房地產測量

-房地產面積測算丁建闖測量在房地產經濟中的應用十分廣泛，而房產、地產的價值度量的一個重要標準就是房產、地產的面積。本章主要介紹房地產面積的量算與土地征撥的有關內容，其中包括房地產面積的測算方法、房地產面積的量算與分攤原則，征撥地測量與紅線交點坐標的推算。第一節(jié)房地產面積測算一、房地產面積測算的內容房屋面積房產面積房屋用地面積房屋建筑面積房屋產權面積房屋使用面積共有建筑分攤面積房屋占地面積丘面積各項地類面積共用土地面積測算與分攤房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。分為使用面積、輔助面積、結構面積。房屋使用面積：房屋戶內全部可供使用的凈空面積，按房屋的內墻線水平投影計算。不包括房屋內的墻、柱等結構構造面積和保溫層的面積。房屋產權面積：產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確認。房產面積的相關概念房屋共有建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。房屋用地面積：房屋占用和使用的全部土地面積，以丘為單位進行測算。二、面積測算的有關規(guī)定（一）計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件：（1）應具有上蓋；（2）應有圍護物；（3）結構牢固、屬永久性的建筑物；（4）層高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作為居民生產或生活的場所。(二）房產面積測算的一般規(guī)定（1）房地產面積的測算，均指水平投影面積的測算；（2）層高指上下兩層樓面，或樓面與地面之間的垂直距離；（3）量距應使用經鑒定合格的卷尺或其它能達到相應精度的儀器或工具；（4）各類面積必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差之內，取中數作為最后結果；（5）邊長以m為單位，取至0.01m；在面積的所有計算過程中，取位至0.001㎡，面積計算結果取位至0.01㎡；（6）共有建筑面積分攤系數保留到小數點后6位或6位以上。（三）房屋面積測算的精度要求2000年發(fā)布的GB/T17986.1—2000《房產測量規(guī)范》將房產面積的精度要求分為三級。房產面積的精度等級房屋面積限差m中誤差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.0001S三0.08+0.006S0.04+0.0003S注：S為面積，D為測量邊的邊長m。房屋面積和邊長測量的精度和限差要求長度測量的精度等級邊長測量誤差的限差m邊長測量中誤差m一0．014+0.0004D0.007+0.0002D二0．028+0.0014D0.014+0.0007D三0．056+0.004D0.028+0.002D界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點的間距誤差：界址點坐標反算邊長與實測邊長較差公式：丈量房屋邊長較差公式：?D=±0.004D（m）。界址點等級限差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.10第二節(jié)房產面積測算方法1面積測算的常用方法概述2簡述面積測量實施步驟（1）收件：各房地產開發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預售許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測繪部門申請房屋面積測量，只有拿到經認定的房屋的建筑面積數，房產管理部門才受理他的各項申請。在申請測繪時，需收取開發(fā)商的各種手續(xù)，這個環(huán)節(jié)叫做收件.首先，需要建筑物的設計施工圖紙(規(guī)劃局簽竣工驗收章)。其次，為保證建筑的“來路正”，還需收取國有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗收證明、門牌證明。測繪之前需收取哪些資料呢？（2）開始測量通常兩人一組，拿著圖紙和激光測距儀（或鋼尺等其他測距工具）到現場核實現場是否有變更。其中一人測量，一人記錄。使用測距儀時將尾翼旋開，構成一個十字平面，測量時可保持與墻面垂直。測量的數據可以累加顯示，也可以翻看之前測量的數據。（3）測量的原則該戶型的面積如何測量，需測量幾個長度？（4）尺寸核對內墻的抹灰厚度符合中誤差為3cm的正態(tài)分布，所以，一般取中誤差的2倍，即實測尺寸與圖紙計算尺寸之間的差值為6cm時為現場尺寸沒有變更的限差。注：內尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值大。（5）尺寸的變更當實測數值與理論數值相差超過6cm時，視為現場與圖紙不一致，這時有兩種選擇一、如果實測值比理論值大，那么按理論值計算。二、如果實測值比理論值小，那么按實測值計算。算小不算大原則（為什么？）1幾何圖形解析法計算房產面積當被測對象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)則的幾何圖形時，可采用幾何圖形解析法。這種方法是依據實測數據按公式計算求得所需面積。常用的簡單幾何圖形面積計算公式見p185。第三節(jié)測算方法詳述2坐標解析法計算房產面積1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理：直角梯形面積代數和的絕對值。計算思想及步驟注意事項：1、式中2、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；3、順時針編號。3圖解法參見P1894求積儀法計算房產面積求積儀是一種專供在圖上量算面積的儀器。優(yōu)點是速度快，操作方便，適用于各種形狀圖形的面積量算，能保證一定的精度。KP-21C求積儀KP-90N求積儀5

