2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)自

測試卷（答案在后面）

一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25

分，共70分）

第一題

【案例材料】

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）在市區(qū)成功開發(fā)了兩個大型住宅小區(qū)，

分別為“幸福里”和“宜居園”。公司針對兩個小區(qū)的銷售策略有所不同：

1.幸福里小區(qū)：

?地段：位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。

?房型：以中小戶型為主，總價在150萬元以下。

?推廣策略：采用線上廣告和線下經(jīng)紀(jì)人推廣相結(jié)合的方式，同時在小區(qū)附近設(shè)立

銷售中心，為客戶提供便捷的看房服務(wù)。

2.宜居園小區(qū)：

?地段：位丁市區(qū)邊緣，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好。

?房型：以別塞和洋房為主，總價在300萬元以上。

?推廣策略：主要依靠高端客戶推薦和戶外廣告，同時舉辦高端客戶答謝活動和品

鑒會，提高品牌形象。

公司計(jì)劃通過兩個小區(qū)的銷售情況，評估不同銷售策略的效果，并為未來項(xiàng)目開發(fā)

提供依據(jù)。

【小題】

1、幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)在銷售策略上的主要區(qū)別是什么？

2、結(jié)合案例，分析幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)銷售策略的選擇對公司業(yè)績可能產(chǎn)生

哪些影響？

3、針對兩個小區(qū)的銷售情況，公司應(yīng)該如何進(jìn)夕亍后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整？

第二題

案例材料

某市C房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃在城市新區(qū)開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓于一

體的綜合性建筑群。項(xiàng)目總占地20萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為80萬平方米，總投資

額預(yù)計(jì)為40億元人民幣。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，靠近新規(guī)劃的交通樞紐，周邊將有多

條地鐵線路交匯，并且周邊規(guī)劃有大型公園和商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆榱舜_保

項(xiàng)目的順利實(shí)施，C公司進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研和可行性研究，以下是項(xiàng)目的部分關(guān)鍵

信息：

1.項(xiàng)目選址位于城市新區(qū)核心位置，交通便利，未來周邊配套設(shè)施完善。

2.項(xiàng)目總建筑面積約為80萬平方米，其中商業(yè)面積為20萬平方米，住宅面積為

30萬平方米，酒店面積為10萬平方米，寫字樓面積為20萬平方米。

3.預(yù)計(jì)商業(yè)部分的銷售價格為每平方米2萬元，住宅部分的銷售價格為每平方米

1.8萬元，酒店部分計(jì)劃自營，寫字樓租賃價格為每平方米200元/月。

4.項(xiàng)目預(yù)計(jì)融資方式為銀行貸款、企業(yè)債券和股東投入，其中銀行貸款比例為50%,

企業(yè)債券比例為20席,股東投入比例為30%。

5.項(xiàng)目預(yù)計(jì)在建設(shè)期間，每年可產(chǎn)生銷售收入5億元，租金收入2億元。

6.項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資回?fù)袈蕿?2%,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期為4年。

問題

1、根據(jù)案例材料，計(jì)算該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的年銷售收入和年租金收入總額，并計(jì)算項(xiàng)目

的銀行貸款總額和股東投入總額。

2、分析該項(xiàng)目在商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓等不同業(yè)態(tài)上的市場風(fēng)險，并提出相

應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。

3、基于項(xiàng)目總投資額及預(yù)期收益，制定一份初步的資金籌集與使用的財(cái)務(wù)計(jì)戈”，

并解釋為何這樣的安排有利于項(xiàng)目的成功實(shí)施。

第三題

案例背景：

某城市計(jì)劃在市中心區(qū)域建設(shè)一座新的商業(yè)綜合體，包括辦公區(qū)、零售區(qū)、餐飲區(qū)

及娛樂設(shè)施等。該項(xiàng)目占地約5萬平方米，預(yù)計(jì)總投資額為20億元人民幣。項(xiàng)目由政

府與私人企業(yè)合作開發(fā)，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership,公私合營模式）。

政府負(fù)賁提供JL地及部分資金支持，并承擔(dān)一定的風(fēng)險；而私人企業(yè)則主要負(fù)貢項(xiàng)目的

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營。

為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，雙方簽訂了詳細(xì)的合同協(xié)議，其中包括了項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)

準(zhǔn)、進(jìn)度安排、質(zhì)量要求、資金管理、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等內(nèi)容。然而，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中

