博大科技樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位報(bào)告Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)目錄第五部分項(xiàng)目綜合定位第四部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）第三部分三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第二部分三墩區(qū)域整體規(guī)劃第一部分產(chǎn)品分析及研究建議第六部分案名VI創(chuàng)意Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)第一部分產(chǎn)品分析及研究建議Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目概況產(chǎn)品分析及研究建議項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品研究建議Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目概況：案名：

博大科技樓區(qū)域:杭州市西湖區(qū)地塊性質(zhì):科研用地總用地面積:12470㎡建設(shè)用地面積:6667㎡總建筑面積:36942㎡地下室面積:9127㎡項(xiàng)目位置:西、北臨耀江文鼎苑

和規(guī)劃道路，東靠古墩路，南臨三壩

社區(qū)Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品研究建議產(chǎn)品分析及研究建議項(xiàng)目概況Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目特點(diǎn)：位置優(yōu)勢(shì)明顯杭州城西余杭塘河以北，西、北臨耀江文鼎苑和規(guī)劃道路，東靠城西的南北主要交通干道古墩路，距市中心不足8公里，驅(qū)車4分鐘直達(dá)城西高檔住宅區(qū)，是三墩與城西銜接的咽喉地段，在三墩板塊尚未完全成熟前，能一定程度削減消費(fèi)者的距離抗性。建議:本案在定位時(shí)不僅針對(duì)三墩市場(chǎng)，更要利用好位置優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘緊鄰城西的優(yōu)勢(shì)，有效擴(kuò)大客源范圍。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)開發(fā)潛質(zhì)較高景觀資源：西溪濕地風(fēng)景區(qū)、古運(yùn)河科教資源：浙大紫金港校區(qū)、西湖科技經(jīng)濟(jì)園醫(yī)療資源：浙大醫(yī)療中心、西湖區(qū)浙江醫(yī)院分院商業(yè)資源：沃爾瑪、銀泰、歐尚及耀江·文鼎苑、劍橋公社、紫金廣場(chǎng)等項(xiàng)目的配套商業(yè)。在建項(xiàng)目：耀江·文鼎苑、劍橋公社、紫金廣場(chǎng)、廣宇西城年華、斯坦福平方、西港·新界。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)第二部分三墩區(qū)域整體規(guī)劃Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)區(qū)域規(guī)劃三墩位于杭州主城西北部，距市中心10．5公里，1996年和蔣村一起劃入杭州市西湖區(qū)。南鄰蔣村商住區(qū)，東接祥符鎮(zhèn)，是杭城西北部的中心城鎮(zhèn)，下轄7個(gè)行政村，14個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積37.93平方公里，。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括浙大紫金港校區(qū)、省政府行政、住宅區(qū)域、西湖科技經(jīng)濟(jì)園（浙大網(wǎng)新軟件產(chǎn)業(yè)園），南臨古運(yùn)河與西溪濕地。2002年審批通過(guò)的《杭州三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，將在5—8年時(shí)間內(nèi)，把三墩建成交通便捷、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美，具有商貿(mào)娛樂(lè)、文體旅游、醫(yī)衛(wèi)教育、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等多種產(chǎn)業(yè)及服務(wù)設(shè)施、生活居住配套設(shè)施完善的杭州西北部新城區(qū)。常住人口9.８萬(wàn)，規(guī)劃中期人口20萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口30-40萬(wàn)。到2010年左右，三墩將建設(shè)成為一個(gè)融教育科研、商貿(mào)休閑、居住為一體的區(qū)域中心和現(xiàn)代化新城，還將成為“學(xué)、住、游、創(chuàng)業(yè)在杭州”和諧示范的典型區(qū)域。為了進(jìn)一步提升集鎮(zhèn)品位，三墩鎮(zhèn)政府邀請(qǐng)了著名的清華大學(xué)對(duì)三墩進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的集鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定了以五里塘風(fēng)情街、鎮(zhèn)中路商業(yè)街、三墩中心公園作為三墩新城的發(fā)展中心，體現(xiàn)了三墩“新江南水鄉(xiāng)”的城市意象。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)交通規(guī)劃三墩在2003年初全面啟動(dòng)了包括振華路、厚仁路、萍水路、古墩路、環(huán)鎮(zhèn)北路、董家路在內(nèi)的“三縱六橫”的內(nèi)部路網(wǎng)建設(shè)。經(jīng)歷了兩年多的建設(shè)，如今古墩路延伸段、環(huán)鎮(zhèn)北路等道路基本建成，集鎮(zhèn)建設(shè)中地位舉足輕重的兩大道路——董家路、厚仁路全部竣工通車，完成了總長(zhǎng)為6.6公里的道路建設(shè)。目前從市中心到三墩主要有3條路徑：從莫干山路至三墩、從古墩路至三墩、從上塘高架至留祥路入三墩。公共交通十分便捷，有公交首末站一座，有303、333、845、900、860、363、403、211、假日4線這9條公交線路以及899路1條沿途公交線。申花路開通后，莫干山路和古墩路之間又將出現(xiàn)一條快速通道。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)地鐵2號(hào)線“三墩”正處在“西起瓶窯及經(jīng)良渚、三墩到古墩路，連接文二路，再向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過(guò)江向南至蜀山車輛段”的規(guī)劃結(jié)點(diǎn)內(nèi)?？梢哉f(shuō)，該區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)將日趨成熟，逐漸融入到大城西板塊中。地鐵2號(hào)線Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)交通規(guī)劃：

▲隨著規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，項(xiàng)目周邊道路交通網(wǎng)已經(jīng)基本形

成，高達(dá)9路的公交路線和規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線可直達(dá)項(xiàng)目附近，

為營(yíng)造了一個(gè)四通八達(dá)的交通環(huán)境，本項(xiàng)目直接融入市中心的位

置，最大程度逐漸淡化了距離的問(wèn)題。

▲與此同時(shí)相對(duì)低價(jià)位的房源供應(yīng)，對(duì)在市中心工作的工薪階層

來(lái)說(shuō)具有莫大的吸引力，而交通的發(fā)達(dá)加快了這一地區(qū)樓盤的開

發(fā)速度。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)根據(jù)三墩新城的規(guī)劃，三墩人口近期會(huì)達(dá)到9.8萬(wàn)，中期達(dá)到20萬(wàn)，遠(yuǎn)期將達(dá)到40萬(wàn)。而浙江大學(xué)的消費(fèi)人群——浙江大學(xué)大學(xué)城正在三墩形成，一、二年級(jí)的新生15000人已陸續(xù)遷入,預(yù)計(jì)未來(lái)師生群體將達(dá)到4.2萬(wàn)。已住人口：親親家園周邊已入住的社區(qū)有信鴻花園、新世紀(jì)花苑、銘雅苑、金帝花園、金廈公寓、新星小區(qū)等十多個(gè)小區(qū)，加上周邊社區(qū)共約8000戶；將住人口：親親家園周邊即將入住的社區(qū)有省直政苑、都市水鄉(xiāng)、三墩鎮(zhèn)近90萬(wàn)平方米農(nóng)居點(diǎn)改造項(xiàng)目，入住人口將達(dá)4萬(wàn)余戶。未來(lái)居住人口：親親家園周邊未來(lái)入住的小區(qū)有名都西雅城、耀江·文鼎苑、廣宇西城年華、南北·蘭韻天城、佳苑房產(chǎn)29號(hào)地塊、三墩·頤景園、天陽(yáng)美林灣、華立(05)11號(hào)地塊等近200萬(wàn)平方米、規(guī)模超萬(wàn)戶的數(shù)個(gè)小區(qū)。

