目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 24九、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 36十五、研究結(jié)論與提議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評(píng)價(jià) 55一、總論一．項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:XX花園2.承接單位概況承接單位是某某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。企業(yè)實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。某某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶發(fā)明生活--提供高質(zhì)量住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們生活愈加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)發(fā)明價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，發(fā)明文明進(jìn)步生活方式，充足實(shí)現(xiàn)某某房地產(chǎn)集團(tuán)社會(huì)價(jià)值；為員工發(fā)明機(jī)會(huì)--發(fā)明發(fā)展空間，提高員工價(jià)值，提高某某集團(tuán)人工作生活質(zhì)量；為股東發(fā)明回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)某某集團(tuán)股東。3.可行性研究匯報(bào)編制根據(jù)（1）項(xiàng)目提議書及其批復(fù)文獻(xiàn)（2）國(guó)家及武漢市頒布有關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目綱要（4）武漢市、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展記錄公報(bào)（5）武漢市都市總體規(guī)劃大綱（—）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)公布工程建設(shè)方面原則、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周圍地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定協(xié)議書或意向書（11）編制《匯報(bào)》委托協(xié)議（12）其他有關(guān)根據(jù)資料4.項(xiàng)目提出理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有助于加緊我國(guó)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和消費(fèi)構(gòu)造調(diào)整，從而增進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾住房需求，倡導(dǎo)大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們企業(yè)為了響應(yīng)國(guó)家安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)XX花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)源頭，享有“中華光谷”美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要基地。近兩年來(lái)，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)立面向二十一世紀(jì)集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適武漢科技新城奮斗目。XX花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)行后，將有助于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電企業(yè)集中供熱初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)面貌。二．項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目自有資金為3000萬(wàn)元，XX花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們企業(yè)超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層周圍高校院所知識(shí)分子，入住華中光谷從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入很好市民家庭提供一種優(yōu)美、舒適居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)XX中不乏溫馨，溫馨伴伴隨XX。溫馨是一種感覺，是人生美好向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到見解溫馨是家元素，是人生永恒主題溫馨來(lái)自情感交流、理智選擇，某某集團(tuán)人對(duì)于溫馨認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美追求。讓某某集團(tuán)人“真誠(chéng)、勤奮、友好、求精”為您營(yíng)造溫馨家。3.重要建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實(shí)狀況DN1000mm2.雨水、污水排放武黃路大街既有現(xiàn)實(shí)狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后道路、綠化以及所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以到達(dá)“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目估計(jì)需裝機(jī)容量為820門程控互換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。4.項(xiàng)目投入總資金及效益狀況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬(wàn)元。本項(xiàng)目完畢后，估計(jì)銷售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬(wàn)元后，估計(jì)合計(jì)未分派利潤(rùn)為3906.08萬(wàn)元。5.重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240三．問(wèn)題與提議考慮到XX花園建成后，其顧客多數(shù)為擁有較高文化層次和收入白領(lǐng)階層，結(jié)合他們消費(fèi)心理和消費(fèi)構(gòu)造，要尤其注意其附屬設(shè)施建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。此外，在住宅戶型選擇上，要充足調(diào)查，選擇適合不一樣住戶需求多種戶型，防止單一，同步，該項(xiàng)目建設(shè)很大程度上依賴于光谷發(fā)展，因而，在建設(shè)過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府多種政策。并且要重視該項(xiàng)目社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)武房指數(shù)匯報(bào)顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2如下占總量4%,住宅面積在101--120占總量32%,121--140占總量45%,141--160占總量5%,161--180占總量10%,180以上占總量4%。從以上記錄成果看,120m2--140m2住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)懷問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查成果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)如下占33%,承受總價(jià)格在21--30萬(wàn)之間占30.5%承受總價(jià)格在31--40萬(wàn)占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上占4%。以上調(diào)查成果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量60%以上,可見是重要購(gòu)置力承受范圍。此外，重點(diǎn)調(diào)查了我們項(xiàng)目所在洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周圍重要樓盤銷售狀況。在第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)第四季度1145.39第一季度1273.52第二季度1327.12第三季度1451.75第四季度1488.67第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售狀況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右兆富國(guó)際大廈獲得了3000平方米以上銷量。究其原因，一是有良好地理位置，交通以便；二是該區(qū)域樓盤有充足消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅重要針對(duì)是高校教師和博士、碩士等。