吉首商業(yè)步行街市場分析報告

前言

在與吉首步行商業(yè)街的開辟商深入交流，了解了工程的基本情況及區(qū)域市場的整體

狀況之后，從9月1日到9月4日，我們幾乎走訪了吉首及其周邊的所有在建、在售商

鋪和成熟市場，通過市場環(huán)境調(diào)研、競爭對手調(diào)研、消費者調(diào)研及企業(yè)內(nèi)部調(diào)查等方式，

了解當(dāng)?shù)厣啼伿袌鼋?jīng)營及銷售狀況、市場經(jīng)營者心理和潛在購買客戶心理；并且電話訪

問各行業(yè)的經(jīng)銷商（服飾、酒類、床上用品、美容美發(fā)等）了解其目前的經(jīng)營狀況、對

商業(yè)街的心理預(yù)期及投資心理等，整理成《吉首步行商業(yè)街市場調(diào)研報告》提交。

本調(diào)查報告，主要從宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域市場狀況、工程本身情況、目標(biāo)客戶群等

方面進(jìn)行調(diào)研，從而采取有效的營銷推廣策略，使工程能夠快速消化，創(chuàng)造銷售佳績。

第一部份宏觀市場分析

一、步行商業(yè)街現(xiàn)狀分析

（一）步行商業(yè)街為城市商業(yè)新熱點

將一個地段做旺通常是商業(yè)先行，而商業(yè)街作為一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其人性化

的設(shè)計、趣味性的格局、服務(wù)的多元化，以及對人們購物心理的充分滿足成為城市商業(yè)

新熱點。目前，全國共有步行街多達(dá)百條，類似商業(yè)步行街的工程也在紛紛上馬。

（二）省內(nèi)步行街遍地開花

自2002年，長沙熱炒黃興南路步行商業(yè)街之后，商業(yè)街作為一種頂級的商業(yè)'業(yè)態(tài)

受到各方關(guān)注。借著黃興南路做了較充分的市場教育的東風(fēng)，各地紛紛跟進(jìn)，一時間商

業(yè)街在各地市縣遍地開花。相繼而上的有常德金鉆廣場、張家界人民廣場、益陽商業(yè)街

等，最近較熱的還有星沙商業(yè)樂園、衡陽晶珠廣場等，郴州、株州的步行商業(yè)街也相繼

上馬，幾乎各個地級市都有一條至多條，有的縣城也建起了自己的步行商業(yè)街。借著“步

行商業(yè)街”的概念，也大都成為各地商鋪中的鋪王3

（三）步行街建設(shè)的思量

有了人氣、財氣、商氣，步行街才干做旺。而這不僅要靠商業(yè)步行街的規(guī)劃設(shè)計來

內(nèi)引，更要靠宣傳推廣的正確策略來外拉，營造氣氛，吸引人來，讓步行街成為城市商

業(yè)的龍頭，帶動整個城市商業(yè)的發(fā)展。

集聚商業(yè)、文化、生活休閑等多種功能于一體的綜合型商業(yè)平臺，專家指出，步行

街應(yīng)該走綜合化和專業(yè)化之路來充分滿足消費者走、看、學(xué)、吃、買、玩的樂趣；以獨

特的地域文化形成自己的個性；在市場哺育、商業(yè)運做上作文章，從城市運營的高度來

規(guī)劃商圈，才干讓步行街長盛不衰，真正成為城市的商業(yè)核心。

而根據(jù)各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費習(xí)慣和

區(qū)域文化的不同，開席商依據(jù)具體的資源狀況，對步行商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計、功能定位、

配套設(shè)施等進(jìn)行因地制宜的取舍，以有效的資源投入達(dá)到效益最大化，是步行商業(yè)街建

設(shè)過程中需要考慮的重要問題。

二、吉首簡況

（一）經(jīng)濟發(fā)展水平較低

1、湘西自治州簡介

湘西自治州，全州轄1市7縣，即吉首、瀘溪、鳳凰、花垣、保靖、古丈、永順、

龍山7縣，州府設(shè)在吉首市。全州共39個區(qū)，54個鎮(zhèn)，245個鄉(xiāng)。2002年GDP總值約

70個億，總?cè)丝跒?60.8萬人，其中土家族101.2萬人；苗族85.3萬人；白族9.4萬人，

民族分布特點是“大雜居，小聚居”。

2、吉首簡介

吉首，自治州州府，目前人口約30萬人。同我省其他西部地區(qū)一樣，經(jīng)濟處于低

速低效運轉(zhuǎn)階段，以農(nóng)業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化、城市化水平較低。但作為自

治州的州政府所在地，政治、文化、商業(yè)中心，州經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)頭羊，在我省“西部大

開辟”的宏觀政策支持之下，大力招商引資，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展提速增效是有潛力可挖的。

（二）萌芽階段的房地產(chǎn)行業(yè)