遇到了一些問題，如原定設(shè)計(jì)方案與實(shí)際施工條件不符導(dǎo)致成本超支；周邊居民對于噪

音污染和交通擁堵表示擔(dān)憂；以及由于市場環(huán)境變化，原計(jì)劃的部分商業(yè)業(yè)態(tài)可能不再

適合當(dāng)前市場需求等。

案例問題：

1、根據(jù)案例背景，請分析該項(xiàng)目采用PPP模式的優(yōu)勢和劣勢，并提出改進(jìn)建議。

?地段：位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。

?房型：以中小戶型為主，總價在150萬元以下。

?推廣策略：采用線二廣告和線下經(jīng)紀(jì)人推廣相結(jié)合的方式，同時在小區(qū)附近設(shè)立

銷售中心，為客戶提供便捷的看房服務(wù)。

2.宜居園小區(qū)：

?地段：位于市區(qū)邊緣，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好。

?房型：以別里和洋房為主，總價在300萬元以上。

?推廣策略：主要依靠高端客戶推薦和戶外廣告，同時舉辦高端客戶答謝活動和品

鑒會，提高品牌形象。

公司計(jì)劃通過兩個小區(qū)的銷售情況，評估不同銷售策略的效果，并為未來項(xiàng)目開發(fā)

提供依據(jù)。

【小題】

1、幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)在銷售策略上的主要區(qū)別是什么？

答案：幸福里小區(qū)的銷售策略主要集中在中低總價中小戶型，側(cè)重于線上線下的全

方位推廣，而宜居園小區(qū)的銷售策略則以中高總價別墅洋房為主，側(cè)重于高端客戶推薦

和品牌形象的打造。

2、結(jié)合案例，分析幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)銷售策略的選擇對公司業(yè)績可能產(chǎn)生

哪些影響？

答案：幸福里小區(qū)的銷售策略可能會迅速回籠資金，提高公司的市場占有率和知名

度和銷售業(yè)績，但由于定位中低檔，可能難以帶來高額利潤。面宜居園小區(qū)的銷售策略

可能會帶來較高的利潤，但由于別墅洋房的市場份額相對較小，可能需要較長時間的銷

售周期來體現(xiàn)業(yè)績。

3、針對兩個小區(qū)的銷售情況，公司應(yīng)該如何進(jìn)行后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整？

答案：公司應(yīng)根據(jù)兩個小區(qū)的銷售情況，分析市場需求和公司實(shí)力，進(jìn)行以下戰(zhàn)略

調(diào)整：

?若幸福里小區(qū)銷售情況良好，說明公司在中低檔住宅市場有較強(qiáng)的競爭力，未來

可以考慮繼續(xù)開發(fā)定位中低檔的住宅項(xiàng)目，并進(jìn)一步優(yōu)化線上線下的銷售渠道。

?若宜居園小區(qū)銷售情況良好，說明公司在高檔住宅市場也有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

來可以適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品線和銷售策略，開發(fā)更多的高端住宅項(xiàng)目，提升品牌形象和

市場競爭力。同時，也可以考慮在宜居園周邊區(qū)域進(jìn)行綜合地產(chǎn)開發(fā)，形成產(chǎn)業(yè)

鏈優(yōu)勢。

第二題

案例材料

某市C房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃在城市新區(qū)開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓于一

體的綜合性建筑群。項(xiàng)目總占地20萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為80萬平方米，總投資

額預(yù)計(jì)為40億元人民幣。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，靠近新規(guī)劃的交通樞紐，周邊將有多

條地鐵線路交匯，并且周邊規(guī)劃有大型公園和商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?。為了確保

項(xiàng)目的順利實(shí)施，C公司進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研和可行性研究，以下是項(xiàng)目的部分關(guān)鍵

信息：

1.項(xiàng)目選址位于城市新區(qū)核心位置，交通便利，未來周邊配套設(shè)施完善。

2.項(xiàng)目總建筑面積約為80萬平方米，其中商業(yè)面積為20萬平方米，住宅面積為

30萬平方米，酒店面積為10萬平方米，寫字樓面積為20萬平方米。

3.預(yù)計(jì)商業(yè)部分的銷售價格為每平方米2萬元，住宅部分的銷售價格為每平方米

1.8萬元，酒店部分計(jì)劃自營，寫字樓租賃價格為每平方米200元/月。

4.項(xiàng)目預(yù)計(jì)融資方式為銀行貸款、企業(yè)債券和股東投入，其中銀行貸款比例為50%,

企業(yè)債券比例為20%股東投入比例為30%。

5.項(xiàng)目預(yù)計(jì)在建設(shè)期間，每年可產(chǎn)生銷售收入5億元，租金收入2億元。

6.項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資回很率為12%,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期為4年。

