適用于二手房/新房代理的標(biāo)準(zhǔn)化文本與風(fēng)險防控要點(diǎn)一、引言：房產(chǎn)委托銷售合同的法律地位與風(fēng)險防控意義在房產(chǎn)交易生態(tài)中，委托銷售合同是委托人（房屋產(chǎn)權(quán)人）與中介機(jī)構(gòu)之間的“權(quán)利義務(wù)憲章”，其核心功能是明確“中介服務(wù)內(nèi)容”“傭金支付規(guī)則”及“風(fēng)險責(zé)任劃分”。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百六十一條至第九百六十六條的規(guī)定，房產(chǎn)委托銷售合同屬于“中介合同”的特殊類型，中介機(jī)構(gòu)的核心義務(wù)是“報告交易機(jī)會或提供媒介服務(wù)”，委托人的核心義務(wù)是“支付傭金”。實(shí)務(wù)中，因合同條款約定不明引發(fā)的糾紛占比極高：委托人以“未完成過戶”為由拒絕支付傭金，而中介主張“促成合同成立即有權(quán)收費(fèi)”；獨(dú)家代理期限內(nèi)，委托人自行銷售房屋，中介因“跳單條款”缺失無法主張違約金；房屋存在隱性瑕疵（如漏水），委托人未告知、中介未核查，導(dǎo)致買方退房并要求賠償。因此，一份專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、可操作的委托銷售合同，是防范糾紛的“第一道防線”。二、房產(chǎn)委托銷售合同標(biāo)準(zhǔn)化模板（適用于二手房/新房代理）房產(chǎn)委托銷售合同合同編號：__________簽訂日期：202X年X月X日委托人（甲方）：______________________身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：__________地址：________________________________聯(lián)系方式：____________________________（手機(jī)/微信/郵箱）中介機(jī)構(gòu)（乙方）：____________________統(tǒng)一社會信用代碼：____________________地址：________________________________聯(lián)系方式：____________________________（手機(jī)/微信/郵箱）法定代表人：__________________________（一）委托事項與委托權(quán)限1.委托事項：甲方委托乙方作為獨(dú)家/一般（勾選）中介，為其所有的房屋提供銷售媒介服務(wù)，包括但不限于：發(fā)布房源信息（線上/線下）；尋找潛在買方并帶看房屋；協(xié)商交易條件（價格、付款方式、過戶時間等）；促成甲方與買方簽訂《房屋買賣合同》。2.委托權(quán)限：□獨(dú)家代理：在委托期限內(nèi)，甲方不得自行銷售該房屋，也不得委托其他第三方（包括但不限于其他中介機(jī)構(gòu)、個人）銷售該房屋；若甲方違反本約定，視為乙方促成合同成立，甲方應(yīng)支付傭金（詳見第四條）?！跻话愦恚杭追娇勺孕袖N售或委托其他第三方銷售該房屋，但乙方仍有權(quán)參與銷售；若乙方促成甲方與買方成交（無論買方是否通過其他渠道聯(lián)系甲方），甲方應(yīng)支付傭金。3.特別授權(quán)：乙方有權(quán)代甲方收取買方支付的定金（不超過房屋成交價的20%），但需在收到定金后3個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)交甲方；乙方無權(quán)代甲方簽訂《房屋買賣合同》或辦理過戶手續(xù)（如需授權(quán)，需另行簽訂《授權(quán)委托書》）。（二）房屋基本情況（甲方保證真實(shí)性）序號信息類型具體內(nèi)容1房屋地址______________________（具體到門牌號，如XX市XX區(qū)XX路XX小區(qū)XX棟XX單元XX室）2不動產(chǎn)權(quán)證號______________________（如XX市不動產(chǎn)權(quán)第XXXX號）3建筑面積______平方米（以不動產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)）4套內(nèi)面積______平方米5戶型______室______廳______衛(wèi)6產(chǎn)權(quán)性質(zhì)□商品房□經(jīng)濟(jì)適用房□其他（需注明：__________）7抵押情況□無抵押□有抵押（抵押權(quán)人：______，抵押金額：______元，抵押期限：______至______）8租賃情況□無租賃□有租賃（承租人：______，租賃期限：______至______，租金：______元/月）9房屋瑕疵□無明顯瑕疵□有瑕疵（需注明：__________，如屋頂漏水、墻面裂縫、管道老化等）（三）銷售期限與銷售目標(biāo)1.