房地產維修專項資金使用管理辦法第一章總則第一條立法目的與依據為規(guī)范房地產維修專項資金（以下簡稱“專項維修資金”）使用管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造（以下簡稱“維修改造”），維護業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本地區(qū)實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)國有土地上住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的專項維修資金使用管理。前款所稱住宅物業(yè)包括商品住宅、經濟適用住房、廉租住房等；非住宅物業(yè)包括商業(yè)用房、辦公用房等。第三條定義1.專項維修資金：指業(yè)主交存的，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修改造的資金，屬于業(yè)主共有。2.共用部位：根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共同擁有并使用的部位，包括屋頂、墻面、樓梯間、走廊通道、電梯井、設備層、陽臺、公共門廳、架空層、為本幢房屋服務的配電間等。3.共用設施設備：根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共同擁有并使用的設施設備，包括電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、小區(qū)道路、路燈、綠化、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施等。第四條管理原則專項維修資金實行“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督”的管理原則，不得挪作他用。第二章資金交存第五條交存主體下列物業(yè)的業(yè)主應當交存專項維修資金：（一）商品住宅的業(yè)主；（二）住宅小區(qū)內非住宅物業(yè)的業(yè)主；（三）與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主。尚未出售的物業(yè)部分，由建設單位交存首期專項維修資金。第六條交存標準首期專項維修資金交存標準由本地區(qū)房地產主管部門會同財政部門，根據住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%確定（具體標準向社會公布）。非住宅物業(yè)參照住宅標準執(zhí)行，或由房地產主管部門另行規(guī)定。第七條交存時間（一）業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項維修資金存入專戶；（二）建設單位應當在房屋交付前，將尚未出售的物業(yè)部分的首期專項維修資金存入專戶。第八條賬戶管理1.房地產主管部門委托商業(yè)銀行作為專戶管理銀行，設立專項維修資金專戶；2.專戶按幢設賬、按戶核算，記載業(yè)主姓名、交存金額、使用情況等信息；3.業(yè)主交存的資金存入其名下專項維修資金賬戶。第九條資金續(xù)交當專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主續(xù)交：（一）續(xù)交標準由業(yè)主大會決定；（二）未成立業(yè)主大會的，由房地產主管部門會同財政部門制定續(xù)交標準，通知業(yè)主在30日內續(xù)交。第十條計息方式專戶銀行按照同期銀行活期存款利率計息，利息計入業(yè)主賬戶，歸業(yè)主所有。利息收益定期結轉，不得挪作他用。第三章使用范圍第十一條共用部位維修改造范圍專項維修資金用于共用部位的維修改造，包括但不限于：（一）屋頂、墻面防水、保溫層損壞修復；（二）樓梯間、走廊通道墻面、地面損壞修復；（三）電梯井、設備層墻面、地面損壞修復；（四）公共門廳、架空層墻面、地面損壞修復；（五）為本幢房屋服務的配電間設施設備損壞修復。第十二條共用設施設備維修改造范圍專項維修資金用于共用設施設備的維修改造，包括但不限于：（一）電梯維修、更新；（二）消防設施維修、更新；（三）給排水系統(tǒng)管道、閥門損壞修復；（四）供熱系統(tǒng)管道、散熱器損壞修復；（五）供電系統(tǒng)線路、配電箱損壞修復；（六）小區(qū)道路路面損壞修復；（七）路燈燈具、線路損壞修復；（八）綠化樹木、草坪損壞修復；（九）溝渠、池、井清淤、修復；（十）非經營性車場車庫設施設備損壞修復；（十一）公益性文體設施損壞修復。第十三條使用限制專項維修資金不得用于下列支出：（一）房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護（如保潔、小修）；（二）業(yè)主專有部分的維修（如室內墻面、門窗）；（三）應當由建設單位承擔的維修改造費用（如保修期內的維修）；（四）應當由公共責任保險承擔的維修改造費用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得使用的支出。第四章使用流程第十四條申請主體專項維修資金使用申請主體包括：（一）物業(yè)服務企業(yè)（需經業(yè)主委員會同意）；（二）業(yè)主委員會；（三）相關業(yè)主（無物業(yè)服務企業(yè)且未成立業(yè)主委員會時，由相關業(yè)主推選代表提出申請）。第十五條申請材料申請使用專項維修資金應當提交下列材料：（一）《專項維修資金使用申請表》；（二）維修改造方案（含維修內容、部位、數(shù)量、施工方案、工期計劃等）；（三）工程預算書（由具有相應資質的造價咨詢機構出具）；（四）業(yè)主同意使用的證明材料（如業(yè)主簽名表、表決結果公示照片等）；（五）其他需要提交的材料（如緊急情況的現(xiàn)場照片、檢測報告等）。第十六條審核程序房地產主管部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內完成審核，審核內容包括：（一）維修改造方案的必要性和合理性；（二）工程預算書的真實性和合法性；（三）業(yè)主同意使用的證明材料的有效性；（四）申請主體的資格。審核符合條件的，出具《審核同意書》；不符合條件的，書面通知申請主體并說明理由。