問題

1、根據(jù)案例材料，計(jì)算該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的年銷售收入和年租金收入總額，并計(jì)算項(xiàng)目

的銀行貸款總額和股東投入總額。

2、分析該項(xiàng)目在商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓等不同業(yè)態(tài)上的市場風(fēng)險，并提出相

應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。

3、基于項(xiàng)目總投資額及預(yù)期收益，制定一份初步的資金籌集與使用的財(cái)務(wù)計(jì)劃，

并解釋為何這樣的安排有利于項(xiàng)目的成功實(shí)施。

答案

1、根據(jù)案例材料：

?年銷售收入-商業(yè)部分銷售收入十住宅部分銷售收入-20萬平方米X2萬

元/平方米+30萬平方米X1.8萬元/平方米=40億元+54億元=94億元。

?年租金收入=寫字樓租金收入=20萬平方米X200元/月X12個月=4.8

億元。

?年銷售收入和年租金收入總額=94億元+4.8億元=98.8億元。

?銀行貸款總額=40億元人民幣X50%=20億元人民幣。

?股東投入總額=40億元人民幣X30%=12億元人民幣。

2、市場風(fēng)險分析及應(yīng)對策略：

?商業(yè)部分：市場風(fēng)險主要在于未來市場競爭激烈，周邊商業(yè)設(shè)施可能飽和。應(yīng)對

策略包括差異化定位，提供特色商業(yè)服務(wù)，以及加強(qiáng)營銷推廣。

?住宅部分：市場風(fēng)險主要在于房價波動和政策調(diào)控。應(yīng)對策略包括靈活定價策略,

關(guān)注政策動態(tài)，以及提供高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。

?酒店部分：市場風(fēng)險主要在于經(jīng)營不善和市場競爭激烈。應(yīng)對策略包括引進(jìn)專業(yè)

酒店管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，以及制定有效的營銷策略。

?寫字樓部分：市場風(fēng)險主要在于租賃市場波動和租戶流失。應(yīng)對策略包括提供優(yōu)

質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，靈活的相賃條款，以及積極開拓新的租戶資源。

3、資金籌集與使用的財(cái)務(wù)計(jì)劃：

?初期階段：主要依靠銀行貸款和企業(yè)債券籌集資金，用于土地購置和前期建設(shè)準(zhǔn)

備。

?建設(shè)階段：繼續(xù)利用銀行貸款，同時逐步通過預(yù)售和商業(yè)合作等方式回籠資金，

確保建設(shè)進(jìn)度不受影響。

?運(yùn)營階段：利用租金收入和銷售收入，逐步償還貸款，同時確保有足夠的現(xiàn)金流

維持日常運(yùn)營和擴(kuò)大再生產(chǎn)。

這樣的安排有利于項(xiàng)目的成功實(shí)施，因?yàn)橥ㄟ^多元化的融資渠道，可以確保項(xiàng)目在

建設(shè)過程中有足夠的資金支持；同時，通過預(yù)售和商業(yè)合作等方式，可以加快資金回籠,

降低財(cái)務(wù)風(fēng)險；最后，在運(yùn)營階段，通過穩(wěn)定的租金收入和銷售收入，可以確保項(xiàng)目的

長期盈利和可持續(xù)發(fā)展。

第三題

案例背景：

某城市計(jì)劃在市中心區(qū)域建設(shè)?座新的商業(yè)綜合體，包括辦公區(qū)、零售區(qū)、餐飲區(qū)

及娛樂設(shè)施等。該項(xiàng)目占地約5萬平方米，預(yù)計(jì)總投資額為20億元人民幣。項(xiàng)目由政

府與私人企業(yè)合作開發(fā)，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership,公私合營模式）。

政府負(fù)責(zé)提供土地及部分資金支持，并承擔(dān)一定的風(fēng)險；而私人企業(yè)則主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營。

為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，雙方簽訂了詳細(xì)的合同協(xié)議，其中包括了項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)