居住群體Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)政苑小區(qū)坤和·親親家園三墩·頤景園南北·蘭韻天成Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)區(qū)域內(nèi)有三墩中心幼兒園、三墩小學(xué)、三墩中學(xué)、杭師院附中（高中部）等學(xué)校，浙大紫金港校區(qū)、還有規(guī)劃中的塘北中學(xué)和蔣村中學(xué)，耀江文鼎苑內(nèi)設(shè)學(xué)軍小學(xué)分校、幼兒園。教育配套Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)浙江大學(xué)新校區(qū)基礎(chǔ)部Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩小學(xué)三墩中學(xué)教育配套Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)除了目前杭州第九醫(yī)院、杭州西湖區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、杭州拱墅區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等以外，浙江大學(xué)將整合浙醫(yī)一院、浙醫(yī)二院等附屬醫(yī)療資源，與地方共建的大型醫(yī)療中心——浙大醫(yī)療中心，該中心緊挨紫金港校區(qū)，投資超過(guò)20億元，住院床位3600張，比現(xiàn)在浙醫(yī)一院和浙醫(yī)二院兩家醫(yī)院的病床總和還要多,建成后將成為華東地區(qū)一流的醫(yī)療中心。醫(yī)療配套05年5月18日，距離文鼎苑僅1500米的浙江醫(yī)院分院在杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)成立，浙江醫(yī)院準(zhǔn)備在原杭州市第九人民醫(yī)院的基礎(chǔ)上，籌資5億元興建一座現(xiàn)代化的綜合性醫(yī)院，建成后住院病床將達(dá)1000張。將成為浙江省最大的綜合性股份制醫(yī)院。浙大醫(yī)院三墩鎮(zhèn)醫(yī)療服務(wù)中心Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)沿著三墩的主要交通要道古墩路，各類商業(yè)設(shè)施規(guī)模比較齊全，有小型餐飲店、小超市、五金店等，各類汽車的銷售服務(wù)店也是一大特色，但商業(yè)業(yè)態(tài)仍然停留于以往的“小鎮(zhèn)”模式，新時(shí)代裝飾廣場(chǎng)和杭州華東陶瓷品市場(chǎng)是目前三墩最大的兩家市場(chǎng)。三墩鎮(zhèn)中心的配套則更為完善些。金利百貨市場(chǎng)、華聯(lián)超市、聯(lián)華萬(wàn)家福超市、三墩小商品市場(chǎng)、華東果品市場(chǎng)等；其他金融設(shè)施諸如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)村合作信用社等一應(yīng)俱全?，F(xiàn)有商業(yè)配套新時(shí)代裝飾廣場(chǎng)Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)杭州銀泰購(gòu)物廣場(chǎng)耗資5億元的杭州銀泰購(gòu)物廣場(chǎng)(暫名)，將于下半年在距離浙江大學(xué)紫金港校區(qū)1公里左右的地方動(dòng)工興建，并將于動(dòng)工后18－20個(gè)月開業(yè)。購(gòu)物廣場(chǎng)將建于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)阮家橋村，是在建的豐潭路與規(guī)劃中的萍水路交界處，距離浙大紫金港社區(qū)1公里左右。該購(gòu)物廣場(chǎng)占地75畝，建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米以上，建成后將成為杭州最大的購(gòu)物中心。銀泰購(gòu)物廣場(chǎng)，將集超市、百貨、健身、娛樂(lè)、餐飲、休閑等于一身，是社區(qū)型的也是真正意義上的購(gòu)物中心。

華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家已經(jīng)和耀江集團(tuán)達(dá)成合作意向，華潤(rùn)萬(wàn)家將進(jìn)駐位于三墩的耀江文鼎苑，開出在杭州城西北的第一家大賣場(chǎng)。另外，華潤(rùn)公司還正和坤和建設(shè)集團(tuán)溝通，商討在三墩親親家園開設(shè)社區(qū)超市的可能。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)總投資在2.5億至3億元人民幣之間，將在古墩路余杭塘河北地塊興建一座五層綜合商業(yè)大樓，總面積5.5萬(wàn)平方米。其中兩層為沃爾瑪大賣場(chǎng)，預(yù)計(jì)達(dá)1.8萬(wàn)平方米。此外，該商業(yè)大樓還將引進(jìn)時(shí)代華納影城等兩家世界500強(qiáng)企業(yè)。世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心距離拱墅區(qū)銀泰購(gòu)物中心5公里左右，在三墩祥符橋村位置即將興建一座大型購(gòu)物中心。風(fēng)格和定位與歐尚趨同，是一個(gè)食品、家電、百貨俱全的大賣場(chǎng)。該購(gòu)物中心占地約60畝左右，總建筑面積8萬(wàn)平方米。2007年建成使用。

商業(yè)規(guī)劃Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃

當(dāng)前計(jì)劃及已經(jīng)進(jìn)入三墩的商業(yè)品牌有：Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃：▲商貿(mào)格局的規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的客戶群體產(chǎn)生著影響，并引導(dǎo)著三墩居住格局的形成；▲大型商業(yè)的進(jìn)駐，將直接促進(jìn)三墩商圈的形成，并將對(duì)區(qū)域的成熟起到催化作用，對(duì)本案的市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)積極影響。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩科教文化、生態(tài)辦公區(qū)（EOD）包括浙大校區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)、三墩商務(wù)區(qū)三個(gè)模塊。2004年底出臺(tái)的《杭州市西湖區(qū)旅游商貿(mào)規(guī)劃》明確指出，古墩路兩側(cè)將建ＥＯＤ（ＥｃｏｌｏｇｉｃａｌＯｆｆｉｃｅＤｉｓｔｒｉｃｔ）生態(tài)辦公區(qū)。商務(wù)辦公規(guī)劃Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)綜合評(píng)述：

三墩區(qū)域?qū)儆诤贾菔猩儆械母咂瘘c(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、和諧示范的典型區(qū)域。本案地處三墩邊界，三墩及附近的城市面貌、發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)分布等對(duì)本案影響很大，同時(shí)該區(qū)域的發(fā)展速度較快，住宅產(chǎn)業(yè)方面多個(gè)大型樓盤的進(jìn)駐、商貿(mào)方面先后有幾個(gè)大型賣場(chǎng)落腳三墩、交通方面城市道路的擴(kuò)展、地鐵的規(guī)劃建設(shè)都直接影響著本案的產(chǎn)品定位開發(fā)。

在本案定位時(shí)應(yīng)考慮政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與市場(chǎng)實(shí)際需求，物業(yè)的開發(fā)要有一定的前瞻性。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)第三部分三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況小戶型市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)2000—2005年三墩區(qū)塊宅地出讓匯總年份土地宗數(shù)土地面積（M2）平均容積率總建筑面積平均樓面價(jià)2000120001.22399.997162001/////2002/////200332312452.074796322587200432247742.014516312590200561860932.133960004068

