報告名稱百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告報告名稱業(yè)務(wù)二部：核稿：承辦部門和擬稿人：總工程師：總經(jīng)濟師：月十五日百家湖西花園住宅小區(qū)項目百家湖西花園住宅小區(qū)項目資格證書號：工咨甲9501010經(jīng)經(jīng) 1 5 第四章項目選址及配套建設(shè)條件 第七章工程投資與財務(wù)分析 第八章結(jié)論與建議 附表、附圖和附件一、項目建設(shè)背景年6月開始創(chuàng)辦的省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于市南郊，總體規(guī)劃面積24.98平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機場18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都，為省省會。是全省的政治、經(jīng)濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基區(qū)道路總長達55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日郵電大樓已投入運行。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。區(qū)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運營。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級實驗小學(xué)。以航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)開工建設(shè)。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)區(qū)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個國家和地區(qū)的400多個項目進區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其投資額在1000萬美元以上的大項目有43個。世界排名前500強的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成地區(qū)海外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進一步推動江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。公司下設(shè)百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百家湖度假村有限公司、利源電子有限公司、利源建設(shè)發(fā)展有限公司、百家湖物業(yè)管理有限公司、南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、利源旅游有限公司和利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設(shè)施6萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上?；崴箍偛吭u2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被市外外商投資先進企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。公司總部現(xiàn)有員工62人，其中教授及具有高級技術(shù)職稱人員3人，中級專業(yè)技術(shù)人員8人，經(jīng)營管理機構(gòu)為財務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。三、可行性研究報告編制依據(jù)（一）江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)[2000]201號文“關(guān)于同意利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項的批復(fù)”；（二）江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線四、項目建設(shè)的必要性（一）我市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要當(dāng)前經(jīng)濟建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項目，對進一步加快我市住宅建（二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。因此本項目建設(shè)對服務(wù)于“空港經(jīng)濟”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項目建設(shè)十分必要。一、市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在的消費群體中需求作為項目開發(fā)的切入點。從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)l交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側(cè)，的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育2、與競爭對手的優(yōu)勢分析園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開二、價格定位（一）周邊樓盤定價調(diào)查百家湖花園公寓江南文樞院利源物業(yè)江寧房地產(chǎn)總樓盤性質(zhì)/M2）溫泉花園別墅江寧第一城湖濱世紀花園養(yǎng)龍山莊21世紀假日花園湯山房地產(chǎn)湯山房地產(chǎn)金輪房地產(chǎn)江寧開發(fā)區(qū)房棲霞建設(shè)天地房地產(chǎn)21世紀房地產(chǎn)聯(lián)排別墅多層住宅2000-24002200-23502180-24002100-2400（二）樓盤價格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價格已從每年該區(qū)房價仍有較大上升空間?！鞍偌液骰▓@”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。三、銷售對象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會文化的階層開始尋找市區(qū)擴容帶中的第二居所。經(jīng)理階層高知階層普通收入階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層經(jīng)濟適用型收入階層層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、=三類地區(qū)相同面積房價。發(fā)，使又一座公園在百家湖崛起：千畝湖面、5公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等4座標(biāo)志性建筑、5座主題花園、3個大中型游泳場及5大類30項休閑項目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。自然居所的服務(wù)容?！鞍偌液骰▓@”的主要銷售對象定位在以下幾個方面：管人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業(yè)者。此類通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消（二）江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國外大型企業(yè)進駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為市的一個重要的經(jīng)濟增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高（三）市高收入階層的第二居所。對于這一部分人群，以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費者。氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)容一、建設(shè)規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項目總用地面積252668平方米平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑32400平方米。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，設(shè)計容積二、建設(shè)容米第四章項目選址及配套建設(shè)條件百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。項目建設(shè)用地位于利源中積25.27公頃。利源中路北與繞城公路相接，機場高速公路本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差5～7米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。地塊現(xiàn)有住宅約60戶。機場高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條里，到祿口國際機場約23公里。自百家湖西花園只須5分鐘車程就可到達中華門。外部交通條件便捷。小區(qū)處于江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。本項目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。二、配套建設(shè)條件等均已接至場地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項目建設(shè)（一）供水：項目東面的利源中路下有DN500自來水管，區(qū)供水由此接入。水源由江寧水廠和城南水廠提供。（二）電信：利源中路下的通信光纜，能滿足本項目（三）供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二（四）排水：該地區(qū)采用雨污分流制。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的DN600雨水管排至百家湖。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。（五）煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證纜，小區(qū)有線電視由此接入。一、總平面布置本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積25.27公頃。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局.又能增加了組團綠地。景觀設(shè)計改變以前小區(qū)的設(shè)計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計組團綠地，使每根據(jù)場地狀況，區(qū)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)停車根據(jù)場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置2～3層的別墅群；B、C區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓；D區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬7居住戶數(shù)居住人數(shù)戶均人口積規(guī)劃住宅平均層數(shù)人口毛密度主要技術(shù)指標(biāo)表萬M2萬M2萬M2層人/ha%%4.204431.4<40>40所占（%）（一）建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機位置，用建筑構(gòu)件進行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機動車按0.7輛/戶、自行車按1.8輛/戶進行考小區(qū)在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)住宅設(shè)計從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。（二）套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。其A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六層單層公寓，占1、客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，面寬3.5～4.2平方米；房型設(shè)計除滿足市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑l樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。臺，選用弧型陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。（三）結(jié)構(gòu)l躍層式住宅，為4～5層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；l小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為2～4層鋼筋混凝土框架l幼兒園、小學(xué)為2～3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨立基礎(chǔ)。三、公用工程（一）供配電及強弱電等系數(shù)，項目需設(shè)9200KVA變配電所一座。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源。l小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時供電，電量考慮每戶4～6KW，電流表應(yīng)在40～60A。明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。l小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、l通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。（二）供水供水管，日供水量可達6000噸，供水由利源中路的DN400（三）煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)使用。每戶設(shè)置獨立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。（四）道路小區(qū)道路分三級。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。（五）無障礙設(shè)計整個小區(qū)均按無障礙設(shè)計。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室消防。商場等人流量集中的公共建筑室設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/以保證消防車行駛。五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一)水壓保障技術(shù)足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。(二)綠化生態(tài)技術(shù)l小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；熱性能，提高小區(qū)綠化率。(三)垃圾袋裝化收集區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。本項目實行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠本項目建設(shè)實施與銷售同時進行。待初步設(shè)計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2003年3月竣工。銷售從2001年開始，計劃編制可研報告、前期審批等2001年2月—200方案招標(biāo)、初步設(shè)計年施工圖設(shè)計年第七章工程投資與財務(wù)分析一、總投資估算百家湖西花園居住小區(qū)項目總投資48404.0萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中：（一）開發(fā)建設(shè)投資46994.2萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售l躍層式公寓以900元/平方米計；l公共建筑平均以850元/平方米計；l市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費按60元/平方米建筑面積估算；l供電貼費按250元/KVA估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）；l教育附加費按10.0元/平方米估算。(3)預(yù)備費2531.3萬元。其中不可預(yù)見費按工程費用、其它費用的8%估算。（二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。二、資金籌措及計劃百家湖西花園住宅小區(qū)項目總投資48404.0萬元，其中利源公司自有資金4138.0萬元，銀行貸款6000.0萬元，其余為商品房銷售回籠資金38266.0萬元。本項目預(yù)計二年建成，三年完成全部商品房銷售。2001—2002年投資分別為19008.3萬元、27985.9萬元。償還估算表”。三、銷售收入2、躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售；3、公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。項目計算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金