2025年職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理參考題庫含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)中不得設(shè)定抵押的是：A.依法取得房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)B.集體所有土地上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房C.已出租的商品住房D.權(quán)屬有爭議的商業(yè)用房【選項(xiàng)】A.ABB.BCC.CDD.AD【參考答案】D【解析】1.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第48條，集體土地所有權(quán)不得抵押（B選項(xiàng)中集體土地上的廠房需注意土地權(quán)屬；題干中"集體所有土地上"的土地所有權(quán)本身不可抵押）。2.權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)因權(quán)利歸屬不明，禁止抵押（D選項(xiàng)符合）。3.A選項(xiàng)為合法抵押物（房地一體原則）；C選項(xiàng)出租房產(chǎn)不影響抵押效力，但需告知抵押權(quán)人租賃情況。2.辦理房地產(chǎn)異議登記的法定有效期是：A.5日B.15日C.30日D.60日【選項(xiàng)】A.AB.BC.CD.D【參考答案】B【解析】1.《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第83條規(guī)定，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)在登記之日起15日內(nèi)提起民事訴訟，否則登記失效。2.常見混淆點(diǎn)：抵押登記期限通常為債權(quán)存續(xù)期間，預(yù)告登記有效期1年（需與異議登記區(qū)分）。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售新房時(shí)，傭金計(jì)算基數(shù)為：A.房屋網(wǎng)簽價(jià)格B.開發(fā)商實(shí)際成交價(jià)C.政府指導(dǎo)價(jià)D.購房合同標(biāo)價(jià)【選項(xiàng)】A.ABB.BCC.CDD.AD【參考答案】D【解析】1.依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第18條，傭金按實(shí)際成交價(jià)計(jì)算（B選項(xiàng)）。2.實(shí)際操作中，成交價(jià)以網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)（A選項(xiàng)正確）。3.C選項(xiàng)政府指導(dǎo)價(jià)僅用于限價(jià)房等特殊情形；D選項(xiàng)合同標(biāo)價(jià)可能存在陰陽合同風(fēng)險(xiǎn)，非法定依據(jù)。4.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同必備條款？A.服務(wù)項(xiàng)目名稱B.中介服務(wù)費(fèi)用支付方式C.房屋具體使用年限D(zhuǎn).違約責(zé)任【選項(xiàng)】A.AB.BC.CD.D【參考答案】C【解析】1.依據(jù)《民法典》第962條，中介合同必備條款包括：服務(wù)內(nèi)容（A對）、報(bào)酬（B對）、違約責(zé)任（D對）。2.房屋使用年限屬于買賣合同條款（C選項(xiàng)錯(cuò)誤），非中介服務(wù)合同必備內(nèi)容。5.房地產(chǎn)居間合同與委托合同的核心區(qū)別在于：A.合同是否有償B.是否以委托人名義行事C.是否報(bào)告締約機(jī)會D.是否承擔(dān)事務(wù)后果【選項(xiàng)】A.ABB.BCC.CDD.AD【參考答案】C【解析】1.居間合同核心是報(bào)告締約機(jī)會或提供媒介服務(wù)（C選項(xiàng)正確）；委托合同核心是受托人處理委托人事務(wù)。2.關(guān)鍵區(qū)分點(diǎn)：居間人不參與合同訂立（D選項(xiàng)后果由委托人承擔(dān)），委托人合同則以委托人名義行事（B選項(xiàng)屬委托特征）。6.住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)經(jīng)：A.1/2以上業(yè)主同意B.2/3以上業(yè)主同意C.全體業(yè)主同意D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定【選項(xiàng)】A.AB.BC.CD.D【參考答案】B【解析】1.依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條，維修資金使用需專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的雙過半數(shù)同意。2.易錯(cuò)點(diǎn)：舊法規(guī)定需雙2/3同意，新規(guī)改為參與表決的雙半數(shù)，但題干問"應(yīng)經(jīng)"的前提條件仍為2/3業(yè)主參與。7.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上家庭唯一住房，個(gè)人所得稅：A.全額免征B.差額20%征收C.核定1%征收D.按評估價(jià)5%征收【選項(xiàng)】A.AB.BC.CD.D【參考答案】A【解析】1.依據(jù)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，滿五唯一住房轉(zhuǎn)讓免征個(gè)人所得稅（A正確）。2.B選項(xiàng)適用于非滿五唯一住房；C選項(xiàng)為不能提供完整憑證時(shí)的核定征收方式；D選項(xiàng)無政策依據(jù)。8.房地產(chǎn)代理中的「轉(zhuǎn)委托」須具備的條件是：A.口頭告知委托人B.取得公證委托書C.經(jīng)被代理人同意D.簽署補(bǔ)充協(xié)議【選項(xiàng)】A.ACB.BCC.CDD.BD【參考答案】C【解析】1.《民法典》第169條規(guī)定：代理人需要轉(zhuǎn)委托第三人代理的，應(yīng)當(dāng)取得被代理人的同意或追認(rèn)（C選項(xiàng)）。2.緊急情況下為維護(hù)被代理人利益需要轉(zhuǎn)委托的除外，但本題未涉及特殊情況。3.B選項(xiàng)公證委托書非必經(jīng)程序；D選項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議雖常見但非法定必要條件。9.房屋租賃登記備案的法定辦理主體是：A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)B.出租人C.承租人D.租賃雙方【選項(xiàng)】A.ABB.BCC.CDD.BD【參考答案】D【解析】1.《商品房屋租賃管理辦法》第14條：房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃雙方（D選項(xiàng)）共同辦理備案登記。2.實(shí)際操作中可由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦，但法律責(zé)任主體仍為出租人與承租人（B+D）。10.購買滿2年的非普通住宅交易中，增值稅計(jì)算方式為：A.全額5%征收B.差額5%征收C.免征D.差額5.6%征收【選項(xiàng)】A.AB.BC.CD.D【參考答案】B【解析】1.根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文，非普通住宅滿2年按差額征收增值稅（計(jì)算公式：（出售價(jià)-購置原價(jià)）×5%）。2.易混淆點(diǎn)：普通住宅滿2年免征增值稅（C選項(xiàng)）；未滿2年均按全額5%征收（A選項(xiàng)）；D選項(xiàng)5.6%為增值稅+附加綜合稅率表述錯(cuò)誤。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事經(jīng)紀(jì)活動時(shí)，以下哪項(xiàng)行為是合法的？【選項(xiàng)】A.為不具備購房資格的客戶提供虛假材料以促成交易B.未經(jīng)委托人書面同意，將同一房源信息同時(shí)發(fā)布至多個(gè)平臺C.接受委托后，按照合同約定收取合理傭金并提供服務(wù)D.隱瞞房屋抵押情況以加速交易進(jìn)程【參考答案】C【解析】A選項(xiàng)違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得協(xié)助客戶偽造材料，屬違法行為。B選項(xiàng)未經(jīng)委托人同意多平臺發(fā)布房源，侵犯委托人權(quán)益，違反信息披露規(guī)定。C選項(xiàng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金的規(guī)定，屬合法行為。D選項(xiàng)隱瞞抵押信息違反《民法典》誠實(shí)信用原則及《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的信息披露義務(wù)。12.某普通住宅成交價(jià)200萬元，原購房發(fā)票金額150萬元，持有滿2年未滿5年。賣方需繳納的增值稅計(jì)算公式正確的是？【選項(xiàng)】A.(200萬-150萬)×5.6%B.200萬×5.6%C.(200萬-150萬)×5.3%D.免征增值稅【參考答案】A【解析】根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文，普通住宅持有滿2年免征增值稅的前提是唯一住房。