長(zhǎng)沙學(xué)院路地塊市場(chǎng)研究報(bào)告目錄directory第二局部工程價(jià)值研究第三局部第一局部宏觀環(huán)境研究第四局部工程價(jià)格策略工程定位研究宏觀環(huán)境研究第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段中國(guó)人民銀行決定，自2021年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。今年歷次貨幣政策調(diào)控時(shí)間措施2月24日下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%5月18日下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%6月8日降息0.25%7月5日存款利率下調(diào)0.25%，貸款利率下調(diào)0.31%

2011年歷次貨幣政策調(diào)控1月14日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%2月8日加息0.25%2月18日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%3月25日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%4月5日加息0.25%4月17日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%5月12日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%6月14日上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%7月6日加息0.25%11月30日下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%長(zhǎng)沙限購(gòu)令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限≥1不能買不限無居住證無不能買不限≥1不能買不限長(zhǎng)沙限購(gòu)令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長(zhǎng)株潭戶籍與外地戶籍。限大不限?。涸诋a(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米〔含〕以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購(gòu)，未涉及長(zhǎng)望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購(gòu)并未涉及二手房，僅針對(duì)新建商品房市場(chǎng)。限購(gòu)令市場(chǎng)環(huán)境研究7280元/平米南部新城方案，高端工程紛紛啟動(dòng)，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格6752元/平米包含長(zhǎng)沙傳統(tǒng)老城區(qū)，但高端工程較少，整體價(jià)格不高7919元/平米包含了長(zhǎng)沙最繁華的商圈五一商圈，目前在長(zhǎng)沙整體樓市屬于價(jià)格最高的板塊5883元/平米河西開發(fā)區(qū)，目前價(jià)格處于長(zhǎng)沙谷底6922元/平米長(zhǎng)沙樓市現(xiàn)狀：整體可分割為河?xùn)|河西兩大板塊，“寧要河?xùn)|一張床，不要河西一間房〞的思想依舊存在，沿湘江兩大板塊〔開福區(qū)、天心區(qū)〕依舊是長(zhǎng)沙價(jià)格最高的板塊長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：相對(duì)其他二線城市，長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)供求比例良好；較為不同的是，調(diào)控效應(yīng)在11年下半年才開始表達(dá)；應(yīng)對(duì)這種局面，2021年市場(chǎng)優(yōu)惠幅度加大，促成了上半年市場(chǎng)成交的逐步上升，但整體均價(jià)相對(duì)去年下滑了8個(gè)百分點(diǎn)價(jià)格表現(xiàn)：調(diào)控后，成交均價(jià)首次出現(xiàn)下滑，2021年上半年成交均價(jià)6592元/平米，相對(duì)2021年均價(jià)下滑8%。供給量表現(xiàn)：2021年市場(chǎng)供給下滑，截至7月底，總供給383萬方，相對(duì)去年1-7月下滑18%。成交量表現(xiàn)：2021年市場(chǎng)月度成交逐步上升，截至7月底，總成交420萬方，相對(duì)去年1-7月下滑22%。供需表現(xiàn)：供需比表現(xiàn)良好，1-7月整體供需比0.912021年長(zhǎng)沙各區(qū)供求量最大的為雨花區(qū)，其次為岳麓區(qū)。區(qū)域價(jià)格：共有兩個(gè)區(qū)成交均價(jià)超過7000元/㎡，分別為天心區(qū)7280元/㎡，以及開福區(qū)7913元/㎡。區(qū)域供給：供給量最大的為雨花區(qū)，占整體32%，開福及天心市場(chǎng)占比較小。區(qū)域成交：成交量最大的為雨花區(qū)，占整體29%，開福區(qū)雖然供給較少，但成交卻是占了19%。區(qū)域供需結(jié)構(gòu)：雨花區(qū)及岳麓區(qū)占市場(chǎng)供需主體地位，價(jià)格最高的那么為開福區(qū)及天心區(qū)兩區(qū)；面積段供應(yīng)（套）比例銷售（套）比例供銷比≤60㎡774816.88%31018%2.560-90㎡1271628%1101329%1.1590-120㎡1367730%1238732%1.1120-144㎡814618%720319%1.13＞144㎡36538%490813%0.742021年1-7月市場(chǎng)供求面積分布：市場(chǎng)需求分析：限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一定的影響，90-120㎡中等面積三房成為市場(chǎng)供需主體，供需比1.1；其次為60-90㎡面積段房源，購(gòu)置此類面積段的多為剛需群體，仍有不錯(cuò)的市場(chǎng)購(gòu)置力。供給分析：長(zhǎng)沙2021年房市供給主力集中在60-120㎡，其中90-120㎡占30%，其次60-90㎡占28%。需求分析：市場(chǎng)需求最為集中的為90-120㎡區(qū)間，這和2021年出臺(tái)的長(zhǎng)沙版限購(gòu)有很大關(guān)系；不過60-90㎡的限購(gòu)面積段市場(chǎng)需求依然較大，占整體的29%左右。天心區(qū)2021年區(qū)域市場(chǎng)放量較大，整體供給量達(dá)61萬方，成交48.6萬方，成交量呈逐步上升的趨勢(shì)。成交均價(jià)在4月后有所回落，7月成交均價(jià)6862元/㎡，環(huán)比6月下滑2.4%。天心區(qū)供需走勢(shì)：天心區(qū)2021年供求結(jié)構(gòu)略有失衡，供需比為1.26；成交均價(jià)在4月后三個(gè)月時(shí)間呈逐步下滑趨勢(shì)市場(chǎng)特征：相對(duì)其他二線城市，長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)供求比例良好；較為不同的是，調(diào)控效應(yīng)在11年下半年才開始表達(dá)；價(jià)格表現(xiàn)：2021年市場(chǎng)優(yōu)惠幅度加大，促成了上半年市場(chǎng)成交的逐步上升，但整體均價(jià)相對(duì)去年下滑了8個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)需求分析：限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一定的影響，90-120㎡中等面積三房成為市場(chǎng)供需主體，供需比1.1；其次為60-90㎡面積段房源，購(gòu)置此類面積段的多為剛需群體，仍有不錯(cuò)的市場(chǎng)購(gòu)置力。區(qū)域供需結(jié)構(gòu)：雨花區(qū)及岳麓區(qū)占市場(chǎng)供需主體地位，價(jià)格最高的那么為開福區(qū)及天心區(qū)兩區(qū)；市場(chǎng)環(huán)境分析特色的限購(gòu)環(huán)境；調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)較滯后，市場(chǎng)需求以90-120㎡三房為主，且這個(gè)面積段供求結(jié)構(gòu)較為均衡工程價(jià)值研究城市價(jià)值研究區(qū)域價(jià)值研究

