2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理基本制度與政策練習(xí)題試卷題后含答案及解析一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，關(guān)于業(yè)主身份認(rèn)定的說法，正確的是（）。A.基于與建設(shè)單位簽訂商品房預(yù)售合同，已合法占有房屋但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的人不屬于業(yè)主B.因繼承取得房屋所有權(quán)但未完成登記的，不認(rèn)定為業(yè)主C.尚未出售的空置房，建設(shè)單位可暫時不視為業(yè)主D.業(yè)主身份的核心依據(jù)是對房屋享有所有權(quán)答案：D解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。因此A、B錯誤；尚未出售的空置房，建設(shè)單位仍為業(yè)主，C錯誤；業(yè)主身份的核心是對專有部分的所有權(quán)，D正確。2.前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形是（）。A.業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效B.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致解除合同C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)3個月未提供服務(wù)D.業(yè)主大會召開并表決更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。因此A為法定終止情形；B屬于約定解除，非法定；C需達(dá)到嚴(yán)重違約程度才可能解除；D需業(yè)主大會表決后由業(yè)委會簽訂新合同才終止前期合同，故D不直接導(dǎo)致終止。3.下列關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，正確的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)B.業(yè)主大會成立前，維修資金使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請C.電梯大修費用應(yīng)當(dāng)從維修資金中列支D.單個業(yè)主專有部分的維修費用可申請使用維修資金答案：C解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。A項綠化養(yǎng)護(hù)屬于日常維護(hù)，由物業(yè)費列支；B項業(yè)主大會成立前，維修資金使用需由建設(shè)單位或公有住房售房單位提出申請；D項專有部分維修由業(yè)主自行承擔(dān)；C項電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，大修費用符合使用范圍，正確。4.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿前3個月未組織換屆選舉，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，處理方式應(yīng)為（）。A.由街道辦事處責(zé)令限期組織換屆B.由物業(yè)所在地居委會代為組織換屆C.由原業(yè)委會繼續(xù)履行職責(zé)至新業(yè)委會成立D.由建設(shè)單位組織召開業(yè)主大會選舉新業(yè)委會答案：A解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。任期屆滿未換屆的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。因此A正確。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維修業(yè)務(wù)委托給專業(yè)公司的，責(zé)任承擔(dān)主體是（）。A.專業(yè)公司B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.全體業(yè)主答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。委托專項服務(wù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍需對業(yè)主承擔(dān)整體責(zé)任，專業(yè)公司的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行承擔(dān)后再追償。因此B正確。6.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）。A.直接停水停電催繳B.向人民法院提起訴訟C.將業(yè)主信息公示曝光D.要求業(yè)主委員會代為收取答案：B解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。停水停電屬于侵害業(yè)主基本權(quán)益，A錯誤；公示曝光可能侵犯隱私權(quán)，C錯誤；業(yè)委會無強(qiáng)制收取義務(wù)，D錯誤。故B正確。7.新建物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料不包括（）。A.竣工總平面圖B.消防驗收合格文件C.業(yè)主入住資料D.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料答案：C解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第九條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的資料包括：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）其他必要的資料。業(yè)主入住資料屬于業(yè)主個人信息，不屬于移交范圍，C錯誤。8.下列關(guān)于業(yè)主大會表決規(guī)則的說法，錯誤的是（）。A.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意B.使用維修資金需專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上同意C.改建共用設(shè)施需專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上同意D.制定管理規(guī)約需全體業(yè)主一致同意答案：D解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，制定和修改管理規(guī)約屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此D錯誤，無需全體一致。9.某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的公共停車場被建設(shè)單位擅自出售給業(yè)主，該行為違反的規(guī)定是（）。A.