地方物業(yè)管理辦法[地方名稱]物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范本地方物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，結合本地方實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本地方行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?；驹瓌t物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則，實行業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)相對獨立、相互制衡的機制。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。管理體制本地方住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主定義本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會的成立一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體劃分辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：1.專有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)百分之五十以上；2.專有部分面積占建筑物總面積百分之三十以上的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)百分之三十以上，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；3.已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十，建設單位未按規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面申請之日起三十日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一?；I備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會的職責業(yè)主大會履行下列職責：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；8.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主大會決定前款第五項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：1.經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積百分之二十以上且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；2.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；3.業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議應當有書面記錄，業(yè)主委員會應當妥善保存。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的組成與任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會履行下列職責：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會的會議業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主委員會委員名單。區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到備案材料之日起三十日內，對符合條件的予以備案，并出具備案證明。備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告?zhèn)浒覆块T。物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)的職責物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：1.履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務；2.接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；3.定期公布物業(yè)服務費用的收支情況；4.維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序；5.按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；6.對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常巡查、養(yǎng)護、維修，確保其正常使用；7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主對是否繼續(xù)使用原物業(yè)服務企業(yè)進行表決。經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占業(yè)主總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定繼續(xù)使用的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前，與原物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務事項交接。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十日內，將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同終止之日起十日內，持物業(yè)服務合同終止證明、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等資料，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。物業(yè)的使用與維護物業(yè)的使用業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守物業(yè)服務企業(yè)的裝修管理規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)的維護物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定承擔：1.專有部分由業(yè)主承擔；2.部分業(yè)主共有的，由相關業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔；3.全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔；4.屬物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護范圍的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔；5.屬供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位維修、養(yǎng)護責任的，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和本地方有關規(guī)定執(zhí)行。法律責任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，處五千元以上一萬元以下的罰款；2.未按規(guī)定選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足法定人數(shù)的，責令限期選舉；逾期仍不選舉的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；3.業(yè)主委員會未按規(guī)定備案的，處五千元以上一萬元以下的罰款；4.業(yè)主委員會委員資格終止后未按規(guī)定移交其保管的有關財務憑證、檔案等資料的，責令限期移交；逾期仍不移交的，處一千元以上五千元以下的罰款；5.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照下列規(guī)定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：1.未取得資質證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；2.超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；3.轉讓資質證書的，吊銷資質證書，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下的罰款；4.不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，責令限期改正，可處二萬元以下的罰款；5.將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時處理。物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理物業(yè)服務合同備案的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定履行服務義務的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期改正；逾期不改正的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任。其他法律責任違反本辦法規(guī)定，建設單位不按規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不報送的，處五千元以上