本題未明確唯一性，且持有未滿5年，應(yīng)按照差額征收增值稅。增值稅率5%，附加稅合計(jì)0.6%，總稅率5.6%，計(jì)稅基數(shù)為差額50萬，故A正確。B錯(cuò)誤在全額征稅；C稅率錯(cuò)誤；D遺漏“唯一住房”條件。13.關(guān)于“定金”與“訂金”的法律效力，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.定金具有擔(dān)保性質(zhì)，違約方需雙倍返還B.訂金視同預(yù)付款，違約時(shí)僅需原額退還C.定金合同從實(shí)際交付定金時(shí)生效D.以上全部正確【參考答案】D【解析】A項(xiàng)符合《民法典》第586條定金罰則規(guī)定；B項(xiàng)訂金屬預(yù)付款，無擔(dān)保效力（見《商品房銷售管理辦法》第22條）；C項(xiàng)根據(jù)《民法典》第586條，定金合同為實(shí)踐合同，交付時(shí)生效。故D正確。14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中必須明確記載的內(nèi)容是？【選項(xiàng)】A.經(jīng)紀(jì)人身份證號B.交易房屋的學(xué)區(qū)信息C.服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.買方貸款銀行名稱【參考答案】C【解析】根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第16條，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同必備條款包括服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，故C正確。A應(yīng)為機(jī)構(gòu)備案編號；B/D屬交易細(xì)節(jié)，非合同強(qiáng)制內(nèi)容。15.某房源標(biāo)價(jià)300萬元，買方出價(jià)280萬元，經(jīng)紀(jì)人未告知賣方便承諾可成交。該行為違反的執(zhí)業(yè)原則是？【選項(xiàng)】A.公平競爭原則B.誠實(shí)守信原則C.專業(yè)勝任原則D.保密原則【參考答案】B【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條規(guī)定：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如實(shí)報(bào)告交易信息。隱瞞買方出價(jià)導(dǎo)致賣方權(quán)益受損，違反誠實(shí)守信原則，故B正確。16.下列房屋權(quán)屬登記類型中，需公告30日的是？【選項(xiàng)】A.所有權(quán)初始登記B.抵押權(quán)注銷登記C.預(yù)告登記D.異議登記【參考答案】A【解析】根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第17條，首次登記（初始登記）需公告30日。B/C/D無公告要求。17.客戶未與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，經(jīng)紀(jì)人正確的做法是？【選項(xiàng)】A.拒絕提供任何房源信息B.優(yōu)先推薦高價(jià)房源以提高傭金C.根據(jù)客戶需求提供多套房源D.要求客戶支付看房費(fèi)【參考答案】C【解析】非獨(dú)家委托時(shí)，經(jīng)紀(jì)人仍應(yīng)履行勤勉義務(wù)提供匹配房源（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第12條）。A違反服務(wù)義務(wù)；B違反誠信原則；D亂收費(fèi)違反《價(jià)格法》。18.租賃合同中最長法定租賃期限是？【選項(xiàng)】A.10年B.15年C.20年D.30年【參考答案】C【解析】《民法典》第705條規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過部分無效，故C正確。19.因經(jīng)紀(jì)人過失導(dǎo)致房屋交易信息錯(cuò)誤，責(zé)任承擔(dān)主體是？【選項(xiàng)】A.經(jīng)紀(jì)人個(gè)人B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)C.買賣雙方均攤D.房產(chǎn)交易中心【參考答案】B【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第24條規(guī)定經(jīng)紀(jì)活動法律責(zé)任由機(jī)構(gòu)承擔(dān)，故B正確。A錯(cuò)在混淆機(jī)構(gòu)與個(gè)人責(zé)任；C/D無法律依據(jù)。20.以下廣告用語違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》的是？【選項(xiàng)】A.“地鐵500米”B.“稀缺學(xué)區(qū)房”C.“距市中心駕車10分鐘”D.“年收益率8%”【參考答案】D【解析】根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第16條，不得宣傳投資收益承諾，D違規(guī)。A/B/C需有證據(jù)證明但未禁止。21.1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記的是（）。A.甲將其名下的商品房贈與其子乙B.丙公司將其辦公樓抵押給銀行獲取貸款C.丁通過法院判決取得其父遺產(chǎn)中的商鋪D.戊將自建農(nóng)房出租給鄰居己【選項(xiàng)】A.甲將其名下的商品房贈與其子乙B.丙公司將其辦公樓抵押給銀行獲取貸款C.丁通過法院判決取得其父遺產(chǎn)中的商鋪D.戊將自建農(nóng)房出租給鄰居己【參考答案】C【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，因買賣、贈與、繼承、法院判決等發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。A項(xiàng)“贈與”雖需登記，但題目問的是“應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記”，C項(xiàng)“法院判決取得”屬于強(qiáng)制轉(zhuǎn)移，需辦理轉(zhuǎn)移登記。B項(xiàng)抵押屬于他項(xiàng)權(quán)利登記，D項(xiàng)租賃不涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移。22.2.關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.預(yù)售資金需全部存入監(jiān)管賬戶B.開發(fā)企業(yè)可按工程進(jìn)度分期申請撥付資金C.資金優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)D.監(jiān)管賬戶由商業(yè)銀行自主管理【選項(xiàng)】A.預(yù)售資金需全部存入監(jiān)管賬戶B.開發(fā)企業(yè)可按工程進(jìn)度分期申請撥付資金C.資金優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)D.監(jiān)管賬戶由商業(yè)銀行自主管理【參考答案】D【解析】商品房預(yù)售資金需由房地產(chǎn)管理部門與商業(yè)銀行共同監(jiān)管，非商業(yè)銀行自主管理（D錯(cuò)誤）。A、B、C均為《城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的正確要求。23.3.張三購買一套二手住房，合同約定成交價(jià)300萬元，評估價(jià)為280萬元，網(wǎng)簽價(jià)為290萬元。該房屋所在地規(guī)定的契稅稅率為3%，則張三應(yīng)繳納的契稅為（）。A.8.4萬元B.8.7萬元C.9萬元D.按合同價(jià)、評估價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)中最低者計(jì)稅【選項(xiàng)】A.8.4萬元B.8.7萬元C.9萬元D.按合同價(jià)、評估價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)中最低者計(jì)稅【參考答案】B【解析】契稅計(jì)稅依據(jù)以“合同價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)孰高”為原則，且不得低于評估價(jià)。本題中評估價(jià)280萬元低于網(wǎng)簽價(jià)290萬元，故計(jì)稅價(jià)格為290萬元×3%=8.7萬元（B對）。D項(xiàng)表述錯(cuò)誤，計(jì)稅依據(jù)并非取最低值。24.4.下列不動產(chǎn)登記類型中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的是（）。A.因繼承取得的房屋所有權(quán)首次登記B.預(yù)購商品房預(yù)告登記C.土地使用權(quán)抵押登記D.權(quán)利人姓名變更登記【選項(xiàng)】A.因繼承取得的房屋所有權(quán)首次登記B.預(yù)購商品房預(yù)告登記C.土地使用權(quán)抵押登記D.權(quán)利人姓名變更登記【參考答案】A【解析】根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記（A）需實(shí)地查看。B、C、D項(xiàng)登記類型無需實(shí)地查看。25.5.