基地價(jià)值研究湖南地位：湖南地處中部地區(qū)的核心區(qū)位，是沿海經(jīng)濟(jì)圈后花園，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，是中部地區(qū)開展的排頭兵長(zhǎng)沙珠三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中部六省在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙湖南開展：建設(shè)國(guó)家級(jí)城市群實(shí)驗(yàn)區(qū)，長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)城市群將成為中部崛起的重要發(fā)力點(diǎn)之一武漢城市圈：以武漢為中心，包括黃岡、黃石、孝感、咸寧、鄂州、潛江、天門、仙桃等8個(gè)城市長(zhǎng)株潭城市群：以長(zhǎng)沙為中心，包括株洲、湘潭2個(gè)城市在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙歷史3000多年，被稱為“屈賈之鄉(xiāng)〞、“楚漢名城〞2021年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5600億元，人均GDP超過1.1萬美元，在全國(guó)省會(huì)城市中穩(wěn)居第7位，GDP百?gòu)?qiáng)城市排名中第18位。長(zhǎng)沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達(dá)岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。長(zhǎng)沙市總面積11819.5平方千米〔即1.18萬平方千米〕，長(zhǎng)沙市總?cè)丝?89.5萬人；其中長(zhǎng)沙市區(qū)面積969平方公里，長(zhǎng)沙市區(qū)人口313.3萬〈2021年〉。長(zhǎng)沙城市概述長(zhǎng)沙，別稱“星城〞,享有“中國(guó)工程機(jī)械之都〞美譽(yù)。是華中地區(qū)主要的中心城市及經(jīng)濟(jì)中心之一。長(zhǎng)沙有文字可考的歷史3000多年，因屈原和賈誼的影響而被稱為“屈賈之鄉(xiāng)〞。長(zhǎng)沙又稱“楚漢名城〞，馬王堆漢墓和走馬樓簡(jiǎn)牘等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蘊(yùn)，位于岳麓山下的岳麓書院為湖南文化教育的象征。長(zhǎng)沙歷史沿革長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)情況長(zhǎng)沙文化資源長(zhǎng)沙城市面貌長(zhǎng)沙衛(wèi)星地圖明代長(zhǎng)沙古城長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)賀龍?bào)w育場(chǎng)中南大學(xué)杜甫江閣橘子洲頭在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙是長(zhǎng)株潭一體化的核心和主體，是長(zhǎng)株潭城市群中城市綜合效勞功能的核心提供者長(zhǎng)株潭三個(gè)核心組團(tuán)，其中北組團(tuán)開展主體為長(zhǎng)沙市，是長(zhǎng)株潭城市群核心地區(qū)的主核。西南組團(tuán)與東南組團(tuán)均為城市群開展的副核，區(qū)域經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的城市功能中心其中，長(zhǎng)沙中心城區(qū)將作為長(zhǎng)株潭主中心，定位城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，強(qiáng)化綜合效勞功能，成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的〞極核“。長(zhǎng)沙——中心以配套與城市環(huán)境為核心競(jìng)爭(zhēng)力向心力的產(chǎn)生湘潭、株洲——產(chǎn)業(yè)中心冶金、機(jī)電、新材料、輕紡等工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚但城市環(huán)境及配套相對(duì)落后在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙地位：長(zhǎng)沙作為長(zhǎng)株潭一體化的核心與主體，長(zhǎng)沙的開展?jié)摿拔⑦M(jìn)一步提升長(zhǎng)沙角色：長(zhǎng)株潭“兩型〞社會(huì)的建設(shè)，預(yù)示著長(zhǎng)沙城市的開展已經(jīng)納入全國(guó)視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙開展：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)開展的強(qiáng)勁支撐，城市融城擴(kuò)城，帶來長(zhǎng)沙開展的大飛躍2010年長(zhǎng)沙城市化率約65%，2010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4500億元，同比增長(zhǎng)15.5%，人均GDP超過1.1萬美元，在全國(guó)省會(huì)城市中穩(wěn)居第7位……,促進(jìn)城市的擴(kuò)展和發(fā)展?。￠L(zhǎng)沙城市擴(kuò)張長(zhǎng)株潭融城城市化水平高速增長(zhǎng)期GDP高速增強(qiáng)帶來強(qiáng)勁支持在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙?長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃(2003-2021)(2021年修訂)?

根據(jù)?總體規(guī)劃?，規(guī)劃區(qū)范圍由原來的總體規(guī)劃的2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里；將長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)、長(zhǎng)沙縣全縣域、望城縣全縣域、瀏陽東部新城和寧鄉(xiāng)縣縣城(包括金洲開發(fā)區(qū))納入規(guī)劃區(qū)范圍。在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)將構(gòu)建一個(gè)能承載千萬級(jí)人口規(guī)模的大都市區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，長(zhǎng)沙市城市建設(shè)用地將到達(dá)629平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口。

長(zhǎng)沙規(guī)劃：長(zhǎng)沙擴(kuò)容，構(gòu)建千萬級(jí)人口的大都市，規(guī)劃區(qū)面積4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙開展趨勢(shì)：城市快速開展，長(zhǎng)沙由單核進(jìn)入多核開展階段。長(zhǎng)沙05年以前的開展方式是典型的單核心開展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心開展有利于城市的均衡開展，分散城市開展壓力，新核心區(qū)開展成為城市開展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速開展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多核化開展第三階段：都市群形成長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化〞開展是城市開展成為“都市群〞的結(jié)果。多核心開展有利于城市群的形成在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙開展趨勢(shì)：武廣貫穿、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮，一個(gè)國(guó)際化大都市崛起的身影假設(shè)現(xiàn)。武廣客運(yùn)線貫穿高檔次物業(yè)地鐵效果圖地鐵修建在全國(guó)看湖南在湖南看長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙看長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙新城長(zhǎng)沙城市開展研究小結(jié)：經(jīng)濟(jì)開展方面：長(zhǎng)沙將會(huì)成為中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的引擎城市開展方面：長(zhǎng)沙將進(jìn)入城市全面升級(jí)擴(kuò)容的階段房地產(chǎn)開展方面：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來新的歷史開展機(jī)遇123長(zhǎng)沙城市開展將會(huì)迎來新的歷史契機(jī)。工程價(jià)值研究城市價(jià)值研究區(qū)域價(jià)值研究

基地價(jià)值研究中心板塊區(qū)域概念：濱江南湖片區(qū)區(qū)位：中心板塊南部，西濱湘江，東抵書院路，北起城南西路，南至南環(huán)線，臨江面長(zhǎng)約5.3公里，總用地357.11公頃。區(qū)域優(yōu)勢(shì)1、景觀

濱臨湘江，西望岳麓山，同時(shí)擁有南郊公園、革命陵園等綠地景觀資源。

2、地理位置

位于主城區(qū)內(nèi)，北部緊臨五一商圈，東臨理工大學(xué)等高校，西部濱水，商業(yè)自然人文都具優(yōu)勢(shì)

3、公共配套市政根底設(shè)施與公共配套設(shè)施已有一定根底，有利于盡快啟動(dòng)區(qū)域的開發(fā)。區(qū)域概念：濱江南湖新城——長(zhǎng)沙主城核心區(qū)南部，湘江東岸，直接與城市核心區(qū)對(duì)接，未來開展更具地段與景觀上的天然優(yōu)勢(shì)區(qū)域功能定位：以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂為特色的宜居濱江區(qū)，并具有一定商業(yè)商務(wù)功能的城市核心延伸段。序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(公頃)比例(%)1居住用地154.9043.38

二類居住用地154.9043.38其中中小學(xué)用地16.57

綠地7.28

2公共設(shè)施用地36.8810.33其中行政辦公用地6.481.81商業(yè)金融用地19.855.56文化娛樂用地9.272.60醫(yī)療衛(wèi)生用地0.460.13其它公共設(shè)施用地0.820.233道路廣場(chǎng)用地60.6519.684市政公用設(shè)施用地6.961.955綠地97.7227.366總計(jì)357.11100.00規(guī)劃布局：兩園一帶四區(qū)兩園：生命科學(xué)主題公園和南郊公園一帶：湘江風(fēng)光帶四區(qū)：濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)、城市高尚公寓區(qū)和酒店金融區(qū)“兩園一帶〞：著力打造濱江南湖片區(qū)的休閑娛樂與生態(tài)景觀相結(jié)合的宜居濱水特色，帶動(dòng)整個(gè)南湖新城的開發(fā)和品味提升?！盀I江商務(wù)區(qū)〞與“酒店金融區(qū)〞：區(qū)域的商業(yè)街、美食中心、辦公等公共設(shè)施將設(shè)于此兩處，同時(shí)還設(shè)置地標(biāo)性建筑、高檔酒店、高級(jí)寫字樓等在滿足區(qū)域人群生活配套的同時(shí)，進(jìn)一步拉升區(qū)域品質(zhì)“城市高尚公寓區(qū)〞與“濱江山水居住區(qū)〞：是南湖片區(qū)的兩個(gè)居住區(qū)，城市高尚公寓區(qū)緊鄰核心商圈，濱江山水居住區(qū)那么依托生命主圖公園和南郊公園打造生態(tài)綠色宜居住所湘江風(fēng)光帶酒店金融區(qū)濱江商務(wù)區(qū)城市高尚公寓區(qū)濱江山水居住區(qū)生命科學(xué)主題公園南郊公園本案區(qū)域規(guī)劃“一帶兩園四區(qū)〞規(guī)劃，長(zhǎng)沙國(guó)際化城市的名片，高端的規(guī)劃與定位，比肩國(guó)際級(jí)城市濱水區(qū)，本案位于規(guī)劃中的濱江山水居住區(qū)火車站岳麓山國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)市委、市政府岳麓濱江新城橘子洲頭杜甫江閣湖南第一師范省委五一廣場(chǎng)CBD賀龍?bào)w育館黃興路步行街新河三角洲長(zhǎng)沙主城區(qū)二環(huán)線城市核心區(qū)城市發(fā)展軸城市發(fā)展北部帶城市發(fā)展南部帶南湖新城區(qū)域價(jià)值：在“一軸兩帶〞的城市總體開展趨勢(shì)當(dāng)中，是核心版塊

