上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)

世家上善棲項(xiàng)目組

5月編制

目錄

一、區(qū)位介紹

二、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

三、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)

四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析

五、標(biāo)準(zhǔn)化講解

六、百問(wèn)百答

第一部分：區(qū)位介紹一一青城山

一、青城山的地理位置

青城山位于都江堰市西南

16公里處，距成都約70公

里。是中國(guó)著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景

名勝旅游地及中國(guó)的道教文

化發(fā)祥地,同時(shí)也是世界文

化遺產(chǎn);憑借其自然環(huán)境及

歷史文化優(yōu)勢(shì)，以青城山為

核心的150平方公里景區(qū)，從發(fā)展至今已成為開(kāi)發(fā)陣容強(qiáng)大的度

假別墅區(qū)。

二、青城山發(fā)展歷程

三、青城山規(guī)劃

31從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，青城前山將形成一軸二線(xiàn)三區(qū)點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合

的綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)。

青城由當(dāng)前樓盤(pán)雖然具有一定的規(guī)模，但整體感覺(jué)比較零散，

從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看（-2020年青城山用地布局規(guī)劃），以青城山鎮(zhèn)

為中心，分為西部、中部、東部三個(gè)綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，以S106線(xiàn)（高

爾夫大道）為軸線(xiàn),形成一軸二線(xiàn)三區(qū)點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合的空間布局結(jié)

構(gòu)。

3.2青城山片區(qū)在未型&王至內(nèi)將成為面向全國(guó)乃至國(guó)際的集商

務(wù)、休閑、居住、生態(tài)為一體的高檔休閑、養(yǎng)生、度假區(qū)。

—完成青城前山國(guó)際觀光休閑集鎮(zhèn)項(xiàng)目，包括小城鎮(zhèn)改造、巴蜀

大觀園、和樂(lè)新區(qū)、假日青城、生態(tài)廣場(chǎng)、IT產(chǎn)業(yè)科技觀光

旅游區(qū)建設(shè)等；完成青城后山休閑度假精品區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,包

括紅巖、金鞭巖、尋仙溝、水晶溶洞、通靈溝、圣母洞、昧

江河等景點(diǎn)改造；完成青城外山文化觀光度假區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，

完成趙公山一天國(guó)山旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

四、青城山板塊交通

4.1道路

已通車(chē)：成青快速通道、成溫邛高速、成灌高速、成灌公路；

規(guī)劃中：東軟大道、成青快鐵；

4.2鐵路

成都-都江堰快速客運(yùn)鐵路預(yù)計(jì)將于5月全線(xiàn)建成通車(chē)；

線(xiàn)路：起于成都火車(chē)北站，在鐵路西環(huán)線(xiàn)安靖（鄲縣）站向西引

出，沿國(guó)道317線(xiàn)成灌公路走向延伸，止于都江堰市青城山鎮(zhèn),

并與地鐵2號(hào)線(xiàn)在犀浦同站換乘。初步設(shè)定的站點(diǎn)有安靖、土橋

（注：新站名為金牛站）、犀浦、紅光、鄲縣東、鄲縣西、安

德、崇義、聚源、都江堰、中興、青城山鎮(zhèn)，共計(jì)12站路，總

線(xiàn)路長(zhǎng)度為68公里。

五、青城山板塊基本配套

▲中小學(xué):青霞小學(xué)、都江堰一中

i大學(xué)：四川外語(yǔ)學(xué)院酒店旅游管理分院、成都東軟信息技術(shù)學(xué)

a

，綜合商場(chǎng):太平鎮(zhèn)及附近區(qū)域沿街有多個(gè)小型超市

，銀行:太平鎮(zhèn)農(nóng)村信用社、中興鎮(zhèn)郵政儲(chǔ)蓄、中興鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)銀

行、中興鎮(zhèn)農(nóng)村信用社，

都江堰市區(qū)內(nèi)各大銀行

i醫(yī)院:都江堰人民醫(yī)院、都江堰中醫(yī)醫(yī)院、中國(guó)水電十局醫(yī)院

等

1行政機(jī)構(gòu)：青城山風(fēng)景派出所

,高檔配套：四川青城山高爾夫球俱樂(lè)部

1娛樂(lè)配套:青城山、悅榕莊、青城豪生國(guó)際酒店、鶴翔山莊、

青城高爾國(guó)際會(huì)所酒店、美侖國(guó)際旅游酒店、青城山大酒店

等

六、青城山板塊在建配套

血<

?57,睡項(xiàng)目.開(kāi)發(fā)階段~

分型

總部經(jīng)濟(jì)區(qū)1滑翻即

商務(wù)/

酒店2五星級(jí)酒店7家3潛在及規(guī)劃項(xiàng)目，

以休閑、養(yǎng)生、度假為主題

澧在項(xiàng)即

,rj的百篁園項(xiàng)目?

42柒

珠寶培訓(xùn)、展示中心2―在建項(xiàng)目。

配套戶(hù)

TCL嬲嫄樂(lè)卻澧逐現(xiàn)且。

If，曷胃匕/.-T電子科大分院"1O1*3

方一川市政荷花數(shù)字公園2規(guī)劃項(xiàng)目P

配套P

熏衣墓主即公園"規(guī)劃項(xiàng)目，

Htet：薛十小”t改vKJ建QE項(xiàng)*iK目口。

第二部分：項(xiàng)目介紹

一、項(xiàng)目規(guī)劃

1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：

1占地：227.34畝總建：7萬(wàn)平米容積率：0.5

建筑密度：21%總套數(shù)：784套規(guī)劃人口：

，項(xiàng)目位于青城山前山門(mén)南側(cè)約1000多米，為了充分利用項(xiàng)目

所處青城山的獨(dú)特自然、

人文資源，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上致力于打造二個(gè)集自然景觀和人文底蘊(yùn)

為一體的精品度假型住宅。

1項(xiàng)目總體由卜二個(gè)圍而不合的低層院落組成,分三期開(kāi)發(fā)。其

中：一期：

當(dāng)前正在發(fā)售的是一期二批次，即5、6號(hào)院，面積區(qū)間從60-

220平方米不等，?共121套，由雙拼和疊院組成,具體戶(hù)型為套

一、套二、套三。一期一批次的1、2、3號(hào)院于9月開(kāi)盤(pán)即

售90%,現(xiàn)已交房入住。

1項(xiàng)目小區(qū)東側(cè)為4000平方米的休閑商業(yè)服務(wù)區(qū)，依然采用院

落式的布局。其間兼顧了

銷(xiāo)售中心、游泳池、特色客棧、餐飲、棋牌等功能。商業(yè)服務(wù)

區(qū)與住宅小區(qū)之間由六米的環(huán)形通道自然相隔，住宅小區(qū)有一中

軸景觀帶東西貫通,與十二小院落自然融合。

1車(chē)戶(hù)比例：1:1

1.2產(chǎn)品介紹

，設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)：

指導(dǎo)思想：項(xiàng)目定位為精品度假型住宅。設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想是充分利用

項(xiàng)目所處青城山的獨(dú)特自然、人文資源，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上立足于打

造一個(gè)既具有優(yōu)美自然景觀，又具有人文底蘊(yùn)的和諧社區(qū)。

設(shè)計(jì)特點(diǎn)：本項(xiàng)目充分注重市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，總平規(guī)劃上經(jīng)

過(guò)建筑圍和成12個(gè)院落,并將花園、天井、青石專(zhuān)、黛瓦、白

墻等中國(guó)傳統(tǒng)建筑符號(hào)與現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合,演繹出一

方掩映在青山綠水間的現(xiàn)代中式風(fēng)格的山居庭院，充分考慮了作

為"休閑度假居所”所具有的實(shí)際生活功能與傳統(tǒng)"第一居所”的

差異性，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上將戶(hù)內(nèi)和戶(hù)外有機(jī)地聯(lián)動(dòng)起來(lái),保證戶(hù)戶(hù)

有花園（露臺(tái)），部分戶(hù)型還擁有內(nèi)院天井，并采用因地制宜的

選材，在小區(qū)外墻裝飾材料、景觀營(yíng)造、植物配置、園藝小品

等各個(gè)方面都體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)追求和文化內(nèi)涵。

二、總平面設(shè)計(jì)說(shuō)明：

2.1總平面布局與空間設(shè)計(jì)

總平布局充分考慮了項(xiàng)目所處獨(dú)特的地理位置和青城山優(yōu)美的

自然環(huán)境，把千年的道學(xué)底蘊(yùn)與建筑有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，將”上善

棲”784戶(hù)房屋巧妙地分為十二個(gè)圍而不和的低層院落,并借鑒道

家宣揚(yáng)的十二種修行境界，分別以的爭(zhēng)，空，遠(yuǎn)，樸，斂，修，退,

守，逸，隱，蓄，和”命名這十二個(gè)院落,設(shè)計(jì)布局充分表示了居

住者渴望脫離煩囂，追求舒適自然生活的心情。

2.2交通組織

小區(qū)現(xiàn)為兩個(gè)入口,主入口為省道106方向，另一個(gè)小區(qū)的南

側(cè)（東軟教師公寓對(duì)面）。

在商業(yè)區(qū)域和住宅區(qū)域之間設(shè)有一個(gè)住宅的主入口，將外來(lái)車(chē)輛

和小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛進(jìn)行有效的分隔。從小區(qū)住宅入口進(jìn)入后，小區(qū)