《物業(yè)管理條例》關(guān)于公共部位所有權(quán)的規(guī)定B.《民法典》關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬的規(guī)定C.《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定D.《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于共有部分管理的規(guī)定答案：B解析：《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃內(nèi)的車位可通過約定歸屬，但建設(shè)單位擅自出售需符合約定，若未在銷售時明確約定歸屬，則可能侵犯業(yè)主權(quán)益。本題中建設(shè)單位擅自出售規(guī)劃內(nèi)停車場，違反《民法典》關(guān)于車位歸屬的規(guī)定，B正確。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間額外支出的口罩、消毒用品費用，正確的處理方式是（）。A.由業(yè)主分?jǐn)侭.從公共收益中列支C.計入物業(yè)服務(wù)成本D.由政府財政補貼答案：C解析：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》，物業(yè)服務(wù)成本包括清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用等。疫情防控期間的消毒、防護(hù)屬于正常物業(yè)服務(wù)中的清潔衛(wèi)生和公共安全保障范疇，相關(guān)費用應(yīng)計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)費覆蓋。若超出常規(guī)成本，可與業(yè)主協(xié)商調(diào)整物業(yè)費或申請補貼，但題目未提及特殊情況，故C正確。11.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，需滿足的法定條件是（）。A.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意B.經(jīng)業(yè)主委員會同意C.經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意D.經(jīng)社區(qū)居委會備案答案：A解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。因此A正確。12.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)合同是實踐合同B.物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同C.物業(yè)服務(wù)合同是有償合同D.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同答案：C解析：物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成、不要式合同。雙方互負(fù)義務(wù)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費），故為雙務(wù)、有償；自雙方意思表示一致即成立，為諾成；法律未規(guī)定必須采用特定形式，為不要式。因此C正確。13.某小區(qū)公共電梯廣告收入屬于（）。A.建設(shè)單位所有B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有C.業(yè)主共有D.廣告公司所有答案：C解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。電梯屬于業(yè)主共有部分，廣告收入扣除成本后歸業(yè)主共有，C正確。14.業(yè)主委員會委員資格自行終止的情形是（）。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓不再是業(yè)主B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議C.被行政拘留5日D.拖欠物業(yè)費2個月答案：A解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由，無法履行職責(zé)的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。B、D屬于可由業(yè)主大會決定是否終止資格的情形；C若未被限制人身自由則不終止。故A正確。15.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中，關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的約定（）。A.需經(jīng)全體業(yè)主同意B.需經(jīng)物業(yè)所在地價格主管部門核準(zhǔn)C.由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定D.不得高于政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)答案：C解析：《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布；實行市場調(diào)節(jié)價的，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。因此C正確（若為政府指導(dǎo)價則需在幅度內(nèi)，題目未明確，故選協(xié)商確定）。16.下列關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的說法，錯誤的是（）。A.業(yè)主裝飾裝修房屋前需告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對住宅裝修進(jìn)行現(xiàn)場檢查C.業(yè)主不得在非承重墻上開設(shè)門窗D.共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)答案：C解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。若為承重內(nèi)墻，開設(shè)門窗需經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；非承重內(nèi)墻可自行處理。因此C錯誤（非承重內(nèi)墻可開設(shè)）。17.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)綠化枯死，業(yè)主的正確維權(quán)方式是（）。A.拒交全部物業(yè)費B.要求降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)C.向法院起訴要求賠償損失D.自行砍伐枯死樹木答案：C解析：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失，業(yè)主可要求賠償。A項拒交全部物業(yè)費可能構(gòu)成違約；B項需協(xié)商或通過訴訟調(diào)整；D項自行處理可能破壞共有財產(chǎn)。