物業(yè)管理合同范本與簽訂指南引言物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，也是解決物業(yè)糾紛的首要依據(jù)。根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，其本質(zhì)是委托合同（前期物業(yè)合同為建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)的委托，后期為業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)的委托），但因涉及公共利益，需更嚴(yán)格的條款規(guī)范。實踐中，因合同條款模糊、權(quán)利義務(wù)失衡引發(fā)的糾紛占比超60%（數(shù)據(jù)來源：某省高院2023年物業(yè)糾紛司法統(tǒng)計）。本文從核心要素解析、標(biāo)準(zhǔn)范本參考、簽訂全流程指南三個維度，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)提供專業(yè)指引，助力構(gòu)建公平、透明的物業(yè)關(guān)系。一、物業(yè)管理合同的核心法律要素：必備條款與立法依據(jù)根據(jù)《民法典》第四百七十條、《物業(yè)管理條例》第三十四條，物業(yè)管理合同需包含以下9項必備條款，缺失將導(dǎo)致合同部分無效或履行爭議：（一）當(dāng)事人基本信息：主體資格的合法性確認(rèn)1.業(yè)主方：前期物業(yè)合同：建設(shè)單位（需提供營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）；后期物業(yè)合同：業(yè)主委員會（需提供業(yè)主大會成立決議、備案證明、法定代表人身份證明）。2.物業(yè)企業(yè)：需提供營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書（部分地區(qū)已取消，但需符合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)監(jiān)管要求）、法定代表人身份證明。注意：若業(yè)主委員會未成立，前期物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力（《物業(yè)管理條例》第二十一條），但業(yè)主可通過業(yè)主大會后續(xù)變更。（二）物業(yè)基本情況：服務(wù)邊界的清晰界定需明確以下內(nèi)容（參考《物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本》）：物業(yè)名稱、坐落位置、建筑面積（區(qū)分住宅與商業(yè)部分）；物業(yè)類型（住宅、辦公、商業(yè)綜合體等）；公共設(shè)施設(shè)備清單（如電梯、消防系統(tǒng)、停車場、綠化區(qū)域等）；物業(yè)共用部位范圍（如樓梯間、走廊、屋頂、小區(qū)道路等）。示例：“本合同項下物業(yè)為XX市XX區(qū)XX小區(qū)，總建筑面積12萬平方米，其中住宅10萬平方米、商業(yè)2萬平方米；共用設(shè)施設(shè)備包括電梯12部、消防報警系統(tǒng)1套、地下停車場300個車位?！保ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：避免“模糊化”的關(guān)鍵1.服務(wù)內(nèi)容：需明確基礎(chǔ)服務(wù)（清潔、綠化、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護）與增值服務(wù)（如快遞代收、家政服務(wù)，需明確是否收費）。2.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：需參照《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（住建部2004年發(fā)布）或當(dāng)?shù)匦袠I(yè)規(guī)范，量化指標(biāo)是核心。反例：“保持小區(qū)清潔”（模糊）→正例：“公共區(qū)域（樓梯間、走廊、小區(qū)道路）每日清潔1次，垃圾每日清運1次；電梯轎廂每日消毒1次，每月全面清潔1次。”立法依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”，未達到標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可要求減免費用（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條）。（四）物業(yè)服務(wù)費用：收費透明化的法定要求1.費用構(gòu)成：需明確物業(yè)服務(wù)費（基礎(chǔ)服務(wù)）、公攤水電費（公共區(qū)域能耗）、停車費（車位管理）、其他費用（如裝修垃圾清運費，需注明收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)）。2.收費標(biāo)準(zhǔn)：需符合“合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)”原則（《物業(yè)管理條例》第四十條），并注明定價方式（政府指導(dǎo)價/市場調(diào)節(jié)價）。3.收取方式：明確繳費周期（按月/季度/年）、繳費時間（如每月10日前）、繳費方式（銀行轉(zhuǎn)賬/線上支付）。4.調(diào)整機制：若需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)業(yè)主大會表決通過（《物業(yè)管理條例》第四十一條），并提前30日告知業(yè)主。