特價(jià)房管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范公司特價(jià)房的管理，確保特價(jià)房銷(xiāo)售活動(dòng)的順利進(jìn)行，保障公司和客戶的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有在售項(xiàng)目中特價(jià)房的管理，包括特價(jià)房的定價(jià)、銷(xiāo)售、合同簽訂、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：特價(jià)房的管理必須符合國(guó)家法律法規(guī)及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.公平公正原則：特價(jià)房的銷(xiāo)售應(yīng)遵循公平、公正的原則，確保所有客戶享有平等的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。3.透明公開(kāi)原則：特價(jià)房的信息應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地向客戶公開(kāi)，不得隱瞞或虛假宣傳。4.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：在特價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程中，要充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行防范和控制。二、特價(jià)房的定義與認(rèn)定（一）定義特價(jià)房是指公司為促進(jìn)銷(xiāo)售、回籠資金、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化等原因，在特定時(shí)期內(nèi)推出的價(jià)格明顯低于正常銷(xiāo)售價(jià)格的房屋。（二）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)1.價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：特價(jià)房的價(jià)格應(yīng)低于同一項(xiàng)目同類(lèi)型房屋近期成交均價(jià)的[X]%以上。2.時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：特價(jià)房的優(yōu)惠期限一般為[X]天，特殊情況需延長(zhǎng)的，需經(jīng)公司相關(guān)部門(mén)審批。3.房源標(biāo)準(zhǔn)：特價(jià)房應(yīng)選擇位置、戶型、朝向等相對(duì)較差的房屋，但不得存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或其他影響使用功能的缺陷。（三）認(rèn)定流程1.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況和銷(xiāo)售目標(biāo)，提出特價(jià)房申請(qǐng)，填寫(xiě)《特價(jià)房申請(qǐng)表》，詳細(xì)說(shuō)明特價(jià)房的房源信息、價(jià)格優(yōu)惠幅度、優(yōu)惠期限等內(nèi)容。2.申請(qǐng)表經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核后，提交至公司營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)。3.營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)會(huì)同財(cái)務(wù)部門(mén)、法務(wù)部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合評(píng)審，對(duì)特價(jià)房的價(jià)格合理性、成本效益、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行評(píng)估。4.評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。經(jīng)批準(zhǔn)后的特價(jià)房信息，由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)在售樓處、公司網(wǎng)站、社交媒體等渠道進(jìn)行公示。三、特價(jià)房的定價(jià)與價(jià)格調(diào)整（一）定價(jià)原則1.成本導(dǎo)向原則：特價(jià)房的價(jià)格應(yīng)在保證項(xiàng)目合理利潤(rùn)的前提下，充分考慮成本因素，包括土地成本、建筑成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等。2.市場(chǎng)導(dǎo)向原則：參考周邊同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格水平、市場(chǎng)供需情況、客戶購(gòu)買(mǎi)能力等因素，制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。3.目標(biāo)導(dǎo)向原則：根據(jù)公司的銷(xiāo)售目標(biāo)、資金回籠計(jì)劃等，合理確定特價(jià)房的價(jià)格，確保能夠有效促進(jìn)銷(xiāo)售。（二）定價(jià)方法1.成本加成法：根據(jù)項(xiàng)目的總成本，加上一定比例的利潤(rùn)，確定特價(jià)房的價(jià)格。2.市場(chǎng)比較法：選取周邊同類(lèi)項(xiàng)目的近期成交價(jià)格作為參考，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，確定特價(jià)房的價(jià)格。3.收益還原法：根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期收益，通過(guò)一定的折現(xiàn)率還原，確定特價(jià)房的價(jià)格。（三）價(jià)格調(diào)整1.在特價(jià)房?jī)?yōu)惠期限內(nèi)，原則上不得調(diào)整價(jià)格。如有特殊情況需要調(diào)整價(jià)格的，需經(jīng)公司相關(guān)部門(mén)審批，并提前向客戶公示。2.