的車(chē)行道主要設(shè)在院落的外測(cè)，車(chē)輛主要靠圍墻停放，車(chē)位之間

采用種植樹(shù)木來(lái)進(jìn)行遮陽(yáng)，中心景觀帶和各個(gè)院落空間主要以步

行穿越為主，這樣也能夠保證整個(gè)居住環(huán)境不受噪音和尾氣的污

染。

2.3綠化設(shè)計(jì)

在園林景觀上，設(shè)計(jì)者營(yíng)造的是一種與青城山自然風(fēng)光相融合

的寫(xiě)意空間。以高大的喬木做為景觀骨架，因地制宜的選取灌木，

鮮花，草坪，小品，水體，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，呈現(xiàn)

不同空間，不同角度，移步換景視覺(jué)變化，借鑒中式園林”有限空

間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念,強(qiáng)調(diào)建筑也是景觀，建筑與景觀相互

借景的效果。為了保障業(yè)主入住時(shí)能夠達(dá)到公司的預(yù)期，公司在景

觀方面的投入已多達(dá)3000余萬(wàn)。現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)的環(huán)境中，大型的

銀杏、桂花、楠木等植物每株的價(jià)格的都超過(guò)萬(wàn)元。低矮的植物

也充分考慮季節(jié)的色彩需求，冬季有紅楓點(diǎn)綴，夏季有西洋鵑打

底，和早期青城山已建成的項(xiàng)目有了質(zhì)的差別。

三、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明

3.1立面設(shè)計(jì)

項(xiàng)目充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡赜蛱攸c(diǎn)，充分吸納川西民居和徽派民居

眾多中式建筑的精華，力求在原有中國(guó)民居文化上有所突破。在保

持川西民居懸山屋頂?shù)耐瑫r(shí)，大膽采用新型屋面瓦、屋脊，突破

性地將外墻材料使用于屋面，形成其獨(dú)具特色的現(xiàn)代中式建筑。

3.2建筑材料

為了讓業(yè)主充分享受到青城山的資源，同時(shí)減少客觀條件對(duì)建

筑的破壞，我們?cè)诮ㄖ牧系倪x擇上也花費(fèi)了極大的功夫。

1外墻裝飾和景觀裝飾運(yùn)用了產(chǎn)于云南騰沖火山群中的一種新興

的綠色環(huán)保建材一一公

山巖,該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，

不退色,不但讓你的物業(yè)多年后依然保持現(xiàn)有的陳色，而且極符

合人們的自然需求。

1墻體采用了35nmi厚的膨脹聚苯板外保溫，具有保溫、節(jié)能的

效果。

1屋面防水采用4mm厚的SBS改性瀝青防水卷材。

1除廚，衛(wèi)均采用了中空玻璃，斷橋隔熱的設(shè)計(jì)大大降低了熱傳

遞的速度，具有很好

的保溫節(jié)能效果。

1部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗,進(jìn)口的北歐松木大

大保證了木材的耐

久性和抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn)的卷和工

藝能夠長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封的雙層中空玻璃具有良好

的隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山

的星辰美景。

，在傳統(tǒng)屋面的基礎(chǔ)上加了法國(guó)的拉法基屋面,這樣更保證了項(xiàng)

目的防水，防潮以

及隔熱的效果。

3.3住宅單體設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)根據(jù)朝向、景觀、定位等因素，充分考慮均好性原則，分

為不同的戶(hù)型組合，使每一戶(hù)均能充分享受到小區(qū)內(nèi)良好景觀及

朝向。整體戶(hù)型布局根據(jù)其所在位置的環(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，合理安

排各類(lèi)戶(hù)型，切實(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)要求。

在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，充分考慮休閑度假住宅與第一居所的差異性,

重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)室內(nèi)使的舒適性,提供給客戶(hù)多種選擇，有平層，躍層,

疊拼住宅，雙拼別墅，各種戶(hù)型都體現(xiàn)不同的居住情趣，在兼具

面積適中，功能齊全，特色突出的基礎(chǔ)上，設(shè)置了大量的前后花

園，中庭天井，露臺(tái)，屋頂花園等，把室外優(yōu)美的自然景觀盡量

延伸到室內(nèi)，體現(xiàn)了道家思想倡導(dǎo)的天人合一的理念。

主推產(chǎn)品

，低層院落式住宅（A、D型），A型一梯兩戶(hù)，D型一梯三戶(hù)，1

—3層各為一戶(hù)，三層為

躍層；

，疊拼型住宅（C型），一梯兩戶(hù)，1層為一戶(hù)，2—3層為一戶(hù)；

1雙拼別墅（E型），1—3層為一戶(hù)，帶獨(dú)立的地下趣味空間。

主要戶(hù)型特點(diǎn)

i戶(hù)型設(shè)計(jì)特出舒適、實(shí)用，內(nèi)部功能突出度假產(chǎn)品與城市住宅

的詫異。

工所有廚衛(wèi)及房間都能夠自然采光、通風(fēng)。有前后花園、有大

的休閑平臺(tái)，有天井（主要

解決廚衛(wèi)的通風(fēng)采光）、還有頂層天窗、室外花園、屋頂花園

等等市內(nèi)住宅無(wú)法滿(mǎn)足的功能設(shè)計(jì)。

3.4社區(qū)配套（上善會(huì)）

當(dāng)前來(lái)說(shuō)，青城山的餐飲及休閑服務(wù)主要是以農(nóng)家樂(lè)、度假村

為主，雖然具有一定的地方特色，但環(huán)境、衛(wèi)生等檔次上還是有

所欠缺，也正因如此，為了提升我們項(xiàng)目的品質(zhì)，為業(yè)主今后的

生活提供更好的度假服務(wù)，我們投資余萬(wàn)元項(xiàng)目的商業(yè)配套”上

善會(huì)館”將會(huì)在今年7月左右投入使用，會(huì)館的服務(wù)內(nèi)容包括中高

檔餐飲，茶坊，棋牌、特色客棧，KTV包房，書(shū)吧、游泳池、咖

啡廳等，整個(gè)會(huì)館的硬件方面按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，服務(wù)軟件等

方面由四川錦江酒店管理公司提供顧問(wèn)營(yíng)運(yùn)。今后除了提供傳統(tǒng)的

各種物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目以外，我們還會(huì)依托會(huì)館，將各種具有星級(jí)酒

店特色的服務(wù)延伸到住區(qū)，使我們的業(yè)主真正體會(huì)到高品質(zhì)度假

生活的舒適和愜意。

第三部分項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)

-、區(qū)域價(jià)值一一稀缺資源、旅游資源、人文資源

1.1區(qū)域逐漸成熟，品質(zhì)提升

青城山位于都江堰市西南16公里處，距成都約70公里。是中國(guó)

著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游地及中國(guó)的道教文化發(fā)祥地，同時(shí)也是

世界文化遺產(chǎn)；憑借其自然環(huán)境及歷史文化優(yōu)勢(shì)，以青城山為核心

的150平方公里景區(qū)，從發(fā)展至今已成為開(kāi)發(fā)陣容強(qiáng)大的度假別

堂區(qū)。

隨著近年來(lái)進(jìn)駐該區(qū)域的外來(lái)（龍湖、珠江、置信）實(shí)力開(kāi)發(fā)

商的強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)，區(qū)域住宅產(chǎn)品形態(tài)逐漸豐富多樣，對(duì)山水資源的

挖掘也更加充分。區(qū)域住宅產(chǎn)品的成熟度和品質(zhì)也得到了較大提

當(dāng)前通往青城山的交通體系相當(dāng)便捷，除成灌高速、成青快速

通道外，還有即將通車(chē)的東軟大道，便利的交通大大縮短了成都

與青城山的距離，項(xiàng)目距成都市區(qū)僅1小時(shí)車(chē)程。成青快鐵也將于

5月12日貫通，到時(shí)候從成都出發(fā)到達(dá)青城山只需要30分鐘c發(fā)

達(dá)的交通體系，會(huì)大大增加度假類(lèi)物業(yè)的使用頻率，充分體現(xiàn)5+2

的生活模式。

隨著政府對(duì)青城山區(qū)域的嚴(yán)格控規(guī)，在青城山旅游環(huán)線(xiàn)內(nèi)已無(wú)

住宅用地批復(fù),區(qū)域的稀缺優(yōu)勢(shì)尤為突顯。

1.2獨(dú)特的旅游資源一一帶來(lái)便捷的交通

4成都一一成灌高速一一都江堰市區(qū)一一青城山大橋一一106省

道一一青城山；

1成都——成灌高速——岷江一橋——106省道——青城山；

1成都一一光華大道一一成青快速通道一一106省道一一青城山；

1成都一一光華大道一一成青快速通道一一旅游環(huán)線(xiàn)一一青城

山；

，成都一一成溫邛高速一一溫江一一成青快速通道一一青城山；

1成都一一成溫邛一一崇州一一街子一一大觀一一青城山；

1成都一一沙西線(xiàn)一唐昌一安德一老成灌公路一都江堰一青城

ill；

1成都一一高新西區(qū)一鄲縣一友愛(ài)一安德一老成灌公路一都江堰

一青城山；

工東軟大道即將通車(chē);