長(zhǎng)沙市城市開展趨勢(shì)規(guī)劃為“一軸兩帶〞，南湖新城為湘江開展軸的核心版塊長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃〔2001-2021〕區(qū)域價(jià)值：南湖新城是城市規(guī)劃與開展空間結(jié)構(gòu)趨勢(shì)“一主兩次六組團(tuán)〞中“城市主體〞局部的中心與極核南湖新城南湖新城區(qū)域價(jià)值：在河?xùn)|、河西兩大CBD中，是城市中央的CBD，而CBD核心的開展，將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的高端住宅價(jià)值廣合觀點(diǎn)：多點(diǎn)開發(fā)的格局之下，長(zhǎng)沙城市開展的“區(qū)位〞強(qiáng)于“概念〞多點(diǎn)開發(fā)的格局之下，“區(qū)位〞強(qiáng)于“概念〞長(zhǎng)沙城市開展多概念的規(guī)劃理念；長(zhǎng)沙城市開展多點(diǎn)開發(fā)的格局；區(qū)域價(jià)值分析：長(zhǎng)沙城市升級(jí)多點(diǎn)開發(fā)，核心區(qū)功能缺乏，在城市升級(jí)過程中，急需引領(lǐng)者，推動(dòng)升級(jí)的加速與裂變。南湖新城位于湘江東岸主城核心區(qū)南部，總用地面積357.11公頃，擁有5.3公里江岸線，是主城區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。功能分布在空間上由北向南形成四大功能分區(qū)，其中根據(jù)與核心區(qū)的地緣遠(yuǎn)近關(guān)系，北部更偏重城市綜合功能開展，南部更偏重生態(tài)公共空間與大規(guī)模居住空間開展，以南湖路為分界線。南湖新城，北部位于五一商圈延伸區(qū)域，隨著城市商業(yè)的進(jìn)一步開展和城市升級(jí)的推進(jìn)，理所承擔(dān)城市升級(jí)的第一承載者。南湖版塊——北部為長(zhǎng)沙城市升級(jí)的第一承載者，本案所處南部為未來城市新的生態(tài)高端住宅熱點(diǎn)板塊工程價(jià)值研究城市價(jià)值研究區(qū)域價(jià)值研究

基地價(jià)值研究預(yù)計(jì)總建面積：72300㎡建設(shè)用地面積：22600㎡規(guī)劃用途：商住兩用容積率：≤3.2南湖新城版塊本工程書院路湘江大道南湖路地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程地塊處于規(guī)劃南湖版塊，毗鄰城市核心五一商圈：北至南沿路；東至?xí)郝罚荒现烈?guī)劃路；地塊地理位置：地塊根底資料:占地2.26萬平方米，預(yù)計(jì)總建7.23萬平方米，工程規(guī)模較小工程地塊分析：不規(guī)那么長(zhǎng)條形地塊，位于書院路于南湖路往南500米處北面拆遷后，建成南沿麓東面為主干道書院路西面建筑拆遷后，未來將建成小學(xué)南至規(guī)劃道路地塊現(xiàn)狀：地塊四至：地塊四至：北至南沿路；東至?xí)郝?；西至?guī)劃中小學(xué)地塊南至規(guī)劃路；區(qū)域價(jià)值：中高端住宅板塊，山水居住區(qū)與濱江商務(wù)區(qū)銜接地段。山水居住區(qū)長(zhǎng)沙未來3-5年中高端住宅開展區(qū)域區(qū)域價(jià)值長(zhǎng)沙城市的名片、會(huì)客廳本案區(qū)域形象區(qū)域開展區(qū)域功能濱江山水居住區(qū)與濱江商務(wù)區(qū)的銜接地段

區(qū)域?qū)傩韵娼合娼挥诠こ涛鱾?cè)，與工程之間無高層建筑遮擋，所以工程樓層較高局部擁有一定的江景資源湘江風(fēng)光帶：近享湘江風(fēng)光帶配套資源岳麓山：國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，是南岳衡山72峰之一。由丘陵低山、江、河、湖泊、自然動(dòng)植物以及文化古跡、近代名人墓葬、革命紀(jì)念遺址等組成，為城市山岳型風(fēng)景名勝區(qū)。景觀價(jià)值：緊鄰生命科學(xué)景觀公園綠化帶，高層局部盡收眼簾的浩渺湘江、隔江而望的岳麓山脈，景觀資源優(yōu)越商業(yè)價(jià)值：屬于侯家塘商圈以及五一商圈次級(jí)輻射地段，擁有一定的商業(yè)價(jià)值五一商圈東塘商圈侯家塘商圈項(xiàng)目名稱住宅面積（萬㎡）華遠(yuǎn)?華中心29萬達(dá)廣場(chǎng)40保利?國(guó)際廣場(chǎng)53南湖一號(hào)11.1中建橘洲灣33.5湘江一品8

萬達(dá)公館華遠(yuǎn)?華中心南湖一號(hào)保利?國(guó)際廣場(chǎng)工程往北，沿湘江中路分布了長(zhǎng)沙市大局部高端豪宅。眾多全國(guó)知名開發(fā)商共同打造濱江豪宅片區(qū)。片區(qū)將有超180萬㎡的潛在供給。將成為湖南高端富人居住區(qū)。教育價(jià)值：位于歷史悠久的文化傳承之地，工程自身打造的知名小學(xué)配套，使得工程具備了學(xué)區(qū)房屬性價(jià)值城南書院原是南宋大儒張栻之父張浚在潭州的居所，建于紹興三十一年〔1161〕，張栻和朱熹曾在此講學(xué)論道，因而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。第一師范南省立第一師范學(xué)?！埠鲜×⒌谝粠煼?、湖南省立一師范〕位于湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)境內(nèi)，地處書院路中南段。自2021年湖南第一師范學(xué)校升為普通高等本科院校后，更名為湖南第一師范學(xué)院。城南校區(qū)各系部，陸續(xù)搬入河西東方紅校區(qū)。工程引進(jìn)知名小學(xué)配套工程西側(cè)地塊將建小學(xué)配套，未來引進(jìn)長(zhǎng)沙知名小學(xué)作為工程自身配套第一師范城南書院工程引進(jìn)知名小學(xué)配套工程西側(cè)地塊將建小學(xué)配套，未來引進(jìn)長(zhǎng)沙知名小學(xué)作為工程自身配套交通價(jià)值：工程三面臨路，東至城市主干道書院路；工程北側(cè)五百米為南湖路，南側(cè)為規(guī)劃道路，交通通達(dá)性較好，擁有完善的城市交通體系。書院路書院路湘江中路南湖路本案湘江中路交通價(jià)值：距離地鐵4號(hào)線南湖新城站站僅五百米，對(duì)于本案的商業(yè)開展有良好的促進(jìn)作用；且最大價(jià)值表達(dá)在對(duì)剛需及首改客群的吸引力地鐵4號(hào)線地鐵3號(hào)線地鐵3號(hào)線地鐵4號(hào)線本案4號(hào)線一期：呈西北—東南走向，西北起自濱水新城的月亮道路，經(jīng)由濱江新城、溁灣鎮(zhèn)、麓山路、阜埠河路、南湖新城、勞動(dòng)路、高鐵新城，至黃榔組團(tuán)止，線路長(zhǎng)約32.5km，設(shè)車站23個(gè)。生命科學(xué)主題公園規(guī)劃用地：共約53公頃功能形態(tài)：在功能和形態(tài)上將基地及其周邊用地整合為一個(gè)生命科學(xué)為主題的大型開放場(chǎng)所，以認(rèn)知與關(guān)愛生命、熱愛生命、緬懷生命和生命在于運(yùn)動(dòng)等文化命題，分別形成生命科學(xué)展示區(qū)、游樂設(shè)施區(qū)、生態(tài)景觀墓園和戶外運(yùn)動(dòng)區(qū)四個(gè)大的功能活動(dòng)區(qū)。規(guī)劃構(gòu)筑“兩園一帶四區(qū)〞的總體功能布局：兩園：即生命科學(xué)主題公園和南郊公園；一帶：即湘江風(fēng)光帶；已根本建設(shè)完成，規(guī)劃加強(qiáng)濱江用地建設(shè)與風(fēng)光帶的相互滲透照應(yīng)；四區(qū)：即濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)、城市高尚公寓區(qū)和酒店金融區(qū)；南湖新城總體規(guī)劃布局本工程配套價(jià)值：26公里湘江風(fēng)光帶，89公頃兩大主題公園，長(zhǎng)沙最稀缺的休閑旅游資源南郊公園規(guī)劃用地：總用地36.17公頃功能形態(tài)：現(xiàn)狀已有的南郊公園是南湖片區(qū)不可多得的生態(tài)景觀，是天然氧吧，規(guī)劃在其西側(cè)面向湘江的地段利用大橋五處的用地?cái)U(kuò)建，使其面湘江敞開滲透，在沿江立面天際線設(shè)計(jì)上，保存該地段柔和的山形地貌，豐富城市整體天際線，使城市形象更顯親切，充滿生機(jī)活力。核心價(jià)值梳理中高端住宅板塊山水居住區(qū)高層可觀江景生命科學(xué)景觀綠化侯家塘及五一商圈輻射自建知名小學(xué)配套文化傳承之地緊鄰南湖新城站完善城市交通26公里湘江風(fēng)光帶兩大主題公園區(qū)域價(jià)值景觀價(jià)值商業(yè)價(jià)值教育價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值核心價(jià)值：長(zhǎng)沙主城核心豪宅區(qū)域、江景地鐵學(xué)區(qū)房工程整體定位：中高端綜合性社區(qū)中高端住宅板塊，緊鄰南湖濱江商務(wù)區(qū)工程北側(cè)沿湘江中路高端工程林立知名小學(xué)配套、地鐵交通根據(jù)自身核心價(jià)值以及需要與周邊高端工程競(jìng)爭(zhēng)劇烈的現(xiàn)狀來看：工程應(yīng)定位于中高端工程。根據(jù)地塊為商住的屬性，以及建議工程適當(dāng)考慮采取住宅+辦公+公寓+商業(yè)的綜合規(guī)劃?？蛇h(yuǎn)眺江景工程定位研究公寓市場(chǎng)研究及定位寫字樓市場(chǎng)研究及定位