故C正確。18.下列關(guān)于專項維修資金續(xù)籌的說法，正確的是（）。A.續(xù)籌方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定B.續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定C.續(xù)籌資金需一次性足額繳納D.未按規(guī)定續(xù)籌的業(yè)主不得使用維修資金答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十一條規(guī)定，住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。因此B正確；A錯誤（由業(yè)委會或建設(shè)單位制定）；C錯誤（可分期）；D錯誤（維修資金屬于業(yè)主共有，未續(xù)交不影響使用，但需補繳）。19.業(yè)主大會會議可以采用的形式是（）。A.書面征求意見B.電話投票C.微信投票D.口頭表決答案：A解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。電話、微信等電子投票需符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，題目未明確電子投票合法性，故最穩(wěn)妥的是A。20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中，不屬于其義務(wù)的是（）。A.定期公布公共收益收支情況B.對業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止C.保管業(yè)主的私人財物D.執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施答案：C解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括：按合同提供服務(wù)、定期公布公共收益、制止違規(guī)行為、配合政府應(yīng)急措施等。保管業(yè)主私人財物屬于特約服務(wù)，需另行約定，非法定義務(wù)。因此C正確。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.下列屬于業(yè)主共同決定的事項有（）。A.制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法B.改建小區(qū)大門C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.調(diào)整物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)E.決定公共收益的使用方案答案：BCE解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項包括：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。B屬于（七），C屬于（四），E屬于（九）；A、D屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，由雙方協(xié)商，非業(yè)主共同決定（調(diào)整物業(yè)費需業(yè)主共同決定，若D為“調(diào)整”則正確，需看題目表述，本題D若為調(diào)整需共同決定，但可能題目中D表述不嚴(yán)謹(jǐn)，根據(jù)選項，BCE正確）。22.前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別包括（）。A.合同主體不同B.合同期限不同C.合同簽訂時間不同D.合同終止條件不同E.合同內(nèi)容強(qiáng)制性不同答案：ABCDE解析：前期物業(yè)服務(wù)合同主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，普通合同是業(yè)委會與企業(yè)；前期合同簽訂于物業(yè)交付前，普通合同簽訂于業(yè)委會成立后；前期合同期限有限且可因新合同生效終止，普通合同期限由雙方約定；前期合同內(nèi)容需符合法規(guī)對建設(shè)單位的限制（如不得擅自處分共有部分），普通合同更側(cè)重雙方約定。因此全選。23.住宅專項維修資金的來源包括（）。A.業(yè)主首次交存的資金B(yǎng).公有住房售房單位提取的資金C.維修資金的利息收入D.公共收益劃轉(zhuǎn)的資金E.業(yè)主大會決定的續(xù)籌資金答案：ABCDE解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第六條（業(yè)主交存）、第八條（公有住房售房單位提?。⒌谑邨l（利息收入）、第二十二條（公共收益劃轉(zhuǎn)）、第二十一條（續(xù)籌資金）均屬于來源，故全選。24.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為包括（）。A.將全部物業(yè)管理委托給他人B.擅自提高物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)C.泄露業(yè)主個人信息D.利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營E.對業(yè)主進(jìn)行斷水?dāng)嚯姶哔M答案：ABCE解析：《物業(yè)管理條例》第三十九條禁止全部委托（A正確）；第四十條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)明碼標(biāo)價，擅自提高屬違規(guī)（B正確）；《個人信息保護(hù)法》規(guī)定不得泄露業(yè)主信息（C正確）；《民法典》允許利用共有部分經(jīng)營，但需業(yè)主共有（D錯誤）；《民法典》禁止以斷水?dāng)嚯姷确绞酱哔M（E正確）。故ABCE正確。25.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定維修資金的使用E.審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算答案：ABCE解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十五條規(guī)定，業(yè)委會職責(zé)包括：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。維修資金使用需業(yè)主大會決定（D錯誤），審核預(yù)算屬于監(jiān)督職責(zé)（E正確）。故ABCE正確。26.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗的說法，正確的有（）。A.承接查驗應(yīng)在物業(yè)交付使用前進(jìn)行B.查驗發(fā)現(xiàn)問題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)查驗費用D.承接查驗資料由物業(yè)服務(wù)企業(yè)永久保管E.