4成青快鐵5月12日開(kāi)通。

1.3人文資源一一道家文化基地，千年道文化集中展現(xiàn)地；東軟

大學(xué)，科技產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)代IT文化與自然的交融。

在漢順帝時(shí)期，張陵進(jìn)入蜀國(guó)，居住在鶴鳴山。張陵借太上老君

口御作道書(shū)，并廣泛吸收了川西名居少數(shù)民族的原始信仰，創(chuàng)立

了“五斗米”教，張陵自稱(chēng)“天師”，故“五斗米"教也稱(chēng)為''天

師教”，而道教實(shí)體也因此而產(chǎn)生，這標(biāo)志著道教正式形成。因?yàn)?/p>

張陵當(dāng)時(shí)居住的鶴鳴山以及早期活動(dòng)的青城山就是現(xiàn)在的大邑的

鶴鳴山以及都江堰的青城山，故大邑為道教的發(fā)源地，而青城山

就成為了道教的發(fā)祥地。

1.4配套價(jià)值——青城山核心板塊旅游商業(yè)配套

1悅榕莊：悅榕莊位于項(xiàng)目西北向約800米處，是由新加坡悅榕

集團(tuán)投資5億元修建五星

級(jí)酒店一一”悅榕莊酒店”（暫定名）酒店占地70畝，工期大約

2年。悅榕莊除了滿(mǎn)足酒店的日常功能外，還將涵蓋道教博物館的

功能。

1游客中心：今后游青城山，小車(chē)不能開(kāi)進(jìn)山門(mén)，而是停在山門(mén)

外，走路或選擇更為環(huán)

保的觀光車(chē)進(jìn)山。在青城前山山門(mén)外，建起的全新游客接待中心,

該將成為青城山旅游景點(diǎn)的標(biāo)志性建筑。新游客接待中心三塊主

體建筑形狀均不相同，外形看起來(lái)像陡峭的尖峰?！边@樣設(shè)計(jì)，讓

人感覺(jué)這些建筑是從地下升起來(lái)的，表現(xiàn)‘道法自然'的特點(diǎn)?！?/p>

據(jù)介紹，建筑的設(shè)計(jì)中也融入了抽象化的道家符號(hào)，從空中鳥(niǎo)瞰

建筑整體是一個(gè)"?”號(hào)，寓意”問(wèn)道青城山”。游客接待中心

分為四部分。從都江堰方向來(lái)到青城山，游客最先進(jìn)入的是青城山

展覽館，該展廳展示了青城山的全景以及所有景點(diǎn)，觀看了該展

覽后游客再選擇進(jìn)山或不進(jìn)山，”這樣，游客的知情權(quán)和選擇權(quán)更

能得到保證?！钡诙€(gè)區(qū)域則是數(shù)字化管理中心，這里相當(dāng)于一個(gè)”

天網(wǎng)”，對(duì)青城山景區(qū)內(nèi)的所有安全進(jìn)行監(jiān)控并作出應(yīng)急處理指

揮。隨后的區(qū)域則是蝴蝶博物館，展示青城山豐富的物種。另外一

個(gè)區(qū)域則是商業(yè)配套，比如咖啡館、餐廳等。游客接待中心占地

40畝、建筑面積1萬(wàn)多平方米，地下還有6000平方米的停車(chē)場(chǎng),

可容納500輛車(chē)。今后，自駕車(chē)的游客須將車(chē)停在山門(mén)外，走路或

者乘坐觀光車(chē)進(jìn)山。

1成青快鐵：成都至都江堰快速客運(yùn)鐵路全長(zhǎng)66公里，總投資

122.58億元，已于

年11月4日開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于4月建成。屆時(shí)，旅客從成都市中

心到青城山腳下只需半小時(shí)左右。

二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值一一匠心獨(dú)具、精致院落

2.1項(xiàng)目規(guī)劃

位于世界文化遺產(chǎn)都江堰市青城山腳下，占地面積227.34畝，

住宅面積7萬(wàn)多平方米，商業(yè)面積4000多平米，建筑密度17.4%,

綠地率50%,容積率0.5,戶(hù)型面積以90平米左右的中等戶(hù)型為

主。它在川西民居的建筑風(fēng)格上大膽突破，充分結(jié)合現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)

理念，視覺(jué)上強(qiáng)調(diào)大氣沉穩(wěn)，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代中式風(fēng)格成就

了一方掩映在青山綠水之間的山居庭院?？紤]到青城山項(xiàng)目的休閑

度假特點(diǎn)，為方便業(yè)主，項(xiàng)目主力戶(hù)型以全裝修交房。

頗具特色的十二個(gè)院落，經(jīng)過(guò)對(duì)內(nèi)院、天井、露臺(tái)、條窗、景

墻，以及黛瓦、青磚、白墻等傳統(tǒng)建筑元素的現(xiàn)代演繹，將道家

文化精髓自然的融入，將這個(gè)中國(guó)風(fēng)水所追求的“藏風(fēng)聚氣”之

地，打造成一方不被打擾的洞天。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，作為度假類(lèi)住宅

庭院，在兼具了面積適中、功能齊全、特色突出的基礎(chǔ)上，設(shè)置

了大量的前后花園、中庭天井、室外露臺(tái)、屋頂花園等，把室

外優(yōu)美的自然景觀盡量延伸到室內(nèi)，體現(xiàn)了道家思想倡導(dǎo)的天人

合一的理念。

上善棲在選材上大量采用節(jié)能、環(huán)保的建筑材料：火山石的厚

重讓項(xiàng)目充滿(mǎn)了天然的質(zhì)感；威盧克斯天窗陽(yáng)光與浪漫引入室

內(nèi)……將舒適的品質(zhì)發(fā)揮到極致，具備了中式建筑的神韻，但使

用功能卻非?，F(xiàn)代和舒適。

2.2產(chǎn)品價(jià)值——精致大院

1”上善棲”得名：融入十二種道家修行境界,增加項(xiàng)目人文底

蘊(yùn)一一以山勢(shì)為

身體，以泉水為血脈，以土地為皮膚，以草木為毛發(fā)，以舍屋為

衣服，以門(mén)戶(hù)為冠帶，若得如斯，是事嚴(yán)雅，乃為上善。上善棲既

是快樂(lè)、舒緩、淡泊、自在、寧?kù)o、優(yōu)雅生活方式的實(shí)踐，也

是對(duì)靜、空、遠(yuǎn)、樸、斂、修、逸、隱、守、退、蓄、

現(xiàn)十二種道家境界的體驗(yàn)。

1十二個(gè)院子，十二個(gè)景觀主題,十二種姿態(tài)：靜致園設(shè)計(jì)上

將這個(gè)最大

的院落空間進(jìn)行了分割，圍合成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的休憩小空間。在

大院中形成小院。如依云水榭、風(fēng)眠亭、休閑木棧臺(tái)等。設(shè)計(jì)上

將花槽、擋土墻等做景觀化處理，并具備休息功能。環(huán)境上強(qiáng)調(diào)

視覺(jué)的對(duì)景效果，在相應(yīng)的人行空間，隨處可見(jiàn)小雕塑、石龕、

太湖石、水缸、花亭等，硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑

石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。水景設(shè)計(jì)將觀賞水景和使

用功能相結(jié)合，達(dá)到環(huán)境與人的自然融合。植物設(shè)計(jì)上以大型孤植

樹(shù)為景觀主要視點(diǎn)。如黃確樹(shù)、菩提樹(shù)、桂花、紫薇等，輔以

中型喬木如楠木、玉蘭、銀杏、海棠。相對(duì)其它院落，該院落

喬木種類(lèi)較多，灌木處理強(qiáng)調(diào)單純性中的變化。灌木的搭配是以小

品及座凳為主體，映襯主體景觀。空形院以行走空間融入休閑空

間中，道路成為院落的一部分，院落中庭形成一個(gè)較大的圍合院

子。地形上做適當(dāng)?shù)淖兓载S富空間的層次，在局部入戶(hù)鋪裝上作

設(shè)計(jì)點(diǎn)的延伸處理，增強(qiáng)室內(nèi)外的交融。植物設(shè)計(jì)以本地名貴花樹(shù)