銷售期限：自本合同簽訂之日起至202X年X月X日止。期限屆滿后，若雙方未書面續(xù)簽，本合同自動終止。2.銷售目標(biāo)：甲方希望房屋成交價不低于______元（大寫：______）；若買方出價低于該目標(biāo)，乙方需征得甲方書面同意后方可繼續(xù)協(xié)商。（四）傭金及支付方式1.傭金計算：傭金按房屋最終成交價的______%（大寫：______）計算，由甲方承擔(dān)。2.支付時間：甲方應(yīng)在甲方與買方簽訂《房屋買賣合同》之日起______個工作日內(nèi)，將傭金支付至乙方指定賬戶（賬戶信息：____________________）。3.費(fèi)用承擔(dān)：乙方為銷售房屋產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、帶看交通費(fèi)）由乙方自行承擔(dān)；若甲方要求乙方提供特殊服務(wù)（如高端推廣、異地帶看），費(fèi)用由雙方另行約定。4.跳單約定（僅適用于獨(dú)家代理）：若甲方在獨(dú)家代理期限內(nèi)，自行銷售或委托其他第三方銷售該房屋，或甲方的近親屬、代理人與乙方介紹的買方成交（以乙方提供的帶看記錄、買方聯(lián)系方式為準(zhǔn)），視為乙方促成合同成立，甲方應(yīng)按本條款約定支付傭金，并向乙方支付相當(dāng)于傭金20%的違約金。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）有權(quán)知曉房屋銷售進(jìn)展（乙方需每周向甲方匯報一次）；（2）有權(quán)拒絕乙方提出的低于銷售目標(biāo)的交易條件（需書面通知乙方）；（3）若乙方未履行義務(wù)（如未帶看、未推廣），有權(quán)解除合同（詳見第七條）。義務(wù)：（1）提供真實(shí)、完整的房屋信息及相關(guān)證明材料（如不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、抵押合同復(fù)印件）；（2）配合乙方進(jìn)行房屋帶看（提前24小時通知甲方，甲方應(yīng)予以配合）；（3）若房屋存在抵押、租賃等情況，應(yīng)及時告知乙方及買方；（4）按本合同約定支付傭金。2.乙方的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）有權(quán)收取傭金；（2）有權(quán)要求甲方配合銷售工作；（3）若甲方違反本合同約定，有權(quán)解除合同并要求支付違約金（詳見第六條）。義務(wù)：（1）如實(shí)向買方報告房屋情況（包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、瑕疵情況、租賃情況）；（2）積極開展銷售工作（如在XX平臺發(fā)布房源信息、每周帶看不少于2次）；（3）保守甲方的隱私信息（如聯(lián)系方式、房屋地址）；（4）不得隱瞞與交易有關(guān)的重要事實(shí)（如買方的信用狀況、付款能力）。（六）違約責(zé)任1.甲方違約：（1）若甲方違反獨(dú)家代理約定，自行銷售或委托其他第三方銷售房屋，應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于傭金20%的違約金；（2）若甲方未按約定支付傭金，每逾期一日，應(yīng)按未支付金額的0.5‰支付逾期利息；（3）若甲方隱瞞房屋瑕疵，導(dǎo)致乙方或買方遭受損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（包括但不限于維修費(fèi)用、退房損失）。2.乙方違約：（1）若乙方隱瞞房屋瑕疵或買方信息，導(dǎo)致甲方遭受損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；（2）若乙方在銷售期限內(nèi)未開展有效銷售工作（如未發(fā)布房源信息、未帶看買方），甲方有權(quán)解除合同，無需支付傭金；（3）若乙方泄露甲方隱私信息，應(yīng)向甲方支付______元（大寫：______）的違約金。