2025關(guān)于審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用法律問題的解釋學(xué)習(xí)筆記正文隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓成為推動城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。實踐中因國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓引發(fā)的合同糾紛問題日益增多，涉及到的法律關(guān)系復(fù)雜，權(quán)利義務(wù)關(guān)系界定不清，容易引發(fā)爭議。為了統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審理程序，最高人民法院于2025年發(fā)布了《關(guān)于審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。本文將圍繞《解釋》的核心內(nèi)容，結(jié)合實際案例和法律實踐，對涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的適用法律問題進(jìn)行深入探討，并結(jié)合合同drafting的實際需求，提出相關(guān)建議。一、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的基本法律關(guān)系國有建設(shè)用地使用權(quán)是指國家將國有建設(shè)用地的土地使用權(quán)依法有償出讓給符合法律規(guī)定條件的單位或個人，并由其依法進(jìn)行開發(fā)、利用和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓合同是國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要法律文書，其內(nèi)容和形式直接關(guān)系到合同雙方的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）相關(guān)規(guī)定，合同的訂立應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、誠實信用的原則。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為民事合同的一種，其生效和履行必須符合法律規(guī)定?！督忉尅访鞔_指出，涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的糾紛案件，應(yīng)當(dāng)以《民法典》為基礎(chǔ)，結(jié)合《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行審理。在實務(wù)操作中，國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同通常包括以下幾個方面：合同編號、簽訂地點、簽訂日期、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的基本信息（名稱、住所等）、轉(zhuǎn)讓地塊的位置和面積、轉(zhuǎn)讓價款及支付方式、合同履行期限、違約責(zé)任、爭議解決方式等。這些條款的設(shè)計必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，確保合同的合法性和有效性。二、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題合同的效力是合同糾紛案件審理的核心問題之一。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同無效的情形主要包括以下幾種：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的糾紛案件中，合同無效的情形主要包括以下幾種：轉(zhuǎn)讓方不具備轉(zhuǎn)讓資格國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方必須是依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人。如果轉(zhuǎn)讓方未取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，或者其使用權(quán)受到限制（如被查封、凍結(jié)），則轉(zhuǎn)讓合同無效。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物存在權(quán)利瑕疵如果轉(zhuǎn)讓地塊存在抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或者其他權(quán)利限制，且未在合同中明確告知受讓方，可能導(dǎo)致合同無效或被撤銷。惡意串通，損害國家利益轉(zhuǎn)讓方和受讓方惡意串通，以低于市場價或其他不合理的方式轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，損害國家利益的，合同無效。違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定如果合同約定的內(nèi)容違反《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效?！督忉尅愤M(jìn)一步明確，對于國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行審查，確保合同內(nèi)容符合法律要求。在實務(wù)操作中，合同雙方應(yīng)當(dāng)充分了解法律規(guī)定，避免因合同條款設(shè)計不當(dāng)導(dǎo)致合同無效。三、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是合同履行的核心內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)包括：按照合同約定交付國有建設(shè)用地使用權(quán)，協(xié)助受讓方辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；受讓方的主要義務(wù)包括：按照合同約定支付轉(zhuǎn)讓價款，妥善使用土地并遵守相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《解釋》，在審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)重點審查以下內(nèi)容：合同履行的條件國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行必須符合法律規(guī)定。例如，轉(zhuǎn)讓方必須具備轉(zhuǎn)讓資格，受讓方必須具備受讓資格，轉(zhuǎn)讓行為必須依法辦理相關(guān)手續(xù)。合同履行的期限合同中應(yīng)當(dāng)明確約定履行期限，若未約定或約定不明確，可以根據(jù)法律規(guī)定或合同約定確定履行期限。違約責(zé)任的承擔(dān)在合同履行過程中，若一方未履行或未完全履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的形式包括賠償損失、支付違約金等。在實務(wù)操作中，合同雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免因約定不明確導(dǎo)致糾紛。例如，可以在合同中明確約定轉(zhuǎn)讓方交付土地的期限、方式，受讓方支付價款的時間、方式，以及其他履行義務(wù)的具體要求。四、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的變更與解除在合同履行過程中，由于各種原因，合同雙方可能需要對合同內(nèi)容進(jìn)行變更或解除。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同變更和解除應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：協(xié)商一致原則合同的變更或解除應(yīng)當(dāng)由合同雙方協(xié)商一致，任何一方不得單方面變更或解除合同。法律規(guī)定原則如果法律有明確規(guī)定，或者合同約定有變更或解除的情形，合同雙方可以依法或依約變更或解除合同。損害賠償原則若因一方的過錯導(dǎo)致合同變更或解除，過錯方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。在涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的糾紛案件中，合同變更或解除的情形主要包括以下幾種：情事變更如果在合同履行過程中，發(fā)生了不可預(yù)見的、非因合同雙方過錯的情形，導(dǎo)致合同無法履行或履行結(jié)果顯失公平，合同雙方可以申請變更或解除合同。違約導(dǎo)致的解除若一方未履行或未完全履行合同義務(wù)，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，另一方可以解除合同并要求損害賠償。約定解除根據(jù)合同約定的解除條件，合同雙方可以解除合同?！督忉尅访鞔_指出，在審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更或解除糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)充分考慮合同履行的可能性和實際履行情況，確保合同變更或解除的合法性。五、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的違約責(zé)任違約責(zé)任是合同履行的重要保障。在涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的糾紛案件中，違約責(zé)任的承擔(dān)是案件審理的重點之一。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，違約責(zé)任的形式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等。在實務(wù)操作中，合同雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定違約責(zé)任的具體內(nèi)容，例如違約金的計算方式、賠償損失的范圍等。違約責(zé)任的約定應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，避免因約定過低或過高導(dǎo)致合同無效或被部分無效。六、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的爭議解決在涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的糾紛案件中，爭議解決是合同履行的一道防線。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同雙方可以約定通過仲裁、訴訟等方式解決爭議。在實務(wù)操作中，合同雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定爭議解決的方式和地點。例如，可以選擇在合同簽訂地的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者在合同簽訂地的人民法院提起訴訟。七、《解釋》對實務(wù)操作的指導(dǎo)意義《解釋》的發(fā)布對實務(wù)操作具有重要的指導(dǎo)意義。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)《解釋》明確了涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)，為實務(wù)操作提供了明確的法律依據(jù)。規(guī)范合同條款設(shè)計《解釋》對合同條款的設(shè)計提出了具體要求，例如合同中應(yīng)當(dāng)明確約定轉(zhuǎn)讓方和受讓方的權(quán)利義務(wù)、合同履行的條件和期限、違約責(zé)任等。加強(qiáng)風(fēng)險防范《解釋》強(qiáng)調(diào)了合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，要求合同雙方在簽訂合充分考慮風(fēng)險，確保合同的合法性和有效性。八、結(jié)語國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是推動城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要法律文書。在實務(wù)操作中，合同雙方應(yīng)當(dāng)充分了解法律規(guī)定，合理設(shè)計合同條款，確保合