為主：桂花、芙蓉、櫻花、紫薇、玉蘭、海棠、梅花、紅

葉李等，形成四季花開(kāi)的特色景觀，是上善棲大院內(nèi)的特色花園。

硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、

黑砂石等。遠(yuǎn)林院在矩形空間內(nèi)作一個(gè)曲形嵌入,以改變?cè)郝鋯?/p>

一形態(tài)，并用水幕和矩形花槽作環(huán)境的圍合，形成虛實(shí)有致的空

間形態(tài)。硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、

防腐木、黑砂石等?？臻g形態(tài)除了有靜致園、空形院的特點(diǎn)外，植

物設(shè)計(jì)更有特色，主要以秋景植物為主，如銀杏林、廣玉蘭、紅

楓、紅葉李、紫薇等。

1十二個(gè)院子圍和成上善棲大院,青城山腳下的院了。

」主力戶(hù)型90平米左右,精裝交房,度假類(lèi)產(chǎn)品首選。

i私家前庭、后院、中庭設(shè)計(jì),增加院落情節(jié)。

，大花園、多露臺(tái)、大面積開(kāi)窗設(shè)計(jì)、滿(mǎn)足度假觀景需求。

工5000多種植物搭配園林景觀,景觀效果精致豐富。

,入口楨楠大道:以大型楨楠形成縱深的道路，將人的視覺(jué)和

行走路線(xiàn)導(dǎo)入小區(qū)主

景墻。兩邊的市政園林經(jīng)過(guò)地形的改造以造坡、塑石的方式，形

成一個(gè)疏密有度的綠色屏障,為入口處的商業(yè)提供良好的景觀背

景。貫穿市政花園的是一條曲觴流暢的水渠，將道路和綠化天然隔

離，并將這塊綠意盎然的草坪自然的納入上善棲的商業(yè)氛圍中。草

坡上自然點(diǎn)綴高大喬木，樸樹(shù)、銀杏、皂莢等。

1陽(yáng)光步道:以銀杏和桂花做排列種植，形成特有的綠蔭走廊,

并在院落的圍墻邊種

植大量的海棠，形成一個(gè)美麗的海棠花徑。排列的樹(shù)陣下設(shè)置供人

們休息的長(zhǎng)椅。每個(gè)入口處設(shè)計(jì)有不同種類(lèi)的花樹(shù)，在同一空間創(chuàng)

造一點(diǎn)別樣的美麗，同時(shí)具有標(biāo)識(shí)的作用

1中軸銀杏景觀帶,貫穿項(xiàng)目。

，花園I、天井、青磚、黛瓦、白墻等中國(guó)傳統(tǒng)建筑符號(hào)與現(xiàn)

代住宅設(shè)計(jì)手法

完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山綠水間的現(xiàn)代中式風(fēng)格的山居

庭院。

1騰沖火山巖外墻——讓建筑經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。

」一期二批次，沙巴黑壓頂。

i威魯克斯天窗。

423.5度坡頂設(shè)計(jì)。

』一樓高低院墻設(shè)計(jì)。

2.3物業(yè)價(jià)值-----站式管家服務(wù)、上善會(huì)

購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品不是項(xiàng)目的結(jié)束，只是生活的開(kāi)始。因此，物業(yè)的服

務(wù)特別重要，本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)強(qiáng)調(diào)的是度假酒店式服務(wù)。做為度

假型產(chǎn)品，與居家生活有本質(zhì)的不同，雖然擁有自己的家，但很

多時(shí)候希望是象“客”人般被照顧，自己遠(yuǎn)離清潔，做飯之勞頓,

來(lái)此就是放開(kāi)身心玩耍，享受生命，善待自己的。度假酒店式服務(wù)

正好滿(mǎn)足了這一點(diǎn)，業(yè)主不在時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行安防管理，清潔維護(hù),

業(yè)主要來(lái)時(shí)做好預(yù)約準(zhǔn)備，來(lái)后提供點(diǎn)餐，送餐，娛樂(lè)等物質(zhì)和

精神需求方面的服務(wù)。使業(yè)主有真正賓至如歸的舒服感覺(jué)。

三、品牌價(jià)值一一品質(zhì)保障

3.1億興置業(yè)

發(fā)展商四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司，是大連億達(dá)集團(tuán)有限公司

旗下的一家子公司。億興置業(yè)歷經(jīng)3年潛心研究，精心打造上善棲

的院落生活，作為公司樹(shù)立市場(chǎng)美譽(yù)度的產(chǎn)品，億興公司對(duì)產(chǎn)品

可謂精益求精，不論是規(guī)劃設(shè)計(jì)上還是用材用料的選擇，都經(jīng)過(guò)

了慎重的考慮。

在成都，億達(dá)集團(tuán)和東軟集團(tuán)聯(lián)合投資了成都東軟信息技術(shù)學(xué)

院（另外兩所分別是大連東軟信息技術(shù)學(xué)院和廣東南海東軟信息

技術(shù)學(xué)院）。本項(xiàng)目就與青城山成都東軟信息技術(shù)學(xué)院及青城山軟

件園緊鄰。

3.2億達(dá)物業(yè)

億達(dá)物業(yè)公司作為集團(tuán)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住

宅、寫(xiě)字樓項(xiàng)目提供優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)前在管項(xiàng)目50多個(gè)，管

理面積達(dá)300多萬(wàn)平方米，包括高檔住宅、寫(xiě)字樓、別墅等多種

物業(yè)形態(tài)，取得IS09001:質(zhì)量管理體系、IS014001:環(huán)境管理

體系和GB/T28001-職業(yè)健康安全管理體系國(guó)內(nèi)（CNAT）、國(guó)際

（UKAS）雙認(rèn)證，并于獲得國(guó)家物業(yè)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。

3.3億達(dá)集團(tuán)

億達(dá)集團(tuán)是全球首家”世界經(jīng)濟(jì)論壇全球成長(zhǎng)型公司社區(qū)”會(huì)

員，”世界經(jīng)濟(jì)論壇全球成長(zhǎng)型公司社區(qū)”百家創(chuàng)始會(huì)員之一，

是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、軟件園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并涉足房地

產(chǎn)投資、IT咨詢(xún)服務(wù)、IT教育、組合機(jī)床制造和建筑裝修等多

個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)，綜合實(shí)力位列中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)第223

位，房地產(chǎn)業(yè)第14位。億達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域包括大連、沈

陽(yáng)、成都、北京等城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)量超過(guò)500萬(wàn)平方米。遵循”

創(chuàng)新生活”的品牌主張和"精細(xì)、現(xiàn)代、親和、品位”的品牌

核心價(jià)值，億達(dá)集團(tuán)先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了億達(dá)廣場(chǎng)、億達(dá)新世界、億

達(dá)世紀(jì)城、青云林海、蘭亭山水、國(guó)際新城、林語(yǔ)家話(huà)、青

云映山、康派、CITYONE.唯美品格、藍(lán)灣、東方圣荷西、宅

語(yǔ)原、唯美品格（沈陽(yáng)）、唯美十方（沈陽(yáng)）、上善棲（成都）

等多個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目，為城市人居生活品質(zhì)的提升作出了積極的貢獻(xiàn)。

億達(dá)集團(tuán)致力于成長(zhǎng)為區(qū)域領(lǐng)先、中國(guó)一流、國(guó)際化的現(xiàn)代企.業(yè),

先后與日本口平富山、中國(guó)東軟、日本松下電工、新加坡騰飛、

香港瑞安等國(guó)際級(jí)企業(yè)展開(kāi)合作。是大連市納稅額最高民營(yíng)企業(yè)。

第四部分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析

一、競(jìng)品選擇原則

,產(chǎn)品類(lèi)似

1品牌類(lèi)似

1區(qū)域類(lèi)似

二、項(xiàng)目競(jìng)品確定

3青城山房（根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的推售情況，確定該項(xiàng)目作

為項(xiàng)目競(jìng)品，其余項(xiàng)目

做及時(shí)跟進(jìn)及補(bǔ)充）

，一覽

1珠江天生墅

三、競(jìng)品報(bào)告

回

G:\上善棲\

億達(dá)-上善棲競(jìng)品中

四、競(jìng)品項(xiàng)目針對(duì)性說(shuō)辭

1）品牌

2）位置

3）產(chǎn)品

規(guī)劃

景觀

外立面

材料

細(xì)節(jié)

精神價(jià)值

物業(yè)

4）客群

第五部分標(biāo)準(zhǔn)化講解

一、接待動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

1.15月30日前

1臨時(shí)接待場(chǎng)地

物業(yè)服務(wù)中

心（廁接

待中心）

，接待動(dòng)線(xiàn)圖

★物業(yè)服務(wù)中心（臨時(shí)接待中心）為起點(diǎn)一一1號(hào)院（露天

吧）——照壁一一E型樣板房，從后院出，經(jīng)照壁一一1號(hào)

院（露天吧）——送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)

1銷(xiāo)售說(shuō)辭

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)進(jìn)入園SI區(qū)，門(mén)崗對(duì)講機(jī)通知銷(xiāo)售部

物業(yè)崗位：門(mén)崗保安

物料：門(mén)崗用”上善棲來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表”

國(guó)

訪(fǎng)客備*1謨3）崗）

配合說(shuō)辭：（敬禮）”先生'女士，您好，請(qǐng)問(wèn)是到臨時(shí)銷(xiāo)售中心

嗎？"（觀察客戶(hù)車(chē)內(nèi)人數(shù)，得到肯定答復(fù)后，放行）”請(qǐng)稍等,

我為您做個(gè)登記?！保ㄍ瓿稍L(fǎng)客登記表）”歡迎參觀上善棲，進(jìn)門(mén)后

請(qǐng)左轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售中心J（敬禮）

配合動(dòng)作1：對(duì)講告知銷(xiāo)售中心及停車(chē)場(chǎng)保安崗:"銷(xiāo)售部，有X

位客戶(hù)至IJ,車(chē)牌號(hào)是XXXXXJ（A位置業(yè)顧問(wèn)到停車(chē)場(chǎng)等候?！?/p>

配合動(dòng)作2:停車(chē)崗保安指引客戶(hù)停車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)），并為客戶(hù)開(kāi)