從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況看，武珞路沿線地處都市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)項(xiàng)目多為高層商務(wù)寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線匯集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、現(xiàn)代光谷智慧城等多種住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格到達(dá)2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有很好自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上；現(xiàn)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格均有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路匯集了麗島花園、新開盤明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸減少，獲得了很好銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤明澤·半島尊邸獲得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤展現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著很好銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量到達(dá)1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡通過(guò)6月底暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，上六個(gè)月武漢完畢住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積到達(dá)958.2萬(wàn)平方米?？偼顿Y額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.4%，占總投資75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資10.3%.從銷售投資比率來(lái)看，98年銷售額只占到投資額43.78%，99年上升到60%，在，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積393.13萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷高科技企業(yè)不停增多，白領(lǐng)階層以及周圍高校教師對(duì)中高檔住房需求一定會(huì)更大，此外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)置住宅金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一種檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要迅速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中合用房升幅達(dá)20%，從原因上看，重要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化狀況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周圍開發(fā)項(xiàng)目增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前本市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，并且更多人因貸款利率較低則更但愿采用公積金貸款；尚有居民福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。3.購(gòu)置力增強(qiáng)，按揭作用。本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)，使居民購(gòu)置力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)置住宅金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)提高，也成為了房市升溫。由于伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民對(duì)住宅選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔目光審閱、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)劇烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了劇烈競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈化。綜上所述，再結(jié)合我們企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大概每平方米1800—2200元。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈化，在劇烈競(jìng)爭(zhēng)同步也會(huì)提高整體開發(fā)水平和住宅質(zhì)量。此外著名企業(yè)得到追捧。品牌魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)著名度已經(jīng)成為重要參照原因。無(wú)論是開發(fā)企業(yè)還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，著名度和美譽(yù)度較高都受到了購(gòu)房消費(fèi)者青睞，尤其是國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)商和外域、外省著名規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)，以其先進(jìn)理念推出樓盤都收到了良好市場(chǎng)效果。鑒于我司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托我司著名度，根據(jù)不一樣市民不一樣需求，推出具有先進(jìn)理念樓盤；再加上我們開發(fā)地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周圍又有多所高校，具有濃厚人文氣息；高收入階層市民較多。而周圍地段由于武漢近年來(lái)高速發(fā)展，致使周圍居民住房比較擁擠，與此同步居民購(gòu)置力增強(qiáng)，因此該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)不不小于需求，具有巨大市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)商品房有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)重要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，周圍高校院所知識(shí)分子，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入很好市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái),教職工職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同步伴隨經(jīng)濟(jì)水平不停提高，人們對(duì)文化追求也提高到了新位置，隨之而來(lái)是教職工收入水平也逐漸提高。2）收入穩(wěn)定：教職工收入水平在穩(wěn)定中逐漸提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們年齡大多在35~45歲之間，人到中年是單位骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一種好投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室規(guī)定較高：除對(duì)住宅舒適性.安全性規(guī)定以外，由于工作原因，他們規(guī)定居住地能上班以便，同步在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境規(guī)定，對(duì)住宅品位規(guī)定，對(duì)戶型設(shè)計(jì)規(guī)定也比較高。這就意味著該項(xiàng)目變現(xiàn)性很好，比較輕易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性保證。因此投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2.通貨膨脹防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹影響是長(zhǎng)期存在，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是自身具有對(duì)通貨膨脹防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)自身具有升值能力來(lái)決定，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目影響，同步對(duì)該項(xiàng)目投資采用了相對(duì)保守措施，這就為該項(xiàng)目投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如根據(jù)目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算根據(jù)。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金有限（3000萬(wàn)元），XX花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中等多層住宅為主，配以少許高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充足體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念。重視環(huán)境營(yíng)造并賦予其濃郁文化內(nèi)涵，充足體現(xiàn)二十一世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)風(fēng)貌。XX花園項(xiàng)目重要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作白領(lǐng)階層，周圍高校院所知識(shí)分子，入駐華中硅谷電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入很好市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象不一樣品位和規(guī)定，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。6.廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其他衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3)配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立雖然用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一種。