住宅市場(chǎng)研究及定位

商業(yè)市場(chǎng)研究及定位中信新城將愛公寓綠地公館星城榮域金領(lǐng)公寓金域華府嘉斯茂廣場(chǎng)長(zhǎng)盛嵐庭帕克水岸楓華府第米蘭春天涉外公館天翼公寓像素匯長(zhǎng)房時(shí)代城湘麓國(guó)際沁園春御院沙發(fā)公寓蘭卡威國(guó)際恒大華府泰格公寓藏瓏大地國(guó)際公寓鵬鑫公寓匯金國(guó)際保利國(guó)際紫檀三期運(yùn)達(dá)國(guó)際新城鉑金國(guó)際泊富廣場(chǎng)觀園公寓泉昇同福大廈萬博匯友誼公寓東塘瑞府沸點(diǎn)100鉑金館西子一間恒大金都明城國(guó)際湘域城邦曙光領(lǐng)峰五一中央領(lǐng)域萬達(dá)公館壹號(hào)公館東宸19公館少帥府瀟湘國(guó)際在售公寓工程潛在公寓工程公寓工程主要集中在主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，但城市熱點(diǎn)區(qū)域岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等區(qū)域依托城市開展與日漸成熟的配套，多個(gè)工程均有規(guī)劃公寓產(chǎn)品。華晨世紀(jì)廣場(chǎng)公寓分布：目前長(zhǎng)沙公寓工程主要分布在主城區(qū)核心地塊以及局部城市熱點(diǎn)開展區(qū)域?qū)懽謽嵌ㄎ恍蛱?hào)項(xiàng)目名稱主力面積備注序號(hào)項(xiàng)目名稱主力面積備注序號(hào)項(xiàng)目名稱主力面積備注1米蘭春天30-50

精裝修14嘉斯茂廣場(chǎng)46-52

精裝修27觀園公寓30-60

毛坯2涉外公館40精裝修15西子一間47-72

精裝修28鉑金國(guó)際公寓88-94

毛坯3像素匯25-28

精裝修16綠地公館52-53精裝修29長(zhǎng)盛嵐庭50毛坯4蘭卡威國(guó)際25-28

精裝修17藏瓏39-42精裝修30興威帕克水岸40-80

毛坯5沙發(fā)公寓48-85

精裝修18恒大金都43-53精裝修31城南故事41-43

毛坯6壹號(hào)公館32-75

精裝修19保利國(guó)際廣場(chǎng)45-110

精裝修32紫檀三期40-80

毛坯7泉昇同福大廈39-123

精裝修20建發(fā)匯金國(guó)際35-70

毛坯33金領(lǐng)公寓72-144

毛坯8東塘瑞府30-100

精裝修21嘉盛國(guó)際36-71

毛坯34先鋒東外灘48-63

毛坯9曙光領(lǐng)峰46-51

精裝修22五一中央領(lǐng)域30-64

毛坯35星城榮域37-60

毛坯10東宸19公館38-50

精裝修23泊富國(guó)際廣場(chǎng)40-90

毛坯36長(zhǎng)房時(shí)代城40毛坯11湘水和天下47-54

精裝修24少帥府34-86

毛坯37觀湖公寓32-50

毛坯12萬科金域華府26-61

精裝修25萬博匯39-67

毛坯38明城國(guó)際中心50-60

毛坯13恒大華府27-63

精裝修26凱軒世紀(jì)云頂42毛坯39北辰三角洲50-60精裝、毛坯產(chǎn)品分析：長(zhǎng)沙公寓產(chǎn)品面積以30-60㎡為主，精裝修逐步成為小戶型公寓主要銷售形式項(xiàng)目大堂裝修外墻材質(zhì)商業(yè)裙樓空中花園層高贈(zèng)送面積藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)酒店豪裝，6.6米調(diào)高設(shè)置全石材干掛全石材干掛有2.920%明城國(guó)際中心五星級(jí)入戶大堂，三個(gè)大堂，進(jìn)口石材地面玻璃幕墻玻璃幕墻——3——東塘瑞府400平米入戶大堂，大理石瓷磚地面氟碳漆氟碳漆——