車(chē)門(mén)。

配合說(shuō)辭："您好，歡迎參觀上善棲，這邊請(qǐng)J（手勢(shì)）

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)到達(dá)臨時(shí)接待中心

A位置業(yè)顧問(wèn)：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請(qǐng)向您

是第一次來(lái)嗎？我是置業(yè)顧問(wèn)XXX。里面請(qǐng)，手勢(shì)指引客戶(hù)至

1號(hào)院（露天吧）。

1號(hào)院（露天吧）

物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名

物料：茶水、紙巾、煙缸

配合說(shuō)辭："您好，歡迎參觀上善棲，請(qǐng)喝水J

銷(xiāo)售道具1：區(qū)域圖

銷(xiāo)售說(shuō)辭1:”上善棲”項(xiàng)目位于青城山山門(mén)南側(cè)約1000米處，西

面緊臨106省道，北面與東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟教

師公寓和青城一覽項(xiàng)目，東側(cè)是置信的芙蓉青城項(xiàng)目，從周邊各

個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)小區(qū)業(yè)主今后的居住環(huán)境都沒(méi)有不利的影響。從道

路交通上看，當(dāng)前已經(jīng)通車(chē)使用的有：

1.成都一一都江堰市區(qū)一一青城山大橋青城山;

2.成都一一都江堰二環(huán)路一一岷江一橋青城山;

3.成都一光華大道一溫江一成青快速通道一青城山。

今后還會(huì)有三條更快速便捷的通道：

1.從成都出發(fā)，在成灌高速的崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到

青城山的快速通道，當(dāng)前僅差岷江三橋建未建成）到達(dá)青城山，

比原有經(jīng)都江堰市區(qū)的道路要節(jié)省約十多公里；

2.從成都出發(fā)，在成灌高速的聚源站出口，經(jīng)都江堰的聚源新城

區(qū)，過(guò)岷江二橋和東軟大道直達(dá)青城山（預(yù)計(jì)在今年10月通車(chē)，

叫聚青路）。

3.一個(gè)最重要的交通是從成都到青城山的快速鐵路，預(yù)計(jì)將在明

年5月通車(chē)，屆時(shí)從成都到青城山大概只要半小時(shí)。成青快鐵將來(lái)

會(huì)與市區(qū)的地鐵2號(hào)線(xiàn)在高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)同站換乘。

隨著前山景區(qū)的擴(kuò)大和東軟大道的修建，新山門(mén)將建在寬80米

的東軟大道上，屆時(shí)上善棲到新山門(mén)的距離大約只有500米，整

個(gè)小區(qū)也將正式納入核心景區(qū)，成為來(lái)往青城前山，后山，外山

的必經(jīng)之地。

銷(xiāo)售道具2:項(xiàng)目總平圖

銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們的項(xiàng)目名叫做”上善棲”，取意上善之地，詩(shī)意

棲居。整個(gè)項(xiàng)目占地227.34畝（約15萬(wàn)多平米），地塊呈長(zhǎng)方形,

長(zhǎng)約700米，寬約250米，規(guī)劃容積率為0.5,綠化率50%,建筑

密度21%,建筑高度13米，是一種低層的院落式建筑群。

整個(gè)小區(qū)的前端是我們的商業(yè)配套一一”上善會(huì)館”，是由6個(gè)

圍合的院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)

計(jì)時(shí)已經(jīng)給今后的經(jīng)營(yíng)做了充分的考慮，所有商業(yè)的室內(nèi)空間都

能夠加夾層，因此，最終的商業(yè)服務(wù)面積能夠達(dá)到7000平米。整

個(gè)商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠進(jìn)一步減少106省道車(chē)輛對(duì)住區(qū)環(huán)境

的影響，一會(huì)我將帶您參觀已經(jīng)啟用的3個(gè)院子的具體服務(wù)內(nèi)容。

后面的住宅區(qū)是由大小不等的12個(gè)院落圍合而成，院落內(nèi)部的

間距最大達(dá)65米，最小也有40余米。每個(gè)院落都有各自不同的景

觀設(shè)計(jì)和植物配置，住區(qū)中間是600余米的中央景觀帶。當(dāng)前住區(qū)

已經(jīng)有三個(gè)院子交付業(yè)主使用，一會(huì)我將帶您實(shí)地進(jìn)行參觀并作

進(jìn)一步的介紹。

動(dòng)線(xiàn)：1號(hào)院（露天吧）一一照壁

-一?■■?

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭1:在園林景觀的設(shè)計(jì)上，我們的理念與大多數(shù)觀賞性

的景觀設(shè)計(jì)有所區(qū)別，給今后的業(yè)主在院落里提供了很多公共交

流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景的設(shè)計(jì)前提下，結(jié)合青城

山特有的自然植物資源，以高大的喬木為景觀骨架，因地制宜的

選取灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過(guò)石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體

等小品的穿插，同時(shí)，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，借鑒中式

園林”有限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)建筑也是景觀，建

筑與景觀相互借景的效果，呈現(xiàn)不同空間，不同角度，移步換景

的視覺(jué)變化。（設(shè)計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題：1.請(qǐng)問(wèn)幾位今天是專(zhuān)程到青城山

看房呢？還是常到青城山爬山路過(guò)我們項(xiàng)目呢？2,您主要是考慮

度假時(shí)居住還是投資呢？3.您是準(zhǔn)備自己住還是給父母（子女）

購(gòu)買(mǎi)呢？）根據(jù)您的情況我為您推薦X戶(hù)型和義戶(hù)型,我?guī)?/p>

房子里面感受一下。

銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們現(xiàn)在位于項(xiàng)目的中軸景觀帶，您看，整個(gè)中軸

景觀帶由西向東貫穿整個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)景觀帶以珍貴的成年銀杏為

主線(xiàn)，配合了咋們中國(guó)傳統(tǒng)的十二生肖的元素，可謂是我們整個(gè)

項(xiàng)目景觀的精髓和點(diǎn)睛之筆。

動(dòng)線(xiàn)：照壁一E型樣板房

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通）為了讓業(yè)主在充分享受青

城山自然資源的同時(shí)體會(huì)到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來(lái)的使用上午舒適性，

我們?cè)诮ㄖ牧系倪x擇上也花費(fèi)了極大的功夫。

1特別值得一提的是，建筑的外墻裝飾和景觀裝飾采用了產(chǎn)自云

南騰沖的天然火山石，火

山石是一種新興的綠色環(huán)保建材，該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖

漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，不退色，不但讓你的物業(yè)多年后依然

保持現(xiàn)有的陳色，而且極符合人們的自然需求。與普通外墻使用的

裝飾材料PK磚相比，火山石給人的視覺(jué)感覺(jué)自然、柔和，晴天和

雨天也全然不同，處處體現(xiàn)出一種低調(diào)的奢華。

,墻體采用了35nmi厚的膠粉聚苯顆粒外保溫，具有保溫，節(jié)能

的效果。

1在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚的SBS改性瀝青防水卷

材兩道防水處理，保證

了屋面的防水效果。

1臥室、客廳等均采用了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材的設(shè)計(jì)，大

大降低了傳熱系數(shù)，具有

很好的保溫節(jié)能效果。

1部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗，進(jìn)口的北歐松木大

大保證了木材的耐久性和

抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn)的卷和工藝能夠

長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封的雙層中空玻璃具有良好的隔音

隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山的星辰

美景。

動(dòng)線(xiàn)：E型樣板房，從后院出，經(jīng)照壁——1號(hào)院（露天吧）

銷(xiāo)售物料：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重:點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通及互動(dòng)的同事告訴客戶(hù)更多

的銷(xiāo)傳信息）

1我們整個(gè)項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，每期又分為二個(gè)批次，當(dāng)前項(xiàng)目的

一期一批次已于

9月發(fā)售，銷(xiāo)售均價(jià)約為9000元/平米，一期二批次的16、17號(hào)

樓部分房源也已經(jīng)在5月前售完，銷(xiāo)售的均價(jià)約為10000元/平

米。

1現(xiàn)在我們準(zhǔn)備銷(xiāo)售的是一期二批次18-24號(hào)樓以及15號(hào)樣板樓

的2、3單元，面積區(qū)間

從60-220平方米，一共有118套，包括有低層院落式住宅，疊拼

和雙拼別墅。其中包括緊鄰中央景觀帶的低層院落式住宅。

1100平米以上住宅主要是清水房，以滿(mǎn)足大戶(hù)型客戶(hù)對(duì)裝修的

個(gè)性化要求。100平方米

以下住宅全部是裝修房，具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備配置，我一會(huì)會(huì)

帶您去看樣板區(qū)，屆時(shí)，你還能夠看到我們已經(jīng)交房入住的三個(gè)

院子。

i由于底層帶私家花園（且不同位置花園面積不同），三層帶躍

層，同時(shí)，不同位置的價(jià)

