地產(chǎn)交易管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強房地產(chǎn)交易管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內國有土地上的房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等交易活動及其管理。基本原則房地產(chǎn)交易應當遵循自愿、公平、公正、誠實信用的原則。交易當事人應當遵守法律法規(guī)，依法履行相應的義務，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。房地產(chǎn)轉讓管理轉讓條件1.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。2.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。轉讓程序1.房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同。2.房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。3.房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。4.房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估。5.房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。6.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。禁止轉讓的情形1.以出讓方式取得土地使用權但不符合本辦法規(guī)定的轉讓條件的；2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3.依法收回土地使用權的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。房地產(chǎn)抵押管理抵押范圍本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。下列房地產(chǎn)可以設定抵押：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2.抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；3.抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；4.依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。抵押程序1.房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。2.抵押合同簽訂后，抵押當事人應當在30日內，持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、抵押合同等文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。3.房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。4.以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押的效力1.抵押設定后，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2.抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產(chǎn)。抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。3.抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。抵押權的實現(xiàn)1.債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息。前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。2.債務履行期屆滿，債務人不履行債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。3.同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。4.以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。5.以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號；已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。6.抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權轉移登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。房屋租賃管理租賃條件1.有合法的房屋產(chǎn)權證件；2.房屋為共有產(chǎn)權的，有共有人同意租賃的證明；3.將住宅或其他用房改作經(jīng)營用房出租的，應提交規(guī)劃和房管部門同意的證明；4.將房管部門直管公房內的場地出租的，應提交經(jīng)房管部門同意的證明；5.住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；6.房屋能正常使用。租賃程序1.房屋租賃當事人簽訂書面租賃合同。2.房屋租賃當事人在租賃合同簽訂后30日內，持房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明、直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料到直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。3.建設（房地產(chǎn)）主管部門對符合下列要求的，予以登記備案，并向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，建設（房地產(chǎn)）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。租金與押金1.房屋租金由租賃當事人協(xié)商確定，但不得違反國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。2.承租人應當按照租賃合同約定的租金及支付方式履行支付租金的義務。承租人拖欠租金的，應當按照合同約定支付違約金。3.房屋租賃當事人可以自行約定租金數(shù)額、支付方式、租賃期限等內容，但不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。4.房屋租賃實行押金制度。押金由租賃雙方協(xié)商約定，但不得超過月租金的兩倍。租賃關系終止時，出租房屋及其附屬設施設備無損壞且承租人已結清租金、水電費等費用的，出租人應當在10日內將押金全額退還承租人。租賃雙方的權利與義務1.出租人的權利與義務出租人有權按照租賃合同約定收取租金。出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。出租人應當保證所提供的房屋符合安全居住條件，不得危及承租人的人身安全和財產(chǎn)安全。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。2.承租人的權利與義務承租人按照租賃合同的約定，享有在租賃期內使用房屋的權利。承租人應當按照合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變的，應當征得出租人的書面同意，并按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及其附屬設施設備，不得損壞。因承租人使用不當造成房屋及其附屬設施設備損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。承租人應當按照合同約定按時支付租金，不得拖欠。承租人未經(jīng)出租人書面同意，不得將房屋轉租給他人。租賃期限與合同終止1.房屋租賃期限由租賃當事人協(xié)商確定，但不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。2.有下列情形之一的，房屋租賃合同終止：租賃合同期滿，雙方不再續(xù)租的；租賃合同約定的終止條件出現(xiàn)的；承租人無正當理由累計拖欠租金超過6個月的；出租人依法收回房屋的；房屋因不可抗力滅失的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.房屋租賃合同終止時，承租人應當將房屋及其附屬設施設備交還出租人。承租人拒不交還的，出租人可以依法向人民法院提起訴訟，要求承租人交還房屋并承擔違約責任。房地產(chǎn)中介服務管理中介服務機構設立設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記。房地產(chǎn)中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當具備下列條件：1.有自己的名稱和組織機構；2.有固定的服務場所；3.有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；4.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。中介服務人員資格從事房地產(chǎn)中介服務的人員，應當具備相應的專業(yè)知識和技能，并取得房地產(chǎn)中介服務人員資格證書。房地產(chǎn)中介服務人員資格證書由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門統(tǒng)一印制、頒發(fā)。房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?.允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；3.同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；4.與一方當事人串通，損害另一方當事人利益；5.法律、法規(guī)禁止的其他行為。中介服務業(yè)務規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務機構接受委托時，應當與委托人簽訂書面委托合同。委托合同應當包括下列主要內容：當事人姓名或者名稱、住所；委托事項；委托期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任；雙方約定的其他事項。2.房地產(chǎn)中介服務機構應當如實向委托人提供有關房地產(chǎn)的真實情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況。3.房地產(chǎn)中介服務機構促成房地產(chǎn)交易的，應當按照國家有關規(guī)定向委托人收取傭金。傭金的標準和支付方式由當事人自行約定，但不得違反國家有關規(guī)定。4.房地產(chǎn)中介服務機構不得為非法交易提供便利，不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段促成交易。5.房地產(chǎn)中介服務機構應當按照規(guī)定建立業(yè)務記錄，如實記載業(yè)務情況。業(yè)務記錄應當保存5年以上。監(jiān)督管理管理部門職責1.房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理工作。其主要職責包括：貫徹執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易的法律法規(guī)和政策；負責房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等交易活動的管理和監(jiān)督；負責房地產(chǎn)中介服務機構和人員的資質管理；負責房地產(chǎn)交易市場的統(tǒng)計、分析和信息發(fā)布；依法查處房地產(chǎn)交易中的違法行為。2.工商行政管理部門負責對房地產(chǎn)中介服務機構的登記注冊和經(jīng)營活動進行監(jiān)督管理，依法查處房地產(chǎn)中介服務機構的違法經(jīng)營行為。3.價格主管部門負責對房地產(chǎn)交易價格進行監(jiān)督管理，依法查處價格違法行為。交易資金監(jiān)管1.房地產(chǎn)交易當事人可以自行約定交易資金的支付方式和時間。但為了保障交易安全，鼓勵房地產(chǎn)交易當事人通過房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶劃轉交易資金。2.房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶由房地產(chǎn)管理部門會同銀行設立。房地產(chǎn)交易當事人簽訂房地產(chǎn)交易合同后，應當將交易資金存入監(jiān)管賬戶。3.交易資金監(jiān)管賬戶內的資金，在房地產(chǎn)交易未完成或者未達到約定條件時，不得劃轉。房地產(chǎn)交易完成后，符合資金劃轉條件的，由房地產(chǎn)管理部門通知銀行將監(jiān)管賬戶內的資金劃轉至賣方賬戶。信息公開與信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應當建立房地產(chǎn)交易信息公開制度，定期公布房地產(chǎn)市場交易信息，包括房地產(chǎn)價格、成交量、供求狀況等，為房地產(chǎn)交易當事人提供信息服務。2.房地產(chǎn)管理部門應當建立房地產(chǎn)中介服務機構和人員信用檔案，記錄其經(jīng)營活動、違法違規(guī)行為等信息，并向社會公開。對信用良好的中介服務機構和人員，給予表彰和獎勵；