35%萬博匯

80平米左右的入戶大堂，五星級(jí)豪裝，大理石地面涂料涂料有3——壹號(hào)公館五星級(jí)豪華裝修玻璃幕墻玻璃幕墻

3#、16#、26#空中花園3——東宸19公館高檔裝修外墻磚石材——33%西子一間普通裝修外墻磚大理石單層空中花園33%嘉斯茂廣場(chǎng)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地面石材、墻面為墻紙仿石漆石材——3.2——萬科金域華府精裝修，石材涂料石材——33-5%融科香山國(guó)際五星標(biāo)準(zhǔn)，大理石墻面與地面墻磚墻磚——2.9——產(chǎn)品分析：入戶大堂五星級(jí)高檔裝修，商業(yè)裙樓包裝先行，在保證建筑要求和標(biāo)準(zhǔn)的情況下設(shè)置空中花園，大局部工程贈(zèng)送率不高，但個(gè)別工程有所突破。裝修品牌分析：通過精裝修提升產(chǎn)品價(jià)值豪華裝修高檔裝修普通裝修項(xiàng)目壹號(hào)公館萬科金域華府藏瓏東塘瑞府裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米1500元/平米1500元/平米1000元/平米售價(jià)15000元/平米8500元/平米8000元/平米11500元/平米全屋電梯進(jìn)口日立/富士達(dá)西子奧的斯西子奧的斯現(xiàn)代入戶門鑄誠(chéng)鋼質(zhì)入戶門鋼質(zhì)入戶門鑫美亞鋼木防盜門室內(nèi)門成品門成品門成品門鑫美亞實(shí)木門玻璃雙層鋼化中空鍍膜LOW-E玻璃鋁合金玻璃門窗斷橋鋁合金雙層中空離線鍍膜開關(guān)插座金星西蒙西門子、西蒙、天基未定門禁未定韓昌非可視對(duì)講可視對(duì)講未定廚房瓷磚未定蒙娜麗莎東鵬、斯米克、諾貝爾未定櫥柜歐派成品定制櫥柜歐派成品定制櫥柜抽油煙機(jī)西門子方太西門子、老板、方太方太灶具格蘭仕電磁爐、微波爐無燃?xì)馕鏖T子、老板、方太方太冰箱西門子——————洗衣機(jī)西門子——————廚盆龍頭漢斯格雅摩恩科勒、TOTO、樂家艾美珂吊頂——石膏板吊頂石膏板吊頂——裝修品牌分析：精裝修的公寓產(chǎn)品用材普遍采用中高端品牌，凸顯裝修檔次，廚房和衛(wèi)生間是精裝修的重點(diǎn)，普遍不配送家電和家具，如果有，比方壹號(hào)公館，裝修報(bào)價(jià)相應(yīng)會(huì)提高。立面分析：公寓工程多數(shù)采用公建化立面，局部工程采用石材、玻璃幕墻等高檔次材質(zhì)，凸顯工程品質(zhì)感溢價(jià)手法分項(xiàng)運(yùn)作模式代表項(xiàng)目精裝修精裝修精裝修帶家電通過高檔精裝提升項(xiàng)目品質(zhì)或精裝修降低客戶前期投入成本金域華府壹號(hào)公館藏瓏綠地公館產(chǎn)品附加值打造增加贈(zèng)送面積通過戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加附加值藍(lán)灣國(guó)際新技術(shù)與智能配套依托大社區(qū)氛圍，小戶型公寓同樣享受到大社區(qū)高端配套萬博匯商業(yè)提升價(jià)值商業(yè)配套先行，帶動(dòng)價(jià)值通過商業(yè)等配套的提前運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)公寓產(chǎn)品價(jià)值提升長(zhǎng)房時(shí)代城產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)酒店式管理運(yùn)營(yíng)，提升增值能力嘉斯茂廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)商務(wù)配套提升價(jià)值公建化立面依托城市核心地段，通過公建意向的打造，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值壹號(hào)公館藍(lán)灣國(guó)際明城國(guó)際中央空調(diào)等商務(wù)配套增加商務(wù)配套，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值藍(lán)灣國(guó)際明城國(guó)際溢價(jià)方式：精裝修、產(chǎn)品附加值、商業(yè)價(jià)值提升、商務(wù)價(jià)值最大化是公寓主要的幾種溢價(jià)手法。項(xiàng)目名稱地段建面（萬㎡）價(jià)格（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)天心區(qū)中心7.72125002000建發(fā)匯金國(guó)際天心區(qū)中心89500保利國(guó)際廣場(chǎng)天心區(qū)中心1114000毛坯外國(guó)天心區(qū)中心6待定精裝待定綠地公館天心區(qū)省府0.77500毛坯蘭亭玥島天心區(qū)省府37000毛坯北辰三角洲開福區(qū)中心2.885001000東宸19公館開福區(qū)中心6.429600-9800——壹號(hào)公館芙蓉區(qū)中心3.28均價(jià)160003000萬博匯雨花區(qū)雨花亭49均價(jià)9100——陽光錦城雨花區(qū)雨花亭3.88500時(shí)代公館雨花區(qū)紅星2.66500毛坯德思勤廣場(chǎng)雨花區(qū)紅星90003800京投銀泰環(huán)球村雨花區(qū)武廣1.44900毛坯華晨世紀(jì)廣場(chǎng)雨花區(qū)萬家麗3150003000喜盈門范城雨花區(qū)萬家麗385003000中信新城大托暮云1待定即將推出怡海星城大托暮云85600--價(jià)格分析：核心區(qū)價(jià)格均突破10000元/㎡以上，除核心城區(qū)外，外圍各板塊價(jià)格差距不明顯，以8000左右居多。項(xiàng)目客戶來源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶45%地級(jí)市的客戶35%外地的投資客20%30歲以上做生意的老板企業(yè)中高管公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力精裝修戶型明城國(guó)際中心婁底、益陽等地級(jí)市的客戶35%長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶30%省外投資客戶25%30歲以上生意人公務(wù)員老師等泛公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力商住兩用開發(fā)商品質(zhì)東塘瑞府長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶50%地級(jí)市的客戶30%省外的湖南人20%30歲以上個(gè)體戶私企白領(lǐng)事業(yè)單位投資60%自住40%地段精裝小戶萬博匯長(zhǎng)沙本地人35%在長(zhǎng)沙工作的湖南人20%地級(jí)市的客戶25%省外投資客20%25-3040歲以上生意人教師公務(wù)員投資60%自住40%地段與配套教育資源小戶型壹號(hào)公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶40%地級(jí)市的客戶30%省外投資客30%25-40歲個(gè)體戶企業(yè)中高管富二代投資60%自住40%地段升值空間精裝修東宸19公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶70%地級(jí)市客戶20%省外客戶10%25-45歲企業(yè)中高管事業(yè)單位職員投資60%自住40%地段教育資源嘉斯茂廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)客戶60%地級(jí)市及省外投資客戶40%30-40私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高管公務(wù)員100%投資投資回報(bào)地段配套客戶類型經(jīng)濟(jì)承受能力置業(yè)動(dòng)因需求產(chǎn)品投資客戶強(qiáng)投資，主動(dòng)置業(yè)地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如東塘瑞府、萬博匯等自住客戶低下,經(jīng)濟(jì)承受能力低下的青年群體，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感自住或過渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如金域華府、藏瓏等辦公兼自住型經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足居家條件，同時(shí)具備SOHO公寓條件，例如明城國(guó)際中心、藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目名稱是否精裝住宅/商業(yè)占地面積建筑面積容積率綠化率保利國(guó)際廣場(chǎng)精裝/毛坯地標(biāo)級(jí)全江景商務(wù)公寓/40年產(chǎn)權(quán)12萬方80萬方651%外國(guó)精裝全誠(chéng)品/70年產(chǎn)權(quán)1.8萬方11萬方6.9838%藍(lán)灣國(guó)際精裝150070年產(chǎn)權(quán)0.9萬方7.7萬方6.232%建發(fā)·匯金國(guó)際毛坯70年產(chǎn)權(quán)4.5萬方24萬方342%工程周邊公寓產(chǎn)品：在地域、配套等方面享受同樣的優(yōu)勢(shì)，或者客戶局部重疊，或者價(jià)格接近。樓盤名稱貨量主力戶型（㎡）均價(jià)預(yù)計(jì)入市時(shí)間納愛斯陽光錦城858套35-1200900012年7月萬博匯一期270；二期50230-1209300在售外國(guó)（南湖一號(hào))700套30-70待定12年10月藍(lán)灣國(guó)際社區(qū)551套30-5012500在售蘭亭玥島255套38-66700012年7月建發(fā)·匯金國(guó)際1624套30-71950012年7月劍橋名門146套42-506500在售中信新城160套40-80待定12年8月綠地公館141套49-767500待定保利國(guó)際廣場(chǎng)1753套50-11014000在售總計(jì)6960套30-80為主//下半年上市公寓：下半年將有6個(gè)工程公寓入市，在售及即將推售的房源將近7000套；競(jìng)爭(zhēng)劇烈。典型個(gè)案：南湖一號(hào)——主打語“辭別全誠(chéng)品時(shí)代〞，獨(dú)創(chuàng)的空中商務(wù)會(huì)所、3M軟水系統(tǒng)為工程增色不少。發(fā)展商湖南東怡置業(yè)投資有限公司位置天心南湖路與書院路的西南角占地規(guī)模1.37萬方總建筑面積11.23萬方物業(yè)公司世邦魏理仕開盤時(shí)間預(yù)計(jì)12年10月份建筑——整體立面干掛陶板和玻璃幕墻組合;整體布局——三棟建筑組成的的、面向湘江的半圍合式小型綜合體，商業(yè)局部為中心下沉式商業(yè)廣場(chǎng)；精裝——精品裝修，帶有定制式的家私、名牌家電及生活配套用品；會(huì)所——三大會(huì)所：頂層私人會(huì)所、近1800㎡空中商務(wù)會(huì)所〔空中恒溫泳池、健身房、高級(jí)俱樂部等〕和架空層泛會(huì)所〔配洗衣房〕；公寓配套——采用名牌3M軟水系統(tǒng)、食物垃圾處理系統(tǒng)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)、提供24小時(shí)熱水。公寓市場(chǎng)分析：公寓市場(chǎng)分析：核心價(jià)值梳理中高端住宅板塊山水居住區(qū)高層可觀江景生命科學(xué)景觀綠化侯家塘及五一商圈輻射自建知名小學(xué)配套文化傳承之地緊鄰南湖新城站完善城市交通面積小，總價(jià)低適合投資客群區(qū)域價(jià)值景觀價(jià)值商業(yè)價(jià)值教育價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值本工程公寓打造思路：中高端的精裝修酒店式公寓，主力面積段建議控制在30-50平米之間小面積、低總價(jià)學(xué)區(qū)房地鐵房工程定位研究公寓市場(chǎng)研究及定位寫字樓市場(chǎng)研究及定位

住宅市場(chǎng)研究及定位

商業(yè)市場(chǎng)研究及定位中心板塊——

傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓最集中區(qū)域，占全市寫字樓90%以上份額城南板塊——

依托省政府新址南遷形成市府板塊——

依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成麓谷板塊——

依托麓谷科技園區(qū)的逐漸成形

麓谷板塊高新產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊

東城板塊金鷹、星沙板塊城北板塊政府資源主導(dǎo)資源

城市中心主導(dǎo)傳媒產(chǎn)業(yè)政府資源主導(dǎo)