未經(jīng)查驗不得交付使用答案：ABE解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前，與建設(shè)單位共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗（A正確）；第十二條規(guī)定，現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整改（B正確）；第十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)承接查驗費用（C錯誤）；第二十九條規(guī)定，物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)移交業(yè)主委員會（D錯誤）；第三十條規(guī)定，建設(shè)單位不得將未經(jīng)承接查驗的物業(yè)交付使用（E正確）。故ABE正確。27.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.監(jiān)督業(yè)主委員會工作B.提出制定管理規(guī)約的建議C.參加業(yè)主大會會議D.選舉業(yè)主委員會成員E.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，業(yè)主權(quán)利包括：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。E屬于業(yè)主大會的權(quán)利，非單個業(yè)主權(quán)利，故ABCD正確。28.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的說法，正確的有（）。A.以物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定B.由建設(shè)單位在銷售前劃定C.需經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案D.劃分后不得調(diào)整E.業(yè)主大會可申請調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域答案：ACE解析：《物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第七條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見，并由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案（C正確）。第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整需由相關(guān)業(yè)主大會表決（E正確），故D錯誤；B錯誤（由房地產(chǎn)行政主管部門劃定或備案）。故ACE正確。29.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范方面的義務(wù)包括（）。A.安裝監(jiān)控設(shè)備B.制定安全防范制度C.對小區(qū)出入人員進(jìn)行登記D.及時處理安全隱患E.配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查答案：BDE解析：《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。因此義務(wù)包括制定制度（B）、處理隱患（D）、配合調(diào)查（E）；安裝監(jiān)控屬于設(shè)施建設(shè)，非義務(wù)（A錯誤）；登記出入人員屬管理措施，非法定義務(wù)（C錯誤）。故BDE正確。30.下列關(guān)于公共收益的說法，正確的有（）。A.公共收益歸全體業(yè)主共有B.公共收益使用需經(jīng)業(yè)主大會決定C.公共收益可用于補充維修資金D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可扣除合理成本后再移交E.公共收益收支情況需定期公示答案：ABCDE解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有（A、D正確）；《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用（B、C正確）；《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布公共收益的收支情況（E正確）。故全選。三、案例分析題（共3題，每題20分）（一）2024年3月，某小區(qū)（共500戶，專有部分總面積5萬平方米）業(yè)主委員會任期屆滿，但原業(yè)委會以“新業(yè)委會候選人資格存在爭議”為由，未組織換屆選舉。截至2024年7月，原業(yè)委會仍未啟動換屆程序，部分業(yè)主向街道辦事處反映情況。問題：1.指出原業(yè)委會的違法行為及法律依據(jù)。（5分）2.街道辦事處應(yīng)如何處理？（5分）3.若新業(yè)委會選舉產(chǎn)生后，發(fā)現(xiàn)原業(yè)委會在任期內(nèi)挪用公共收益50萬元，新業(yè)委會可采取哪些措施？（10分）答案及解析：1.違法行為：原業(yè)委會任期屆滿前未組織換屆選舉。法律依據(jù)：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。本題中業(yè)委會任期屆滿前3個月（假設(shè)任期至2024年3月，應(yīng)于2023年12月前組織）未組織，且截至2024年7月仍未換屆，違反該規(guī)定。2.街道辦事處處理措施：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條，街道辦事處應(yīng)責(zé)令原業(yè)委會限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。3.新業(yè)委會可采取的措施：（1）要求原業(yè)委會成員返還挪用的公共收益，造成損失的要求賠償；（2）向公安機(jī)關(guān)報案，追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任（挪用資金罪）；（3）通過民事訴訟，請求法院判決原業(yè)委會成員返還挪用款項；（4）將挪用情況向全體業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督；（5）向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門報告，由其依法處理。（二）某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲公司）與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定：“物業(yè)服務(wù)費按建筑面積每月2.5元/㎡收取，電梯維護(hù)費每月30元/戶單獨收取?！?024年5月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯因維護(hù)不到位多次故障，要求甲公司整改。甲公司以“電梯維護(hù)費已轉(zhuǎn)交電梯維保單位（乙公司），責(zé)任由乙公司承擔(dān)”為由拒絕。問題：1.甲公司的抗辯是否成立？說明理由。（8分）2.業(yè)主可以通過哪些途徑維權(quán)？（6分）3.若業(yè)主集體拒交物業(yè)費，可能面臨哪些法律后果？（6