李某與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購書并支付定金20萬元，后因開發(fā)商隱瞞該房屋已抵押的事實(shí)，李某拒絕簽訂正式買賣合同。下列說法正確的是（）。A.李某無權(quán)要求返還定金，因未簽署正式合同B.開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金共計(jì)40萬元C.開發(fā)商僅需返還20萬元定金D.李某可要求返還20萬元定金并主張違約金【選項(xiàng)】A.李某無權(quán)要求返還定金，因未簽署正式合同B.開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金共計(jì)40萬元C.開發(fā)商僅需返還20萬元定金D.李某可要求返還20萬元定金并主張違約金【參考答案】B【解析】開發(fā)商故意隱瞞抵押情況導(dǎo)致合同無法訂立，構(gòu)成違約，應(yīng)適用定金罰則，雙倍返還定金（《民法典》第587條）。D項(xiàng)違約金需合同明確約定，本題無依據(jù)。26.6.王某將其名下商鋪委托中介機(jī)構(gòu)出租時(shí)，下列行為屬于合法委托的是（）。A.中介要求王某一次性支付全年中介費(fèi)B.中介承諾“包租十年，年收益6%”C.中介提供《房屋出租委托代理合同》并要求王某簽字D.中介要求王某提供不動產(chǎn)權(quán)證原件由其保管【選項(xiàng)】A.中介要求王某一次性支付全年中介費(fèi)B.中介承諾“包租十年，年收益6%”C.中介提供《房屋出租委托代理合同》并要求王某簽字D.中介要求王某提供不動產(chǎn)權(quán)證原件由其保管【參考答案】C【解析】C項(xiàng)符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介應(yīng)使用規(guī)范合同文本。A項(xiàng)中介費(fèi)可分期支付；B項(xiàng)承諾收益屬違規(guī)（《反不正當(dāng)競爭法》）；D項(xiàng)中介無權(quán)保管產(chǎn)權(quán)證原件。27.7.辦理存量房買賣轉(zhuǎn)移登記時(shí)，必備材料不包括（）。A.買賣雙方身份證明B.原不動產(chǎn)權(quán)證書C.房屋維修資金繳納證明D.網(wǎng)簽備案的買賣合同【選項(xiàng)】A.買賣雙方身份證明B.原不動產(chǎn)權(quán)證書C.房屋維修資金繳納證明D.網(wǎng)簽備案的買賣合同【參考答案】C【解析】轉(zhuǎn)移登記無需維修資金證明（其屬于交房手續(xù)材料）。A、B、D均為《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》要求的必備材料。28.8.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布房源廣告時(shí)，未標(biāo)注“實(shí)際面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)”字樣，該行為違反的規(guī)定是（）。A.《反壟斷法》關(guān)于公平競爭條款B.《廣告法》關(guān)于房源信息真實(shí)性要求C.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》知情權(quán)條款D.《城市房地產(chǎn)管理法》經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)義務(wù)【選項(xiàng)】A.《反壟斷法》關(guān)于公平競爭條款B.《廣告法》關(guān)于房源信息真實(shí)性要求C.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》知情權(quán)條款D.《城市房地產(chǎn)管理法》經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)義務(wù)【參考答案】B【解析】《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確房源信息需注明面積依據(jù)（屬于《廣告法》范疇），B正確。C、D雖相關(guān)，但直接違反的是廣告發(fā)布規(guī)范。29.9.辦理不動產(chǎn)抵押登記時(shí)，登記簿記載內(nèi)容不包括（）。A.抵押權(quán)人名稱B.抵押擔(dān)保范圍C.抵押合同約定的利率D.被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)人名稱B.抵押擔(dān)保范圍C.抵押合同約定的利率D.被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額【參考答案】C【解析】《不動產(chǎn)登記簿樣式及使用說明》要求記載抵押權(quán)人、擔(dān)保范圍、債權(quán)數(shù)額（A、B、D），但利率非登記事項(xiàng)（C不記載）。30.10.關(guān)于房屋權(quán)屬證書附圖的作用，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.反映房屋四至界限B.標(biāo)明房屋建筑面積C.明確共有部位權(quán)屬D.作為學(xué)區(qū)劃片依據(jù)【選項(xiàng)】A.反映房屋四至界限B.標(biāo)明房屋建筑面積C.明確共有部位權(quán)屬D.作為學(xué)區(qū)劃片依據(jù)【參考答案】D【解析】權(quán)屬證書附圖僅用于標(biāo)示建筑空間位置及面積（A、B正確），共有部位（C正確），學(xué)區(qū)劃分依據(jù)政府教育部門文件（D錯(cuò)誤）。31.下列選項(xiàng)中，關(guān)于不動產(chǎn)登記類型的表述正確的是？【選項(xiàng)】A.預(yù)告登記的主要目的是保護(hù)將來實(shí)現(xiàn)的不動產(chǎn)物權(quán)B.異議登記的有效期通常為15日，申請人需在此期限內(nèi)提起訴訟C.首次登記僅適用于國有建設(shè)用地使用權(quán)D.更正登記需由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)主動發(fā)起【參考答案】B【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤：預(yù)告登記目的是保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)（如購房人期房權(quán)利），但更核心的是對抗第三人效力；B項(xiàng)正確：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，異議登記后15日內(nèi)不起訴則失效；C項(xiàng)錯(cuò)誤：首次登記適用于所有不動產(chǎn)物權(quán)初始設(shè)定，包括集體土地；D項(xiàng)錯(cuò)誤：更正登記可由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請啟動。32.根據(jù)《民法典》，下列關(guān)于共有權(quán)行使的表述錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有平等的管理權(quán)B.按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)C.共同共有關(guān)系存續(xù)期間不得請求分割共有物D.共有人對管理費(fèi)用承擔(dān)沒有約定的，按份共有人按照份額負(fù)擔(dān)【參考答案】C【解析】C項(xiàng)錯(cuò)誤：共同共有在共患疾病、重大理由等特殊情形下可請求分割；A項(xiàng)正確：如夫妻對共同財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)平等；B項(xiàng)正確：按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利；D項(xiàng)正確：見《民法典》第302條。33.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)合同在法律性質(zhì)上屬于？【選項(xiàng)】A.諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同B.實(shí)踐合同、單務(wù)合同、有償合同C.要式合同、單務(wù)合同、無償合同D.格式合同、雙務(wù)合同、無償合同【參考答案】A【解析】根據(jù)《民法典》第961條：?居間合同自雙方意思表示一致即成立（諾成性）；?經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有提供服務(wù)的義務(wù)，委托人有支付報(bào)酬義務(wù)（雙務(wù)）；?居間服務(wù)為有償性質(zhì)。34.個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買滿2年的非普通住宅，增值稅征收方式是？【選項(xiàng)】A.免征B.全額征收5%C.差額征收5%D.全額征收9%【參考答案】C【解析】稅收政策要點(diǎn)：?普通住宅滿2年免征增值稅；?非普通住宅滿2年差額征收（售價(jià)-購置原價(jià)）×5%；?未滿2年按全額征收。35.關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序，正確的是？【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)均按登記時(shí)間先后受償B.已登記抵押權(quán)優(yōu)先于未登記抵押權(quán)C.動產(chǎn)抵押不適用"登記優(yōu)先"規(guī)則D.