三墩2005年出讓住宅用地6宗，總占地面積279畝，總建筑面積39.6萬(wàn)平方米，平均成交樓面價(jià)格4068元/平方米。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)2005年三墩地塊出讓情況地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途容積率建筑密度綠化率杭政儲(chǔ)出[2005]67號(hào)西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)（規(guī)劃留祥路以南地區(qū)A2地塊），東、南至規(guī)劃道路，西至杭州偉量機(jī)電五金市場(chǎng)有限公司，北至留祥路25551M2商業(yè)金融業(yè)用地≤2.0≤40%≥25%杭政儲(chǔ)出[2005]11號(hào)西湖區(qū)，東至規(guī)劃豐潭路，南至規(guī)劃長(zhǎng)江路，西至規(guī)劃南泉路，北至杭州三墩鎮(zhèn)工業(yè)總公司34465M2住宅用地（設(shè)配套公建）≤2.2≤28%杭政儲(chǔ)出[2005]25號(hào)西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)蔣家角，東至新世紀(jì)花苑、南至新世紀(jì)花苑、西至新世紀(jì)花苑、北至環(huán)鎮(zhèn)北路3403M2住宅用地（設(shè)配套公建）≤1.6≤30%杭政儲(chǔ)出[2005]51號(hào)拱墅區(qū)，東至規(guī)劃塘中路、南至規(guī)劃萍水路、西至豐潭路、北至規(guī)劃道路34218M2住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.1≤24%杭政儲(chǔ)出[2005]10號(hào)西湖區(qū)，東至浙江省省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊，南至駱家莊西苑三區(qū)，西至紫金港河，北至規(guī)劃道路29617M2住宅用地（設(shè)配套公建）≤1.2≤30%杭政儲(chǔ)出[2005]33號(hào)西湖區(qū)，東至親親家園、南至董家路、西至環(huán)鎮(zhèn)東路、北至親親家園56055M2住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.0≤28%≥30%Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)地塊成交情況

2000年，三墩公開出讓了塊面積為3畝左右的住宅用地，被杭州三墩供銷合作社競(jìng)標(biāo)獲得，樓面價(jià)為716元/平方米。今年三墩區(qū)域還沒(méi)有地塊推出，從去年的成交情況來(lái)看，價(jià)格漲幅較大，樓面均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4000元，接近城西地段的土地已經(jīng)超過(guò)5000元。地塊占地面積樓面價(jià)競(jìng)得人杭政儲(chǔ)出[2005]11號(hào)34465M25023元/㎡華立地產(chǎn)集團(tuán)杭政儲(chǔ)出[2005]25號(hào)3403M25214元/㎡浙江恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭政儲(chǔ)出[2005]51號(hào)34218M23577元/㎡地塊浙江旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司W(wǎng)onderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩土地供應(yīng)分析區(qū)域供應(yīng)量分析三墩板塊從2002年開始至今，通過(guò)“招拍掛”出讓的土地中，尚有120.1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開發(fā)量沒(méi)有上市，再加上前期協(xié)議出讓的土地總建筑面積約80萬(wàn)平方米。未來(lái)幾年內(nèi)，三墩板塊至少有200萬(wàn)平方米的開發(fā)量，近10個(gè)新開樓盤，使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。三墩地區(qū)內(nèi)大量樓盤集中于去年下半年和今年上市，親親家園、文鼎苑、西城年華、三墩頤景園、蘭韻天城、天陽(yáng)·美林灣、旅游·橡樹園以及勾莊的天陽(yáng)·棕櫚灣都將有新房源推出，現(xiàn)在，這里已經(jīng)聚集了包括濱江房產(chǎn)、廣宇房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等五六個(gè)品牌開發(fā)商。預(yù)計(jì)五年內(nèi)，這一區(qū)塊的商品房供應(yīng)量將超過(guò)7000套。今年上市量28萬(wàn)-30萬(wàn)平方米。今明兩年，這一區(qū)塊將集體發(fā)力，成為杭城樓市的一個(gè)新熱門區(qū)域。區(qū)域土地價(jià)格分析從成交情況來(lái)看，盡管三墩出讓地塊地理位置、容積率、土地面積等多方面因素造成土地價(jià)格有所差異，但去年下半年的樓面價(jià)還是明顯高于上半年成交價(jià)格，這與去年新政影響以及部分三墩地區(qū)樓盤銷售的價(jià)格有很大的關(guān)系。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)對(duì)本案的影響三墩區(qū)域的價(jià)格在前兩年上升比較快，但去年下半年至今由于新樓盤大規(guī)模推出市場(chǎng)，抑制了房?jī)r(jià)的上漲，甚至區(qū)域均價(jià)產(chǎn)生回落，所以對(duì)本案利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生一些影響。從去年的成交情況來(lái)看，尤其是下半年成交情況并不理想，證明開發(fā)商對(duì)三墩市場(chǎng)的銷售前景并不十分樂(lè)觀。土地樓面價(jià)回落，將對(duì)新開樓盤造成較大的銷售壓力，今明兩年價(jià)格上漲的空間不大。出讓地塊均要求建設(shè)配套公建，包括前幾年出讓的商業(yè)用地，預(yù)示三墩將擁有完善的商業(yè)配套。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況小戶型市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩住宅樓盤全景圖Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩住宅項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱（在售）均價(jià)（元/㎡）總建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率綠化率物管費(fèi)（元/㎡/月）車位比親親家園（三期）多層7000電梯公寓6500約301.6≥35%多層0.8高層1.21：2三墩頤景園620012.231.833.1%車位727個(gè)蘭韻天城6400122.031%7：10都市水鄉(xiāng)多層2518高層2980多層0.45小高層0.8天陽(yáng)?美林灣670015.52.030.2%小高11：0.7廣宇?西城年華8200262.631%車位858個(gè)耀江?文鼎苑8500702.539%項(xiàng)目名稱（預(yù)售）均價(jià)（元/㎡）總建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率綠化率物管費(fèi)（元/㎡/月）車位比旅游?橡樹園約102.1待定萬(wàn)家花城402.430%1：0.75西雅城17.51.742.1%華立（05）11號(hào)地塊佳苑29號(hào)地塊Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)區(qū)域樓盤特點(diǎn)

特點(diǎn)１：教育引導(dǎo)樓盤開發(fā)圍繞教育，展開住宅開發(fā)，是三墩地區(qū)住宅開發(fā)的一大特色。浙江紫金港校區(qū)落戶三墩、五縱四橫的交通網(wǎng)絡(luò)的出爐、公用設(shè)施的啟動(dòng)，開創(chuàng)了三墩樓市的新時(shí)代。眾多商家和樓盤紛紛借助教育這張王牌，吸引客戶看房、購(gòu)房。耀江·文鼎苑借勢(shì)巧打“學(xué)院住宅”--文化問(wèn)鼎未來(lái)，與浙大、西溪共拓杭州人文新版圖，來(lái)提升樓盤的品質(zhì)；廣宇.西城年華直接打出---紫金港板塊新浙大社區(qū)“我的激情締造年代”宣傳口號(hào)，即將推出的劍橋公社，更將主打廣告語(yǔ)定為“浙大直轄小戶型”，在消費(fèi)者心中已留下很深的印象；早已開盤銷售的親親家園更是在教育上投入巨資與綠城育華教育集團(tuán)聯(lián)辦杭州綠城育華學(xué)校、杭州綠城育華幼兒園。讓購(gòu)房戶在夠房的時(shí)候就不用擔(dān)心以后孩子的教育問(wèn)題。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)特點(diǎn)２：樓盤規(guī)模大、檔次高三墩區(qū)域無(wú)論是在建的還是即將預(yù)售的住宅項(xiàng)目，

