維修報告后，應(yīng)立即啟動緊急維修預(yù)案，安排維修人員前往現(xiàn)場搶修。維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)迅速采取措施，排除故障，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運行。緊急維修完成后，維修人員應(yīng)及時填寫緊急維修記錄，并將維修情況反饋給物業(yè)服務(wù)中心。3.緊急維修費用管理：緊急維修費用應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行支付，由物業(yè)服務(wù)中心填寫費用報銷單，經(jīng)審批后支付給維修單位或個人。緊急維修費用應(yīng)在維修完成后及時結(jié)算，確保費用支付合理、合規(guī)。五、設(shè)施設(shè)備更新改造管理（一）更新改造計劃制定1.定期評估：物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)定期對小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評估，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運行狀況、使用壽命、技術(shù)發(fā)展等因素，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計劃。2.業(yè)主意見征求：設(shè)施設(shè)備更新改造計劃制定后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)征求業(yè)主意見，了解業(yè)主對更新改造的需求和建議。3.計劃審批：設(shè)施設(shè)備更新改造計劃經(jīng)業(yè)主意見征求后，應(yīng)報公司審批。公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況和財務(wù)狀況，對更新改造計劃進(jìn)行審核，批準(zhǔn)后組織實施。（二）更新改造實施1.項目招標(biāo)：設(shè)施設(shè)備更新改造項目經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行項目招標(biāo)，選擇具有資質(zhì)、信譽良好的施工單位進(jìn)行施工。2.施工管理：物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)加強對設(shè)施設(shè)備更新改造項目的施工管理，確保施工質(zhì)量和進(jìn)度。施工過程中，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)督，及時協(xié)調(diào)解決施工中出現(xiàn)的問題。3.驗收交付：設(shè)施設(shè)備更新改造項目完成后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收。驗收合格后，施工單位應(yīng)將設(shè)施設(shè)備交付給物業(yè)服務(wù)中心，并辦理相關(guān)手續(xù)。（三）更新改造費用管理1.費用預(yù)算：設(shè)施設(shè)備更新改造費用預(yù)算應(yīng)根據(jù)更新改造項目的實際情況進(jìn)行編制，包括設(shè)備采購費用、安裝費用、調(diào)試費用、監(jiān)理費用等。2.費用核算：設(shè)施設(shè)備更新改造費用核算應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，對費用進(jìn)行明細(xì)核算。費用核算應(yīng)包括更新改造項目、費用支出、費用結(jié)算等。3.費用支付：設(shè)施設(shè)備更新改造費用支付應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，由物業(yè)服務(wù)中心填寫費用報銷單，經(jīng)審批后支付給施工單位或供應(yīng)商。六、設(shè)施設(shè)備檔案管理（一）檔案建立1.資料收集：設(shè)施設(shè)備管理員應(yīng)負(fù)責(zé)收集設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料，包括設(shè)備采購合同、安裝圖紙、使用說明書、維修保養(yǎng)記錄、檢測報告等。2.檔案整理：設(shè)施設(shè)備管理員應(yīng)將收集到的資料進(jìn)行整理，按照設(shè)施設(shè)備的類別、型號、編號等進(jìn)行分類歸檔，建立設(shè)施設(shè)備檔案。3.檔案錄入：設(shè)施設(shè)備管理員應(yīng)將設(shè)施設(shè)備檔案的相關(guān)信息錄入電腦系統(tǒng)，建立電子檔案，方便查詢和管理。（二）檔案更新1.定期更新：設(shè)施設(shè)備管理員應(yīng)定期對設(shè)施設(shè)備檔案進(jìn)行更新，及時記錄設(shè)施設(shè)備的運行狀況、維修保養(yǎng)情況、檢測報告等信息。2.動態(tài)更新：設(shè)施設(shè)備管理員應(yīng)在設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、維修、保養(yǎng)、更新改造等情況后，及時對檔