小區(qū)自行管理辦法一、總則（一）目的為了提升本小區(qū)的管理水平，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，保障小區(qū)居民的合法權(quán)益，特制定本小區(qū)自行管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及在小區(qū)內(nèi)從事相關(guān)活動的單位和個人。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.民主自治原則：充分尊重業(yè)主的意愿，鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，實現(xiàn)民主決策、民主管理。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和相關(guān)方一視同仁，公平公正地處理小區(qū)管理中的各類事務(wù)。4.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主的滿意度。二、管理機構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會1.組成：由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會的工作報告和財務(wù)報告。決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.組成：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的若干名業(yè)主組成，每屆任期[X]年。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)管理服務(wù)團隊1.組成：包括項目經(jīng)理、客服人員、安保人員、保潔人員、維修人員等。2.職責(zé)項目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，制定工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。協(xié)調(diào)與業(yè)主、業(yè)主委員會、相關(guān)部門及其他單位的關(guān)系。監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，及時處理業(yè)主投訴和突發(fā)事件。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)團隊的管理和考核?？头藛T接待業(yè)主來訪和來電，解答業(yè)主咨詢，處理業(yè)主投訴。負(fù)責(zé)業(yè)主信息的收集、整理和歸檔。組織開展社區(qū)文化活動，增進業(yè)主之間的溝通和交流。安保人員負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等。維護小區(qū)內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為。協(xié)助處理突發(fā)事件，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。保潔人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔工作。定期對垃圾桶進行清理和消毒，保持垃圾清運及時。維護小區(qū)內(nèi)的綠化環(huán)境，及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物。維修人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)和管理。及時處理業(yè)主報修，確保維修工作質(zhì)量和效率。制定設(shè)施設(shè)備的維護計劃和更新改造方案，并組織實施。三、小區(qū)安全管理（一）門禁管理1.小區(qū)實行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主憑有效證件進出小區(qū)，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記后方可進入。2.加強門禁系統(tǒng)的維護和管理，確保其正常運行。如發(fā)現(xiàn)門禁系統(tǒng)故障，應(yīng)及時維修或更換。（二）巡邏制度1.制定詳細(xì)的巡邏計劃，安排安保人員定時對小區(qū)進行巡邏。巡邏范圍包括小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、樓幢、停車場等。2.巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，攜帶必要的巡邏裝備，如對講機、手電筒等。在巡邏過程中，要注意觀察小區(qū)內(nèi)的安全情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。（三）監(jiān)控系統(tǒng)1.在小區(qū)內(nèi)重要部位安裝監(jiān)控攝像頭，確保監(jiān)控范圍覆蓋小區(qū)的主要出入口、公共區(qū)域、停車場等。2.建立監(jiān)控系統(tǒng)管理制度，安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的日常維護和管理，保證監(jiān)控設(shè)備正常運行，錄像資料保存期限不少于[X]天。（四）消防安全管理1.制定消防安全制度，明確消防安全責(zé)任。定期組織業(yè)主和物業(yè)使用人進行消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。2.確保小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備完好有效，包括消防栓、滅火器、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等。定期對消防設(shè)施設(shè)備進行檢查和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。3.保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。（五）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、盜竊、地震、水浸等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.定期組織應(yīng)急演練，提高物業(yè)服務(wù)團隊和業(yè)主的應(yīng)急處置能力。在突發(fā)事件發(fā)生時，應(yīng)迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進行處置，并及時報告相關(guān)部門。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域清掃保潔1.每天定時對小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、樓道、電梯等公共區(qū)域進行清掃，保持環(huán)境整潔。2.及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾和雜物，做到日產(chǎn)日清。垃圾桶應(yīng)定期清洗和消毒，防止異味和滋生蚊蟲。（二）綠化養(yǎng)護管理1.制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保持綠化區(qū)域內(nèi)的整潔，及時清理綠化垃圾和雜物。對損壞的綠化設(shè)施應(yīng)及時修復(fù)或更換。（三）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點，并配備相應(yīng)的垃圾分類設(shè)施。2.加強對業(yè)主和物業(yè)使用人的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)其正確分類投放垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類的收集和運輸工作，確保垃圾分類工作順利開展。五、小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維護1.建立房屋及附屬設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等信息。2.定期對房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備存在的問題。對易損件和老化部件應(yīng)及時進行更換，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水泵、供電設(shè)備、給排水系統(tǒng)等，實行專業(yè)化管理。2.制定共用設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維護保養(yǎng)計劃，安排專業(yè)人員進行操作和維護保養(yǎng)。定期對共用設(shè)施設(shè)備進行檢測和評估，確保其安全可靠運行。（三）設(shè)施設(shè)備維修管理1.建立設(shè)施設(shè)備維修管理制度，規(guī)范維修流程。業(yè)主報修后，應(yīng)及時響應(yīng)并安排維修人員進行維修。2.維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場，對維修項目進行詳細(xì)檢查和診斷，制定合理的維修方案，并向業(yè)主說明維修情況和費用。維修完成后，應(yīng)及時進行驗收，確保維修質(zhì)量。六、小區(qū)車輛管理（一）停車場管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場，分為地上停車場和地下停車場。停車場應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識和標(biāo)線，引導(dǎo)車輛有序停放。2.實行停車收費管理制度，明確收費標(biāo)準(zhǔn)和繳費方式。業(yè)主可選擇按月、按季或按年繳納停車費，也可選擇臨時停車?yán)U費。3.安排專人負(fù)責(zé)停車場的管理，對進出車輛進行登記和引導(dǎo)，維護停車場內(nèi)的秩序。加強對停車場設(shè)施設(shè)備的維護和管理，確保其正常運行。（二）車輛停放規(guī)定1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)定的停車位置停放車輛，不得隨意占用消防通道、人行道、綠化區(qū)域等公共部位。2.車輛停放應(yīng)保持整齊有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。嚴(yán)禁在停車場內(nèi)進行洗車、修車等活動。七、小區(qū)費用管理（一）物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納。物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況和物業(yè)服務(wù)成本合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的使用情況提出疑問和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時給予答復(fù)和處理。（二）專項維修資金1.按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，建立專項維修資金制度。專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳存，專項用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項維修資金的使用應(yīng)遵循業(yè)主決策、專戶存儲、?？顚Ｓ?、公開透明的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）其他費用1.小區(qū)內(nèi)的水電費、垃圾處理費等其他費用，由業(yè)主或物業(yè)使用人按照相關(guān)規(guī)定自行繳納。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門做好費用的代收代繳工作，并及時向業(yè)主公布費用的收繳情況。八、小區(qū)文化建設(shè)（一）文化活動組織1.定期組織開展豐富多彩的小區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動、節(jié)日慶典等，增進業(yè)主之間的溝通和交流，營造和諧的小區(qū)氛圍。2.鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)文化活動，成立各類興趣小組，如書法繪畫小組、攝影小組、舞蹈小組等，為業(yè)主提供展示才藝的平臺。（二）宣傳教育工作1.利用小區(qū)內(nèi)的宣傳欄、公告欄、電子顯示屏等宣傳陣地，及時發(fā)布小區(qū)管理信息、物業(yè)服務(wù)動態(tài)、安全知識、法律法規(guī)等內(nèi)容，提高業(yè)主的知曉率和參與度。2.定期組織開展法律法規(guī)、文明禮儀、健康知識等方面的宣傳教育活動，提高業(yè)主的綜合素質(zhì)。九、監(jiān)督與考核（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、費用使用等情況提出意見和建議。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)定期收集業(yè)主的意見和建議，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行監(jiān)督和考核，并及時向業(yè)主反饋監(jiān)督考核結(jié)果