準(zhǔn)、進(jìn)度安排、質(zhì)量要求、資金管理、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等內(nèi)容。然而，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中

遇到了一些問題，如原定設(shè)計(jì)方案與實(shí)際施工條件不符導(dǎo)致成本超支；周邊居民對于噪

音污染和交通擁堵表示擔(dān)憂；以及由于市場環(huán)境變化，原計(jì)劃的部分商業(yè)業(yè)態(tài)可能不再

適合當(dāng)前市場需求等。

案例問題：

1、根據(jù)案例背景，請分析該項(xiàng)目采用PPP模式的優(yōu)勢和劣勢，并提出改進(jìn)建議。

（10分）

答案：

優(yōu)勢：

?資源共享：政府可以利用私人企業(yè)的資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，加快項(xiàng)目建設(shè)速度，

提高項(xiàng)目質(zhì)量和效率。

?風(fēng)險分散：通過合理分配風(fēng)險，政府和私人企業(yè)共同承擔(dān)項(xiàng)目可能遇到的各種風(fēng)

險，降低了單方面承擔(dān)的風(fēng)險程度。

?減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)：政府無需一次性投入大量資金，而是通過長期合作的方式逐步支

付費(fèi)用，有利于緩解短期財(cái)政壓力。

劣勢：

?利益沖突：政府與私人企業(yè)在項(xiàng)目目標(biāo)、利益訴求上可能存在差異，若協(xié)調(diào)不當(dāng),

容易產(chǎn)生矛盾。

?監(jiān)管難度增加：相較于傳統(tǒng)的政府投資項(xiàng)目，PPP項(xiàng)目涉及多方合作，增加了項(xiàng)

目監(jiān)管的復(fù)雜性和難度。

?成本控制挑戰(zhàn)：雖然PPP模式有助于吸引外部投資，但若項(xiàng)目初期評估不足或合

同條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)，可能會導(dǎo)致后期成本超支。

改進(jìn)建議：

?明確合作框架：在項(xiàng)目啟動前，雙方應(yīng)充分溝通，明確各自的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),

確保合同條款詳盡且具有可操作性。

?建立有效的監(jiān)督機(jī)制：設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期對項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行評估，及

時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

?加強(qiáng)公眾參與：通過公開聽證會等形式，讓周邊居民參與到項(xiàng)目規(guī)劃中來，聽取

他們的意見和建議，減少社會阻力。

2、針對案例中提到的成本超支問題，請?zhí)岢鲋辽賰煞N可能的解決措施，并簡要說

明理由。（10分）

答案：

?優(yōu)化設(shè)計(jì)方案：重新審查現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案，尋找可能導(dǎo)致成本增加的設(shè)計(jì)缺陷，比

如不必要的豪華裝飾、過高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，適當(dāng)調(diào)整以降低成本。這樣做不僅能

夠有效控制成本，還能確保項(xiàng)目的基本功能不受影響。

?強(qiáng)化成本管理：建立健全的成本管理體系，加強(qiáng)對材料采購、工程進(jìn)度等環(huán)節(jié)的

監(jiān)控，避免因管理疏忽造成的額外支出。同時，可以通過招標(biāo)等方式引入競爭，

降低采購成本。

3、面對居民對于噪音污染和交通擁堵的擔(dān)憂，請?jiān)O(shè)計(jì)?套合理的應(yīng)對方案，包括

但不限于技術(shù)手段和社會措施。（10分）

答案：

?技術(shù)手段：在施工期間采取降噪措施，如使用隔音墻、限制夜間施工等方法減少

對周圍環(huán)境的影響；優(yōu)化交通組織，設(shè)置臨時交通指示牌，指導(dǎo)車輛繞行，減少

施工路段的交通流量。

?社會措施：加用與社區(qū)的溝通交流，定期向居民通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，收集反饋信

息、；開展環(huán)保教育活動，提高居民對城市建設(shè)重要性的認(rèn)識；建立補(bǔ)償機(jī)制，對

于因施工受到影響的居民給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償或提供其他形式的幫助。

二、論述題(30分)

題目：論述在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如何通過調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)

市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

答案：

一、調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)從以下幾個

方面著手：

1.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

(1)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，合理確定土地供應(yīng)總量，避免供需失衡。

(2)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)，尤其是中小套型住宅用地，滿

足中低收入家庭的需求。

(3)嚴(yán)