利辛住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)利辛住宅的管理，保障住宅的安全、舒適和正常使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于利辛縣行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮業(yè)主和使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行管理職責(zé)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，確保管理活動(dòng)的公平公正。4.共同管理原則：鼓勵(lì)業(yè)主和使用人積極參與住宅管理，形成共同管理的良好氛圍。（四）管理職責(zé)1.利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)對(duì)全縣住宅管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：協(xié)助相關(guān)部門做好本轄區(qū)內(nèi)住宅管理的具體工作，調(diào)解處理住宅管理中的糾紛。3.社區(qū)居民委員會(huì)：配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展住宅管理工作，組織業(yè)主和使用人參與社區(qū)建設(shè)和管理。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，履行住宅管理職責(zé)。5.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)：代表業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，參與住宅管理決策。二、住宅使用與維護(hù)（一）住宅使用規(guī)范1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在住宅內(nèi)從事法律法規(guī)禁止的活動(dòng)，如生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品。3.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。4.不得在住宅的陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂?shù)炔课淮罱ńㄖ?、?gòu)筑物或者其他設(shè)施，不得擅自改變住宅外立面。（二）住宅裝修管理1.業(yè)主裝修住宅前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，并提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證書等相關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后的[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以批準(zhǔn)，不符合規(guī)定的應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主并說明理由。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝修工程的內(nèi)容、期限、施工時(shí)間、安全責(zé)任、垃圾清運(yùn)等條款。3.裝修施工單位應(yīng)當(dāng)遵守裝修管理規(guī)定，文明施工，不得損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。施工過程中產(chǎn)生的噪音、粉塵等應(yīng)當(dāng)符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，不得影響其他業(yè)主的正常生活。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并要求業(yè)主和施工單位限期整改。對(duì)拒不整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法采取措施，如停止施工、報(bào)告相關(guān)部門等。（三）住宅維修養(yǎng)護(hù)1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：保修期內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；保修期滿后，屬于全體業(yè)主共有的，由業(yè)主大會(huì)決定使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；屬于部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組織實(shí)施。維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間、費(fèi)用預(yù)算等。4.住宅維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。維修養(yǎng)護(hù)工作完成后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主代表驗(yàn)收合格。三、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括房屋建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，包括清掃保潔、垃圾清運(yùn)等。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等，但不包括業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的保管責(zé)任。6.物業(yè)服務(wù)相關(guān)的其他服務(wù)，如代收代繳水電費(fèi)、提供社區(qū)文化活動(dòng)等。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等條款。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得擅自減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。3.利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，依法予以處理。四、住宅專項(xiàng)維修資金管理（一）資金繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的[X]%。2.出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的[X]%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的[X]%、高層住宅不低于售房款的[X]%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（二）資金使用1.住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用。3.使用住宅專項(xiàng)維修資金，按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；業(yè)主委員會(huì)審核同意，并報(bào)利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案；利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）資金管理1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，實(shí)行專款專用、收支兩條線管理。2.利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部門建立健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。3.專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單，并向利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局報(bào)送住宅專項(xiàng)維修資金賬戶余額、收支情況等。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。五、法律責(zé)任（一）業(yè)主和使用人責(zé)任1.業(yè)主和使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。2.業(yè)主和使用人違反本辦法規(guī)定，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟，要求業(yè)主和使用人履行義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)、擅自減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金等，由利辛縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額[X]倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）其他責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未