示例：“住宅物業(yè)服務(wù)費為1.8元/㎡/月（市場調(diào)節(jié)價，依據(jù)XX市物價局XX號文件）；公攤水電費按實際發(fā)生額分?jǐn)?，每季度公示一次；地下車位管理費為300元/個/月，包含車位清潔與設(shè)施維護。”（五）雙方權(quán)利與義務(wù)：失衡條款的法律風(fēng)險1.業(yè)主方權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量（如查閱服務(wù)記錄、要求公示收支情況）；對共用部位、設(shè)施設(shè)備的收益享有知情權(quán)（如電梯廣告收入，需按比例歸業(yè)主所有，《民法典》第二百八十二條）；拒絕繳納超出合同約定的費用（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條）。2.業(yè)主方義務(wù)：按時繳納物業(yè)服務(wù)費（逾期需承擔(dān)違約責(zé)任，如按日萬分之三支付違約金，不得超過LPR四倍）；遵守小區(qū)管理規(guī)約（如不得違規(guī)裝修、占用公共區(qū)域）。3.物業(yè)企業(yè)權(quán)利：收取物業(yè)服務(wù)費（逾期可通過訴訟或仲裁追討，但不得采取停水、停電等違法方式，《民法典》第九百四十四條）；制止業(yè)主違規(guī)行為（如違規(guī)裝修，需及時告知并報告有關(guān)部門）。4.物業(yè)企業(yè)義務(wù)：提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)（如設(shè)施設(shè)備維護需建立臺賬，記錄檢修時間、責(zé)任人）；公示服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收支情況（每季度一次，《物業(yè)管理條例》第四十三條）；協(xié)助做好小區(qū)安全防范（如配備秩序維護人員，安裝監(jiān)控設(shè)備）。（六）合同期限與續(xù)簽規(guī)則1.前期物業(yè)合同：期限一般為2-3年，自物業(yè)交付之日起至業(yè)主委員會成立并選聘新物業(yè)企業(yè)止（《物業(yè)管理條例》第二十六條）。2.后期物業(yè)合同：期限由業(yè)主大會決定，一般為1-3年，續(xù)簽需提前60日協(xié)商，經(jīng)業(yè)主大會表決通過（《民法典》第九百四十八條）。注意：合同到期后，若物業(yè)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)且業(yè)主未提出異議，視為事實合同關(guān)系（《民法典》第九百四十八條第二款），但業(yè)主可隨時解除（需提前60日通知）。（七）違約責(zé)任：救濟途徑的明確化1.物業(yè)企業(yè)違約：未達到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主可要求減免相應(yīng)費用（如清潔服務(wù)未達標(biāo)，減免當(dāng)月10%物業(yè)費）；擅自增加收費項目：業(yè)主可拒絕繳納，并要求退還已收費用；因管理不善造成業(yè)主財產(chǎn)損失：需承擔(dān)賠償責(zé)任（如電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，需賠償醫(yī)療費、誤工費）。2.業(yè)主違約：逾期繳納物業(yè)費：需支付違約金（如按日萬分之三計算，累計不超過本金的20%）；違規(guī)裝修造成公共設(shè)施損壞：需恢復(fù)原狀或賠償損失。示例：“物業(yè)企業(yè)未按合同約定提供清潔服務(wù)，經(jīng)業(yè)主委員會書面通知后15日內(nèi)未整改的，業(yè)主有權(quán)減免當(dāng)月5%的物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主逾期繳納物業(yè)費超過30日的，需按日萬分之三支付違約金?！保ò耍幾h解決方式：避免“踢皮球”的關(guān)鍵需明確仲裁或訴訟中的一種（不得同時約定）：仲裁：需選定具體仲裁委員會（如“XX仲裁委員會”），仲裁裁決具有終局性；訴訟：需約定管轄法院（如“物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院”）。注意：“本合同爭議由物業(yè)方所在地法院管轄”的條款可能因加重業(yè)主訴訟成本被認(rèn)定為無效（《民法典》第四百九十七條）。（九）其他必備條款保密條款：物業(yè)企業(yè)需對業(yè)主個人信息（如身份證號、聯(lián)系方式）保密；通知條款：雙方聯(lián)系方式（地址、電話、郵箱），變更需提前30日告知；附件：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、收費清單、小區(qū)管理規(guī)約（作為合同組成部分，與主合同具有同等效力）。