（七）合同解除1.協(xié)商解除：雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。2.法定解除：（1）若乙方在銷售期限內(nèi)未售出房屋，甲方有權(quán)書面通知乙方解除合同（需提前7個工作日通知）；（2）若甲方違反本合同約定，乙方有權(quán)書面通知甲方解除合同（需提前7個工作日通知）；（3）若房屋因不可抗力（如地震、火災(zāi)）無法銷售，本合同自動解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。（八）爭議解決方式本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第______種方式解決：1.仲裁：提交______仲裁委員會仲裁（仲裁裁決為終局裁決，對雙方均有約束力）；2.訴訟：向房屋所在地人民法院起訴（便于執(zhí)行）。（九）其他條款1.送達(dá)條款：雙方確認(rèn)本合同中填寫的聯(lián)系方式為有效送達(dá)地址，任何通知、文件均可以通過郵寄、短信、微信等方式送達(dá)，送達(dá)之日視為收到之日。2.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。3.補(bǔ)充條款：____________________（如特殊服務(wù)約定、費(fèi)用承擔(dān)補(bǔ)充）。委托人（甲方）簽字/蓋章：____________________日期：202X年X月X日中介機(jī)構(gòu)（乙方）蓋章：____________________法定代表人/授權(quán)代表簽字：________________日期：202X年X月X日三、實(shí)務(wù)操作指南：關(guān)鍵條款的風(fēng)險防控與落地技巧（一）委托權(quán)限：獨(dú)家代理vs一般代理的選擇策略1.獨(dú)家代理的適用場景：房屋屬于冷門戶型（如大戶型、老破?。┗蚴袌鲂星椴患眩ㄈ缯{(diào)控期）；甲方希望中介投入更多資源（如優(yōu)先推廣、專人跟進(jìn)）。風(fēng)險提示：若中介未盡責(zé)（如未帶看、未推廣），甲方需承擔(dān)“等待成本”，因此需在合同中約定“中介未履行義務(wù)的解除條件”（如“乙方連續(xù)3周未帶看，甲方有權(quán)解除合同”）。2.一般代理的適用場景：房屋屬于熱門戶型（如學(xué)區(qū)房、剛需房）或市場行情火爆（如回暖期）；甲方希望擴(kuò)大銷售渠道（如同時委托多家中介）。風(fēng)險提示：需明確“乙方促成合同成立”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如“乙方提供了買方信息、帶看了房屋、參與了協(xié)商”），避免甲方以“自行成交”為由拒絕支付傭金。（二）傭金條款：避免“跳單”與傭金爭議的核心設(shè)計1.傭金支付條件的明確：根據(jù)《民法典》第九百六十三條，“中介促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報酬”。因此，傭金支付條件應(yīng)約定為“甲方與買方簽訂《房屋買賣合同》”，而非“完成過戶”或“收到全部房款”。示例條款：“傭金支付時間為甲方與買方簽訂《房屋買賣合同》之日起5個工作日內(nèi)；若因甲方原因?qū)е聼o法過戶（如未還清貸款、產(chǎn)權(quán)糾紛），甲方仍需支付傭金。”2.“跳單”條款的有效性：根據(jù)《民法典》第九百六十五條，“委托人繞開中介直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介支付報酬”。因此，“跳單”條款需明確：乙方提供的“交易機(jī)會”（如帶看記錄、買方聯(lián)系方式）；甲方繞開乙方的行為（如自行與乙方介紹的買方成交、委托其他中介與乙方介紹的買方成交）；違約責(zé)任（如支付傭金或違約金）。示例條款：“在獨(dú)家代理期限內(nèi)，若甲方或其近親屬、代理人與乙方介紹的買方（以乙方提供的帶看單、微信聊天記錄為準(zhǔn)）成交，視為乙方促成合同成立，甲方應(yīng)支付傭金，并向乙方支付相當(dāng)于傭金20%的違約金?！保ㄈ┓课菪畔⑴叮何腥说恼鎸?shí)義務(wù)與中介的核查責(zé)任1.委托人的真實(shí)義務(wù)：甲方需如實(shí)告知房屋的所有情況，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況（如是否有抵押、查封）、租賃情況（如是否有承租人、租賃期限）、瑕疵情況（如是否漏水、裂縫）。