留置權(quán)在任何情況下均優(yōu)先于抵押權(quán)【參考答案】B【解析】B項(xiàng)正確：《民法典》第414條規(guī)定登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的；A項(xiàng)錯(cuò)誤：動產(chǎn)浮動抵押登記在后反而優(yōu)先；C項(xiàng)錯(cuò)誤：動產(chǎn)抵押權(quán)登記后可對抗善意第三人；D項(xiàng)錯(cuò)誤：僅限于同一動產(chǎn)時(shí)留置權(quán)優(yōu)先。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，下列哪些材料是房源核驗(yàn)時(shí)必須提供的要件？【選項(xiàng)】A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書原件或復(fù)印件B.委托人身份證明C.房屋租賃合同D.房屋裝修施工許可證E.共有產(chǎn)權(quán)人同意出售的書面證明【參考答案】ABE【解析】1.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房源核驗(yàn)需提供不動產(chǎn)權(quán)屬證明（A正確），用于確認(rèn)房屋權(quán)屬合法性。2.委托人身份證明（B正確）是核驗(yàn)委托主體資格的必備材料。3.共有產(chǎn)權(quán)房屋需提供共有權(quán)人同意出售的證明（E正確）。4.租賃合同（C錯(cuò)誤）屬于租賃業(yè)務(wù)范疇，非出售房源核驗(yàn)要件。5.裝修施工許可證（D錯(cuò)誤）與權(quán)屬核驗(yàn)無關(guān)，故不選。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)時(shí)，下列哪些行為違反了職業(yè)道德？【選項(xiàng)】A.向買賣雙方隱瞞房屋抵押情況B.為促成交易夸大房源學(xué)區(qū)優(yōu)勢C.同時(shí)接受買賣雙方委托并收取雙方傭金D.向買方推薦合作銀行辦理貸款E.協(xié)助買賣雙方簽訂"陰陽合同"避稅【參考答案】ABCE【解析】1.隱瞞抵押情況（A）侵犯知情權(quán)，違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》。2.虛假宣傳學(xué)區(qū)屬性（B）構(gòu)成欺詐。3.同時(shí)代理買賣雙方（C）違反"避免利益沖突"原則。4.推薦合作銀行（D）屬正常增值服務(wù)，不違反規(guī)定。5.協(xié)助簽訂"陰陽合同"（E）違反稅收法規(guī)，需承擔(dān)法律責(zé)任。3.存量房買賣中，下列哪些費(fèi)用應(yīng)由買方承擔(dān)？【選項(xiàng)】A.契稅B.增值稅C.土地出讓金D.不動產(chǎn)登記費(fèi)E.房產(chǎn)測繪費(fèi)【參考答案】ACD【解析】1.契稅法定由買方繳納（A正確）。2.增值稅由賣方繳納（B錯(cuò)誤）。3.劃撥土地房屋的土地出讓金由買方承擔(dān)（C正確）。4.不動產(chǎn)登記費(fèi)多由買方支付（D正確），部分地區(qū)可協(xié)商。5.房產(chǎn)測繪費(fèi)通常由賣方預(yù)付（E錯(cuò)誤）。4.房屋租賃合同必備條款包括哪些內(nèi)容？【選項(xiàng)】A.房屋用途及承租人數(shù)限制B.租金調(diào)整機(jī)制C.物業(yè)費(fèi)繳納方D.房屋轉(zhuǎn)租條件E.房屋附屬家具清單【參考答案】ACDE【解析】1.《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定必須明確用途（A）和物業(yè)費(fèi)承擔(dān)方（C）。2.房屋附屬設(shè)施清單（E）是防止糾紛的必要條款。3.轉(zhuǎn)租條款（D）涉及出租人權(quán)益，必須書面約定。4.租金調(diào)整機(jī)制（B）非常備條款，可由雙方協(xié)商確定是否寫入。5.下列哪些情形會導(dǎo)致房屋買賣合同無效？【選項(xiàng)】A.簽約時(shí)賣方精神病發(fā)作B.經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年上市交易C.房屋已被司法機(jī)關(guān)查封D.買方代理人超越代理權(quán)限E.合同約定違約金為成交價(jià)50%【參考答案】ABCD【解析】1.賣方無民事行為能力（A）導(dǎo)致合同無效。2.違反經(jīng)濟(jì)適用房限售政策（B）損害公共利益無效。3.交易查封房屋（C）違反《城市房地產(chǎn)管理法》。4.代理人越權(quán)簽約（D）未經(jīng)追認(rèn)則無效。5.高額違約金（E）可申請調(diào)整但不影響合同效力。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同必須包含哪些內(nèi)容？【選項(xiàng)】A.經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)B.服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.合同解除條件D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工商注冊號E.經(jīng)紀(jì)人資格證書編號【參考答案】ABDE【解析】1.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第16條要求明確服務(wù)內(nèi)容（B）、完成標(biāo)準(zhǔn)（A）。2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案號（D）和經(jīng)紀(jì)人證號（E）是合同必備標(biāo)識。3.合同解除條件（C）屬于選擇性條款，非法定必備內(nèi)容。7.根據(jù)《民法典》，下列哪些情形可單方解除居間合同？【選項(xiàng)】A.委托人另行委托其他機(jī)構(gòu)成交B.經(jīng)紀(jì)人患重病住院治療C.房屋因地震嚴(yán)重?fù)p毀D.委托人延遲支付意向金E.經(jīng)紀(jì)人泄露委托人個(gè)人信息【參考答案】CE【解析】1.房屋滅失（C）屬于不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，可解除。2.經(jīng)紀(jì)人泄露信息（E）構(gòu)成根本違約，委托人可解除合同。3.另行委托（A）不必然導(dǎo)致合同解除，需看是否實(shí)際成交。4.經(jīng)紀(jì)人患?。˙）可通過調(diào)配人員繼續(xù)履行合同。5.延遲支付意向金（D）屬一般違約，不構(gòu)成單方解除權(quán)。8.房屋交付時(shí)應(yīng)具備哪些法定條件？【選項(xiàng)】A.通過竣工驗(yàn)收備案B.取得住宅質(zhì)量保證書C.結(jié)清前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)D.完成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記E.實(shí)測面積報(bào)告已出具【參考答案】AB【解析】1.竣工驗(yàn)收備案（A）和住宅質(zhì)量保證書（B）是法定交付條件。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)（C）屬民事約定事項(xiàng)，非法定條件。3.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（D）是買賣結(jié)果而非交付前提。4.實(shí)測報(bào)告（E）為辦理產(chǎn)權(quán)證要件，與交付無關(guān)。9.下列哪些行為需辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)備案？【選項(xiàng)】A.新設(shè)經(jīng)紀(jì)分支機(jī)構(gòu)B.變更注冊資本C.從業(yè)人員離職D.加盟品牌更換E.經(jīng)營場所遷移【參考答案】ADE【解析】1.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定分支機(jī)構(gòu)設(shè)立（A）、經(jīng)營場所變更（E）需備案。2.加盟品牌變更（D）涉及主體資質(zhì)變化需備案。3.注冊資本變更（B）屬工商登記事項(xiàng)，非經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)備案范圍。4.人員離職（C）僅需內(nèi)部登記，無需行政備案。10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的"重要事項(xiàng)告知"應(yīng)包括哪些內(nèi)容？【選項(xiàng)】A.房屋周邊規(guī)劃變電站情況B.房屋層高數(shù)據(jù)C.賣方婚姻狀況及產(chǎn)權(quán)來源D.學(xué)區(qū)劃分歷史變動記錄E.小區(qū)近三年物業(yè)費(fèi)調(diào)整情況【參考答案】ACD【解析】1.周邊規(guī)劃（A）、產(chǎn)權(quán)來源（C）屬影響交易決策的關(guān)鍵因素。2.學(xué)區(qū)變動（D）涉及房屋核心價(jià)值，必須告知。3.層高數(shù)據(jù)（B）可在戶型圖中體現(xiàn)，不作為重點(diǎn)告知事項(xiàng)。4.物業(yè)費(fèi)調(diào)整（E）屬一般信息，非法定告知義務(wù)范圍。11.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定，以下哪些內(nèi)容屬于房源委托協(xié)議中必須載明的事項(xiàng)？