項(xiàng)目體量都較大，最小的也在10萬(wàn)平方米以上（如新南北藍(lán)韻天成12萬(wàn)平方米），規(guī)模大的甚至到達(dá)了70萬(wàn)平方米（耀江文鼎苑70萬(wàn)平方米）。由于杭州市區(qū)土地資源越來(lái)越來(lái)緊缺，市中心土地供應(yīng)量逐年減少，三墩地處郊區(qū)土地資源儲(chǔ)備相對(duì)充足的多，政府在規(guī)劃時(shí)也充分考慮了小區(qū)成規(guī)模便于配套設(shè)施的完善有利于開發(fā)商統(tǒng)一管理，從而能形成良好居住氛圍。在很多的大盤中都能看到區(qū)內(nèi)完善的配套設(shè)施，如親親家園配有兩個(gè)幼兒園、一所中學(xué)，還有書店、超市、郵局等，耀江文鼎苑的模型中我們也看到了游泳池、幼兒園、學(xué)校等。區(qū)域內(nèi)短時(shí)間大量樓盤的推出，消費(fèi)者的選擇余地越來(lái)越大，激烈的競(jìng)爭(zhēng)讓開發(fā)商更加注意樓盤本身的品質(zhì)，以品質(zhì)求生存、以品質(zhì)求發(fā)展已越來(lái)越成為開發(fā)商的共識(shí)，以便在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的占領(lǐng)有限的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)化。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)特點(diǎn)３：產(chǎn)品以高層小戶型為主三墩區(qū)塊樓盤最顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是小高層、高層所占比例越來(lái)越高，很多的樓盤甚至全是小高層和高層。郊區(qū)樓盤的環(huán)境很適合于高層建筑，讓居住者隨時(shí)能登高眺遠(yuǎn)，呼吸到新鮮的空氣，同時(shí)也充分有效的節(jié)約了土地資源。樓盤中很多的戶型面積都不像其它區(qū)域內(nèi)高層中很容易出現(xiàn)的大戶型，如“天陽(yáng)·美林灣”，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的房型以80－110平方米為主力戶型，在三墩板塊的樓盤中，“美林灣”是首個(gè)主打“小房型”的樓盤。據(jù)了解，除了“美林灣”，三墩其他樓盤如“西城年華”也將調(diào)整部分戶型設(shè)計(jì)，之前以130平方米的大戶型為主的“文鼎苑”也推出了小戶型。出現(xiàn)這種情況主要是由于戶型面積的加大，總價(jià)就會(huì)相應(yīng)的加大，如果以三墩區(qū)域一套130平方米左右的三房二廳單位計(jì)算，7000元/平方米計(jì)算，總價(jià)已經(jīng)逼近百萬(wàn)。再加上目前銀行各項(xiàng)房貸政策收緊，利率增加、首付成數(shù)提高，買房者的購(gòu)買壓力無(wú)疑加大了。中小戶型低總價(jià)，高使用率已經(jīng)成為主流產(chǎn)品。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況小戶型市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩寫字樓市場(chǎng)情況三墩歷來(lái)以居住為重點(diǎn)，目前的大環(huán)境缺乏辦公的認(rèn)知度，商務(wù)氛圍尚未形成，主要以居住氛圍為主。三墩板塊區(qū)域位置不是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心所在，辦公樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直處于“半溫”狀態(tài)，而且寫字樓的發(fā)展缺乏足夠的整體規(guī)劃，相對(duì)松散。目前進(jìn)駐三墩的企業(yè)較少，商務(wù)辦公氛圍尚未形成，配套設(shè)施尚未完善，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力在很大程度上弱于其他區(qū)域。三墩目前的寫字樓產(chǎn)品尚未正式開盤銷售，但將在今明兩年大規(guī)模的推向市場(chǎng)，西港新界、浙大網(wǎng)新等項(xiàng)目將有數(shù)十萬(wàn)方的體量，也有一些小型的寫字樓項(xiàng)目如斯坦福平方等，一個(gè)大型生態(tài)化辦公區(qū)正在逐漸形成。戶型以中小戶型及獨(dú)棟可分割形式為主，以浙大紫金港為依托，吸引創(chuàng)業(yè)型企業(yè)或高端大型企業(yè)購(gòu)買。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)1、從政策看，在西湖分區(qū)的規(guī)劃中，政府以旅游、科教、居住為指導(dǎo)，明確將三墩定向?yàn)椤翱平涛幕?、生態(tài)辦公區(qū)（ＥＯＤ）”，并以申花路南側(cè)的政府辦公區(qū)、西面的浙大紫金港校區(qū)，及向周邊輻射的商務(wù)辦公區(qū)為核心，本案恰處于EOD版塊，在區(qū)域環(huán)境上具備做寫字樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。2、從環(huán)境看，隨著“旅游西進(jìn)”的政策導(dǎo)向，西溪濕地風(fēng)景區(qū)正在加速建設(shè)，三墩各路段、水系的景觀結(jié)點(diǎn)也正在設(shè)計(jì)中，今后將使三墩的區(qū)域環(huán)境有較大改觀；而作為（ＥＯＤ）核心的浙江大學(xué)，其校區(qū)已展現(xiàn)風(fēng)光秀美、人文氛圍濃郁的面貌，相信不久的將來(lái)，一個(gè)環(huán)境幽雅的高綠化、低密度生態(tài)辦公區(qū)將得以呈現(xiàn)。3、從區(qū)域看，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的紫金廣場(chǎng)、西港·新界、以及浙大網(wǎng)新科研基地都設(shè)計(jì)了辦公產(chǎn)品,隨著產(chǎn)品的陸續(xù)推出，將逐步營(yíng)造出商務(wù)辦公的氛圍，對(duì)本案的推廣也產(chǎn)生積極影響。雖然幾個(gè)項(xiàng)目同處于ＥＯＤ片區(qū)，但就交通、區(qū)位、與主城的距離看，本案具有一定的優(yōu)勢(shì)；４、從市場(chǎng)環(huán)境看，西湖區(qū)寫字樓本身就具備較高的市場(chǎng)美譽(yù)度，而目前交通的改善使三墩與城西商住區(qū)的車程縮短為4分鐘，完善的交通和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、浙大紫金港校區(qū)的輻射、都是今后在三墩開辟商務(wù)辦公市場(chǎng)的有利條件，而相對(duì)低的價(jià)格，將使三墩的寫字樓具備較高的性價(jià)比。對(duì)本案定位的影響Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)對(duì)本案定位的影響５、從區(qū)域影響看，西湖區(qū)是寫字樓吸納率較高的區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)黃龍商務(wù)圈為代表的寫字樓有著較高認(rèn)可度，然而較高的價(jià)格及相對(duì)較少的供應(yīng)量，使得許多企業(yè)望而卻步，或徘徊在其他區(qū)域。三墩正在開發(fā)的寫字樓多處于交通匯集點(diǎn)，隨著快速通道、地鐵的開設(shè)將具備較高的通達(dá)能力，距離將不再是問(wèn)題，而“生態(tài)EOD”的規(guī)劃也將營(yíng)造極佳的辦公環(huán)境和商務(wù)氛圍，三墩寫字樓將逐漸為市場(chǎng)看好。６、從目標(biāo)客戶看，（１）浙江私營(yíng)經(jīng)濟(jì)極其發(fā)達(dá)，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展帶動(dòng)了各類中小型外貿(mào)、服務(wù)企業(yè)的不斷出現(xiàn)，它們對(duì)辦公區(qū)域的選擇沒(méi)有太多的市場(chǎng)限制，對(duì)于形象和辦公環(huán)境更是不會(huì)過(guò)多追求。因此這類企業(yè)辦公地點(diǎn)的選擇，對(duì)類似城市核心區(qū)域外圍的“泛城市辦公區(qū)域”更為適合。（２）城西自90年代以來(lái)，逐漸開發(fā)了以蔣村商住區(qū)為首的數(shù)個(gè)大型社區(qū)，聚集了大量杭州外來(lái)創(chuàng)業(yè)人群，也有大量中小型企業(yè)，如果從上班距離、資金、交通、環(huán)境等各方面比較，三墩的寫字樓將產(chǎn)生較大的吸引力。（３）浙大紫金港在校教師及大學(xué)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)也有一定的辦公需求，加上城西區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)不足，增加了辦公需求向西北部發(fā)展的可能性。（４）現(xiàn)在有不少大學(xué)生在畢業(yè)后集體創(chuàng)建工作室，浙大校區(qū)擁有4.2萬(wàn)生源，存在潛在的消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)依托紫金港校區(qū)的優(yōu)厚資源，也將吸引到整個(gè)大杭州的年輕創(chuàng)業(yè)群體。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況小戶型市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)杭州小戶型市場(chǎng)供應(yīng)分析種種跡象表明，杭州小戶型物業(yè)進(jìn)入了一個(gè)集中上市期。我們所說(shuō)的小戶型物業(yè)項(xiàng)目，是指那些主力戶型在70平方米以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括單身公寓、SOHO公寓、酒店式公寓等多種不同類型。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)樓盤名稱所在區(qū)地理位置物業(yè)形態(tài)總建面積主力面積綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)（含寫字樓）下城區(qū)市中心西湖文化廣場(chǎng)東側(cè)，位于朝暉路，南臨古運(yùn)河2幢24層1030-85綠城·丁香公寓西湖區(qū)杭州黃龍貴族商務(wù)區(qū)，北臨天目山路，南沿沿山河1幢16層360左右綠城·金桂大廈西湖區(qū)古墩路與文新路交叉口西北角1幢18層3.450-65東方金座上城區(qū)岳王路1號(hào)2幢層540-100沁園（酒店+酒店式SOHO）機(jī)場(chǎng)路163號(hào)（文暉大橋東側(cè)）1幢15層40-50西湖金座（產(chǎn)權(quán)式酒店+精裝修酒店式公寓）西湖區(qū)解放路131號(hào)1幢23層2.540-55紫金商務(wù)城（產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店、酒店式公寓+商務(wù)排屋）慶春路東段（四季青大酒店旁）1幢21層商務(wù)酒店2幢11-12層酒店式公寓6.135-100美都廣場(chǎng)（寫字樓）拱墅區(qū)莫干山路教工路交叉路口2幢18層、2幢10層小高層7.835左右現(xiàn)代印象廣場(chǎng)濱江區(qū)環(huán)興路與江南大道交界處1幢28層酒店式公寓和2幢30層精裝修小戶型935-81華潤(rùn)·西子中心下城區(qū)體育場(chǎng)路260號(hào)龍禧硅谷廣場(chǎng)濱江區(qū)高新開發(fā)區(qū)東信大道/西環(huán)路1幢26層的五星級(jí)酒店1幢25層的酒店式公寓10Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)在售個(gè)案產(chǎn)品賣點(diǎn)分析