差也較大，因此，當(dāng)前的價(jià)格范圍為9500—13000元/平米。

動(dòng)線(xiàn)：1號(hào)院（露天吧）

銷(xiāo)售道具：資料夾，誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)單，簽字筆，客戶(hù)登記本

物業(yè)配合：客服人員，茶水

配合說(shuō)辭：”不好意思，打擾一下，先生\女士請(qǐng)喝水J

銷(xiāo)售說(shuō)辭：.主要目的在于解答客戶(hù)疑問(wèn)及退單。您看剛才為您推薦

的戶(hù)型您還滿(mǎn)意嗎？您現(xiàn)在來(lái)的時(shí)機(jī)特別好，我們當(dāng)前處于一期

二批次房源誠(chéng)意排號(hào)期，現(xiàn)在您排號(hào)的話(huà)，能夠得到額外296優(yōu)惠,

而且排號(hào)的順序就是開(kāi)盤(pán)選房的順序。（至少3次逼單動(dòng)作）

銷(xiāo)售動(dòng)作：做好客戶(hù)信息收集（姓名，電話(huà)）

動(dòng)線(xiàn)：1號(hào)院（露天吧）一一送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)

銷(xiāo)售說(shuō)辭：我這邊有關(guān)項(xiàng)目的新進(jìn)展，我會(huì)及時(shí)跟您聯(lián)系，您一

般周末方便嗎？（大概確定客戶(hù)的休息時(shí)間，以便稍后的跟進(jìn)約

訪(fǎng)工作的開(kāi)展）您今天的疑問(wèn)，我稍后會(huì)逐一確定，落實(shí)后我給

您來(lái)個(gè)電話(huà)。（為之后的電話(huà)聯(lián)系做好鋪墊。）您平常是上午方便

還是下午？（進(jìn)一步加強(qiáng)您會(huì)給客戶(hù)去電話(huà)的訊息，觀察客戶(hù)反

應(yīng)，判斷客戶(hù)遺留的問(wèn)題是真正關(guān)心的從而導(dǎo)致影響客戶(hù)下單的

原因，還是客戶(hù)推脫的借口.）

動(dòng)線(xiàn)：送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)

物業(yè)配合：保安為客戶(hù)開(kāi)車(chē)門(mén)。

配合說(shuō)辭：”謝謝光臨請(qǐng)慢走?！?/p>

銷(xiāo)售道具：簽字筆，便簽

銷(xiāo)售說(shuō)辭：X先生'女士慢走，有關(guān)項(xiàng)目的任何情況您隨時(shí)打電話(huà)

給我，很高興為您服務(wù)。目送客戶(hù)的車(chē)離開(kāi)，記錄下客戶(hù)的車(chē)型及

車(chē)牌號(hào)。

完成客戶(hù)接待，馬上完整現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表，做為客戶(hù)認(rèn)定的

標(biāo)準(zhǔn)。

1.25月30日一一6月30日（銷(xiāo)售中心開(kāi)放，新樣板房未開(kāi)放

前）

1接待場(chǎng)地

，接待動(dòng)線(xiàn)圖

i接待動(dòng)線(xiàn)

銷(xiāo)售中心照壁中軸景觀帶1號(hào)院（A型樣板房）

或2號(hào)院（E型樣板房）經(jīng)原路返回至照壁或

型樣板房后院——中軸景觀帶——照壁

」銷(xiāo)售說(shuō)辭

1銷(xiāo)售說(shuō)辭

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)進(jìn)入銷(xiāo)售中心停車(chē)場(chǎng)

物業(yè)崗位：禮儀崗保安

物料：晴雨傘

配合說(shuō)辭：（敬禮）”先生、女士，您好，歡迎參觀上善棲，看房

里面請(qǐng)?！保ň炊Y）

配合動(dòng)作1：對(duì)講告知銷(xiāo)售中心”銷(xiāo)售部，有X位客戶(hù)到。"（A

位置業(yè)顧問(wèn)到銷(xiāo)售大廳門(mén)口等候。）

配合動(dòng)作2:停車(chē)崗保安指引客戶(hù)停車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)），并為客戶(hù)開(kāi)

車(chē)門(mén)，出太陽(yáng)或下雨時(shí)，為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)撐傘，同行有女士時(shí)，優(yōu)先

照顧女士。

配合說(shuō)辭：”請(qǐng)不要將貴重物品遺留在車(chē)上J

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)到達(dá)臨時(shí)接待中心

A位置業(yè)顧問(wèn)：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請(qǐng)問(wèn)您

是第一次來(lái)嗎？我是置業(yè)顧問(wèn)XXX。里面請(qǐng)，手勢(shì)指引客戶(hù)至沙

盤(pán)。

沙盤(pán)介紹:

物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名

物料：茶水

配合說(shuō)辭：“您好，歡迎參觀上善棲，請(qǐng)喝水J

銷(xiāo)售道具1：資料夾，激光筆

銷(xiāo)售說(shuō)辭I：”上善棲”項(xiàng)目位于青城山山門(mén)南側(cè)約1000米處，西

面緊臨106省道，北面與東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟教

師公寓和青城一覽項(xiàng)目，東側(cè)是置信的芙蓉青城項(xiàng)目，從周邊各

個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)小區(qū)業(yè)主今后的居住環(huán)境都沒(méi)有不利的影響。從道

路交通上看，當(dāng)前已經(jīng)通車(chē)使用的有：

1.成都一一都江堰市區(qū)一一青城山大橋一一青城山；

2.成都一一都江堰二環(huán)路一一岷江一橋一一青城山；

3.成都一光華大道一溫江一成青快速通道一青城山。

今后還會(huì)有三條更快速便捷的通道：

1.從成都出發(fā)，在成灌高速的崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到

青城山的快速通道，當(dāng)前僅差岷江三橋逐未建成）到達(dá)青城山，

比原有經(jīng)都江堰市區(qū)的道路要節(jié)省約十多公里；

2.從成都出發(fā)，在成灌高速的聚源站出口，經(jīng)都江堰的聚源新城

區(qū)，過(guò)岷江二橋和東軟大道直達(dá)青城山（預(yù)計(jì)在今年10月通車(chē)，

叫聚青路）。

3.一個(gè)最重要的交通是從成都到青城山的快速鐵路，預(yù)計(jì)將在明

年5月通車(chē)，屆時(shí)從成都到青城山大概只要半小時(shí)。成青快鐵將來(lái)

會(huì)與市區(qū)的地鐵2號(hào)線(xiàn)在高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)同站換乘。

隨著前山景區(qū)的擴(kuò)大和東軟大道的修建，新山門(mén)將建在寬80米

的東軟大道上，屆時(shí)上善棲到新山門(mén)的距離大約只有500米，整

個(gè)小區(qū)也將正式納入核心景區(qū)，成為來(lái)往青城前山，后山，外山

的必經(jīng)之地。

銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們的項(xiàng)目名叫做“上善棲”，取意上善之地，詩(shī)意

棲居。整個(gè)項(xiàng)目占地227.34畝（約15萬(wàn)多平米），地塊呈長(zhǎng)方形,

長(zhǎng)約700米，寬約250米，規(guī)劃容積率為0.5,綠化率50%,建筑

密度21%,建筑高度13米，是一種低層的院落式建筑群。

整個(gè)小區(qū)的前端是我們的商業(yè)配套一一”上善會(huì)館”，是由6個(gè)

圍合的院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)

計(jì)時(shí)已經(jīng)給今后的經(jīng)營(yíng)做了充分的考慮，所有商業(yè)的室內(nèi)空間都

能夠加夾層，因此，最終的商業(yè)服務(wù)面積能夠達(dá)到7000平米。整

個(gè)商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠進(jìn)一步減少106省道車(chē)輛對(duì)住區(qū)環(huán)境

的影響，一會(huì)我將帶您參觀已經(jīng)啟用的3個(gè)院子的具體服務(wù)內(nèi)容。

后面的住宅區(qū)是由大小不等的12個(gè)院落圍合而成，院落內(nèi)部的

間距最大達(dá)65米，最小也有40余米。每個(gè)院落都有各自不同的景

觀設(shè)計(jì)和植物配置，住區(qū)中間是600余米的中央景觀帶。當(dāng)前住區(qū)

已經(jīng)有三個(gè)院子交付業(yè)主使用，一會(huì)我將帶您實(shí)地進(jìn)行參觀并作

進(jìn)一步的介紹。

動(dòng)線(xiàn)：銷(xiāo)售中心一一照壁

物業(yè)配合：電瓶車(chē)準(zhǔn)備，電瓶車(chē)司機(jī)1名

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾，電瓶車(chē)

銷(xiāo)售說(shuō)辭1：在園林景觀的設(shè)計(jì)上，我們的理念與大多數(shù)觀賞性

的景觀設(shè)計(jì)有所區(qū)別，給今后的業(yè)主在院落里提供了很多公共交

流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景的設(shè)計(jì)前提下，結(jié)合青城

山特有的自然植物資源，以高大的喬木為景觀骨架，因地制宜的

選取灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過(guò)石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體