第十七條業(yè)主表決（一）一般情況表決要求使用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意（以下簡稱“雙三分之二”）。業(yè)主表決可以采用書面形式、電子形式（如業(yè)主群投票、專用APP）或者其他合法形式。表決結果應當在小區(qū)內顯著位置公示，公示期限不得少于7日。（二）緊急情況簡化程序發(fā)生下列緊急情況之一的，不需要經“雙三分之二”業(yè)主同意，申請主體可以直接提出使用申請，經房地產主管部門核實后，啟動維修改造程序：1.電梯發(fā)生故障，無法正常使用，危及業(yè)主生命財產安全的；2.消防設施損壞，無法正常使用，危及公共安全的；3.給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，導致污水外溢、停水，影響業(yè)主正常生活的；4.供熱系統(tǒng)發(fā)生故障，導致無法供熱，影響業(yè)主正常生活的；5.小區(qū)道路發(fā)生塌陷，危及業(yè)主生命財產安全的；6.其他危及業(yè)主生命財產安全的緊急情況。緊急情況處理完畢后，申請主體應當在小區(qū)內顯著位置公示維修改造情況和專項維修資金使用情況，公示期限不得少于15日。第十八條實施與監(jiān)督1.申請主體應當根據《審核同意書》，委托具有相應資質的施工單位進行維修改造，簽訂書面合同（明確維修內容、質量標準、工期、價款、違約責任等）；2.施工過程中，申請主體應當指派專人負責監(jiān)督，確保施工質量和工期；3.業(yè)主有權對施工過程進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應當及時向申請主體或者房地產主管部門反映。第十九條驗收與結算1.工程竣工后，申請主體應當組織施工單位、業(yè)主代表、監(jiān)理單位（如有）進行驗收。驗收合格的，出具《驗收報告》；驗收不合格的，施工單位應當整改至合格；2.驗收合格后，申請主體應當編制《工程結算書》，由具有相應資質的造價咨詢機構審核（結算書包括工程費用、材料費用、人工費用等）。第二十條分攤方式維修改造費用由相關業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分攤：（一）共用部位、共用設施設備屬于單幢房屋的，由該幢房屋的業(yè)主分攤；（二）屬于小區(qū)全體業(yè)主的，由小區(qū)全體業(yè)主分攤；（三）尚未出售的物業(yè)部分，由建設單位分攤。第二十一條資金撥付1.申請主體持《驗收報告》《工程結算書》《分攤明細》等材料，向房地產主管部門申請資金撥付；2.房地產主管部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內完成審核，審核通過后，向專戶銀行發(fā)出《資金撥付通知》；3.專戶銀行應當自收到《資金撥付通知》之日起3個工作日內，將資金撥付給施工單位；4.資金撥付可以分階段進行（如預付款不超過預算的30%、進度款根據工程進度支付、尾款驗收合格后支付）。第五章監(jiān)督管理第二十二條政府部門監(jiān)督1.房地產主管部門職責：（一）制定專項維修資金使用管理具體制度；（二）監(jiān)督專項維修資金的交存、使用和管理；（三）審核專項維修資金使用申請；（四）查處違反本辦法的行為。2.財政部門職責：監(jiān)督專項維修資金的財務管理和會計核算，確保資金安全。第二十三條業(yè)主與業(yè)委會監(jiān)督1.業(yè)主有權查詢本人專項維修資金賬戶的余額和使用情況，房地產主管部門應當建立專項維修資金查詢系統(tǒng)（如網站、APP），方便業(yè)主查詢；2.業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用和結余情況（每半年至少一次），接受業(yè)主監(jiān)督；3.業(yè)主對專項維修資金使用情況有異議的，可以向業(yè)主委員會或者房地產主管部門提出，業(yè)主委員會或者房地產主管部門應當在10個工作日內答復。第二十四條專戶銀行監(jiān)督專戶銀行應當履行下列職責：（一）按照規(guī)定存儲專項維修資金；（二）按照房地產主管部門的通知撥付專項維修資金；（三）定期向房地產主管部門和業(yè)主委員會報送專項維修資金收支情況（每季度至少一次）；（四）建立專項維修資金賬戶檔案；（五）對專項維修資金收支情況進行核對，確保賬實相符。第二十五條審計監(jiān)督房地產主管部門應當定期委托審計機構對專項維修資金的使用管理情況進行審計（每兩年至少一次），審計結果應當向社會公布。審計內容包括：（一）專項維修資金的交存、使用、結余情況；（二）財務管理和會計核算情況；（三）相關單位的職責履行情況。第六章法律責任第二十六條業(yè)主未交存的責任業(yè)主未按照本辦法交存首期專項維修資金或者續(xù)交專項維修資金的，房地產主管部門應當責令限期交存；逾期不交的，按日加收萬分之五的滯納金。業(yè)主逾期不交的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。第二十七條建設單位未交存的責任建設單位未按照本辦法交存尚未出售的物業(yè)部分的首期專項維修資金的，房地產主管部門應當責令限期交存；逾期不交的，按日加收萬分之五的滯納金，并處以未交存金額2倍以下的罰款。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)挪用的責任物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金的，房地產主管部門應當追回挪用的資金，沒收違法所得，并處以挪用金額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質證書。物業(yè)服務企業(yè)工作人員挪用專項維修資金的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。第二十九條主管部門工作人員的責任房地產主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予記過、記大過處分；情節(jié)嚴重的，給予降級、撤職處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十條