樓盤名稱所在區(qū)產(chǎn)品亮點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)包租服務(wù)綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)下城區(qū)杭城首家五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，豪華精裝修書吧、咖啡吧等綠城·丁香公寓西湖區(qū)綠城首座精裝修服務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層為中廊式布局，南北雙向1、2層為會(huì)所綠城·金桂大廈（寫字樓）西湖區(qū)綠城首座精裝修酒店式寫字樓3層以上為小戶型精裝修辦公樓會(huì)所大堂設(shè)休閑咖啡吧東方金座（寫字樓）上城區(qū)全裝修寫字樓市內(nèi)恒溫游泳池健身中心休閑吧空中花園沁園（酒店式SOHO）近20種個(gè)性戶型，8大時(shí)尚藝術(shù)設(shè)計(jì)主題杭城首家藝術(shù)主題酒店每三層單獨(dú)設(shè)立四季陽(yáng)光廳1~2層豪華大堂，3~8層純酒店室外嬉水池、兒童游戲區(qū)、森林公園、慢跑徑、風(fēng)雨連廊、霧森系統(tǒng)、洗衣房、咖啡廳、酒吧、書吧（視聽室）、壁球館、幾米畫室、鋼琴吧、臺(tái)球房、健身房、乒乓球館、迷你超市、便利店等

西湖金座西湖區(qū)1-4層為酒店配套用房，5-18層為產(chǎn)權(quán)式酒店，19-21層為精裝修酒店式公寓

產(chǎn)權(quán)式酒店給予十年7.8%的年回報(bào)，并贈(zèng)15天免費(fèi)入住紫金商務(wù)城

商務(wù)酒店提供帶租約銷售美都廣場(chǎng)

拱墅區(qū)層高3米精裝修小戶型配備員工餐廳、商務(wù)中心、洗衣中心、健身中心等

現(xiàn)代印象廣場(chǎng)濱江區(qū)錢塘江南岸目前規(guī)模最大的純小戶型精裝修樓盤提出“精品國(guó)際公館”，“一站式享受”公共休閑客廳，設(shè)有商務(wù)中心、健身中心、桑拿、游泳池等華潤(rùn)·西子中心下城區(qū)武林商圈首個(gè)國(guó)際酒店服務(wù)式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體龍禧硅谷廣場(chǎng)濱江區(qū)BOSS港酒店式公寓，將引進(jìn)國(guó)際一流五星級(jí)酒店管理公司——喜達(dá)屋大型恒溫游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、大型餐飲娛樂(lè)中心Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)小戶型價(jià)格分析樓盤名稱所在區(qū)均價(jià)主力面積主力總價(jià)綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)下城區(qū)21000030-8550-120綠城·丁香公寓西湖區(qū)1500060左右80－100綠城·金桂大廈（寫字樓）西湖區(qū)1200050－6060－80東方金座（寫字樓）上城區(qū)2200040－6090－130沁園（酒店式SOHO）上城區(qū)1200040-5040-70現(xiàn)代印象廣場(chǎng)濱江區(qū)750035－8124－61華潤(rùn)·西子中心下城區(qū)1800046－5280－100龍禧硅谷廣場(chǎng)濱江區(qū)758851－7535－60Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)部分樓盤立面歸納

綠城金桂大廈綠城丁香公寓Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)錢塘·沁園龍禧硅谷廣場(chǎng)作為特殊產(chǎn)品形態(tài)的酒店式公寓，個(gè)案在產(chǎn)品塑造上立面要求高，或現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快，或歐陸沉穩(wěn)大氣，最大程度的吸引眼球，通過(guò)立面的深度塑造，提升產(chǎn)品形象、產(chǎn)品力。

Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)分析今年下半年和明年年中，三墩小戶型的供應(yīng)量會(huì)集中上市。劍橋公社、斯坦福這兩個(gè)純小戶型樓盤目前已進(jìn)入公開發(fā)售的倒計(jì)時(shí)，這是三墩最先亮相的小戶型樓盤，其中劍橋公社就有1400多套40－60平方米的小戶型公寓。再加上西港·新界以及西城年華、橡樹園、文鼎苑、頤景園等規(guī)劃中的部分小戶型房源，估計(jì)今年年底到明年年初，三墩的小戶型物業(yè)會(huì)迎來(lái)一個(gè)集中供應(yīng)期。區(qū)域內(nèi)小戶型走的都是宜商宜住的路線，這與開發(fā)商所取得土地的土地性質(zhì)有關(guān)，多為綜合用地、10％農(nóng)村自留地或科研用地，開發(fā)商通過(guò)這種方式與政策打“擦邊球”。因?yàn)殚_發(fā)商意識(shí)到純辦公型物業(yè)在三墩的市場(chǎng)壓力，所以選擇潛在客戶群體更廣的物業(yè)形態(tài)，如soho、酒店式公寓等。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩小戶型市場(chǎng)分析客戶構(gòu)成客戶主要是針對(duì)浙大紫金港的年輕老師或?qū)W生，這批人是以自住為首要需求的；鎖定的目標(biāo)客戶群是年齡20－35歲、消費(fèi)理念新銳、經(jīng)濟(jì)承受能力中等的年輕人群；在確定了消費(fèi)群體之后，再規(guī)劃產(chǎn)品，包括戶型結(jié)構(gòu)、功能分布、立面效果、精裝修等，滿足各層次客戶的需求。價(jià)格分析三墩小戶型目前預(yù)售的小戶型價(jià)格集中在5000－7500元左右，基本上與住宅的價(jià)格較為接近，可提供至少四成十年的按揭。三墩有較多的綜合用地、科研用地或農(nóng)村自留地，部分土地今后產(chǎn)權(quán)問(wèn)題較多，有的不能在短期內(nèi)辦分割產(chǎn)權(quán)。如斯坦福和西溪鋒尚都屬于上述的土地性質(zhì)，對(duì)外其聲稱可以辦產(chǎn)權(quán)，如屆時(shí)辦出可以選擇退房或退還20%左右的房款。本案也存在著科研用地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，在今后不能補(bǔ)繳土地出讓金的情況下，銷售上也可以考慮上述的方法保障客戶購(gòu)房的利益。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年杭州市中小戶型、中低價(jià)位住宅的供給比例，僅占供給總量的40%。而日前的一項(xiàng)獨(dú)立調(diào)查顯示，目前杭州中小戶型新房不到總房源的6%，90平方米以下新售小套型房更是幾近斷檔。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)三墩小戶型市場(chǎng)需求分析三墩區(qū)域在今年5月的省房交會(huì)上有部分的小戶型物業(yè)推出市場(chǎng)，去年也有部分公寓項(xiàng)目的小戶型開盤銷售，如“天陽(yáng)·美林灣”推出的100平方米以下中小戶型占了45%，但目前已全部售罄；“文鼎苑”200多套90平方米左右的小戶型房源動(dòng)銷得最快。從目前在售項(xiàng)目的客戶構(gòu)成分析，基本特征是年齡大都在25至35歲之間，區(qū)域集中在主城區(qū)，以城西工作的人士為主。受政策影響，隨著樓市“投資客”的撤退，雖然交易冷淡，尤其是大戶型較為難銷，但以自住為主的中小戶型需求正日益顯示出其強(qiáng)勁的一面。這不是政策導(dǎo)致市場(chǎng)突然發(fā)生變化，而是樓市原有結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺陷的暴露。在大戶型普遍滯銷、資金鏈普遍緊張的時(shí)候，小戶型物業(yè)的低總價(jià)特性存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本案區(qū)域內(nèi)的小戶型物業(yè)，如金桂大廈、西溪鋒尚等項(xiàng)目其市場(chǎng)的去化率也都相當(dāng)不錯(cuò)，尤其是西溪鋒尚在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還未解決的情況下，銷售率已經(jīng)達(dá)到了90%；同時(shí)斯坦福項(xiàng)目目前也已接受預(yù)定，由于定價(jià)較為合理，房交會(huì)期間市場(chǎng)反映良好。小戶型物業(yè)在三墩區(qū)塊的需求狀況較為穩(wěn)定。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)小戶型潛在客戶需求小結(jié)面對(duì)三墩正在開發(fā)中的大型住宅區(qū)的威脅，小戶型公寓作為檔次高于普通住宅的產(chǎn)品在三墩區(qū)域填補(bǔ)一定的市場(chǎng)空白具備優(yōu)勢(shì)。總價(jià)與市場(chǎng)供應(yīng)量目前還有一定的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)推廣中也有文章可作。購(gòu)房者心理價(jià)位在7000元的單價(jià)，戶型需求為60－80平米為主，對(duì)裝修房的需求并不強(qiáng)烈，但也不排斥精裝修。多把此類物業(yè)作為自住過(guò)渡型產(chǎn)品，對(duì)物業(yè)的實(shí)用性要求較高。購(gòu)買公寓的目的大部分還是用于居住，所以對(duì)物業(yè)管理水平、周邊配套設(shè)施情況、區(qū)域發(fā)展形勢(shì)（升值潛力）的要求較高。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)第四部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)