等小品的穿插，同時(shí)，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，借鑒中式

園林”有限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)建筑也是景觀，建

筑與景觀相互借景的效果，呈現(xiàn)不同空間，不同角度，移步換景

的視覺(jué)變化。（設(shè)計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題：1.請(qǐng)問(wèn)幾位今天是專(zhuān)程到青城山

看房呢？還是常到青城山爬山路過(guò)我們項(xiàng)目呢？2.您主要是考慮

度假時(shí)居住還是投資呢？3.您是準(zhǔn)備自己住還是給父母（子女）

購(gòu)買(mǎi)呢？）根據(jù)您的情況我為您推薦X戶(hù)型和X戶(hù)型,我?guī)?/p>

房子里面感受一下。

，銷(xiāo)售說(shuō)辭2：（電瓶車(chē)行駛至入口楨楠大道）我們現(xiàn)在位于項(xiàng)

目主入口處的楨楠大道上，

楨楠大道以大型楨楠形成縱深的道路，將人的視覺(jué)和行走路線(xiàn)導(dǎo)

入小區(qū)主景墻。兩邊的市政園林經(jīng)過(guò)地形的改造以造坡、塑石的

方式，形成一個(gè)疏密有度的綠色屏障,為入口處的商業(yè)提供良好

的景觀背景。貫穿市政花園的是一條曲觴流暢的水渠，將道路和綠

化天然隔離，并將這塊綠意盎然的草坪自然的納入上善棲的商業(yè)

氛圍中。草坡上自然點(diǎn)綴高大喬木，樸樹(shù)、銀杏、皂莢等。

銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)：電瓶車(chē)到達(dá)照壁處（下電瓶車(chē)）中軸景觀帶

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭（需加入照壁介紹）：我們現(xiàn)在位于項(xiàng)目的中軸景觀帶，

您看，整個(gè)中軸景觀帶由西向東貫穿整個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)景觀帶以珍

貴的成年銀杏為主線(xiàn)，配合了咋們中國(guó)傳統(tǒng)的十二生肖的元素，

可謂是我們整個(gè)項(xiàng)目景觀的精髓和點(diǎn)睛之筆。

動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀帶——1號(hào)院（A型樣板房）

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通）為了讓業(yè)主在充分享受青

城山自然資源的同時(shí)體會(huì)到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來(lái)的使用上午舒適性，

我們?cè)诮ㄖ牧系倪x擇上也花費(fèi)了極大的功夫。

1特別值得一提的是，建筑的外墻裝飾和景觀裝飾采用了產(chǎn)自云

南騰沖的天然火山石，火

山石是一種新興的綠色環(huán)保建材，該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖

漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，不退色，不但讓你的物業(yè)多年后依然

保持現(xiàn)有的陳色，而且極符合人們的自然需求。與普通外墻使用的

裝飾材料PK磚相匕，火山石給人的視覺(jué)感覺(jué)自然、柔和，晴天和

雨天也全然不同，處處體現(xiàn)出一種低調(diào)的奢華。

1墻體采用了351m厚的膠粉聚苯顆粒外保溫，具有保溫，節(jié)能

的效果。

1在屋面上使用J'拉法基水泥瓦和4mm厚的SBS改性瀝青防水卷

材兩道防水處理，保證

了屋面的防水效果。

1臥室、客廳等均采用了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材的設(shè)計(jì)，大

大降低了傳熱系數(shù)，具有

很好的保溫節(jié)能效果。

1部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗，進(jìn)口的北歐松木大

大保證了木材的耐久性和

抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn)的卷和工藝能夠

長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封的雙層中空玻璃具有良好的隔音

隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山的星辰

美景。

動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀帶——2號(hào)院（E型樣板房）

銷(xiāo)售物料：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通及互動(dòng)的同事告訴客戶(hù)更多

的銷(xiāo)售信息）

」我們整個(gè)項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，每期又分為二個(gè)批次，當(dāng)前項(xiàng)目的

一期一批次已于

9月發(fā)售，銷(xiāo)售均價(jià)約為9000元/平米，一期二批次的16、17號(hào)

樓部分房源也已經(jīng)在5月前售完，銷(xiāo)售的均價(jià)約為10000元/平

米。

1現(xiàn)在我們準(zhǔn)備銷(xiāo)售的是一期二批次18-24號(hào)樓以及15號(hào)樣板樓

的2、3單元，面積區(qū)間

從60-220平方米，一共有118套，包括有低層院落式住宅，疊拼

和雙拼別墅。其中包括緊鄰中央景觀帶的低層院落式住宅。

1100平米以上住宅主要是清水房，以滿(mǎn)足大戶(hù)型客戶(hù)對(duì)裝修的

個(gè)性化要求。100平方米

以下住宅全部是裝修房，具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備配置，我一會(huì)會(huì)

帶您去看樣板區(qū)，屆時(shí)，你還能夠看到我們已經(jīng)交房入住的三個(gè)

院子。

1由于底層帶私家花園（且不同位置花園面積不同），三層帶躍

層，同時(shí)，不同位置的價(jià)

差也較大，因此，當(dāng)前的價(jià)格范圍為9500—13000元/平米。

動(dòng)線(xiàn)：1號(hào)院（露天吧）經(jīng)返回至照壁處（上電瓶車(chē)）

銷(xiāo)售說(shuō)辭：我們到銷(xiāo)售中心休息一下，我給您準(zhǔn)備一套完整的項(xiàng)

目資料、幾位也到銷(xiāo)售中心休息一下，喝點(diǎn)水。目的在于把客戶(hù)帶

同銷(xiāo)售中心，以爭(zhēng)取與客戶(hù)更多的溝通機(jī)會(huì)，為逼單尋找機(jī)會(huì)。

動(dòng)線(xiàn)：2號(hào)院（E型樣板房）一中軸景觀帶回照壁

銷(xiāo)售說(shuō)辭：重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通與互動(dòng)，以求得到盡可能多的

客戶(hù)信息。

動(dòng)線(xiàn)：乘坐電瓶車(chē)回到銷(xiāo)售中心

銷(xiāo)售道具：資料夾，誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)單，簽字筆，客戶(hù)登記本

物業(yè)配合：客服人員，茶水

配合說(shuō)辭：”不好意思，打擾一下，先生\女士請(qǐng)喝水J

銷(xiāo)售說(shuō)辭：.主要目的在于解答客戶(hù)疑問(wèn)及退單。您看剛才為您推薦

的戶(hù)型您還滿(mǎn)意嗎？您現(xiàn)在來(lái)的時(shí)機(jī)特別好，我們當(dāng)前處于一期

二批次房源誠(chéng)意排號(hào)期，現(xiàn)在您排號(hào)的話(huà)，能夠得到額外296優(yōu)惠,

而且排號(hào)的順序就是開(kāi)盤(pán)選房的順序。（至少3次逼單動(dòng)作）

銷(xiāo)售動(dòng)作：做好客戶(hù)信息收集（姓名，電話(huà)）

動(dòng)線(xiàn)：送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)

銷(xiāo)售說(shuō)辭：我這邊有關(guān)項(xiàng)目的新進(jìn)展，我會(huì)及時(shí)跟您聯(lián)系，您一

般周末方便嗎？（大概確定客戶(hù)的休息時(shí)間，以便稍后的跟進(jìn)約

訪(fǎng)工作的開(kāi)展）您今天的疑問(wèn)，我稍后會(huì)逐一確定，落實(shí)后我給

您來(lái)個(gè)電話(huà)。（為之后的電話(huà)聯(lián)系做好鋪墊。）您平常是上午方便

還是下午？（進(jìn)一步加強(qiáng)您會(huì)給客戶(hù)去電話(huà)的訊息，觀察客戶(hù)反

應(yīng)，判斷客戶(hù)遺留的問(wèn)題是真正關(guān)心的從而導(dǎo)致影響客戶(hù)下單的

原因，還是客戶(hù)推脫的借口.）

物業(yè)配合：保安為客戶(hù)開(kāi)車(chē)門(mén)。

配合說(shuō)辭：”謝謝光臨請(qǐng)慢走J

銷(xiāo)售說(shuō)辭：X先生、女士慢走，有關(guān)項(xiàng)目的任何情況您隨時(shí)打電話(huà)

給我，很高興為您服務(wù)。目送客戶(hù)的車(chē)離開(kāi)，記錄下客戶(hù)的車(chē)型及

車(chē)牌號(hào)。

完成客戶(hù)接待，馬上完整現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表，做為客戶(hù)認(rèn)定的

標(biāo)準(zhǔn)。

1.36月30日以后（新樣板房開(kāi)放）

1接待場(chǎng)地

1接待動(dòng)線(xiàn)圖

」接待動(dòng)線(xiàn)

銷(xiāo)售中心一一照壁——中軸景觀帶一一1號(hào)院（A型樣板房）

或2號(hào)院（E型樣板房）一一經(jīng)原路返回至照壁或一一經(jīng)E

型樣板房后院——中軸景觀帶——照壁一一進(jìn)入新樣板房——

上電瓶車(chē)返回銷(xiāo)售中心

1銷(xiāo)售說(shuō)辭

1銷(xiāo)售說(shuō)辭

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)進(jìn)入銷(xiāo)售中心停車(chē)場(chǎng)