政府政府整體分布特征：長(zhǎng)沙寫字樓按板塊劃分，主要分布于中心板塊〔老城區(qū)〕，表現(xiàn)為集中度高，同時(shí)對(duì)行政中心依賴性比較強(qiáng)，而沿湘江、萬家麗路等隨著城市的開展陸續(xù)出現(xiàn)以綜合體為主的超高寫字樓物業(yè)目前長(zhǎng)沙高端寫字樓主要集中在：橫向城市主干道：五一路、解放路、勞動(dòng)路縱向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三個(gè)核心商務(wù)區(qū)：五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)芙蓉中路商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū)五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙市的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場(chǎng)交匯，眾多金融機(jī)構(gòu)在此建造總部樓宇，逐漸形成了長(zhǎng)沙市的金融中心；由五一廣場(chǎng)向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個(gè)新城市商務(wù)聚集區(qū)，即芙蓉中路與韶山北路商務(wù)區(qū)。高端寫字樓：目前長(zhǎng)沙市高端寫字樓沿市區(qū)“三橫兩縱〞五條主干道展開，中心板塊寫字樓主要分布在五一大道與芙蓉路，形成三個(gè)核心商務(wù)區(qū)，其中中高端寫字樓主要分布在芙蓉路沿線五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)芙蓉中路商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū)商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低酒店辦公與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對(duì)外銷售產(chǎn)權(quán)寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期酒店辦公寫字樓商住混合商務(wù)公寓長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)占比市場(chǎng)占比市場(chǎng)占比市場(chǎng)占比產(chǎn)品特征：寫字樓產(chǎn)品整體專業(yè)化程度低，尤其是專業(yè)寫字樓份額有限，實(shí)際辦公場(chǎng)所仍多使用商住綜合樓及商務(wù)公寓麓谷板塊市府板塊中心板塊城南板塊均價(jià)8000-10000

均價(jià)7000-8000均價(jià)15000-20000均價(jià)9000-12000中心板塊——長(zhǎng)沙唯一形成規(guī)模的CBD，全市絕大局部寫字樓集中于此，目前新盤供給量小，僅泊富國(guó)際廣場(chǎng)、建發(fā)匯金國(guó)際、開福萬達(dá)廣場(chǎng)等少數(shù)工程在售，市場(chǎng)潛在供給量較大。泊富國(guó)際20000元/平米，成為全市寫字樓天花板價(jià)格。價(jià)格特征：中心區(qū)仍是寫字樓的價(jià)格高地，在15000-20000元/㎡，其次是南城板塊，價(jià)格在9000-12000元/㎡專業(yè)寫字樓租金普通酒店式寫字樓租金甲級(jí)5A寫字樓租金亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際順天財(cái)富中心定王大廈第一大道文化大廈2143銀華大酒店金源大酒店天璽大酒店2143萬達(dá)廣場(chǎng)豪庭大酒店4286匯金國(guó)際通程國(guó)際大酒店長(zhǎng)沙甲級(jí)A5寫字樓租金水平相對(duì)與專業(yè)寫字樓租金水平約高出1.5-2元/㎡/天；2021年開始，伴隨著長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以及優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，同時(shí)，新建樓宇品質(zhì)的提高，寫字樓的租金也開始相應(yīng)增長(zhǎng)；租金水平：對(duì)寫字樓租金進(jìn)行排序，酒店寫字樓>寫字樓>商務(wù)公寓

甲級(jí)5A寫字樓租金平均為3.5-4元/天，普通酒店式寫字樓租金水平為約為2元/天，中低檔次寫字樓租金平均為2元/天一、五一廣場(chǎng)為核心：五一路、芙蓉路、韶山路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)〔芙蓉CBD所在區(qū)域〕，目前商務(wù)氣氛濃厚，高檔寫字樓集聚二、河西濱江新城：總用地面積721.5公頃，定位為長(zhǎng)沙的城市核心區(qū)，即集觀光休閑、商業(yè)、貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項(xiàng)功能為一體的多功能城市核心區(qū)。三、北辰三角洲：總建筑規(guī)模達(dá)380萬平方米，其中，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米。四、南湖新城：將構(gòu)筑成“兩園一帶四區(qū)〞的格局，四區(qū)即濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)芙蓉路韶山路五一大道五一廣場(chǎng)商務(wù)圈五一廣場(chǎng)為圓心，五一大道為軸，以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)芙蓉路商務(wù)圈以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性文藝路32北辰三角洲：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)3南湖新城：酒店金融區(qū)及濱江商務(wù)區(qū)根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，沿江形成具有景觀特色的新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)4濱江新城：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)新河三角洲未來開展特征：政府規(guī)劃導(dǎo)向，未來會(huì)出現(xiàn)三個(gè)新興商務(wù)辦公區(qū)，長(zhǎng)沙市將形成四大商務(wù)圈，分別是五一廣場(chǎng)、濱江新城、北辰三角洲、南湖新城四大商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置區(qū)域占地建面工程進(jìn)度等級(jí)泊富廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市開福區(qū)芙蓉北路564號(hào)五一商務(wù)區(qū)26700.7㎡307059.0平辦公9萬平米在建5A（228米）建發(fā)匯金國(guó)際芙蓉中路380號(hào)（神農(nóng)大酒店對(duì)面）侯家塘商務(wù)區(qū)45070㎡237577平辦公6.4萬在建5A（100米）保利國(guó)際廣場(chǎng)天心區(qū)南湖片區(qū)南湖片區(qū)83000㎡總50萬平米辦公8萬左右在建5A（238米）萬達(dá)公館五一大道與湘江中路交匯處西北角市府片區(qū)121800㎡總100萬㎡辦公約25萬㎡在建5A華遠(yuǎn)華中心湘江大道與解放西路交匯南湖片區(qū)109833㎡754000㎡辦公84000㎡在建5A（268米）合計(jì)辦公約56萬㎡保利·南湖泊富廣場(chǎng)未來開展特征：未來寫字樓產(chǎn)品開展將出現(xiàn)升級(jí)換代的趨勢(shì)，超高層甲級(jí)高檔寫字樓會(huì)總體供給量約56萬平米，引領(lǐng)長(zhǎng)沙寫字樓時(shí)代的升級(jí)典型工程分析：建發(fā)·匯金國(guó)際——城市中心綜合體，別墅+高層+商務(wù)+商業(yè)多功能物業(yè)并存〔甲級(jí)寫字樓+SOHO公寓+裙樓商業(yè)〕設(shè)計(jì)方案：國(guó)際甲級(jí)寫字樓1、高度100米；2、標(biāo)準(zhǔn)層1300平米1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