A)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)B)委托房屋的市場參考價(jià)格C)服務(wù)費(fèi)用及支付方式D)委托期限和違約責(zé)任E)產(chǎn)權(quán)人家庭成員個(gè)人信息【選項(xiàng)】A)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)B)委托房屋的市場參考價(jià)格C)服務(wù)費(fèi)用及支付方式D)委托期限和違約責(zé)任E)產(chǎn)權(quán)人家庭成員個(gè)人信息【參考答案】A、C、D【解析】1.依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第21條，房源委托協(xié)議必須包含服務(wù)內(nèi)容、完成標(biāo)準(zhǔn)（A）、服務(wù)費(fèi)用及支付方式（C）、委托期限和違約責(zé)任（D）。2.市場參考價(jià)格（B）為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)評估項(xiàng)，非協(xié)議強(qiáng)制內(nèi)容。3.產(chǎn)權(quán)人家庭成員信息（E）涉及隱私保護(hù)，協(xié)議僅需委托人基本信息，無需家庭成員詳情。12.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記，以下哪些情形會導(dǎo)致登記無效？A)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)單獨(dú)抵押B)查封期間的房屋申請抵押登記C)按份共有人以其共有份額設(shè)定抵押D)經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年上市期限設(shè)定抵押E)抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未同時(shí)抵押【選項(xiàng)】A)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)單獨(dú)抵押B)查封期間的房屋申請抵押登記C)按份共有人以其共有份額設(shè)定抵押D)經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年上市期限設(shè)定抵押E)抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未同時(shí)抵押【參考答案】A、B、D【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定劃撥土地單獨(dú)抵押無效（A），查封房產(chǎn)不得抵押（B）。2.經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年禁止抵押（《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條）（D）。3.按份共有人可抵押自有份額（《民法典》第305條）（C有效）。4.房地一體原則下，僅抵押房屋未抵押土地不導(dǎo)致無效，但需補(bǔ)辦手續(xù)（E不選）。13.在房地產(chǎn)交易稅費(fèi)計(jì)算中，以下哪些情況可免征個(gè)人所得稅？A)家庭唯一住房滿5年轉(zhuǎn)讓B)受贈房屋再次轉(zhuǎn)讓C)繼承房屋滿2年轉(zhuǎn)讓D)拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)首次出售E)夫妻離婚分割房產(chǎn)后1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓【選項(xiàng)】A)家庭唯一住房滿5年轉(zhuǎn)讓B)受贈房屋再次轉(zhuǎn)讓C)繼承房屋滿2年轉(zhuǎn)讓D)拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)首次出售E)夫妻離婚分割房產(chǎn)后1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓【參考答案】A、D【解析】1.唯一住房滿5年免征個(gè)稅（財(cái)稅字〔1999〕278號）（A正確）。2.拆遷補(bǔ)償房首次出售免稅（財(cái)稅〔2005〕45號）（D正確）。3.受贈/繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓按差額20%繳稅（B、C錯(cuò)誤）。4.離婚分割房產(chǎn)是否繳稅取決于持有年限及是否唯一，無1年內(nèi)免稅政策（E錯(cuò)誤）。14.根據(jù)《商品房買賣合同》示范文本，以下哪些屬于買受人可單方解除合同的情形？A)房屋面積誤差比絕對值超過3%B)出賣人遲延交房超過60日C)房屋層高低于合同約定值5厘米D)規(guī)劃變更未及時(shí)書面通知買受人E)抵押房屋未在約定期限內(nèi)解除抵押【選項(xiàng)】A)房屋面積誤差比絕對值超過3%B)出賣人遲延交房超過60日C)房屋層高低于合同約定值5厘米D)規(guī)劃變更未及時(shí)書面通知買受人E)抵押房屋未在約定期限內(nèi)解除抵押【參考答案】A、B、D、E【解析】1.面積誤差超3%（A）、延遲交房超60日（B）、規(guī)劃變更未通知（D）、未解押（E）均屬法定解約情形（《商品房銷售管理辦法》第24條、示范文本第9、10條）。2.層高差距需達(dá)到合同約定解除標(biāo)準(zhǔn)（如約定>10厘米），5厘米一般不構(gòu)成根本違約（C不選）。15.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在存量房交易中需進(jìn)行房屋查檔，主要核查哪些內(nèi)容？A)房屋用途與登記是否一致B)是否存有司法查封記錄C)房屋抵押權(quán)設(shè)立情況D)房屋歷史成交價(jià)格E)業(yè)主婚姻狀況證明【選項(xiàng)】A)房屋用途與登記是否一致B)是否存有司法查封記錄C)房屋抵押權(quán)設(shè)立情況D)房屋歷史成交價(jià)格E)業(yè)主婚姻狀況證明【參考答案】A、B、C【解析】1.查檔核心是產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：用途（A）、查封（B）、抵押（C）直接影響交易可行性（《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》）。2.歷史成交價(jià)（D）屬市場分析數(shù)據(jù)，非查檔內(nèi)容；婚姻狀況（E）需通過其他途徑驗(yàn)證，非檔案直接記載。16.以下哪些情形符合房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)范？A)使用“15分鐘直達(dá)市中心”的交通描述B)未取得預(yù)售許可證發(fā)布項(xiàng)目名稱和戶型圖C)標(biāo)注“學(xué)區(qū)房”并說明教育局劃片范圍D)預(yù)售廣告載明開發(fā)企業(yè)名稱及中介代理機(jī)構(gòu)E)承諾房產(chǎn)升值幅度為“年均漲幅10%”【選項(xiàng)】A)使用“15分鐘直達(dá)市中心”的交通描述B)未取得預(yù)售許可證發(fā)布項(xiàng)目名稱和戶型圖C)標(biāo)注“學(xué)區(qū)房”并說明教育局劃片范圍D)預(yù)售廣告載明開發(fā)企業(yè)名稱及中介代理機(jī)構(gòu)E)承諾房產(chǎn)升值幅度為“年均漲幅10%”【參考答案】D【解析】1.預(yù)售廣告必須標(biāo)明開發(fā)企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)（D正確，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第7條）。2.未獲預(yù)售證不得發(fā)布廣告（B錯(cuò)誤），不得承諾升學(xué)（C）、升值（E），模糊交通用語（A）違反“不得以項(xiàng)目到達(dá)參照物所需時(shí)間表示距離”的規(guī)定。17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，哪些費(fèi)用應(yīng)由委托人承擔(dān)？A)房屋評估費(fèi)B)不動產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)C)銀行貸款手續(xù)費(fèi)D)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)傭金E)房屋買賣合同公證費(fèi)【選項(xiàng)】A)房屋評估費(fèi)B)不動產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)C)銀行貸款手續(xù)費(fèi)D)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)傭金E)房屋買賣合同公證費(fèi)【參考答案】B、D【解析】1.代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（B）、傭金（D）屬經(jīng)紀(jì)服務(wù)約定收費(fèi)（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第17條）。2.評估費(fèi)（A）一般由貸款方要求借款人承擔(dān)，銀行貸款費(fèi)（C）由銀行收取，公證費(fèi)（E）依約定方承擔(dān)，非經(jīng)紀(jì)合同強(qiáng)制內(nèi)容。18.關(guān)于房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，以下說法正確的有？