物業(yè)崗位：禮儀崗保安

物料：晴雨傘

配合說(shuō)辭：（敬禮）”先生'女士，您好，歡迎參觀上善棲，看房

里面請(qǐng)?！保ň炊Y）

配合動(dòng)作1：對(duì)講告知銷(xiāo)售中心”銷(xiāo)售部，有X位客戶(hù)到J（A

位置業(yè)顧問(wèn)到銷(xiāo)售大廳門(mén)口等候。）

配合動(dòng)作2:停車(chē)崗保安指引客戶(hù)停車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)），并為客戶(hù)開(kāi)

車(chē)門(mén)，出太陽(yáng)或下雨R寸，為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)撐傘，同行有女士時(shí).，優(yōu)先

照顧女士。

配合說(shuō)辭：”請(qǐng)不要將貴重物品遺留在車(chē)上。”

動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)到達(dá)臨時(shí)接待中心

A位置業(yè)顧問(wèn)：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請(qǐng)向您

是第一次來(lái)嗎？我是置業(yè)顧問(wèn)XXX。里面請(qǐng)，手勢(shì)指引客戶(hù)至沙

盤(pán)。

沙盤(pán)介紹:

物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名

物料：茶水

配合說(shuō)辭："您好，歡迎參觀上善棲，請(qǐng)喝水J

銷(xiāo)售道具1：資料夾，激光筆

銷(xiāo)售說(shuō)辭1:”上善棲”項(xiàng)目位于青城山山門(mén)南側(cè)約1000米處，西

面緊臨106省道，北面與東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟教

師公寓和青城一覽項(xiàng)目，東側(cè)是置信的芙蓉青城項(xiàng)目，從周邊各

個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)小區(qū)業(yè)主今后的居住環(huán)境都沒(méi)有不利的影響。從道

路交通上看，當(dāng)前已經(jīng)通車(chē)使用的有：

1.成都一一都江堰市區(qū)一一青城山大橋一一青城山；

2.成都一一都江堰二環(huán)路一一岷江一橋一一青城山；

3.成都一光華大道一溫江一成青快速通道一青城山。

今后還會(huì)有三條更快速便捷的通道：

1.從成都出發(fā)，在成灌高速的崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到

青城山的快速通道，當(dāng)前僅差岷江三橋江未建成）到達(dá)青城山，

比原有經(jīng)都江堰市區(qū)的道路要節(jié)省約十多公里；

2.從成都出發(fā)，在成灌高速的聚源站出口，經(jīng)都江堰的聚源新城

區(qū)，過(guò)岷江二橋和東軟大道直達(dá)青城山（預(yù)計(jì)在今年10月通車(chē)，

叫聚青路）。

3.一個(gè)最重要的交通是從成都到青城山的快速鐵路，預(yù)計(jì)將在明

年5月通車(chē)，屆時(shí)從成都到青城山大概只要半小時(shí)。成青快鐵將來(lái)

會(huì)與市區(qū)的地鐵2號(hào)線(xiàn)在高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)同站換乘。

隨著前山景區(qū)的擴(kuò)大和東軟大道的修建，新山門(mén)將建在寬80米

的東軟大道上，屆時(shí)上善棲到新山門(mén)的距離大約只有500米，整

個(gè)小區(qū)也將正式納入核心景區(qū)，成為來(lái)往青城前山，后山，外山

的必經(jīng)之地。

銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們的項(xiàng)目名叫做“上善棲”，取意上善之地，詩(shī)意

棲居。整個(gè)項(xiàng)目占地227.34畝（約15萬(wàn)多平米），地塊呈長(zhǎng)方形,

長(zhǎng)約700米，寬約250米，規(guī)劃容積率為0.5,綠化率50%,建筑

密度21%,建筑高度13米，是一種低層的院落式建筑群。

整個(gè)小區(qū)的前端是我們的商業(yè)配套一一“上善會(huì)館”，是由6個(gè)

圍合的院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)

計(jì)時(shí)已經(jīng)給今后的經(jīng)營(yíng)做了充分的考慮，所有商業(yè)的室內(nèi)空間都

能夠加夾層，因此，最終的商業(yè)服務(wù)面積能夠達(dá)到7000平米。整

個(gè)商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠進(jìn)一步減少106省道車(chē)輛對(duì)住區(qū)環(huán)境

的影響，一會(huì)我將帶您參觀已經(jīng)啟用的3個(gè)院子的具體服務(wù)內(nèi)容。

后面的住宅區(qū)是由大小不等的12個(gè)院落圍合而成，院落內(nèi)部的

間距最大達(dá)65米，最小也有40余米。每個(gè)院落都有各自不同的景

觀設(shè)計(jì)和植物配置，住區(qū)中間是600余米的中央景觀帶。當(dāng)前住區(qū)

已經(jīng)有三個(gè)院子交付業(yè)主使用，一會(huì)我將帶您實(shí)地進(jìn)行參觀并作

進(jìn)一步的介紹。

動(dòng)線(xiàn)：銷(xiāo)售中心一一照壁

物業(yè)配合：電瓶車(chē)準(zhǔn)備，電瓶車(chē)司機(jī)1名

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾，電瓶車(chē)

銷(xiāo)售說(shuō)辭1：在園林景觀的設(shè)計(jì)上，我們的理念與大多數(shù)觀賞性

的景觀設(shè)計(jì)有所區(qū)別，給今后的業(yè)主在院落里提供了很多公共交

流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景的設(shè)計(jì)前提下，結(jié)合青城

山特有的自然植物資源，以高大的喬木為景觀骨架，因地制宜的

選取灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過(guò)石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體

等小品的穿插，同時(shí)，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，借鑒中式

園林”有限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)建筑也是景觀，建

筑與景觀相互借景的效果，呈現(xiàn)不同空間，不同角度，移步換景

的視覺(jué)變化。（設(shè)計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題：1.請(qǐng)問(wèn)幾位今天是專(zhuān)程到青城山

看房呢？還是常到青城山爬山路過(guò)我們項(xiàng)目呢？2.您主要是考慮

度假時(shí)居住還是投資呢？3.您是準(zhǔn)備自己住還是給父母（子女）

購(gòu)買(mǎi)呢？）根據(jù)您的情況我為您推薦X戶(hù)型和義戶(hù)型,我?guī)?/p>

房子里面感受一下。

，銷(xiāo)售說(shuō)辭2：（電瓶車(chē)行駛至入口楨楠大道）我們現(xiàn)在位于項(xiàng)

目主入口處的楨楠大道上，

楨楠大道以大型楨楠形成縱深的道路，將人的視覺(jué)和行走路線(xiàn)導(dǎo)

入小區(qū)主景墻。兩邊的市政園林經(jīng)過(guò)地形的改造以造坡、塑石的

方式，形成一個(gè)疏密有度的綠色屏障,為入口處的商業(yè)提供良好

的景觀背景。貫穿市政花園的是一條曲觴流暢的水渠，將道路和綠

化天然隔離，并將這塊綠意盎然的草坪自然的納入上善棲的商業(yè)

氛圍中。草坡上自然點(diǎn)綴高大喬木，樸樹(shù)、銀杏、皂莢等。

銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)：電瓶車(chē)到達(dá)照壁處（下電瓶車(chē)）__中軸景觀帶

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭（需加入照壁介紹）：我們現(xiàn)在位于項(xiàng)目的中軸景觀帶，

您看，整個(gè)中軸景觀帶由西向東貫穿整個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)景觀帶以珍

貴的成年銀杏為主線(xiàn)，配合了咋們中國(guó)傳統(tǒng)的十二生肖的元素，

可謂是我們整個(gè)項(xiàng)目景觀的精髓和點(diǎn)睛之筆。

動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀帶——1號(hào)院（A型樣板房）

銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通）為了讓業(yè)主在充分享受青

城山自然資源的同時(shí)體會(huì)到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來(lái)的使用上午舒適性，

我們?cè)诮ㄖ牧系倪x擇上也花費(fèi)了極大的功夫。

1特別值得一提的是，建筑的外墻裝飾和景觀裝飾采用了產(chǎn)自云

南騰沖的天然火山石，火

山石是一種新興的綠色環(huán)保建材，該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖

漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，不退色，不但讓你的物業(yè)多年后依然

保持現(xiàn)有的陳色，而且極符合人們的自然需求。與普通外墻使用的

裝飾材料PK磚相匕，火山石給人的視覺(jué)感覺(jué)自然、柔和，晴天和

雨天也全然不同，處處體現(xiàn)出一種低調(diào)的奢華。

1墻體采用了35mm厚的膠粉聚苯顆粒外保溫，具有保溫，節(jié)能

的效果。

i在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚的SBS改性瀝青防水卷

材兩道防水處理，保證

了屋面的防水效果。

1臥室、客廳等均采用了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材的設(shè)計(jì)，大

大降低了傳熱系數(shù)，具有

很好的保溫節(jié)能效果。

1部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗，進(jìn)口的北歐松木大

大保證了木材的耐久性和

抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn)的卷和工藝能夠

長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封的雙層中空玻璃具有良好的隔音

隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山的星辰

美景。

動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀帶——2號(hào)院（E型樣板房）

銷(xiāo)售物料：晴雨傘，資料夾

銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與?客戶(hù)的