二、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理合同范本（簡化版）及條款注釋以下為后期物業(yè)合同（業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)）的簡化范本，符合《民法典》《物業(yè)管理條例》要求：**XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同**甲方：XX市XX區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會（統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；地址：XX小區(qū)XX棟XX單元XX室；法定代表人：張三，聯(lián)系電話：XXX）乙方：XX物業(yè)服務(wù)有限公司（統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；地址：XX市XX區(qū)XX路XX號；法定代表人：李四，聯(lián)系電話：XXX；物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級：二級）第一條物業(yè)基本情況1.1物業(yè)名稱：XX小區(qū)；1.2坐落位置：XX市XX區(qū)XX路XX號；1.3建筑面積：12萬平方米（其中住宅10萬平方米、商業(yè)2萬平方米）；1.4物業(yè)類型：住宅、商業(yè)綜合體；1.5共用設(shè)施設(shè)備：電梯12部、消防報警系統(tǒng)1套、地下停車場300個車位、綠化區(qū)域2萬平方米。注釋：明確物業(yè)范圍，避免后續(xù)對“公共區(qū)域”的爭議。第二條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2.1基礎(chǔ)服務(wù)：（1）清潔服務(wù)：公共區(qū)域（樓梯間、走廊、小區(qū)道路）每日清潔1次，垃圾每日清運1次；電梯轎廂每日消毒1次，每月全面清潔1次；（2）綠化養(yǎng)護：綠化區(qū)域每月修剪1次，每季度施肥1次，病蟲害防治及時；（3）秩序維護：小區(qū)入口24小時值班，公共區(qū)域每2小時巡邏1次，監(jiān)控設(shè)備24小時運行；（4）設(shè)施設(shè)備維護：電梯每15日檢查1次，消防系統(tǒng)每季度檢測1次，水泵、路燈等設(shè)施故障24小時內(nèi)修復(fù)。2.2增值服務(wù)：快遞代收（免費）、家政服務(wù)（收費，標(biāo)準(zhǔn)見附件一）。注釋：量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)維權(quán)提供依據(jù)。第三條物業(yè)服務(wù)費用3.1收費標(biāo)準(zhǔn)：（1）住宅：1.8元/㎡/月（市場調(diào)節(jié)價，依據(jù)XX市物價局XX號文件）；（2）商業(yè)：3元/㎡/月；（3）地下車位管理費：300元/個/月；（4）公攤水電費：按實際發(fā)生額分?jǐn)?，每季度公示一次（附件二為公攤水電費計算方式）。3.2繳費方式：業(yè)主需在每月10日前通過銀行轉(zhuǎn)賬或線上支付繳納當(dāng)月費用；3.3調(diào)整機制：若需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，乙方需提前60日向甲方提交方案，經(jīng)業(yè)主大會表決通過（需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）后執(zhí)行。注釋：明確收費依據(jù)與調(diào)整程序，避免隱性收費。第四條雙方權(quán)利與義務(wù)4.1甲方權(quán)利：（1）監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，查閱服務(wù)記錄、收支情況；（2）對共用部位、設(shè)施設(shè)備的收益（如電梯廣告收入）享有知情權(quán)，乙方需每季度公示收益情況，扣除成本后按70%歸業(yè)主所有；（3）若乙方未達到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)要求減免相應(yīng)費用。4.2甲方義務(wù)：（1）督促業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費；（2）遵守小區(qū)管理規(guī)約（附件三）。4.3乙方權(quán)利：（1）收取物業(yè)服務(wù)費，逾期可通過訴訟追討，但不得采取停水、停電等方式；（2）制止業(yè)主違規(guī)行為（如違規(guī)裝修），并及時報告有關(guān)部門。4.4乙方義務(wù)：（1）提供符合本合同第二條約定的服務(wù)；（2）每季度公示服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收支情況（附件四為公示模板）；（3）協(xié)助做好小區(qū)安全防范，發(fā)生突發(fā)事件時及時處置并報告有關(guān)部門。注釋：平衡雙方權(quán)利義務(wù)，避免“霸王條款”。第五條合同期限5.1本合同期限為2年，自2024年1月1日起至2025年12月31日止；5.2合同到期前60日，雙方需協(xié)商續(xù)簽事宜，若甲方未提出異議且乙方繼續(xù)提供服務(wù)，視為本合同自動延續(xù)1年。注釋：明確期限與續(xù)簽規(guī)則，避免事實合同的不確定性。第六條違約責(zé)任6.1乙方違約：（1）未按本合同第二條約定提供服務(wù)，經(jīng)甲方書面通知后15日內(nèi)未整改的，甲方有權(quán)減免當(dāng)月5%的物業(yè)服務(wù)費；（2）擅自增加收費項目的，甲方有權(quán)拒絕繳納，并要求乙方退還已收費用；（3）因管理不善造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，乙方需承擔(dān)賠償責(zé)任（如電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，需賠償醫(yī)療費、誤工費）。6.2甲方違約：（1）業(yè)主逾期繳納物業(yè)費超過30日的，需按日萬分之三支付違約金（累計不超過本金的20%）；（2）違規(guī)裝修造成公共設(shè)施損壞的，需恢復(fù)原狀或賠償損失。注釋：明確違約后果，避免“口頭承諾”無法兌現(xiàn)。