A)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可同時(shí)接受出租人和承租人委托B)租賃合同備案必須由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦C)押金金額不得超過2個(gè)月租金D)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)書面告知房屋裝修質(zhì)量問題E)租期超過6個(gè)月的需采用書面合同形式【選項(xiàng)】A)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可同時(shí)接受出租人和承租人委托B)租賃合同備案必須由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦C)押金金額不得超過2個(gè)月租金D)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)書面告知房屋裝修質(zhì)量問題E)租期超過6個(gè)月的需采用書面合同形式【參考答案】A、D、E【解析】1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可雙委托（A正確），租賃合同超6個(gè)月需書面（《民法典》第707條）（E正確）。2.機(jī)構(gòu)應(yīng)披露房屋瑕疵（D正確，《住房租賃條例》第12條）。3.備案非強(qiáng)制代辦（B錯(cuò)誤），押金限額由地方規(guī)定，非全國統(tǒng)一（C錯(cuò)誤）。19.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以下哪些土地不得用于房地產(chǎn)開發(fā)？A)基本農(nóng)田B)城市規(guī)劃中的公共綠地C)已繳納全部出讓金的工業(yè)用地D)權(quán)屬有爭議的土地E)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶內(nèi)的土地【選項(xiàng)】A)基本農(nóng)田B)城市規(guī)劃中的公共綠地C)已繳納全部出讓金的工業(yè)用地D)權(quán)屬有爭議的土地E)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶內(nèi)的土地【參考答案】A、B、D、E【解析】1.禁止開發(fā)范圍包括：基本農(nóng)田（A）、公共綠地（B）、權(quán)屬爭議地（D）、文?？刂茀^(qū)（E）（《城市房地產(chǎn)管理法》第26條、《土地管理法》第35條）。2.工業(yè)用地經(jīng)規(guī)劃調(diào)整可轉(zhuǎn)性開發(fā)（C不選）。20.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案時(shí)，須向主管部門提交哪些材料？A)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件B)法定代表人身份證原件C)固定經(jīng)營場所權(quán)屬證明D)3名以上持證經(jīng)紀(jì)人員證明E)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度文本【選項(xiàng)】A)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件B)法定代表人身份證原件C)固定經(jīng)營場所權(quán)屬證明D)3名以上持證經(jīng)紀(jì)人員證明E)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度文本【參考答案】A、C、D【解析】1.備案材料包括營業(yè)執(zhí)照（A）、場所證明（C）、人員資格證明（D）（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第11條）。2.法定代表人身證提供復(fù)印件即可（B錯(cuò)誤），風(fēng)險(xiǎn)制度為日常監(jiān)管要求，非備案必備（E錯(cuò)誤）。21.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，下列哪些情況屬于民事法律行為？（）A.為委托人提供房源信息咨詢B.協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同C.向購房人收取看房押金D.在社區(qū)公告欄張貼房源廣告【選項(xiàng)】A.為委托人提供房源信息咨詢B.協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同C.向購房人收取看房押金D.在社區(qū)公告欄張貼房源廣告【參考答案】ABC【解析】1.民事法律行為需具備設(shè)立、變更或終止民事法律關(guān)系的意圖。A項(xiàng)提供咨詢屬于居間服務(wù)，形成委托合同關(guān)系；B項(xiàng)協(xié)助簽約直接影響合同成立，屬代理行為；C項(xiàng)收取押金涉及金錢保管義務(wù)，構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。2.D項(xiàng)張貼廣告僅為要約邀請，未直接產(chǎn)生民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不構(gòu)成民事法律行為。22.下列房地產(chǎn)交易行為中，需繳納土地增值稅的有（）。A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房B.企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)辦公樓C.繼承方式取得房產(chǎn)后再次轉(zhuǎn)讓D.開發(fā)商銷售新建商品房【選項(xiàng)】A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房B.企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)辦公樓C.繼承方式取得房產(chǎn)后再次轉(zhuǎn)讓D.開發(fā)商銷售新建商品房【參考答案】BD【解析】1.B項(xiàng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳土地增值稅；D項(xiàng)開發(fā)商銷售新房屬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，須納稅。2.A項(xiàng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房持有滿5年免征；C項(xiàng)法定繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓可扣減原值計(jì)稅，不滿足征稅條件。23.關(guān)于房屋租賃合同的解除權(quán)，下列說法正確的是（）。A.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，出租人可單方解除合同B.租賃物危及安全健康時(shí)，承租人可隨時(shí)解除C.租賃期間房屋被征收，合同自動終止D.出租人延遲交付房屋超15日，承租人可解除【選項(xiàng)】A.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，出租人可單方解除合同B.租賃物危及安全健康時(shí)，承租人可隨時(shí)解除C.租賃期間房屋被征收，合同自動終止D.出租人延遲交付房屋超15日，承租人可解除【參考答案】ABCD【解析】1.A項(xiàng)符合《民法典》第716條非法轉(zhuǎn)租規(guī)定；B項(xiàng)屬第731條安全權(quán)保障情形。2.C項(xiàng)根據(jù)第229條因征收導(dǎo)致物權(quán)消滅；D項(xiàng)符合第563條根本違約條款的解除條件。24.下列情形中，會導(dǎo)致房屋買賣合同無效的有（）。A.經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年上市交易B.簽約主體為未成年人且未經(jīng)法定代理人追認(rèn)C.買賣雙方惡意串通損害抵押權(quán)人利益D.房屋存在查封未告知買受人【選項(xiàng)】A.經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年上市交易B.簽約主體為未成年人且未經(jīng)法定代理人追認(rèn)C.買賣雙方惡意串通損害抵押權(quán)人利益D.房屋存在查封未告知買受人【參考答案】BC【解析】1.B項(xiàng)屬效力待定合同未被追認(rèn)而無效；C項(xiàng)符合《民法典》第154條惡意串通無效情形。2.A項(xiàng)違反管理規(guī)定但合同效力待定；D項(xiàng)屬可撤銷情形而非當(dāng)然無效。25.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中必須包含的條款有（）。A.服務(wù)內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)B.房屋權(quán)屬狀況說明C.收費(fèi)金額與支付方式D.獨(dú)家委托期限【選項(xiàng)】A.服務(wù)內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)B.房屋權(quán)屬狀況說明C.收費(fèi)金額與支付方式D.獨(dú)家委托期限【參考答案】ABC【解析】1.依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第16條，服務(wù)合同必備內(nèi)容包含A項(xiàng)（服務(wù)要求）、B項(xiàng)（標(biāo)的物信息）、C項(xiàng)（費(fèi)用條款）。