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防備系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有廣闊地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置多種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等以便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又以便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。小朋友活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高下變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，以便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度合適，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬(wàn)㎡12.91.住宅建筑面積萬(wàn)㎡11.62.公建面積萬(wàn)㎡1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬(wàn)㎡101.住宅用地萬(wàn)㎡4.372.公建用地萬(wàn)㎡2.133.道路用地萬(wàn)㎡1.094.公共綠地萬(wàn)㎡2.0其他用地萬(wàn)㎡0.41四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等與否到位。本著節(jié)省用地，少占耕地，減少拆遷移民有助于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有助于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有助于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡原則，根據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃規(guī)定。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目規(guī)定。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途規(guī)定。4、擁有便利交通條件。5、滿足土地地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等原因需要。我們選定三個(gè)位置(詳見附圖1：場(chǎng)址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但通過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過(guò)搜集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)措施整頓和分析有關(guān)信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址科學(xué)性、可行性作如下評(píng)述。一．項(xiàng)目概況1.自然條件通過(guò)對(duì)該地塊構(gòu)成成分、構(gòu)造形式、資源狀況、承載力狀況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，合用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬(wàn)平方米房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.都市基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過(guò)開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與都市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同步經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通以便。周圍學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民平常生活提供便捷。珞瑜路這幾年變化日新月異，一改昔日荒蕪，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不停完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……伴隨大量居民入住和光谷運(yùn)用開發(fā)，該街區(qū)發(fā)展前景將一片樂觀。3.周圍環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假理想去處。東北面武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可抵達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)天、清澈水是其引認(rèn)為傲亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥松林、芳草茵茵綠地讓你在藍(lán)與綠交響中感受大自然氣息、享有返樸歸真漂亮。獨(dú)特地理位置，賦予了小區(qū)更深刻內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氣氛濃厚，匯集大量高素質(zhì)人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享有私密化個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)夠房能力。此地浸染著聞名全國(guó)武漢高校風(fēng)景區(qū)書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地人士同步也為下一代選擇了一種良好文化和教育環(huán)境。二．開發(fā)地址獲取與開發(fā)1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式獲得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制定方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定賠償方案。(3)申請(qǐng)同意。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，同意后征地方案，由都市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地告知。(4)公布用地通告：由都市土地管理部門發(fā)出具有法律效力用地通告。(5)簽定賠償、安頓協(xié)議：由用地單位法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致原則簽定協(xié)議或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地證明。2.對(duì)該地塊開發(fā)成本重要包括拆遷安頓費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中項(xiàng)目總投資估算表)。三．建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實(shí)狀況DN1000mm2.雨，污水排放武黃路大街既有現(xiàn)實(shí)狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后道路、綠化以及所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以到達(dá)“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目估計(jì)需裝機(jī)容量為820門程控互換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬(wàn)平方米，總建筑面積12.9萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周圍四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行…………五．環(huán)境保護(hù)1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂使用，有助于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，因此應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其他環(huán)境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣重要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2.污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生污水重要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)省能源法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》。保證舒適，健康室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采用有效節(jié)能措施，改善建筑熱工性能，減少建筑整年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)效率；最大程度地減少建筑對(duì)能源需求和對(duì)空氣污染破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)構(gòu)造保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品規(guī)定其抗風(fēng)性能屬原則GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬原則GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬原則GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率29MW熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，到達(dá)了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能規(guī)定。小區(qū)內(nèi)熱互換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)整系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定流量極值和室外溫度變化自動(dòng)調(diào)整流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效防止了在管網(wǎng)傳送中熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)樸，水路暢通，安裝檢修以便。