（SWOT分析）Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)產(chǎn)品劣勢(shì)(W)：樓盤規(guī)模較小，自身配套相對(duì)其他樓盤會(huì)有欠缺。寫字樓潛在客戶意向不強(qiáng)，對(duì)三墩寫字樓的前景還持懷疑態(tài)度。同區(qū)域尚交付的寫字樓，難以形成產(chǎn)業(yè)集群，商務(wù)氛圍較為欠缺。市場(chǎng)環(huán)境威脅(T)：杭州三年內(nèi)將近200萬(wàn)方體量寫項(xiàng)目的沖擊，瓜分了并不是很大的市場(chǎng)。近期區(qū)域內(nèi)有較多商住小戶型項(xiàng)目啟動(dòng)，形成區(qū)域同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)格局。政策調(diào)控，抑制了大部分的投資型客戶。項(xiàng)目本身的地塊性質(zhì)，加大了銷售上的難度。市場(chǎng)機(jī)會(huì)(O)：未來(lái)三墩人口規(guī)劃超過(guò)40萬(wàn)，無(wú)論是商業(yè)、寫字樓還是公寓的需求會(huì)逐年釋放。未來(lái)5年會(huì)達(dá)到供應(yīng)量和需求量的高峰。目前，三墩作為杭州市開發(fā)的重要區(qū)域，整個(gè)區(qū)域的開發(fā)量大大增加，規(guī)劃中的浙大紫金港二期、銀泰、沃爾瑪、華潤(rùn)都將陸續(xù)投入使用。交通日漸完善，規(guī)劃的地鐵二號(hào)線直通項(xiàng)目地塊。三墩生態(tài)辦公區(qū)規(guī)劃，給今后商務(wù)環(huán)境的形成提供政策上的支持，也奠定了項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（S)：項(xiàng)目地塊臨近浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，又是未來(lái)三墩的區(qū)域行政中心。同時(shí)，周邊的住宅小區(qū)相繼建設(shè)完成，勢(shì)必形成城西的大型居住群。項(xiàng)目所在的三壩社區(qū)距離杭州市中心不到8公里，車程20分鐘左右，加上城西開發(fā)速度加快，距離因素已經(jīng)日益消退。開發(fā)商品牌支持，在杭州有優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)第五部分項(xiàng)目綜合定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)從市場(chǎng)分析的情況中可以了解到，三墩的商務(wù)辦公環(huán)境尚不成熟，但已有幾個(gè)大型的辦公樓項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)，定位較高，以集群大體量的商務(wù)辦公形式為主，今后這些項(xiàng)目在推廣上必定會(huì)結(jié)合政府規(guī)劃的EOD概念以及浙大紫金港的聯(lián)動(dòng)作為切入點(diǎn)進(jìn)行宣傳，對(duì)今后本案定位成辦公物業(yè)提供了基礎(chǔ)。同時(shí)城西商務(wù)辦公物業(yè)供應(yīng)偏少，而城西的辦公需求量較大，尤其是蔣村擁有龐大的人口基數(shù)，本案地段靠近與蔣村商住區(qū)只有五分鐘的車程，地段優(yōu)勢(shì)明顯，適時(shí)的推出辦公物業(yè)是符合市場(chǎng)需求的。市場(chǎng)依據(jù)Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)產(chǎn)品定位方向物業(yè)類型寫字樓單身公寓酒店式公寓SOHO產(chǎn)品特征純商務(wù)辦公場(chǎng)所，要求有較好的商務(wù)氛圍，通常對(duì)地段交通有一定要求。小戶型公寓的初級(jí)產(chǎn)品，有著低總價(jià)，適合年輕置業(yè)者購(gòu)買的功能。引進(jìn)酒店式管理的公寓項(xiàng)目，通常有較多的小面積戶型單位，大部分采用全裝修交付。小戶型物業(yè)升級(jí)產(chǎn)品，結(jié)合居家辦公的概念，在有限的套型面積內(nèi)獲得最大的使用空間，宜商宜住，有較廣闊的購(gòu)買群體。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)定位依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避純商務(wù)物業(yè)在區(qū)域內(nèi)存在一定抗性，利用商住小戶型吸引市場(chǎng)購(gòu)買力，帶動(dòng)寫字樓銷售，可以規(guī)避一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，利于項(xiàng)目的資金回籠。利于項(xiàng)目的規(guī)劃不同功能的物業(yè)豐富了區(qū)域的建筑形態(tài)，同時(shí)在有限的容積率下，可以做到合理的利用空間，如可以減少一部分的地下停車面積，因?yàn)閷懽謽呛蚐OHO車位的使用時(shí)間不同，可以交叉使用。針對(duì)此類綜合用地性質(zhì)且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，當(dāng)前市場(chǎng)普遍采取的方法是設(shè)計(jì)的小戶型物業(yè)，兼具辦公與居住的功能，以“擦邊球”的形式規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)目前一些上市樓盤的反饋看，這也是一個(gè)可行的方法。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的處理由于產(chǎn)群不能分割出讓，帶來(lái)一定的銷售阻力，目前大部分開發(fā)商的處理方式為：關(guān)于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的處理方式：對(duì)外宣傳時(shí)盡量回避產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，向客戶承諾可能辦理產(chǎn)權(quán)，但在協(xié)議中增加不能辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的處理辦法。如天元·西溪鋒尚，與客戶簽訂的是租賃合同，承諾三年內(nèi)公司將產(chǎn)權(quán)證劃入業(yè)主名下，如果在這一期限內(nèi)辦不出產(chǎn)權(quán)證，將會(huì)給予業(yè)主每平方米1200元的補(bǔ)償。斯坦福平房則向業(yè)主承諾，一旦出現(xiàn)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，按無(wú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償（約20%）。此類處理方法，一定程度減輕了客戶的心理壓力，取得了實(shí)際的效果。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)建議

本案共有兩幢高層建筑，兩幢樓高分別為18層和20層，建議同時(shí)開發(fā)建設(shè)，但在推廣上可分為兩期進(jìn)行。一期推出18層，定位為小戶型soho，此類物業(yè)市場(chǎng)接受程度較高，一旦銷售，不會(huì)存在太大的市場(chǎng)壓力，便于資金的快速回籠，同時(shí)做好寫字樓物業(yè)的需求分析。二期20層寫字樓，經(jīng)過(guò)一期的銷售周期，寫字樓部分也接近準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，寫字樓有著現(xiàn)房銷售的特性，在此階段銷售，便于成交。利用一期的影響進(jìn)行快速消化。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位純辦公寫字樓Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)客源區(qū)域

三墩區(qū)域外地客戶城西蔣村依托浙大的產(chǎn)業(yè)群主城區(qū)客戶區(qū)域構(gòu)成Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)客源類別杭州的IT、保險(xiǎn)、貿(mào)易行業(yè)中小公司眾多，他們選擇寫字樓的關(guān)鍵因素就是價(jià)格，其次是面積、配套等。多數(shù)的外省市駐杭辦事處人員不多、流動(dòng)較大，所以第一需要小面積、第二總價(jià)可以接受、第三交通便利。浙商由于有政府大力扶持，加之敏銳的經(jīng)營(yíng)頭腦，誕生了眾多大型企業(yè)集團(tuán)。杭州是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、機(jī)會(huì)眾多的城市，在這里發(fā)展、創(chuàng)業(yè)的年輕人比比皆是，也就是SOHO人。三墩規(guī)劃加快、發(fā)展迅猛，地段升值潛力已在眼前，對(duì)于希望更換辦公環(huán)境的小型公司是一箭雙雕。發(fā)展中的中小公司（IT、保險(xiǎn)、貿(mào)易等）年輕、富有活力激情的初次創(chuàng)業(yè)者對(duì)三墩發(fā)展有興趣、希望更換辦公環(huán)境的小型公司外省市駐杭辦事處Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)小戶型SOHOWonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)主力客源定位

本案戶型面積不大，總價(jià)較低，商業(yè)配套隨著規(guī)劃逐步完善，交通四通八達(dá)，地鐵2010年建成開通后更加方便，適合在杭州工作、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的中層創(chuàng)業(yè)人士。新浙大帶來(lái)優(yōu)秀的教育團(tuán)隊(duì)、科研人員，他們具備多年的閱歷和教學(xué)經(jīng)歷，個(gè)人購(gòu)房積蓄幾乎不成問(wèn)題。沃爾瑪超市、華潤(rùn)大賣場(chǎng)、文一路學(xué)區(qū)、文三路IT街區(qū)的部分工作人員，也可作為職工宿舍。中青年創(chuàng)業(yè)群體新浙大教師畢業(yè)生區(qū)域內(nèi)各行業(yè)中層職工Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目整體功能定位、形象定位功能定位：

先期以小戶型宜商宜住的功能進(jìn)行定位。

后期以辦公實(shí)用與便利性作為功能定位。形象定位：

先期以小戶型實(shí)用空間進(jìn)行傳播，后期融入辦公概念。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)參考項(xiàng)目：

綠城·金桂大廈價(jià)格影響因素1、品牌優(yōu)勢(shì)：綠城品牌2、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：小戶型辦公3、配套優(yōu)勢(shì)：酒店式精裝修4、定位優(yōu)勢(shì)：城西在此之前沒(méi)有寫字樓均價(jià)12580元/㎡

耀江文鼎苑價(jià)格影響因素1、品牌優(yōu)勢(shì)：耀江品牌2、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：大型生態(tài)景觀社區(qū)、純住宅3、地段潛在優(yōu)勢(shì)：可觀升值潛力均價(jià)8500元/㎡

斯坦福價(jià)格影響因素1、定位優(yōu)勢(shì)：三墩首個(gè)純小戶型公寓均價(jià)5200元/㎡Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)本案定價(jià)參考因素：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：城西的小戶型、自由辦公空間區(qū)域潛在優(yōu)勢(shì)：可觀的升值潛力價(jià)格初步預(yù)估：寫字樓：均價(jià)7500元/㎡，漲幅3%，可漲至9000元/㎡。小戶型公寓：起價(jià)7000元/㎡，以相對(duì)低價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)，逐次遞漲，漲幅3%，可根據(jù)銷售情況漲至8400元/㎡