CAD軟件測算面積有了實測數據后，利用CAD軟件作圖，再直接查詢面積。小結各種房產面積測算方法的精度分析：解析法、CAD等軟件法：測量精度；圖解法、求積儀法：原圖本身精度、圖紙比例尺、圖紙變形、測量工具（求積儀、三棱尺）的誤差和量算方法精度影響。6面積量算的程序及時校核，及時平差，保證各級面積與上級控制面積吻合。房屋面積測算注意事項計算房屋建筑面積時應分別對待P193。房屋面積測算-計算全部建筑面積的范疇永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。尺寸的變更最容易出現在住宅樓的地下室，此時若某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開間變大，很明顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯位，這種情況下，證據確卻，可以直接按照現場丈量的尺寸計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。有柱或在圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。第四節(jié)、共有共用面積的分攤1、基本概念套內使用面積：室內實際能使用的面積，按結構墻體內表面尺寸計算。套內墻體面積：自有、共有、借墻。套內陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。共有建筑面積：產權主共同占有或共同使用的建筑面積。2、確認共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，均指水平投影面積的計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計入共有建筑面積的范疇：獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程的地下室等。應參與分攤的共有建筑面積整幢建筑物的共有建筑面積=（整幢建筑物的建筑總面積-整幢建筑物各套套內建筑面積之和-獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程等建筑面積），房屋共有建筑面積的分攤應以“幢”為單位進行，僅限于本幢房屋內的僅為本幢服務的共有建筑面積。3、共有建筑面積分攤方法住宅樓共有建筑面積的分攤方法：以幢為單元，依照公式下，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。商住樓共有建筑面積的分攤方法：（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面積=住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積+商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積；（2）住宅總的共有建筑面積=住宅部分分攤的幢共有建筑面積+住宅部分本身建筑面積，再類比住宅樓分攤方法進行分攤。（3）商業(yè)總的共有建筑面積=商業(yè)部分分攤的幢共有建筑面積+商業(yè)部分本身建筑面積，再按各層套內建筑面積依比例將其分攤至各層，加上各層共有建筑面積后以住宅樓分攤方法分攤至各套。商業(yè)部分各權屬單元的面積分攤細則層分攤面積=層套內建筑總面積×層分攤系數（k1=（商業(yè)部分分攤到的幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分套內建筑面積+商業(yè)部分各層共有建筑面積）；各權屬單元的分攤面積=權屬單元套內面積×權屬單元分攤系數（k2=（層分攤面積+層內共有建筑面積）/層內各權屬單元套內建筑面積之和。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤，先確定各功能區(qū)域范圍，再參照商住樓的分攤方法進行分攤。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：例1某住宅樓實測尺寸如下表所示，其中首層101,102房間套內建筑面積均為54.89㎡，二層如201,202房間套內建筑面積均為52.18㎡，三至九層01,02房間套內建筑面積分別為52.18㎡，53.45㎡。試計算各套房屋建筑面積。功能門牌層行序功能套內面積功能共有面積不應分攤面積分攤前功能面積住宅#11-9F1953.55100.561054.1110F29.129.12

Σ953.55109.681063.23例題詳解1、計算出住宅分攤系數K;2、計算出共有面積分攤及單元總面積；3、利用公式為：K=功能共有面積和/功能套內面積和=109.68/953.55=0.115，共有面積分攤=各套內面積×K。首層各單元面積㎡門牌房號套內面積共有面積分攤單元總面積#110154.896.3161.2010254.896.3161.20Σ109.7812.62122.403-9層各單元面積㎡2層各單元面積㎡門牌房號套內面積共有面積分攤單元總面積#10152.186.0058.180253.456.1559.60Σ106.6312.15117.78門牌房號套內面積共有面積分攤單元總面積#120152.186.0058.1820252.186.0058.18Σ104.3612.00116.36分攤余數=117.78×7+116.36+122.40-1063.23=-0.01㎡思考題有一商住樓#1首層，二層為商場，首層商場未分鋪，二層分為18個鋪位，#3門牌3-26層為住宅，消防中心、水箱間、配電室、水泵房為大樓共有，測量結果參見下表，請計算商場各鋪位、住宅各套房屋建筑面積。功能層行序功能套內面積功能共有面積棟共有面積功能共有不應分攤面積分攤前功能面積#1商場#3住宅#1商場1F11145.1539.12212.55107.991504.812F21108.14288.69107.991504.82Σ2253.29327.81212.55215.983009.63#3住在3-26F330158.405957.7636116.1627F4104.37107.99212.3