老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定第一章老舊小區(qū)物業(yè)管理概述

1.老舊小區(qū)特點分析

老舊小區(qū)通常位于城市中心區(qū)域，建設(shè)年代較早，設(shè)施設(shè)備陳舊，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜。這些小區(qū)普遍存在以下特點：

-建筑結(jié)構(gòu)老化，安全隱患較多；

-設(shè)施設(shè)備不完善，公共設(shè)施損壞嚴(yán)重；

-管理體制不健全，居民自治意識較弱；

-環(huán)境衛(wèi)生問題突出，綠化、保潔等公共服務(wù)不到位。

2.物業(yè)管理規(guī)定的重要性

針對老舊小區(qū)的這些問題，制定一套科學(xué)、合理的物業(yè)管理規(guī)定至關(guān)重要。物業(yè)管理規(guī)定能夠：

-明確物業(yè)公司的職責(zé)，提高管理水平；

-規(guī)范居民行為，營造和諧居住環(huán)境；

-促進(jìn)居民自治，提高小區(qū)治理能力；

-保障設(shè)施設(shè)備安全，降低安全隱患。

3.老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定內(nèi)容

老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定主要包括以下內(nèi)容：

-物業(yè)公司職責(zé)：包括公共設(shè)施維護(hù)、綠化保潔、安全管理等；

-居民行為規(guī)范：包括公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、鄰里關(guān)系等；

-居民自治組織：包括業(yè)主委員會、居民自治小組等；

-物業(yè)費(fèi)用收繳與使用：包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍等；

-物業(yè)服務(wù)與投訴處理：包括服務(wù)質(zhì)量、投訴渠道等。

4.實操細(xì)節(jié)

在實施老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定時，以下實操細(xì)節(jié)需要注意：

-加強(qiáng)宣傳，提高居民對物業(yè)管理規(guī)定的認(rèn)知；

-建立健全物業(yè)公司考核制度，確保服務(wù)質(zhì)量；

-定期開展安全檢查，消除安全隱患；

-建立居民自治組織，發(fā)揮居民自治作用；

-及時處理居民投訴，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

第二章老舊小區(qū)物業(yè)管理的實際操作

物業(yè)公司接手老舊小區(qū)后，首先要做的是了解小區(qū)的具體情況，然后根據(jù)實際情況來操作管理。以下是一些具體的實操細(xì)節(jié)：

1.摸清家底

物業(yè)公司要全面了解小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備狀況，包括水電供應(yīng)、電梯運(yùn)行、供暖制冷等。哪些設(shè)備需要維修，哪些需要更換，都要心里有數(shù)。比如，電梯是不是經(jīng)常出故障，水電線路是不是老化，這些問題都要及時排查。

2.建立維修保養(yǎng)計劃

根據(jù)設(shè)備狀況，制定維修保養(yǎng)計劃，定期檢查和更換老舊設(shè)備。比如，每年春秋兩季對小區(qū)內(nèi)的供暖和制冷系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)，確保冬季供暖和夏季制冷正常。

3.確保環(huán)境衛(wèi)生

老舊小區(qū)的衛(wèi)生問題比較突出，物業(yè)公司要安排清潔工定期打掃公共區(qū)域，清理垃圾，保持小區(qū)的清潔。同時，要定期修剪綠化，保持小區(qū)環(huán)境美觀。

4.安全管理不放松

老舊小區(qū)的安全問題尤為重要，物業(yè)公司要加強(qiáng)安全管理，比如安裝監(jiān)控攝像頭，增設(shè)照明設(shè)備，加強(qiáng)夜間巡邏，確保居民的安全。

5.收集居民意見

物業(yè)公司要定期收集居民的意見和建議，了解他們對小區(qū)管理的看法。可以通過發(fā)放問卷、召開座談會等方式，讓居民參與到小區(qū)管理中來。

6.建立居民自治小組

鼓勵居民成立自治小組，參與到小區(qū)管理中，比如成立業(yè)主委員會，讓居民自己選舉代表，參與決策小區(qū)管理的大事小情。

7.公開透明費(fèi)用使用

物業(yè)公司要公開物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況，讓居民知道他們的錢花在了哪里，這樣能夠增加物業(yè)公司的公信力。

8.及時處理投訴

居民如果有任何不滿或者投訴，物業(yè)公司要及時響應(yīng)，盡快解決問題，不能讓問題拖著不解決，這樣會損害物業(yè)公司的形象。

第三章老舊小區(qū)居民行為規(guī)范與引導(dǎo)

物業(yè)公司得有個譜兒，告訴小區(qū)里的居民哪些事能干，哪些事不能干。這不是為了找事兒，而是為了大家好，讓小區(qū)更和諧。

1.明確規(guī)章制度

得有個明白紙，上面寫著小區(qū)的規(guī)章制度。比如，不能亂扔垃圾，不能在公共區(qū)域堆放雜物，不能大聲喧嘩擾民，不能私拉電線充電，這些都要寫清楚。

2.做好宣傳引導(dǎo)

把規(guī)章制度貼在小區(qū)的公告欄里，還要定期開個大會小會，提醒提醒大家。有時候，還得上門去說說，尤其是新搬來的居民，得讓他們知道小區(qū)的規(guī)矩。

3.鼓勵文明行為

物業(yè)可以搞搞活動，比如“最美家庭”評選，鼓勵大家美化自家的環(huán)境。還可以搞個“文明居民”獎勵，給那些遵守規(guī)矩的居民發(fā)個小獎品，讓他們覺得光榮。