優(yōu)惠期限結(jié)束后，如需繼續(xù)推出特價(jià)房，應(yīng)重新按照本辦法規(guī)定的認(rèn)定流程進(jìn)行申請(qǐng)和審批。四、特價(jià)房的銷(xiāo)售管理（一）銷(xiāo)售流程1.客戶咨詢(xún)：客戶通過(guò)售樓處、電話、網(wǎng)絡(luò)等渠道咨詢(xún)特價(jià)房信息，銷(xiāo)售人員應(yīng)熱情接待，詳細(xì)介紹特價(jià)房的房源情況、價(jià)格優(yōu)惠、購(gòu)買(mǎi)條件等內(nèi)容。2.客戶看房：安排客戶實(shí)地查看特價(jià)房，銷(xiāo)售人員應(yīng)陪同客戶，并對(duì)房屋的戶型結(jié)構(gòu)、裝修情況、周邊環(huán)境等進(jìn)行詳細(xì)介紹，解答客戶的疑問(wèn)。3.客戶認(rèn)購(gòu)：客戶決定購(gòu)買(mǎi)特價(jià)房后，填寫(xiě)《特價(jià)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，明確認(rèn)購(gòu)房屋的具體信息、價(jià)格、付款方式、定金金額等內(nèi)容，并簽字確認(rèn)。銷(xiāo)售人員應(yīng)向客戶收取定金，并開(kāi)具收款收據(jù)。4.合同簽訂：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，客戶與公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂前，銷(xiāo)售人員應(yīng)協(xié)助客戶仔細(xì)閱讀合同條款，確保客戶充分理解合同內(nèi)容。對(duì)于客戶提出的疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)解答或反饋給相關(guān)部門(mén)。合同簽訂后，應(yīng)按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)。5.售后服務(wù)：公司應(yīng)按照合同約定，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，包括房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)服務(wù)等。對(duì)于客戶在使用過(guò)程中提出的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)響應(yīng)并妥善解決。（二）銷(xiāo)售策略1.限時(shí)優(yōu)惠：設(shè)定特價(jià)房的優(yōu)惠期限，營(yíng)造緊迫感，促使客戶盡快做出購(gòu)買(mǎi)決策。2.團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：鼓勵(lì)客戶組織團(tuán)購(gòu)，對(duì)于團(tuán)購(gòu)達(dá)到一定人數(shù)的，給予額外的價(jià)格優(yōu)惠。3.組合優(yōu)惠：將特價(jià)房與其他優(yōu)惠活動(dòng)相結(jié)合，如贈(zèng)送裝修禮包、車(chē)位使用權(quán)、物業(yè)費(fèi)減免等，增加產(chǎn)品的吸引力。（三）銷(xiāo)售監(jiān)督1.公司營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)特價(jià)房的銷(xiāo)售情況進(jìn)行檢查，包括銷(xiāo)售進(jìn)度、客戶反饋、價(jià)格執(zhí)行等方面。2.建立客戶投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理客戶在特價(jià)房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中遇到的問(wèn)題和投訴。對(duì)于客戶反映的銷(xiāo)售人員違規(guī)行為，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)肅調(diào)查和處理。3.加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和管理，提高銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，確保特價(jià)房銷(xiāo)售活動(dòng)的規(guī)范進(jìn)行。五、特價(jià)房的合同管理（一）合同簽訂1.特價(jià)房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)按照公司統(tǒng)一制定的合同文本簽訂，確保合同條款的合法性、完整性和準(zhǔn)確性。2.在合同簽訂過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)向客戶明確說(shuō)明特價(jià)房的特殊情況和相關(guān)注意事項(xiàng)，如價(jià)格優(yōu)惠的條件、房屋現(xiàn)狀、交付標(biāo)準(zhǔn)等，并在合同中予以明確約定。3.合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)將合同副本提交至公司相關(guān)部門(mén)備案，包括營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、法務(wù)部門(mén)等。（二）合同履行1.公司各部門(mén)應(yīng)按照合同約定，履行各自的義務(wù)。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與其他部門(mén)之間的溝通和協(xié)調(diào)；財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)按照合同約定收取房款、開(kāi)具發(fā)票等；工程部門(mén)負(fù)責(zé)按照合同約定按時(shí)交付房屋；物業(yè)服務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)。2.對(duì)于合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的變更、解除等情況，應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)，并及時(shí)通知客戶。（三）合同糾紛處理1.如發(fā)生合同糾紛，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)仲裁或訴訟等方式解決。