總用地面積45933.75㎡

總建筑面積約26.7萬㎡

住宅部分容積率：3.0

住宅部分綠地率：42.3%2、辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo)：

寫字樓建筑面積：64587㎡SOHO公寓建筑面積：20563㎡

裙樓商業(yè)會(huì)所面積：20312.96㎡3、住宅產(chǎn)品綜合指標(biāo)：

高層產(chǎn)品建筑面積：77369㎡多層產(chǎn)品建筑面積：10030㎡高層產(chǎn)品價(jià)格：10000-12000元/㎡寫字樓寫字樓商務(wù)公寓寫字樓：?jiǎn)螌用娣e：1300㎡，最小分割：分4個(gè)產(chǎn)權(quán)，約320㎡每間，目前半層起售。層高：4.95米外立面：歐式新古典大堂：5.2挑高，石材精裝交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯〔公共局部精裝〕，無中央空調(diào)物業(yè)費(fèi)：5元/平米/月銷售價(jià)格：16000元/㎡銷售情況：目前在推13、14F，6層剩南半邊，7-12F已經(jīng)售完，15-18F有大客戶拿其中3層〔19-20F自用〕客戶分析：多為實(shí)力較強(qiáng)企業(yè)，半層起售的門檻決定了入駐企業(yè)的實(shí)力典型工程分析：建發(fā)·匯金國(guó)際——侯家塘商圈中高端寫字樓，目前在市場(chǎng)上受認(rèn)可度較高寫字樓商務(wù)公寓典型工程分析：萬達(dá)公館——城市中心綜合體價(jià)值，住宅+商務(wù)〔5A甲級(jí)寫字樓〕+五星級(jí)酒店+商務(wù)酒店+大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積121800㎡總建筑面積約101萬㎡容積率：6.69住宅建筑面積：40萬酒店建筑面積4萬㎡商業(yè)建筑面積:20萬㎡寫字樓建筑面積：18萬㎡長(zhǎng)沙中心城區(qū)100萬㎡超級(jí)大盤，物業(yè)類型豐富城市功能綜合，一線江景，價(jià)值更為復(fù)合，起點(diǎn)更加高；兩棟雙子座和一棟獨(dú)立超高層寫字樓，總建面約18萬㎡。一期寫字樓已售完寫字樓在售酒店單層面積：1500㎡，最小分割：100-200㎡層高：3.78米外立面：LOW-E鍍膜玻璃幕墻大堂：15米挑高簡(jiǎn)約風(fēng)格電梯：三菱3米/秒〔上下區(qū)分區(qū)〕交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯〔公共局部精裝〕，無中央空調(diào)物業(yè)費(fèi)：20元/平米/月銷售價(jià)格：16000-17000元/㎡銷售情況：一期2棟寫字樓去年已售罄客戶分析：一期定位高端，多為國(guó)企及中大型民營(yíng)企業(yè)；二期降低入駐門檻，吸引局部實(shí)力較強(qiáng)的中小型企業(yè)入駐典型工程分析：萬達(dá)公館——在一期超5A寫字樓形象已經(jīng)獲得市場(chǎng)認(rèn)可前提下，二期寫字樓適當(dāng)降低入駐門檻，提升去化效率典型工程分析：保利國(guó)際廣場(chǎng)——城市中心綜合體價(jià)值，住宅+商務(wù)〔5A甲級(jí)寫字樓〕+五星級(jí)酒店+商業(yè)多功能物業(yè)并存項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積123620㎡總建筑面積約50萬㎡住宅部分容積率：6.0住宅部分綠地率：40.3%商業(yè)建筑面積:9萬㎡寫字樓建筑面積：10萬㎡工程開發(fā)規(guī)模龐大，物業(yè)類型豐富城市功能綜合，一線江景，價(jià)值更為復(fù)合，起點(diǎn)更加高；寫字樓+酒店的雙重物業(yè)組合，成就238m的湘江沿岸新高地寫字樓市場(chǎng)分析：分布集中：主要分布在五一大道與芙蓉路，其中中高端寫字樓主要分布在芙蓉路沿線，目前沿湘江地段高端寫字樓集群正逐步興起產(chǎn)品品質(zhì)低：寫字樓的軟、硬件配置還處于寫字樓開展的初級(jí)水平，寫字樓開展存在一定的空間未來需求量加大：長(zhǎng)株潭一體化中部崛起隨著經(jīng)濟(jì)的開展，外地公司的涌入以及本地企業(yè)的快速成長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的需求量逐漸增大；政府主導(dǎo)呈現(xiàn)三大辦公區(qū)：政府規(guī)劃導(dǎo)向，未來會(huì)出現(xiàn)三個(gè)新興商務(wù)辦公區(qū)，形成四大商務(wù)圈高端甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品集中供給：未來寫字樓產(chǎn)品開展將出現(xiàn)升級(jí)換代的趨勢(shì)，甲級(jí)產(chǎn)品如超高層高檔寫字樓總體供給量約55萬平米，引領(lǐng)長(zhǎng)沙寫字樓時(shí)代升級(jí)適合開展期企業(yè)進(jìn)駐的中小面積段分割的甲級(jí)寫字樓是本案的市場(chǎng)時(shí)機(jī)核心價(jià)值梳理緊鄰濱江商務(wù)區(qū)山水居住區(qū)侯家塘商圈輻射地段緊鄰南湖新城站完善城市交通26公里湘江風(fēng)光帶兩大主題公園區(qū)域價(jià)值商業(yè)價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值寫字樓價(jià)值梳理：缺乏純粹高端甲級(jí)寫字樓的價(jià)值支持寫字樓打造方向商務(wù)公寓甲級(jí)寫字樓劣勢(shì)：后期商務(wù)環(huán)境難以保證，注重形象及開展的企業(yè)對(duì)此類產(chǎn)品有顧慮；優(yōu)勢(shì)：中高端的品質(zhì)，相對(duì)工程周邊湘江中路沿線的高端寫字樓，較低的價(jià)格可吸引需要改善辦公環(huán)境，但資金實(shí)力稍弱的開展初期的中小型企業(yè)劣勢(shì)：100㎡以上的最小分割面積將降低去化速度?！坦こ潭ㄎ谎芯抗⑹袌?chǎng)研究及定位

寫字樓市場(chǎng)研究及定位

住宅市場(chǎng)研究及定位

商業(yè)市場(chǎng)研究及定位南湖片區(qū)典型工程分布：高端產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來競(jìng)爭(zhēng)劇烈保利國(guó)際廣場(chǎng)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)南湖一號(hào)本案乾城建發(fā)匯金國(guó)際湘江一品萬科機(jī)床廠工程侯家塘商圈現(xiàn)狀：長(zhǎng)沙市沿江帶分布了長(zhǎng)沙市大局部高端豪宅。沿江帶的工程以綜合體為主，僅有少量的住宅+底商產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈未來：處于傳統(tǒng)老城區(qū)范圍的地段，以及處在五一商圈和侯家塘商圈的次級(jí)輻射圈的地段優(yōu)勢(shì)，加上正在開發(fā)的保利等高端豪宅工程，區(qū)域價(jià)值在未來將得以進(jìn)一步提升。五一商圈項(xiàng)目名稱總建面積萬平米物業(yè)類型主力面積平米在售價(jià)格元/平米開盤時(shí)間已推量去化量月均去化保利國(guó)際廣場(chǎng)80綜合體精裝公寓50-100住宅130-360住宅15000公寓13000住宅2011-8公寓2012-6公寓1907住宅1148公寓211住宅410公寓105住宅34藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)7.7綜合體精裝公寓30-50125002011-1051627327.3南湖一號(hào)11.2綜合體精裝30-100預(yù)計(jì)10000-15000預(yù)計(jì)10月開盤000乾城70住宅、寫字樓、商業(yè)75-10069002011-976442238.4建發(fā)匯金國(guó)際23.8綜合體住宅78-159公寓30-71住宅9300公寓9500住宅2010-11公寓2011-4住宅778公寓1629住宅693公寓255住宅33公寓63.8南湖片區(qū)典型工程分布：周邊工程以綜合體為主，去化情況較好；住宅面積偏大，多為100平米以上戶型物業(yè)類型及其構(gòu)成城市綜合體住宅、酒店、寫字樓、公寓、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街開發(fā)商長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司開盤時(shí)間2011年8月27日入住時(shí)間2013年9月項(xiàng)目占地面積12萬平方米總建筑面積80萬平方米容積率6.0綠化率51%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛胚停車位1：3.6物業(yè)公司保利物業(yè)公司物業(yè)顧問保利物業(yè)公司總戶數(shù)1600戶當(dāng)期戶數(shù)352戶建筑單位中國(guó)建筑第五工程局有限公司銷售代理世聯(lián)地產(chǎn)典型個(gè)案分析：保利國(guó)際廣場(chǎng)——超大規(guī)模綜合體，濱江高端工程區(qū)域價(jià)值——工程位于長(zhǎng)沙濱江板塊內(nèi)，乃“南湖新城〞所定位規(guī)劃構(gòu)筑的“一帶兩園四區(qū)〞的中心區(qū)。工程緊鄰五一路和侯家塘兩大城市中央商圈，商業(yè)配套完善；而且因其濱江地段的特殊資源，工程在景觀價(jià)值上可謂獨(dú)樹一幟，一有一覽眾山小之局勢(shì)，將長(zhǎng)沙城市獨(dú)特的〞山、水、洲、城“等景觀資源盡收眼底。五一路商圈侯家塘商圈南湖新城岳麓山橘子洲和湘江保利國(guó)際廣場(chǎng)典型個(gè)案分析：保利國(guó)際廣場(chǎng)——緊鄰五一路和侯家塘兩大城市中央商圈；以及濱江地段的特殊資源，為工程提供了打造高端品質(zhì)的必要屬性南湖路

書院路

芙蓉路勞動(dòng)路

韶山路

湘江中路南湖路過江隧道典型個(gè)案分析：交通——工程交通便捷興旺保利國(guó)際廣場(chǎng)侯家塘商圈五一路商圈沿江風(fēng)光帶配套價(jià)值——工程周邊配套功能與環(huán)境均較差，甚至可以用低檔來形容，與工程高品質(zhì)的定位形成極大落差；好在得益于工程本身高端配套和受到五一路商圈和侯家塘商圈的輻射，使工程配套得到完善和提升。商圈輻射周邊配套典型個(gè)案分析：配套——周邊配套環(huán)境較差，僅能依靠工程本身高端配套提升酒店和寫字樓公寓商業(yè)街區(qū)住宅：28萬平米公寓：11萬平米商業(yè)：5121平米酒店、寫字樓：15萬平米1.工程臨江一面，規(guī)劃為酒店、寫字樓和公寓以及商場(chǎng)。一方面是提高工程的昭示性，使其在城市天際上面形成一道獨(dú)特的風(fēng)景；另外一方面是充分表達(dá)工程的景觀資源，使工程的價(jià)值最大化。2、商業(yè)街區(qū)4層的規(guī)劃，是在犧牲大面積的體量之后換回來的工程內(nèi)部住宅局部的景觀價(jià)值，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來不一樣的濱江購(gòu)物體驗(yàn)。3.住宅局部規(guī)劃在工程內(nèi)部，以中心園林規(guī)劃為界，將住宅與商業(yè)部分隔離，這樣既保持了住宅的安靜與私密，同時(shí)也保持了住宅的濱江景觀價(jià)值。住宅