最大長(zhǎng)處是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器單獨(dú)調(diào)整而不影響其他散熱器熱力工作狀況，并為未來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)發(fā)明了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)整室內(nèi)溫度到達(dá)恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？煞乐顾ζ胶庹{(diào)整困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)整發(fā)明了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中簡(jiǎn)介新技術(shù)外，在XX還原建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到一定作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水所有采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)省用水。實(shí)現(xiàn)水資源可持續(xù)發(fā)展和運(yùn)用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生規(guī)定，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等多種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)到達(dá)國(guó)家規(guī)定對(duì)應(yīng)原則，以保障回用水安全和合用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡居民用水量估算資料。提出合理用水分派計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大程度地有效運(yùn)用水資源，減少小區(qū)污水排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水良性循環(huán)。以足夠水量和水壓向所有顧客不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生規(guī)定飲用水、消防用水和其他生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)污水和雨水排放搜集到指定場(chǎng)所。搜集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)破壞。充足運(yùn)用雨水，減少市政供水。搜集后雨水經(jīng)合適處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分派，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。倡導(dǎo)營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)運(yùn)用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及運(yùn)用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不停提高用水效益。不使用耗水9升和9龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)所不一樣，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)整器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一．環(huán)境條件調(diào)查XX花園提出“綠色生態(tài)小區(qū)”概念。在目前房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力活生生“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明景觀體系，同步設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人視線從高大建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人壓抑感。45%綠化率保證了周圍良好環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度合適，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)魯巷，周圍高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期噪聲重要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)送交通噪聲。施工場(chǎng)地噪聲重要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員活動(dòng)噪聲，各施工階段重要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)送交通噪聲重要是各施工階段物料運(yùn)送車輛引起噪聲，各階段車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)送車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工階段重要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與構(gòu)造階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)送內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與構(gòu)造階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土多種裝修材料及重要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運(yùn)送車輛聲級(jí)(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵重要來(lái)自土方挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生廢水包括施工人員生活污水和施工自身產(chǎn)生廢水，施工廢水重要包括土方階段降水井排水，構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及多種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物重要為施工人員生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄多種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地噪聲源重要為各類高噪聲施工機(jī)械，這些機(jī)械單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)位置，同步使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段晝夜聲級(jí)見表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲原則值夜間場(chǎng)界噪聲原則值土方階段75-857575-8555構(gòu)造階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴(yán)禁施工55(2)施工揚(yáng)塵影響由于土石方過(guò)程破壞了地表構(gòu)造，會(huì)導(dǎo)致地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量大小與諸多原因有關(guān)，是一種復(fù)雜、較難定量問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響分析，施工期重要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采用防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路常常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起揚(yáng)塵污染，同步車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車進(jìn)出口，盡量遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)境保護(hù)規(guī)定；③施工中不產(chǎn)生超原則空氣污染，環(huán)境保護(hù)措施與工程進(jìn)度做到“三同步”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目主題工程同步設(shè)計(jì)，同步施工，同步交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械噪音。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析重要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫(kù)廢氣XX花園建有240個(gè)停車位停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積4820，層高約3.9m。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫(kù)內(nèi)廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用天然氣240立方米。2.水污染源分析擬建項(xiàng)目水污染源重要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與XX花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”木在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目多種意見、提議、和規(guī)定貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方互相理解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中也許存在疏漏，制定出嚴(yán)格環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)行計(jì)劃，使該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)愈加完善和合理，從而有助于項(xiàng)目綜合效益。