受宏觀經(jīng)濟的影響，吉首在房地產(chǎn)開辟方式上處于相對落后的階段，整體房地產(chǎn)市

場尚處于啟動階段。但深入分析目前的市場狀況，卻蘊含著蓬勃的生機和巨大的發(fā)展?jié)?/p>

能。

政府把抓好房地產(chǎn)開辟作為進(jìn)行“三化進(jìn)程”的動作之一，年內(nèi)力爭完成投資達(dá)2

億元以上。同時抓好舊城區(qū)改造，重點抓好東環(huán)路橋、團(tuán)結(jié)中路和湘泉步行街建設(shè)，抓

好武陵中路和城區(qū)小街小巷改造、湘泉綠化及古建造的保護(hù)和開辟。這一系列的措施，

將改善城市面貌，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

吉首市按照“擴大規(guī)模，完善功能，優(yōu)化環(huán)境，提高品位”的要求，集中人力、物

力、財力，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，強化城市功能，提高城市品位和檔次，增強城市的集聚

和輻射能力，促進(jìn)了全市經(jīng)濟的發(fā)展和社會全面進(jìn)步。

（三）引導(dǎo)民間投資，發(fā)揮“井噴”效應(yīng)

2000年10月，湘西自治州納入國家西部大開辟范圍，成為湖南惟一的“寵兒”。這

為湘西自治州改變貧困面貌，縮小與發(fā)達(dá)地區(qū)差距，實現(xiàn)共同富裕，帶來了千載難逢的

機遇。

吉首市將以狠抓經(jīng)濟建設(shè)這個中心，以富民強市為目標(biāo)，奮力推進(jìn)城市化、工業(yè)化、

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，努力實現(xiàn)由小城市向中等城市、貧困市向經(jīng)濟強市、環(huán)境欠賬市向生態(tài)旅

游城市、溫飽社會向小康社會的“四大跨越”。

據(jù)調(diào)查，吉首市游離的民間資本約有30-5C個億，只要合理引導(dǎo)民間投資，將這

部份資金釋放出來，將發(fā)揮巨大的效能。

第二部份工程基本情況分析

商鋪60個（一期）面積35—48m2

住宅18套（一期）面積120-260m2

付款方式商鋪提供五成十年的銀行按揭貸款

（三）工程優(yōu)勢

1、工程地處吉首傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶，地理位置得天獨厚；為吉首僅有的兩庫人行天橋

之間，擁有超高的人流量，積聚人氣、財氣，經(jīng)營戶普遍認(rèn)同地段價值。

2、工程作為吉首獨一無二的步行商業(yè)街，屬于當(dāng)?shù)刈罡叩纳虡I(yè)形態(tài)，除了香港街可能形

成經(jīng)營上的競爭外，銷售上沒有同質(zhì)化的直接競爭對手，具有惟一性。

3、國家西部大開辟的宏觀政策支持，有效利用經(jīng)濟發(fā)展趨勢，放大區(qū)域作用，吸引周邊

客戶；作為吉首市提升城市形象的重點工程，當(dāng)?shù)卣罅χС郑@得眾多關(guān)注。

4、地州市的投資渠道有限，居民在銀行有相當(dāng)高的存款額，只要有效引導(dǎo)，釋放投資，

可以期待樓市“井噴”，商鋪旺銷。

（四）工程劣勢及風(fēng)險

1、區(qū)域的整體經(jīng)濟實力不強，購買力有待發(fā)掘。

2、工程的拆遷、土建等綜合成本較高，如果控制不當(dāng)，導(dǎo)致銷售的總價會較高。

3、如果價格定位不當(dāng)，造成銷售價格過高，則可能給工程銷售帶來極大風(fēng)險。

4、工程的部份規(guī)劃設(shè)計還不甚明朗，缺乏相當(dāng)時間做相應(yīng)的工作，推廣時間緊促，需要

盡快啟動，可能導(dǎo)致不少工作作不到位，從而影響推廣效果。

5、從普通的商業(yè)規(guī)律來看，三、四樓作商鋪，如無創(chuàng)新經(jīng)營方法，將遇到銷售障礙。

6、工程設(shè)施配套不甚完善，沒有停車場等。

第三部份商鋪市場簡況

一、商鋪市場情況綜述

我們幾乎走訪了吉首及其周邊的所有市場，通過實地采盤、問詢商鋪銷售情況，與

經(jīng)營者訪談等多種形式了解吉首市場的銷售及租賃行情。

目前，吉首商業(yè)最繁華，市場經(jīng)營最好的還是緊鄰工程基地的香港街，以經(jīng)營中高

檔服飾等品牌店為主，與經(jīng)營戶交談，他們大都認(rèn)同商業(yè)步行街的含金量。

而其他市場，除再生綜合樓、人民影院市場等少數(shù)市場銷售情況較好外，因為定位

不許或者經(jīng)營不善等問題，普遍較為冷落。

二、現(xiàn)有市場比較分析

（一）吉首市商鋪市場情況一覽表

市場名稱價格其他備注

香港街七匹40皿門面，租金4飛萬可接受價位50萬總接受單價1.5萬

狼一年，價，住房30多萬。/m2,2.5萬/m2

太貴

明珠商貿(mào)城均價：0.9~1萬元/m2復(fù)式樓900元/m商鋪賣得不太理想

（共三層）

再生綜合樓均價：1.45萬元/皿；商住800元/nt已售完，現(xiàn)只剩一間

總價55萬元/間

大布市臨街售價：1.4萬元/nt小鋪面旺銷，大鋪面

障礙大

新世紀(jì)電腦4-5層全空（不臨街）

城

人民影院市8皿年租金1.5萬/年L6萬/峽（當(dāng)年臨街對面門面3萬/年

場門面售價）

建材市場均價：8000元/nt；靠住宅760兀/m2（復(fù)銷售、招租、經(jīng)營均

里4000元/nt式）；商品房780兀/ua不理想

說明:

1、步行商業(yè)街的價格定位將很大程度上受現(xiàn)有市場的價格的制約，因此，步行商業(yè)

街的價格上揚有待一定的策略或者增值服務(wù)作為支撐。

2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)生意冷落的門面屬于位置不佳或者定位于市場容量不足的行業(yè)，

不少經(jīng)營者表示愿意購買更理想的商鋪投資或者自用，市場需求大量存在，但問題是

有效供應(yīng)不足，真正有競爭力的商鋪非常少見，而步行商業(yè)街的功能定位和目標(biāo)客戶

群定位，恰好可以填補這樣一個空白。

3、吉首的商住樓銷售情況較好，基本上開辟出來就能消化，因此，商業(yè)步行街的住

宅銷售情況可以看好。

總之，市場潛力其實很深厚，但有待挖掘。

（-）周邊地區(qū)商鋪市場情況

周邊區(qū)域賣得較好的張家界人民廣場（吉首有17人在此買了鋪面），總體規(guī)劃為融

購物、觀光、休閑、娛樂、美食等功能于一體的商業(yè)步行街，占地近40000平方M,綠化

率達(dá)5跳o工程于2002年4月開盤，?樓均價約2萬元，二樓均價約1萬元，整體銷售

形勢不錯。

第四部份目標(biāo)客戶群分析

一、目標(biāo)客戶群分類；

（一）目標(biāo)客戶群主要分為投資型的和自主經(jīng)營型兩種

（二）目標(biāo)客戶群細(xì)分

1、投資類客戶：

1）吉首當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓吙h市居民，看好商業(yè)街發(fā)展前景，購買店鋪獲收益。

2）周邊地區(qū)的經(jīng)商人士，看好區(qū)域發(fā)展趨勢，購買店鋪出租。

2、自主經(jīng)營類客戶：

1）出租鋪面經(jīng)營的業(yè)主，運用低首付和銀行按揭的方式購買步行街的I二面，經(jīng)營自

己的商鋪。

2）自己在別處有店鋪的業(yè)主，為尋求充足的客源和更好的商機，選擇步行商業(yè)街。

3）周邊部份經(jīng)營者，購買商鋪連鎖經(jīng)營。

二、目標(biāo)客戶群心理分析

不管是投資還是自主經(jīng)營，目標(biāo)客戶群購買商鋪的出發(fā)點都是為了獲利，會理性分

析投資回報率，因此，工程一定要將優(yōu)越的投資回報分析展現(xiàn)給投資者。與此同時，投

資的價值來自于經(jīng)營的價值，在保證工程利潤的同時，應(yīng)充分考慮目標(biāo)客戶群的需求，

給他們提供一個好的經(jīng)營平臺，使物業(yè)增值，實現(xiàn)開辟商和客戶雙贏。

第五部份工程營銷推廣建議

一、有效的功能分區(qū)

現(xiàn)代商業(yè)街與過去傳統(tǒng)商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)容徹底不同，其經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種多達(dá)幾

十種，因此，在做好前期設(shè)計和規(guī)劃的基礎(chǔ)上，必須考慮各種業(yè)態(tài)和業(yè)種對建造的基本

要求，如百貨店、綜合超市、專賣店等經(jīng)營業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、體育、文化等幾十種服

務(wù)業(yè)種對建造要求是徹底不一樣的。

做好功能分區(qū)的基礎(chǔ)上組合和設(shè)計，便于經(jīng)營者經(jīng)營、消費者尋覓和消費，且有利

于銷售說辭的相應(yīng)配合。

所以對工程進(jìn)行劃行規(guī)市，并非制約特色經(jīng)營的發(fā)展，而是科學(xué)有效地使相關(guān)行

業(yè)相互促進(jìn)，交相輝映。

建議主街規(guī)劃為經(jīng)營高利潤的精品服飾，可以支撐商鋪的高總價；三、四樓建議做

大型的休閑、娛樂、美容場所等，采取整鋪銷售或者主題招商的方式（如果都有難度甚

至可以采用金融操作的方式）。

二、規(guī)劃設(shè)計的改善

在現(xiàn)在可以調(diào)整的情況下，從“以人為本”的思想出發(fā)，充分利用已有的資源，提

供一個良好的經(jīng)營環(huán)境。如在主街修筑中心廣場會萃人氣；在相對不好的位置設(shè)促銷場

地，可讓附近的經(jīng)營者場外免費促銷等。一一總之，我們還需要在工程規(guī)劃設(shè)計方面做

足工夫。

注意布置有序的空間格局和人行體系。設(shè)中心花園、街道綠地、