購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念

購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念提綱：購(gòu)物中心口勺特點(diǎn)是：投

資方需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)

營(yíng)具有〃統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)〃的特點(diǎn)；投資收益高

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購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念

在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心

(Shoppingcenter/mall),由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂(lè)休

閑兼具日勺多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)行歐美、日本、東南亞，

逐漸被認(rèn)為是未來(lái)零售業(yè)的主流形態(tài)。購(gòu)物中心是一群建筑

上組合在一起日勺商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、所

有和經(jīng)營(yíng)上是作為一種操作單體，這個(gè)單體的位置、規(guī)模、

商店類(lèi)型都和它所服務(wù)的區(qū)域有關(guān)，這個(gè)單體一般提供與其

性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)時(shí)即時(shí)停車(chē)或輔助停車(chē)設(shè)施。購(gòu)物中

心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。

購(gòu)物中心的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)

經(jīng)營(yíng)管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有〃統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)〃的

特點(diǎn)；投資收益高；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。購(gòu)物中心H勺目H勺是通過(guò)投

資營(yíng)造具有舒適以便購(gòu)物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通

過(guò)租售商鋪獲利。要到達(dá)以上目的，購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理

念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期日勺銷(xiāo)售定價(jià)、

樓盤(pán)推廣等方面有所突破。例如:

（一）項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要重視地段的商業(yè)價(jià)值。對(duì)

擬建購(gòu)物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行詳盡周全的

分析：

1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)置力、消

費(fèi)偏好日勺現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展?fàn)顩r

2、調(diào)查目日勺地塊時(shí)所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的

影響更大）

3、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)實(shí)狀況和

發(fā)展趨勢(shì)

4、調(diào)查目的都市近、遠(yuǎn)期都市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃

5、調(diào)查目的地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)

6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購(gòu)置力、投資心理

（二）項(xiàng)目定位須有差異性。

購(gòu)物中心具有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等特性，但仍然要做出

項(xiàng)目日勺個(gè)性，即差異性定位。

1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。

按照購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位時(shí)有如下關(guān)系：

建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心

3萬(wàn)平方米以上覆蓋整個(gè)都市，服務(wù)人口30萬(wàn)以上

地區(qū)購(gòu)物中心1--3萬(wàn)平方米覆蓋都市局部，服務(wù)人口

10-30萬(wàn)人

居住區(qū)購(gòu)物中心3000—10000平方米

覆蓋都市口勺一種居住區(qū)，服務(wù)人口1-5萬(wàn)人鄰里型購(gòu)物

中心

3000平方米如下服務(wù)人口1萬(wàn)人如下

2、項(xiàng)目定位的差異性與主題日勺創(chuàng)新相輔相成。

如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂(lè)主題

的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供

了創(chuàng)新日勺思緒。

3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性親密有關(guān)。

品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次

影響很大。例如時(shí)尚精品店品牌組合一北京新東方廣場(chǎng)，與

老式老字號(hào)店組合一北京琉璃場(chǎng)步行街，在消費(fèi)人群、檔次

上就有明顯差異。這對(duì)建筑的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的規(guī)定也截然

不一樣。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持發(fā)明高質(zhì)量H勺商業(yè)空間。

購(gòu)物中心非常重視整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意

識(shí)，以營(yíng)造富含商業(yè)氣息H勺高質(zhì)量空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度來(lái)

看購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，有.：

1、符合都市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。

都市總體規(guī)劃對(duì)街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住

宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃，將影響擬建購(gòu)物中心附近遠(yuǎn)期

的優(yōu)劣勢(shì)，甚至成敗。

2、購(gòu)物中心規(guī)定易達(dá)性。

購(gòu)物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠

的停車(chē)位，使購(gòu)物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力至少。根據(jù)

交通工具日勺不一樣，應(yīng)有不一樣的I交通組織和停車(chē)方式：

①自行車(chē)，是我國(guó)絕大多數(shù)都市市民的交通工具，某些

自行車(chē)保有量大的都市開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，必須配足夠的自行車(chē)

停車(chē)區(qū)域。

②公交車(chē)，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)

或向當(dāng)?shù)毓还芾砥髽I(yè)申請(qǐng)站點(diǎn)。

③家庭小轎車(chē)。在美國(guó)等汽車(chē)國(guó)家，購(gòu)物中心按照100

平方米建筑面積配個(gè)的停車(chē)位的原則修建。國(guó)內(nèi)的汽車(chē)俁有

量與國(guó)外相比還很小，購(gòu)物中心不能套用汽車(chē)國(guó)家的停車(chē)位

原則，但目前國(guó)內(nèi)家庭車(chē)H勺發(fā)展也很快，從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)