公眾參與對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)代表以及附近周圍居民，項(xiàng)目征詢專家。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防研究是在已確定技術(shù)方案和工程方案基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)也許產(chǎn)生不安全原因，并提出對(duì)應(yīng)防備措施。一．勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害原因和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中也許對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全導(dǎo)致危害物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)條件，對(duì)人體健康危害程度以及導(dǎo)致職業(yè)性疾病也許性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，也許導(dǎo)致對(duì)人身危害。2．安全措施方案針對(duì)不一樣危害和危險(xiǎn)性原因場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出對(duì)應(yīng)安全措施方案，重要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡量選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，重要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也許存在火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用原材料、中間產(chǎn)品、成品火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)送過(guò)程中火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周圍公安消防機(jī)構(gòu)規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及也許波及范圍，確定應(yīng)采用消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置我司是股份有限制企業(yè),分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人構(gòu)成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng).高級(jí)職工由董事會(huì)商議任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人構(gòu)成.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總運(yùn)行副總銷售副總 辦人財(cái)保采工營(yíng)售物公事務(wù)安購(gòu)程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)企業(yè)文檔管理:可對(duì)企業(yè)文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)企業(yè)內(nèi)部職工個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力招聘和錄取、調(diào)配和使用、人事考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金籌集和管理；財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督以及資金撥款和管理；交納多種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察匯報(bào)、物資保護(hù)、停車場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資采購(gòu)工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥匾牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要項(xiàng)目考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢查。4.其他準(zhǔn)備：A運(yùn)用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理動(dòng)工匯報(bào)。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段部分工作：A舊建筑物及阻礙工程施工障礙物拆除工作。B、“三通一平”C其他工作（臨建、占路，占地辦理）2.施工建設(shè)階段工作A施工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證管理C做好工程收尾組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料匯集、參與開發(fā)項(xiàng)目資料歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房銷售和管理;作好銷售計(jì)劃編織機(jī)銷售籌劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)立“整潔、文明、安全、以便”優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。我司采用直線職能制組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員工作專長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)絡(luò)各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中多種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《企業(yè)法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定規(guī)定，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具有指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)行管理規(guī)定，項(xiàng)目法人代表及重要管理人員素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)行管理規(guī)定，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)行、償還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動(dòng)定員部門管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部376376運(yùn)行管理其中：保安部采購(gòu)部工程部51020210271032銷售管理其中：營(yíng)銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部21711361047合計(jì)327213090三．員工培訓(xùn)1.企業(yè)管理層以職工提供可持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)和空間為己任。在企業(yè)，職工勤奮工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到企業(yè)適時(shí)提供大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。2.在企業(yè)除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職工還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職工將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職工將學(xué)到怎樣發(fā)揮團(tuán)體精神；職工將學(xué)會(huì)怎樣管理、鼓勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職工將學(xué)到更為有用專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職工經(jīng)驗(yàn)將是職工邁向更高職位起點(diǎn)；職工在企業(yè)經(jīng)歷將有助于職工從事其他有關(guān)工作。3.培訓(xùn)為企業(yè)完畢經(jīng)營(yíng)目、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源保證。培訓(xùn)是職工勝任職責(zé)、提高自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)途徑。4.培訓(xùn)形式重要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性、有必要讓職工理解和掌握東西（如工作必須技能、知識(shí)、企業(yè)理念等），對(duì)職工進(jìn)行集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師講課或主持。在職培訓(xùn)是指在平常工作中對(duì)職工培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分派調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、協(xié)助處理問(wèn)題等途徑對(duì)職工進(jìn)行指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職工自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不停開發(fā)和提高自身能力。為此職工必須要善用所有學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性工作角色”是最重要培訓(xùn)過(guò)程。5.