區(qū)域保利國(guó)際廣場(chǎng)內(nèi)部?jī)r(jià)值分析保利國(guó)際廣場(chǎng)——規(guī)劃價(jià)值分析

保利國(guó)際廣場(chǎng)采用國(guó)際大都會(huì)的豪布斯卡〔HOPSCA〕概念，將工程打造成為一個(gè)集高端居住、頂級(jí)酒店商務(wù)、購(gòu)物休閑于一體的城市濱江CBD核心的國(guó)際高端綜合體。工程規(guī)劃以純豪宅區(qū)為核心，西側(cè)濱江一面布置城市精英公寓、國(guó)際商業(yè)街區(qū)、超高層五星級(jí)酒店和超甲級(jí)寫字樓，彰顯標(biāo)志性與獨(dú)特性，打造高端綜合體地標(biāo)和城市名片。內(nèi)部規(guī)劃那么以8棟高層住宅錯(cuò)綜排列，既保持了豪宅工程所需的純粹性、私密性，同時(shí)也擁有濱江的景觀資源價(jià)值，為業(yè)主提供了高端一體化的生活。整個(gè)工程表達(dá)了商業(yè)配套和生活效勞雙軌模式的與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)也充分展現(xiàn)了城市人物對(duì)現(xiàn)代城市文化的認(rèn)同。核心價(jià)值梳理中高端住宅板塊山水居住區(qū)高層可觀江景生命科學(xué)景觀綠化侯家塘及五一商圈輻射自建知名小學(xué)配套文化傳承之地緊鄰南湖新城站完善城市交通26公里湘江風(fēng)光帶兩大主題公園區(qū)域價(jià)值景觀價(jià)值商業(yè)價(jià)值教育價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值核心價(jià)值：長(zhǎng)沙主城核心豪宅區(qū)域、江景地鐵學(xué)區(qū)房本工程住宅打造思路：從差異化競(jìng)爭(zhēng)以及工程自身價(jià)值最大化的角度來看，建議工程住宅打造為中高端的學(xué)區(qū)房，主力面積控制在80-110平米〔可適當(dāng)打造一局部90平米以下的戶型〕江景周邊高端工程眾多，但環(huán)境較差知名小學(xué)配套、地鐵交通工程定位研究公寓市場(chǎng)研究及定位

寫字樓市場(chǎng)研究及定位

住宅市場(chǎng)研究及定位

商業(yè)市場(chǎng)研究及定位五一商業(yè)中心滎灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心火車站商業(yè)中心東塘商業(yè)中心大托商業(yè)中心紅星商業(yè)中心黎托商業(yè)中心馬坡嶺商業(yè)中心星沙商業(yè)副中心伍家?guī)X商業(yè)中心觀沙嶺商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心撈霞商業(yè)中心商圈分布：長(zhǎng)沙市目前商圈共分為1個(gè)市級(jí)商圈，2個(gè)市級(jí)商業(yè)副商圈，多個(gè)個(gè)區(qū)域行商圈湖南第一商圈，擁有6000余商家，年消費(fèi)額數(shù)十億元，日均客流量為30萬人次以上是長(zhǎng)沙乃至整個(gè)湖南的人流、物流、資金流、信息流的中心憑借這成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，一直是各路商家必爭(zhēng)之地侯家唐商業(yè)中心五一商圈：湖南第一商圈，成為長(zhǎng)沙人流、物流、資金流、信息流的中心憑借其成熟的商業(yè)環(huán)境和不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)，一直是各路商家的必爭(zhēng)之地侯家唐商業(yè)中心東塘商圈：老城商圈的代表，成熟的商業(yè)是該區(qū)域的先天優(yōu)勢(shì)，也決定了該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的高端市場(chǎng)定位。處在長(zhǎng)沙新興ＣＢＤ的區(qū)域，毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)開展有著一定的根底政府規(guī)劃打造以商務(wù)效勞業(yè)、創(chuàng)造性文化產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)，以及高端零售業(yè)組成的效勞業(yè)企業(yè)集群基地，成為長(zhǎng)沙新興商務(wù)中心板塊。各類商家的進(jìn)駐，加上賀龍?bào)w育館、田漢大劇院、新世紀(jì)體育中心、摩天輪購(gòu)物中心等地標(biāo)性建筑及城市商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多購(gòu)物廣場(chǎng)的直接拉動(dòng)，助推侯家塘商業(yè)地產(chǎn)急速升溫，同時(shí)拉動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓的需求。侯家唐商業(yè)中心侯家唐商圈：長(zhǎng)沙新興的CBD區(qū)域，從體育文化休閑中心向休閑商務(wù)CBD的功能轉(zhuǎn)變，緊鄰五一商圈與東塘商圈，商務(wù)資源雄厚。南湖片區(qū)五一商圈五一廣場(chǎng)黃興路步行街東塘商圈二級(jí)輻射圈二級(jí)輻射圈本案侯家唐商圈本工程距離五一商圈4公里，距離東塘商圈2.5公里，距離侯家塘商圈1.5公里步行十分鐘可達(dá)侯家塘商圈，車行15-20分鐘可達(dá)五一、西塘商圈五一商圈向南輻射沿著湘江大道輻射，與本案并未形成連接，東塘商圈沿勞動(dòng)路和南環(huán)路向本案輻射，距離本案越近商業(yè)氣氛越差

侯家塘商圈一級(jí)輻射的邊緣區(qū)域，該商圈主要依托辦公寫字樓開展而成。本案商業(yè)價(jià)值：本案位于南湖新城中部，侯家唐商圈西南角，五一商圈與東塘商圈二級(jí)輻射區(qū)的交叉區(qū)域內(nèi)，由于距離較遠(yuǎn)，與三大商圈根本未形成連接位置面積(㎡)租金元/天/平米現(xiàn)狀A(yù)項(xiàng)目對(duì)面573小區(qū)底商，社區(qū)商業(yè)B項(xiàng)目對(duì)面向東651.2比較臟亂，位置不好，往內(nèi)側(cè)C項(xiàng)目南側(cè)44.62零散幾個(gè)鋪位，不成氣候ABC本案周邊商業(yè)：本案周邊多為老小區(qū)的底商，分布零散，品質(zhì)較低，主要為周邊老小區(qū)居民的生活配套，小區(qū)底商的租金為2.5元/天/平米，售價(jià)為：13600元/平米案名總體量（平米）商業(yè)量?jī)r(jià)格（元/平米）描述藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)24萬1800南湖路側(cè)：6800-8800書院路側(cè)：8800-108007米挑高，全部對(duì)外出售，商鋪整體形象不強(qiáng)保利國(guó)際廣場(chǎng)72.6萬8000自持濱江商業(yè)街，商業(yè)體量不大，全部自持，做奢侈品名品展示類外國(guó)11.2萬20000未出售共4層，1層部分出售，2-4層自持建發(fā)匯金國(guó)際24萬8000未出售1-3層對(duì)外銷售本案周邊在售工程商業(yè)：工程多集中在南湖路與書院路的交界處，后期將有交通上的利好勝與本案，商業(yè)形式多為底商3-4層，除藍(lán)灣國(guó)際外，大局部自持。藍(lán)灣國(guó)際售價(jià)為：68000-108000元/㎡本案商業(yè)定位本案與五一商圈、東塘商圈、侯家塘商圈均不能連接，區(qū)域內(nèi)人流量較少，同時(shí)區(qū)域內(nèi)商業(yè)以周邊老小區(qū)底商為主，主要滿足周邊居民的日常生活配套，商業(yè)形式比較老舊、零散，無法滿足本案業(yè)主的日常需求鑒于以上，本案商業(yè)初步定位為：滿足本案的住宅和辦公業(yè)主的日常生活需求的社區(qū)配套型商業(yè)價(jià)格策略住宅價(jià)格測(cè)算公寓價(jià)格測(cè)算辦公價(jià)格測(cè)算銷售價(jià)格預(yù)估——經(jīng)濟(jì)測(cè)算根底：市場(chǎng)比較定價(jià)定價(jià)方法運(yùn)用：估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的