。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)面積配比建議

寫字樓Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)理由：對(duì)于中小公司辦公來(lái)說(shuō)，60—120㎡最為理想，120－200㎡的則滿足部分需要面積稍大的公司，如果需要面積更大的話，可以采取自由組合的形式。本案的辦公類客戶群為中小公司，另外考慮到本案的地段差異，面積定位為中小戶型最為適合。小型辦公用房面積范圍普遍在60—200㎡，其中60—80㎡占30%，80—120㎡占40%；120—200㎡占30%。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)SOHO理由：三壩區(qū)域的大型居住區(qū)主要以大戶型為主，小的戶型所占比例小，在10%左右，本項(xiàng)目制定以小戶型為主，很好的填充了三墩區(qū)域的市場(chǎng)空白；布置少量稍大面積的戶型，即可以滿足部分需求大空間的客戶，防止客戶流失，又可以從建筑的容積率上考慮，達(dá)到整體建筑的容積率，同時(shí)有效的擴(kuò)大綠化面積。公寓面積細(xì)分：面積范圍40—110㎡，其中以40—60㎡為主力戶型，比例占70%，60—90㎡輔助面積占20%，其他10%。Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)建議依據(jù)人體工學(xué)的原理，在動(dòng)靜分區(qū)前提下，50平方米依然可以做到7-8個(gè)功能空間，可以達(dá)到3個(gè)人居住使用的條件。從人居資源節(jié)約的角度來(lái)看，設(shè)計(jì)理念將盡量滿足家庭結(jié)構(gòu)變化，以及住宅的使用壽命或周期。建議本案今后在戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)遵循小戶型、大創(chuàng)意的理念，做足功能分區(qū)的文章。（60平方米左右）（40平方米左右）Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)（50平方米左右）Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)根據(jù)我們對(duì)以上四個(gè)方面的調(diào)研，綜合考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況以及本項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)論，我們認(rèn)為，本案的配套設(shè)施應(yīng)該主要安排：寫字樓餐飲配套：現(xiàn)代化的辦公需要快捷高效，中午有很多工作人員就在辦公室就餐，晚上也有加班到很晚的情況。在本項(xiàng)目中應(yīng)該有餐飲的配套，樓內(nèi)專門開辟一個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)衛(wèi)生可口的飯菜，或者以承包的形式租賃出去。休閑設(shè)施：整個(gè)項(xiàng)目的客戶群由于多是在室內(nèi)工作，平時(shí)的鍛煉和休閑時(shí)間嚴(yán)重不足，可在二至四層一端的拐角處設(shè)立公共接待休息室，便于各公司在此接待客戶，洽談業(yè)務(wù)。在每層拐角處有一間面積較大的房間，建議單拿出一間來(lái)做公共的健身休閑場(chǎng)所，購(gòu)置簡(jiǎn)單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺(tái)球桌、飛標(biāo)盤、跑步機(jī)等，這樣的房間切實(shí)做到了為客戶著想，可以做為宣傳的另一個(gè)賣點(diǎn)加以宣傳，會(huì)起到理想的效果。商務(wù)中心：目前的商務(wù)辦公大多都自帶有現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，但也存在由于種種原因而辦公設(shè)備不足的情況，在一層成立一個(gè)簡(jiǎn)單的商務(wù)中心就顯得尤為必要，商務(wù)中心不但提供打字、復(fù)印等辦公業(yè)務(wù)，而且提供信息資料查詢、網(wǎng)上會(huì)議、電子郵件接收等高端服務(wù)，真正做到為客戶著想。小區(qū)安防系統(tǒng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)的報(bào)警系統(tǒng)：在項(xiàng)目周邊安裝紅外線報(bào)警設(shè)備；樓內(nèi)實(shí)行閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在項(xiàng)目多個(gè)公共場(chǎng)所（主體建筑周邊、出入口、樓頂、停車場(chǎng)、樓梯、）安裝具有先進(jìn)功能的攝像機(jī)；配備保安電子巡更系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)等。公共配套部分Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)SOHO

考慮項(xiàng)目居住和辦公實(shí)用性配套功能以及目前市場(chǎng)供應(yīng)配套情況，包括與寫字樓配套的共享性，建議本案SOHO的公共配套為：健身中心（壁球館、健身房、室內(nèi)游泳池、臺(tái)球房）書吧咖啡廳Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目配套建議

戶內(nèi)設(shè)計(jì)：衛(wèi)生間：

建議每一個(gè)單獨(dú)的空間均配備獨(dú)立的衛(wèi)生間，但是在前期所有的衛(wèi)生間均為預(yù)留管線，在交房前3個(gè)月左右的時(shí)間再根據(jù)客戶的要求進(jìn)行分割（寫字樓）。小型廚房：預(yù)留電磁爐小型廚房，可設(shè)在入口處。（小戶型）分體式空調(diào)：預(yù)留戶外空調(diào)機(jī)位。交房標(biāo)準(zhǔn)：考慮到業(yè)主商住的不確定性，采用毛坯房交房，設(shè)樣板間，對(duì)裝修又要求的客戶提供菜單式精裝修。（小戶型）Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品定位客戶定位功能定位價(jià)格定位形象定位設(shè)計(jì)建議面積配比建議配套建議建筑風(fēng)格建議開發(fā)模式定位Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)風(fēng)格建議：把現(xiàn)代時(shí)尚的元素表現(xiàn)在博大的建筑中，以最簡(jiǎn)潔的大面積色彩營(yíng)造強(qiáng)烈視覺對(duì)比，再配以現(xiàn)代風(fēng)格的空間錯(cuò)落變幻和硬朗的直線條，呈現(xiàn)城西三墩的現(xiàn)代建筑。立面建議：外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時(shí)尚，同時(shí)注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強(qiáng)烈突出項(xiàng)目形象，提高物業(yè)檔次，此點(diǎn)尤為重要，最后一章會(huì)提供一些外立面的參考。建筑風(fēng)格定位建議Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)模式定位

開發(fā)模式定位為：

整體開發(fā)，小戶型公寓先行，寫字樓商業(yè)作為二期銷售，功能上可根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。定位分析：

加大前期投入，填補(bǔ)環(huán)境劣勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門檻，以較好的形象展示。

浙大及商業(yè)設(shè)施的利用物業(yè)形象的整體性項(xiàng)目周邊配套共享充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)考慮因素Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)博大項(xiàng)目Logo創(chuàng)意全記錄Wonderful萬(wàn)德機(jī)構(gòu)首次案名推薦博尚國(guó)際中心此案名采用“企業(yè)+物業(yè)”的命名方式，涵蓋“卓越、高尚”的品質(zhì)“以及辦公物業(yè)的特點(diǎn)。對(duì)物業(yè)形象、檔次、品質(zhì)有強(qiáng)烈的表征作用，同時(shí)也是對(duì)華門寫字樓系列的延續(xù)，代表一脈相承的理念，傳達(dá)出企業(yè)的自信與榮耀感，對(duì)博大企業(yè)的品牌宣傳起到積極作用。紫金國(guó)際商務(wù)中心

“紫金”源自浙大紫金港，利用靠近浙大的地理優(yōu)勢(shì)，賦予項(xiàng)目濃郁、活躍的文化氣息?！皣?guó)際商務(wù)中心”則是對(duì)項(xiàng)目形象