第七條爭議解決方式本合同爭議由物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院管轄。第八條其他條款8.1本合同附件（附件一：增值服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；附件二：公攤水電費計算方式；附件三：小區(qū)管理規(guī)約；附件四：公示模板）為本合同組成部分，與主合同具有同等效力；8.2本合同自雙方簽字蓋章之日起生效；8.3本合同一式三份，甲方、乙方、物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份。甲方（蓋章）：XX小區(qū)業(yè)主委員會法定代表人（簽字）：張三日期：2023年12月1日乙方（蓋章）：XX物業(yè)服務(wù)有限公司法定代表人（簽字）：李四日期：2023年12月1日三、簽訂前的準(zhǔn)備工作：業(yè)主與物業(yè)的雙向?qū)彶椋ㄒ唬I(yè)主方：如何評估物業(yè)企業(yè)資質(zhì)與服務(wù)能力？1.查資質(zhì)：通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢物業(yè)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍（需包含“物業(yè)服務(wù)”），若當(dāng)?shù)匾筚Y質(zhì)，需核查資質(zhì)證書（如二級/三級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)）；2.看口碑：通過“業(yè)主論壇”“大眾點評”等平臺了解物業(yè)企業(yè)的過往服務(wù)評價，重點關(guān)注“投訴處理效率”“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況”；3.審方案：要求物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)方案（如清潔、綠化、秩序維護的具體計劃）、收費依據(jù)（如物價局批復(fù)、成本測算表）；4.問權(quán)利：明確“共用部位收益分配”“服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督方式”“合同解除條件”等關(guān)鍵條款，避免“不知情”簽訂。（二）物業(yè)企業(yè)：如何規(guī)范合同文本與履行告知義務(wù)？1.避陷阱：避免使用“最終解釋權(quán)歸乙方所有”“乙方有權(quán)調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)”等霸王條款（《民法典》第四百九十七條規(guī)定，此類條款無效）；2.盡告知：向業(yè)主委員會說明合同條款的含義（如“公攤水電費計算方式”“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”），避免因“誤解”引發(fā)糾紛；3.留證據(jù)：保存與業(yè)主委員會協(xié)商的記錄（如會議紀(jì)要、郵件），若后續(xù)發(fā)生爭議，可作為證據(jù)使用。四、簽訂流程與關(guān)鍵注意事項（一）協(xié)商與草案審議：避免“格式條款”陷阱1.業(yè)主委員會：需組織業(yè)主大會審議合同草案（至少提前15日通知業(yè)主），收集業(yè)主意見（如對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)的異議），并與物業(yè)企業(yè)協(xié)商修改；2.物業(yè)企業(yè)：需對業(yè)主提出的修改意見進行回應(yīng)（如“將清潔次數(shù)從每日1次增加到每日2次”），不得拒絕協(xié)商；3.格式條款審查：若合同為物業(yè)企業(yè)提供的格式文本，需注意“免除己方主要責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”的條款（如“乙方不承擔(dān)任何財產(chǎn)損失賠償責(zé)任”），此類條款無效（《民法典》第四百九十七條）。（二）簽署與備案：法定程序的必要性1.簽署：業(yè)主委員會需加蓋公章（需經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)），物業(yè)企業(yè)需加蓋公章并由法定代表人簽字；2.備案：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十四條，物業(yè)服務(wù)合同簽訂后30日內(nèi)，需報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（備案材料包括合同文本、業(yè)主大會決議、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書）；3.公示：業(yè)主委員會需將合同文本在小區(qū)公告欄公示（至少7日），告知業(yè)主合同主要內(nèi)容（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)）。（三）合同附件的重要性附件是合同的組成部分，需重點審查：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則：如“清潔服務(wù)的具體范圍”“設(shè)施設(shè)備維護的頻率”；收費清單：如“公攤水電費的計算方式”“增值服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)”；小區(qū)管理規(guī)約：如“違規(guī)裝修的處罰方式”“公共區(qū)域的使用規(guī)則”。五、常見合同陷阱與規(guī)避策略（一）陷