若甲方隱瞞上述信息，導(dǎo)致乙方或買方遭受損失，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第九百六十二條）。建議：甲方應(yīng)提供不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、抵押合同復(fù)印件、租賃合同復(fù)印件等證明材料，乙方應(yīng)留存這些材料作為證據(jù)。2.中介的核查責(zé)任：乙方不能僅依賴甲方的陳述，需自行核查房屋信息，如：到不動產(chǎn)登記中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況（是否有抵押、查封）；實(shí)地查看房屋（是否有瑕疵、是否有人居?。?；詢問鄰居或物業(yè)（是否有漏水、糾紛等情況）。若乙方未核查房屋信息，導(dǎo)致買方因房屋瑕疵要求退房，乙方可能承擔(dān)連帶責(zé)任（《民法典》第九百六十二條）。（四）銷售期限：逾期未售的解除條件與責(zé)任劃分1.銷售期限的合理約定：銷售期限應(yīng)根據(jù)房屋情況確定，如熱門房屋可約定3個月，冷門房屋可約定6個月。期限屆滿后，若雙方未續(xù)簽，合同自動終止。建議：在合同中約定“逾期未售的解除條件”，如：“若乙方在銷售期限內(nèi)未帶看任何買方，或未與買方達(dá)成任何意向協(xié)議，甲方有權(quán)書面通知乙方解除合同，無需支付傭金?！?.逾期未售的責(zé)任劃分：若乙方在銷售期限內(nèi)開展了有效銷售工作（如帶看了10次以上、與買方協(xié)商了價格），但因市場行情不佳未售出房屋，甲方無需支付傭金，但需承擔(dān)乙方為銷售房屋產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)），費(fèi)用金額需在合同中約定（如“合理費(fèi)用不超過傭金的10%”）。（五）違約責(zé)任：違約金的合理設(shè)定與司法裁判尺度1.違約金的合理設(shè)定：違約金的金額應(yīng)與違約行為造成的損失相當(dāng)，不能過高或過低。根據(jù)《民法典》第五百八十五條，若違約金過高（超過損失的30%），違約方可以請求法院降低；若違約金過低，守約方可以請求法院提高。建議：違約金比例以傭金的10%-30%為宜，如“甲方違反獨(dú)家代理約定的，應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于傭金20%的違約金”。2.司法裁判尺度：若甲方“跳單”，乙方要求支付傭金的，法院會審查乙方是否提供了媒介服務(wù)（如帶看記錄、溝通記錄），若乙方提供了，法院會支持乙方的請求；若乙方隱瞞房屋瑕疵，導(dǎo)致甲方遭受損失，法院會根據(jù)乙方的過錯程度判決乙方承擔(dān)賠償責(zé)任（如賠償甲方因退房產(chǎn)生的損失）。四、常見糾紛場景的應(yīng)對建議（一）委托人中途解約：中介已履行義務(wù)的傭金主張場景：甲方與乙方簽訂獨(dú)家代理合同，期限為6個月。乙方帶看了10次買方，其中一位買方出價符合甲方的銷售目標(biāo)，雙方正在協(xié)商合同細(xì)節(jié)，此時甲方突然解約，理由是“不想賣了”。應(yīng)對建議：乙方需收集證據(jù)證明自己已履行義務(wù)：帶看記錄（買方簽字的帶看單）、溝通記錄（微信聊天記錄、電話錄音）、買方的意向書（若有）；根據(jù)《民法典》第九百六十四條，“中介人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付中介人從事中介活動支出的必要費(fèi)用”。因此，乙方可以要求甲方支付必要費(fèi)用（如廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、帶看交通費(fèi)）；若乙方已促成合同成立（如甲方與買方簽訂了《房屋買賣合同》），乙方可以要求甲方支付傭金。（二）“跳單”行為的認(rèn)定：如何證明委托人違反獨(dú)家委托場景：甲方與乙方簽訂獨(dú)家代理合同，期限為3個月。乙方帶看了買方張三，張三留下了聯(lián)系方式。后來，甲方直接聯(lián)系張三，以低于銷售目標(biāo)的價格成交，未支付乙方傭金。應(yīng)對建議：乙方需證明自己提供了“交易機(jī)會”：帶看記錄（張三簽字的帶看單）、張三的聯(lián)系方式（乙方留存的記錄）、甲方與張三的成交記錄（如《房屋買賣合同》）；根據(jù)《民法典》第九百六十五條，“委托人繞開中介直接訂立合同的，