培訓(xùn)種類重要有如下四種：①企業(yè)內(nèi)部課程：作為企業(yè)職工，為深入理解企業(yè)，適應(yīng)崗位職責(zé)規(guī)定，職工可申請(qǐng)或被指定參與企業(yè)內(nèi)部舉行多種培訓(xùn)課程，課程類別重要有：企業(yè)理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②企業(yè)外部課程：作為體現(xiàn)突出骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，深入提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職工可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)企業(yè)等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參與短期課程，包括多種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉行短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職工有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職工豐富實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同步深入系統(tǒng)理解企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)。③企業(yè)除舉行多種培訓(xùn)班提高職工素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職工到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修申請(qǐng)條件規(guī)定在企業(yè)服務(wù)滿三年以上。參與多種形式學(xué)習(xí)后，職工結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部立案，作為調(diào)配、選拔以及任免參照根據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)職工到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職工參與多種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職工在企業(yè)參與培訓(xùn)最全面記錄。年度合計(jì)積分多少是職工晉級(jí)或晉升參照原則之一。不一樣類別職工積分規(guī)定有所不一樣。7.培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，重要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職工可以登錄到企業(yè)主頁(yè)上查詢或征詢所在單位人事專職人員。九、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完畢工程，本項(xiàng)目決定采用平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自7月動(dòng)工，至6月竣工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分辨別階段開發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，估計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及企業(yè)開發(fā)能力、資金籌措也許性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示.4—.6項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間任務(wù)4月至12月1月至12月1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積靠近13萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)0.7萬(wàn)平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周圍四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。該土地地塊開發(fā)成本（包括安頓費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安頓費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物拆遷安頓費(fèi)重要分為：a.居民安頓費(fèi)：200戶居民每戶13萬(wàn)元計(jì)算合計(jì)2600萬(wàn)人民幣。b.房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米合計(jì)56萬(wàn)人民幣。c.其他費(fèi)用：重要指拆遷安頓管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，合計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。（2）土地批租費(fèi)：重要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，合計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面配置狀況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)實(shí)狀況DN1000mm雨，污水排放：武黃路大街既有現(xiàn)實(shí)狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后道路、綠化以及所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以到達(dá)“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目估計(jì)需裝機(jī)容量為820門程控互換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局處理。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一種面積約1000平米小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建筑工程費(fèi)5361.703安裝工程費(fèi)2056.484其他投資費(fèi)2070.865項(xiàng)目管理費(fèi)124.206不可遇見費(fèi)186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5361.70安裝工程費(fèi)2056.483其他投資費(fèi)2070.864項(xiàng)目管理費(fèi)124.205不可預(yù)見費(fèi)186.316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14828.67十一、融資方案XX花園建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，我司財(cái)務(wù)狀況好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審關(guān)鍵原因。只有獲得籌集到足夠資金，我司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目招標(biāo)資格，尤其是對(duì)于某些延期付款工程，帶資建設(shè)承包交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金重要用于購(gòu)置工程所需要材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。伴隨建設(shè)項(xiàng)目不停進(jìn)行，資金不停增值，用貨幣形式反應(yīng)出已花費(fèi)生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所發(fā)明收益價(jià)值。因此，怎樣籌措和管理資金，是一種重要問(wèn)題。一．資金渠道與方式簽訂了工程承包協(xié)議后，就應(yīng)當(dāng)全力以赴地為該工程籌措資金，以免導(dǎo)致資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程動(dòng)工局限性，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從如下幾種方面去籌措資金：1.籌措和運(yùn)用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)行工程項(xiàng)目，滿足動(dòng)工前資金周轉(zhuǎn)，我司可根據(jù)收入資金回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。重要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回多種應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收銀行票據(jù)、已完協(xié)議應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)行工程項(xiàng)目重要資金來(lái)源，是承包商運(yùn)用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢盈利一種措施。我司可以向銀行證明幾種方面：我司實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供我司資產(chǎn)負(fù)債表和近期損益表，我司承包工程時(shí)資金信譽(yù)良好，此外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及我司工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾種方面調(diào)查理解后，我司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后我司有能力還款。我司將采用抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率原因是預(yù)期真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中籌集資金重要措施，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售措施，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；此外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在尚未建成時(shí)候就提前將房屋售出以到達(dá)盡快回收資金目，此外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過(guò)程中資金局限性，由于XX花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)很好，估計(jì)銷售狀況會(huì)很好。