2.D項(xiàng)僅為選擇性條款，非強(qiáng)制必備內(nèi)容。26.申請商品房預(yù)售許可證需滿足的條件包括（）。A.已交付全部土地出讓金并取得證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)資金達(dá)工程建設(shè)總投資50%D.確定施工進(jìn)度和竣工交付日期【選項(xiàng)】A.已交付全部土地出讓金并取得證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)資金達(dá)工程建設(shè)總投資50%D.確定施工進(jìn)度和竣工交付日期【參考答案】ABD【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，預(yù)售條件包含A項(xiàng)（土地權(quán)屬）、B項(xiàng)（規(guī)劃許可）、D項(xiàng)（工程進(jìn)度）。2.C項(xiàng)錯(cuò)誤，資金投入要求應(yīng)為25%（七層以下）或35%（七層以上）。27.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德，下列說法正確的有（）。A.不得賺取房源與客源間差價(jià)B.應(yīng)明示服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目C.可為快速成交故意隱瞞房屋瑕疵D.需保守委托人商業(yè)秘密【選項(xiàng)】A.不得賺取房源與客源間差價(jià)B.應(yīng)明示服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目C.可為快速成交故意隱瞞房屋瑕疵D.需保守委托人商業(yè)秘密【參考答案】ABD【解析】1.A、B、D項(xiàng)分別對應(yīng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》中禁止吃差價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)、保密義務(wù)要求。2.C項(xiàng)違反如實(shí)告知義務(wù)，屬違規(guī)行為。28.下列哪些情形構(gòu)成“一房二賣”的民事責(zé)任？（）A.賣方與甲乙兩人均簽訂有效合同B.房屋尚未過戶給任一買受人C.后簽約方已支付全款并辦理網(wǎng)簽D.前簽約方僅支付定金未繼續(xù)履約【選項(xiàng)】A.賣方與甲乙兩人均簽訂有效合同B.房屋尚未過戶給任一買受人C.后簽約方已支付全款并辦理網(wǎng)簽D.前簽約方僅支付定金未繼續(xù)履約【參考答案】ABC【解析】1.構(gòu)成要件需同時(shí)滿足：簽訂兩份有效合同（A）、均未完成物權(quán)變動（B）、存在履行競爭（C顯示后合同可能優(yōu)先履行）。2.D項(xiàng)前簽約方違約時(shí)賣方解除合同不構(gòu)成“二賣”。29.辦理二手房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，必須提交的材料有（）。A.房屋所有權(quán)證書原件B.買賣雙方身份證明C.房屋買賣合同原件D.契稅完稅憑證【選項(xiàng)】A.房屋所有權(quán)證書原件B.買賣雙方身份證明C.房屋買賣合同原件D.契稅完稅憑證【參考答案】ABD【解析】1.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條，必需材料包含權(quán)屬證書（A）、身份證明（B）、稅費(fèi)憑證（D）。2.C項(xiàng)買賣合同非強(qiáng)制提交原件，登記機(jī)構(gòu)可查驗(yàn)網(wǎng)簽備案信息。30.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理權(quán)利的有（）。A.協(xié)助簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同B.收取委托人傭金C.在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任D.參加職業(yè)繼續(xù)教育【選項(xiàng)】A.協(xié)助簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同B.收取委托人傭金C.在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任D.參加職業(yè)繼續(xù)教育【參考答案】AD【解析】1.協(xié)理職權(quán)根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度規(guī)定》，僅可協(xié)助簽約（A）及參加培訓(xùn)（D）。2.B項(xiàng)傭金收取權(quán)專屬于經(jīng)紀(jì)人；C項(xiàng)獨(dú)立擔(dān)責(zé)超出協(xié)理權(quán)限范圍。31.下列哪些情形屬于房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理的房屋登記類型？（）A.房屋所有權(quán)初始登記B.房屋抵押權(quán)注銷登記C.房屋最高額抵押預(yù)告登記D.居住權(quán)首次登記E.房屋限售備案登記【選項(xiàng)】A.房屋所有權(quán)初始登記B.房屋抵押權(quán)注銷登記C.房屋最高額抵押預(yù)告登記D.居住權(quán)首次登記E.房屋限售備案登記【參考答案】ABD【解析】1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，房屋所有權(quán)初始登記（A項(xiàng)）和抵押權(quán)注銷登記（B項(xiàng)）屬于法定登記類型；2.居住權(quán)依據(jù)《民法典》需辦理首次登記（D項(xiàng)），屬于用益物權(quán)登記范疇；3.最高額抵押預(yù)告登記（C項(xiàng)）已于《民法典》廢止，統(tǒng)一納入抵押登記范圍；4.限售備案（E項(xiàng)）屬行政管制措施，非物權(quán)登記事項(xiàng)。32.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓？（）A.未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的商品房B.司法機(jī)關(guān)查封期間的經(jīng)濟(jì)適用房C.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意D.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的商鋪E.依法收回土地使用權(quán)的廠房【選項(xiàng)】A.未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的商品房B.司法機(jī)關(guān)查封期間的經(jīng)濟(jì)適用房C.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意D.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的商鋪E.依法收回土地使用權(quán)的廠房【參考答案】BCE【解析】1.未取得權(quán)證的預(yù)售商品房可通過網(wǎng)簽系統(tǒng)轉(zhuǎn)讓（A項(xiàng)錯(cuò)誤）；2.司法機(jī)關(guān)查封房產(chǎn)（B項(xiàng)）和土地收回后房產(chǎn)（E項(xiàng)）禁止轉(zhuǎn)讓；3.共有人書面同意系轉(zhuǎn)讓條件（C項(xiàng)未滿足故不得轉(zhuǎn)讓）；4.已抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓只需通知抵押權(quán)人，無需其同意（D項(xiàng)錯(cuò)誤）。33.在存量房交易中，下列哪些情形可免征契稅？（）A.城鎮(zhèn)職工首次購買公有住房B.夫妻離婚分割共有房產(chǎn)C.法定繼承人繼承商鋪D.拆遷后重新購買等價(jià)住房E.受贈直系親屬名下唯一住房【選項(xiàng)】A.城鎮(zhèn)職工首次購買公有住房B.夫妻離婚分割共有房產(chǎn)C.法定繼承人繼承商鋪D.拆遷后重新購買等價(jià)住房E.受贈直系親屬名下唯一住房【參考答案】AB【解析】1.公有制單位職工按房改成本價(jià)購房免征契稅（A項(xiàng)正確）；2.夫妻財(cái)產(chǎn)分割、法定繼承（含遺囑繼承）免契稅（B項(xiàng)正確，C項(xiàng)繼承非住宅不免）；3.拆遷購房僅對超出拆遷補(bǔ)償款部分征收契稅（D項(xiàng)錯(cuò)誤）；4.受贈房產(chǎn)除特定直系親屬贈與外均需納稅（E項(xiàng)不符合免稅條件）。34.處理共有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，下列做法符合規(guī)范的是？（）A.僅需持產(chǎn)證共有人的書面委托B.優(yōu)先征詢未到場共有人的書面意見C.共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)需公證D.向共有人隱瞞真實(shí)交易價(jià)格E.建議客戶采用按份共有方式析產(chǎn)【選項(xiàng)】A.僅需持產(chǎn)證共有人的書面委托B.優(yōu)先征詢未到場共有人的書面意見C.共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)需公證D.向共有人隱瞞真實(shí)交易價(jià)格E.建議客戶采用按份共有方式析產(chǎn)【參考答案】BE【解析】1.處理共有財(cái)產(chǎn)需全體共有人共同委托（A項(xiàng)錯(cuò)誤）；2.