內(nèi)的購(gòu)物中心也必須要預(yù)留足夠日勺汽車(chē)停車(chē)位。

④地鐵和輕軌。無(wú)論已經(jīng)有和規(guī)劃中的都市地鐵和輕

軌，都對(duì)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)具有極其重要H勺價(jià)值，尤其

是對(duì)地下購(gòu)物中心更為重要。

⑤出租車(chē)。購(gòu)物中心在重要出入口要預(yù)留出租車(chē)的上下

客區(qū)域，以便消費(fèi)者搭乘出租車(chē)。

3、購(gòu)物中心規(guī)定合理的空間形式。

購(gòu)物中心可以采用如下四種空間形式：

①室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕。

②露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；

③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街

局部遮蓋；

④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；

由于步行街是一種線(xiàn)狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的

購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁華的商業(yè)氣氛，也

利于購(gòu)物中心H勺經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡

迎的空間形式。購(gòu)物中心在追求寬闊舒適的空間的同步，對(duì)

實(shí)際使用面積率k（實(shí)際使用面積/銷(xiāo)售面積）也要控制，不

能過(guò)小。室外步行街購(gòu)物中心的k能到達(dá)75—80%,室內(nèi)購(gòu)

物中心k要小得多，因中庭、過(guò)道（街道）、休閑區(qū)等等共

用面積日勺不一樣而不一樣，一般在45%--65%之間。在建筑設(shè)

計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率k是很重要日勺評(píng)價(jià)空間形式合理性的

指

標(biāo)。

4、購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)組織規(guī)定引導(dǎo)性。

動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，

使通過(guò)所有承租戶(hù)的人流通行量到達(dá)最大，到達(dá)購(gòu)物中心的I

整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有:

①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)

線(xiàn)終端，盡量口勺延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)線(xiàn)；

②以局部日勺造景、中廳引導(dǎo)人流；

③以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流；

④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)整人流量均衡；

⑤無(wú)障礙設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心要為輪

購(gòu)物中心項(xiàng)目口勺開(kāi)發(fā)理念提綱：購(gòu)物中心的特點(diǎn)

是：投資方需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源；

商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有〃統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)〃日勺特點(diǎn)；投資收益高

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椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；

5、購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)

用。購(gòu)物中心日勺室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建

筑的個(gè)性風(fēng)格，同步要追求商業(yè)氣氛和娛樂(lè)性。比較常用的

是店招和標(biāo)示兩種方式。

①屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿(mǎn)足經(jīng)

營(yíng)期購(gòu)物氣氛H勺營(yíng)造，又能獲得可觀H勺廣告位出租收入。

②建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和

商業(yè)味融合。

國(guó)外有諸多購(gòu)物中心的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)

的迪斯尼全明星娛樂(lè)場(chǎng)的外立面標(biāo)示一棒球標(biāo)志、可樂(lè)標(biāo)

志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了購(gòu)物中心的形象。建

筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能

性。例如引導(dǎo)購(gòu)物者以便的購(gòu)物、防止反復(fù)路線(xiàn)、協(xié)助出現(xiàn)

事故時(shí)時(shí)精確迅速行動(dòng)等。購(gòu)物平面圖、、廁所、自動(dòng)

扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線(xiàn)等

等，都應(yīng)當(dāng)成為全套圖示中的一部分。

6、購(gòu)物中心講求無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

購(gòu)物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、小朋友等弱勢(shì)群體

提供良好日勺平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)〃以人為本〃歐I

思想。例如自動(dòng)步道時(shí)運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門(mén)、有

高差處設(shè)坡道、殘疾人專(zhuān)用電梯、專(zhuān)用廁所、專(zhuān)用停車(chē)位等。

7、購(gòu)物中心講求內(nèi)部綠化景觀。

豐富的綠化能發(fā)明舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給

購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)。如同其他設(shè)計(jì)同樣，景觀綠化設(shè)計(jì)

在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要拿出方案來(lái)，例如對(duì)種植花樹(shù)日勺荷載的考

慮、與空調(diào)出入口日勺關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問(wèn)題、澆灌系統(tǒng)

的設(shè)計(jì)、防止強(qiáng)光光源的影響等等原因。

8、購(gòu)物中心講求商業(yè)燈光照明。

商業(yè)燈光照明對(duì)發(fā)明舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出

商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；重視情調(diào)體現(xiàn)，用在餐飲、

娛樂(lè)、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈

光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心

尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)