因此可充足運(yùn)用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要資金。估計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金需求額序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期小計(jì)1投資1.1分年計(jì)劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計(jì)14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金任用和管理伴隨施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在伴隨運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中變化，應(yīng)注意如下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題：重要包括如下幾種方面a．由于資金時(shí)間價(jià)值形成利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款成本率。風(fēng)險(xiǎn)原因和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)原因名稱風(fēng)險(xiǎn)程度劫難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：詳細(xì)優(yōu)化措施如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增長(zhǎng)初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）2.損益和利潤(rùn)分派表（新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見附表7）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%通過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除到達(dá)基準(zhǔn)收益率外，還能后超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期借款償還期項(xiàng)目總投資額為14828.67萬(wàn)元，總銷售收入為23185.92萬(wàn)元，總銷售利潤(rùn)額為7109.72萬(wàn)元（見損益和利潤(rùn)分派表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）3）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行。十三、社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)關(guān)鍵，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要作用伴隨人民生活水平提高，人們對(duì)住房需求不僅僅滿足于有一種基本居住條件，人們目前愈加重視居住質(zhì)量，居住環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)建房目就是要建造適合人們居住生活良好環(huán)境。本小區(qū)建設(shè)不僅可認(rèn)為大量武漢居民提供高質(zhì)量住房，處理人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房需求，還給該地區(qū)人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大改善：本小區(qū)將綠化面積到達(dá)45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。除此以外，由于該項(xiàng)目建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好后來(lái)，要想維護(hù)小區(qū)良好室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)企業(yè)提供了機(jī)會(huì)?？梢?，本項(xiàng)目建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)。二．項(xiàng)目對(duì)所在地互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高規(guī)定。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍交通條件很好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)懷問(wèn)題。該地區(qū)教學(xué)環(huán)境還是相稱不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享有很好學(xué)習(xí)環(huán)境。三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域發(fā)展均有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)發(fā)展是有積極作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)影響及有關(guān)措施社會(huì)原因影響范圍程度也許出現(xiàn)后果措施提議對(duì)居民收入影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量影響影響到小區(qū)居住人員。提高人們住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民生活水平對(duì)居民就業(yè)影響對(duì)武漢下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理企業(yè)等產(chǎn)生積極影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不一樣利益群體影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目發(fā)售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、增進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和都市化進(jìn)程影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣增進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加緊都市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)十四、風(fēng)險(xiǎn)分析為了保證風(fēng)險(xiǎn)分析質(zhì)量，有必要對(duì)XX花園投資過(guò)程中也許存在風(fēng)險(xiǎn)原因進(jìn)行科學(xué)分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采用對(duì)應(yīng)措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析1.自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然原因不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程導(dǎo)致影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上損失。自然風(fēng)險(xiǎn)原因重要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品互換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)多種不一樣形式經(jīng)濟(jì)損失。政府政策對(duì)房地產(chǎn)影響是全局性，因而，由于政策變化而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。因此，應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引起風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)原因又可分為如下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境保護(hù)政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素重要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)不確定原因。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)構(gòu)造以及有關(guān)變量變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者也許帶來(lái)?yè)p失。包括：建筑材料變化和更新風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力原因短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)原因重要是指由于人文社會(huì)環(huán)境原因變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資者帶來(lái)?yè)p失也許性。房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)原因重要有都市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商籌劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收入水平不可以實(shí)現(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。三．投資風(fēng)險(xiǎn)控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采用有效措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)方式包括三項(xiàng)措施：1.通過(guò)加緊進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成后來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。另一方面，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成后來(lái)政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。