未在場共有人意見需書面確認(rèn)（B項(xiàng)正確）；3.優(yōu)先購買權(quán)放棄無強(qiáng)制公證要求（C項(xiàng)錯(cuò)誤）；4.隱瞞交易價(jià)格違反如實(shí)告知義務(wù)（D項(xiàng)錯(cuò)誤）；5.按份共有更利于產(chǎn)權(quán)明晰（E項(xiàng)屬專業(yè)建議）。35.下列哪些屬于存量房交易風(fēng)險(xiǎn)防范措施？（）A.要求買方支付定金至賣方個(gè)人賬戶B.推行交易資金第三方監(jiān)管C.核查房屋是否設(shè)立居住權(quán)D.口頭承諾學(xué)位房入學(xué)資格E.提前查詢不動產(chǎn)登記簿【選項(xiàng)】A.要求買方支付定金至賣方個(gè)人賬戶B.推行交易資金第三方監(jiān)管C.核查房屋是否設(shè)立居住權(quán)D.口頭承諾學(xué)位房入學(xué)資格E.提前查詢不動產(chǎn)登記簿【參考答案】BCE【解析】1.定金支付至個(gè)人賬戶易引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)（A項(xiàng)錯(cuò)誤）；2.資金監(jiān)管（B項(xiàng)）和產(chǎn)權(quán)調(diào)查（E項(xiàng)）屬核心風(fēng)控手段；3.居住權(quán)登記影響房屋使用（C項(xiàng)必查）；4.學(xué)位承諾需以教育部門文件為準(zhǔn)（D項(xiàng)違規(guī)）。三、判斷題（共30題）1.1.根據(jù)《房地產(chǎn)登記暫行條例》，申請人可以同時(shí)申請預(yù)告登記和異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并受理?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《房地產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條，預(yù)告登記與異議登記在目的和適用情形上存在沖突，預(yù)告登記是為保障未來物權(quán)實(shí)現(xiàn)，異議登記是對現(xiàn)時(shí)登記簿記載事項(xiàng)的異議，二者不得同時(shí)申請。若存在異議，需先解決權(quán)屬爭議后方可申請預(yù)告登記。2.2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中約定的傭金比例超過房屋成交價(jià)格3%的部分，屬于無效條款?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》未對傭金比例作強(qiáng)制性上限規(guī)定，傭金標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人協(xié)商確定。但若傭金明顯高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)且存在欺詐或顯失公平情形，當(dāng)事人可依法請求變更或撤銷，并非直接無效。3.3.存量房買賣中，賣方無需提供房屋專項(xiàng)維修資金繳納憑證即可完成過戶登記?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十八條，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶余額應(yīng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。實(shí)操中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常要求提供維修資金結(jié)清憑證作為過戶要件。4.4.商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案后，購房人不得單方解除合同。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。網(wǎng)簽備案是行政監(jiān)管手段，不改變合同民事效力。購房人仍可依據(jù)《民法典》第五百六十三條（如開發(fā)商嚴(yán)重違約、不可抗力等）行使法定解除權(quán)，或與開發(fā)商協(xié)商解除合同。5.5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源廣告時(shí)，可使用“學(xué)區(qū)房”“地鐵口”等描述性詞語，無需提供證明材料。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十三條明確，廣告中對規(guī)劃或建設(shè)中的交通、教育設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳的，屬違法行為。宣傳“學(xué)區(qū)房”需附官方學(xué)區(qū)劃分文件，“地鐵口”需提供規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件。6.6.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的，應(yīng)以實(shí)際出資人作為房產(chǎn)的真正權(quán)利人。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第二百一十六條，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。除非有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤，或存在借名買房等書面協(xié)議并經(jīng)法院確權(quán)，否則應(yīng)以登記權(quán)利人為準(zhǔn)。7.7.繼承取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，個(gè)人所得稅按成交價(jià)的20%征收?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號文，繼承房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)個(gè)人所得稅按（轉(zhuǎn)讓收入-原購置成本-合理費(fèi)用）×20%征收；若符合“滿五唯一”條件，免征個(gè)人所得稅。題干表述未考慮抵扣項(xiàng)及免稅情形。8.8.居住權(quán)設(shè)立后，房屋所有權(quán)人可未經(jīng)居住權(quán)人同意將該房屋抵押給銀行?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租（當(dāng)事人另有約定除外），所有權(quán)人抵押房屋時(shí)需告知抵押權(quán)人存在居住權(quán)。若抵押影響居住權(quán)實(shí)現(xiàn)，居住權(quán)人可主張權(quán)利。9.9.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在協(xié)助辦理貸款時(shí)，可代客戶簽署銀行貸款申請書?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人員不得代客戶簽訂房地產(chǎn)交易合同及金融貸款文件。銀行貸款申請書涉及重大權(quán)利義務(wù)，必須由借款人本人簽署，否則可能構(gòu)成無權(quán)代理。10.10.經(jīng)濟(jì)適用住房購房滿5年后，產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)齊土地出讓金即可按普通商品住房價(jià)格出售?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條，購房滿5年轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體比例由地方政府確定，并非簡單“補(bǔ)齊出讓金”。11.根據(jù)《中華人民共和國民法典》，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。【選項(xiàng)】√正確×錯(cuò)誤【參考答案】√【解析】《中華人民共和國民法典》第三百六十八條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此，居住權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登記程序，題干表述正確。12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。【選項(xiàng)】√正確×錯(cuò)誤【參考答案】×【解析】新建商品房在銷售時(shí)尚未完成竣工驗(yàn)收及不動產(chǎn)權(quán)屬登記，因此無法提供《不動產(chǎn)權(quán)證書》。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)出示的是《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證明》，而非權(quán)屬證書。題干混淆了預(yù)售與現(xiàn)房銷售的條件，表述錯(cuò)誤。13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中必須明確約定服務(wù)項(xiàng)目的具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間?！具x項(xiàng)】√正確×錯(cuò)誤【參考答案】√【解析】依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式及時(shí)間等必備條款。缺少