2.在合同糾紛處理過(guò)程中，公司應(yīng)積極配合，提供相關(guān)證據(jù)和資料，維護(hù)公司的合法權(quán)益。同時(shí)，要妥善處理客戶的合理訴求，盡量減少糾紛對(duì)公司形象和銷(xiāo)售活動(dòng)的影響。六、特價(jià)房的財(cái)務(wù)管理（一）價(jià)格核算1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)特價(jià)房的定價(jià)原則和方法，對(duì)特價(jià)房的價(jià)格進(jìn)行核算，確保價(jià)格的合理性和準(zhǔn)確性。2.在特價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)記錄和核算銷(xiāo)售金額、優(yōu)惠金額、收款情況等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，為公司的財(cái)務(wù)管理提供準(zhǔn)確的信息。（二）資金管理1.特價(jià)房銷(xiāo)售款項(xiàng)應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，及時(shí)足額收取，并繳存公司指定的銀行賬戶。嚴(yán)禁銷(xiāo)售人員私自收取房款或截留、挪用銷(xiāo)售款項(xiàng)。2.加強(qiáng)對(duì)特價(jià)房銷(xiāo)售資金的監(jiān)管，定期對(duì)資金收支情況進(jìn)行核對(duì)和審計(jì)，確保資金安全。（三）稅務(wù)處理1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算和繳納特價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。2.做好稅務(wù)籌劃工作，合理降低公司的稅務(wù)成本。同時(shí)，要積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查和審計(jì)工作，及時(shí)提供相關(guān)資料和信息。七、特價(jià)房的信息管理（一）信息收集1.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)收集特價(jià)房的相關(guān)信息，包括房源信息、價(jià)格信息、優(yōu)惠信息、銷(xiāo)售情況等。2.信息收集應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面，確保信息的真實(shí)性和完整性。同時(shí)，要建立信息收集臺(tái)賬，對(duì)收集到的信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。（二）信息公示1.特價(jià)房的信息應(yīng)在售樓處顯著位置進(jìn)行公示，包括房源位置、戶型、面積、價(jià)格、優(yōu)惠期限等內(nèi)容。同時(shí)，要在公司網(wǎng)站、社交媒體等渠道進(jìn)行同步公示，方便客戶查詢(xún)。2.公示信息應(yīng)保持更新及時(shí)，確?？蛻裟軌颢@取最新的特價(jià)房信息。對(duì)于已售罄的特價(jià)房，應(yīng)及時(shí)撤下公示信息。（三）信息存檔1.營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)將特價(jià)房的相關(guān)信息進(jìn)行整理和歸檔，包括申請(qǐng)表、認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同、客戶資料等。2.信息存檔應(yīng)按照公司檔案管理制度的規(guī)定進(jìn)行，確保檔案的完整性和安全性。同時(shí)，要建立檔案查詢(xún)機(jī)制，方便公司內(nèi)部人員查閱和使用。八、特價(jià)房的風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.公司相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)特價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)等。2.針對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)分析其產(chǎn)生的原因和可能造成的影響，為制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施提供依據(jù)。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整特價(jià)房的銷(xiāo)售策略和價(jià)格，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究，確保特價(jià)房的銷(xiāo)售活動(dòng)符合法律法規(guī)的要求。在合同簽訂過(guò)程中，嚴(yán)格審查合同條款，避免法律糾紛的發(fā)生。對(duì)于重大法律問(wèn)題，及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)。3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：合理制定特價(jià)房的價(jià)格和銷(xiāo)售計(jì)劃，確保銷(xiāo)售款項(xiàng)能夠及時(shí)足額回籠，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，提高公司的盈利能力。4.客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：建立健全客戶投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理客戶在特價(jià)房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中遇到的問(wèn)題和投訴。加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和管理，提高銷(xiāo)售人員的服務(wù)質(zhì)量和溝通能力，減少客戶投訴的發(fā)生。（三）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控1.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)