因此回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)措施快完畢開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采用提高選址速度、利使用辦法律手段、來(lái)保證遷址工作順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)措施和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)承包協(xié)議，以保證資金充足供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)協(xié)議。這樣極也許防止不必要原因影響。2.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡量多信息。獲得信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目市場(chǎng)信息越多，作出預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行對(duì)科學(xué)決策，包括投資項(xiàng)目選擇、區(qū)位選擇、時(shí)機(jī)選擇、融資選擇、租售選擇等等。這樣就能把不確定性減少到最低程度，很好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)。3.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好項(xiàng)目管理是重要保證。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘任有經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而減少并控制風(fēng)險(xiǎn)。十五、研究結(jié)論與提議一．推薦方案總體描述武漢光谷各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國(guó)加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過(guò)研究本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周圍地段樓盤銷售形式，通過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利也許性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資方式。二．推薦方案優(yōu)缺陷描述1.長(zhǎng)處1）項(xiàng)目擁有很好投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革深入，政府對(duì)企業(yè)開發(fā)本項(xiàng)目鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件期望與購(gòu)置力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一種很好投資環(huán)境與機(jī)遇。2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)可行性*項(xiàng)目總建筑面積:12.9萬(wàn)平方米*項(xiàng)目總投資:14828.67萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5701.73萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目利潤(rùn)估算成果。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)*在附近區(qū)域與XX花園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少*XX花園小區(qū)定位屬中等次，在同一供需圈內(nèi)缺乏可替代物業(yè)，且需求量較大*企業(yè)資金具有優(yōu)勢(shì)*項(xiàng)目擁有很好周圍環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）*項(xiàng)目所處地塊發(fā)展前景很好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中可享有政府提供諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)行中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問(wèn)題1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完畢，其定位也就對(duì)應(yīng)確定，但在實(shí)行過(guò)程中仍需要根據(jù)詳細(xì)狀況不停完善。3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，企業(yè)需要建立一支高素質(zhì)營(yíng)銷隊(duì)伍，或采用委托銷售方式。3.重要爭(zhēng)論與意見分歧通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周圍地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目開發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為5年。大面積開發(fā)貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對(duì)住宅需求預(yù)測(cè)，前兩年需求量較高概率為0.7,需求量較低概率為0.3,后三年需求量較高概率為0.9,需求量較底概率為0.1在這種狀況下用決策樹分析計(jì)算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=5701.73萬(wàn)元小面積開發(fā)期望值：NPV（2）=2546.76 萬(wàn)元由于NPV（1）不小于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。三．結(jié)論與提議1.結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入市場(chǎng)調(diào)研，理解客戶需求，目前部分單元已經(jīng)故意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采用了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給企業(yè)帶來(lái)高利潤(rùn)回報(bào)，可以提高企業(yè)在社會(huì)上著名度，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力推進(jìn)了光谷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)作用。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：XX花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)處理園區(qū)內(nèi)職工生活及居住問(wèn)題。由于本小區(qū)重視環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一種亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)人民提高了優(yōu)越住宅環(huán)境，積極有效響應(yīng)了武漢市安居工程，使光谷人民可以更好生活和工作，同步在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民可以更好感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)直接好處，使人民感受到在黨旗幟下可以幸福生活，能安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過(guò)程所有是文明施工，最大程度減小了對(duì)環(huán)境破壞，該工程完畢后，從前臟亂差大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新建筑造型，秀麗自然景觀，功能齊全，配套公共服務(wù)設(shè)施以及便利交通，無(wú)疑將在該市形成一種全新修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大影響。縱觀開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是完全可行。2.提議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，重視對(duì)也許發(fā)生不利條件及變化原因預(yù)測(cè)與防備對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完畢。（1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以防止市場(chǎng)也許由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折風(fēng)險(xiǎn)。（2）企業(yè)各部門緊密配合，以加緊項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)標(biāo)志性、有品位產(chǎn)品。（4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。（5）注意嚴(yán)格按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。尤其要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。十六、附圖、附表一、附圖附圖1《場(chǎng)址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售狀況圖》附圖5《敏感性分析圖》二、附表附表1《建筑工程費(fèi)用估算表》附表2《國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表》附表3《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5《流動(dòng)資金估算表》附表6《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤(rùn)分派表》附表8《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9《重要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10《資金來(lái)源與運(yùn)用表》附表11《分年資金投入計(jì)劃表》附表12《借款償還計(jì)劃表》