4.處理違規(guī)行為

遇到不守規(guī)矩的居民，物業(yè)公司不能手軟。先是提醒，如果不聽，就得采取措施了。比如，亂扔垃圾的，可以警告，再不改，就得罰款了。

5.建立鄰里和諧

物業(yè)公司得促進(jìn)鄰里之間的和諧。比如，組織個節(jié)假日聚會，讓大家熟悉熟悉，有個矛盾也能及時化解。還可以設(shè)立個“鄰里調(diào)解員”，專門調(diào)解鄰里糾紛。

6.關(guān)注特殊群體

對于老年人、殘疾人等特殊群體，物業(yè)公司得特別照顧。比如，設(shè)立無障礙通道，提供上門服務(wù)，讓他們在小區(qū)里生活得更方便。

7.教育孩子

小區(qū)里孩子多，物業(yè)公司可以和學(xué)校聯(lián)合，搞個“小小文明使者”活動，教育孩子們從小要有公共道德，愛護(hù)公共設(shè)施。

8.定期反饋

物業(yè)公司要定期收集居民對小區(qū)管理的反饋，看看大家是不是滿意，哪些地方需要改進(jìn)。這樣，才能讓小區(qū)管理越來越到位。

第四章老舊小區(qū)居民自治組織的建立與運(yùn)作

老舊小區(qū)管理不是物業(yè)公司一家說了算，得讓居民也參與進(jìn)來，一起把小區(qū)管理好。這就需要建立居民自治組織。

1.成立業(yè)主委員會

先得有個組織牽頭，那就是業(yè)主委員會。由小區(qū)里的居民選舉出來，代表大家說話。業(yè)委會得有幾個熱心的居民，愿意為大家服務(wù)。

2.定期開會

業(yè)委會得定期開開會，討論小區(qū)的大事小情。比如，小區(qū)維修基金怎么用，小區(qū)的安全管理怎么加強(qiáng)，這些都要在會上商量。

3.收集居民意見

業(yè)委會成員要經(jīng)常走家串戶，聽聽居民的意見和建議。比如，小區(qū)里哪兒需要改善，居民有什么需求，都要及時收集。

4.公開透明

業(yè)委會的所有活動都要公開透明，讓居民知道他們做的事。比如，業(yè)委會的會議記錄、決策結(jié)果都要貼在公告欄里。

5.組織活動

業(yè)委會可以組織一些活動，增強(qiáng)小區(qū)居民的凝聚力。比如，搞個小區(qū)文化節(jié)，讓大家展示自己的才藝，增進(jìn)鄰里關(guān)系。

6.監(jiān)督物業(yè)

業(yè)委會還得監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)，確保物業(yè)按規(guī)矩辦事。如果居民對物業(yè)有什么不滿意，業(yè)委會可以代表居民去交涉。

7.建立規(guī)章制度

業(yè)委會要和物業(yè)一起，制定小區(qū)的規(guī)章制度。比如，小區(qū)的停車規(guī)則，綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，這些都要定下來。

8.培養(yǎng)志愿者

業(yè)委會可以培養(yǎng)一些志愿者，幫忙做一些小區(qū)管理工作。比如，組織志愿者巡邏，維護(hù)小區(qū)的安全秩序。這樣，小區(qū)管理就更上一層樓了。

第五章老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的收繳與管理

老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，收繳和管理得好壞，直接關(guān)系到小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。

1.明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)公司得先跟居民說清楚物業(yè)費(fèi)都包括啥，多少錢一個月，都用來干啥。這得明明白白寫在紙上，讓大家都清楚。

2.發(fā)放繳費(fèi)通知

每個月或者每個季度，物業(yè)公司得給每家每戶發(fā)個繳費(fèi)通知，上面寫著該交多少錢，啥時候交。這樣居民就不會忘了。

3.方便繳費(fèi)

物業(yè)公司得提供多種繳費(fèi)方式，比如現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬、微信支付等，讓居民交費(fèi)更方便。

4.收費(fèi)公示

收了多少錢，花了多少錢，都得貼在小區(qū)的公告欄里，讓居民監(jiān)督。這樣大家才能放心，錢都用在了刀刃上。

5.定期審計

物業(yè)公司的財務(wù)得定期審計，看看賬目清不清楚，錢有沒有亂花。如果有問題，要及時糾正。

6.應(yīng)對欠費(fèi)

有些居民可能因為各種原因欠費(fèi)，物業(yè)公司得及時跟進(jìn)，了解情況，提醒繳費(fèi)。如果實在有困難的，可以商量分期付款或者減免一部分。

7.使用監(jiān)管

物業(yè)費(fèi)得用在小區(qū)管理上，不能亂花。比如，維修公共設(shè)施、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生清潔等。每筆錢花在哪，都得有個說法。

8.服務(wù)提升

收了物業(yè)費(fèi)，得給居民提供相應(yīng)的服務(wù)。比如，小區(qū)衛(wèi)生得保持好，公共設(shè)施得修得好，這樣才能讓居民覺得交的物業(yè)費(fèi)值。

第六章老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與投訴處理

老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，所以物業(yè)公司在這方面可得下點功夫，同時，處理投訴也是一門學(xué)問。

1.定期檢查服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)公司得定期檢查自己的服務(wù)質(zhì)量，比如看看小區(qū)衛(wèi)生怎么樣，公共設(shè)施有沒有損壞，安保措施到位不到位。這就像給自己做個體檢，看看哪里還需要改進(jìn)。

2.建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

得有個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，告訴員工怎么做才是合格的。比如，清潔工多久掃一次地，保安怎么巡邏，都得有個譜。

3.培訓(xùn)員工

物業(yè)公司得定期給員工培訓(xùn)，提高他們的服務(wù)意識和技能。比如，教教清潔工怎么高效清潔，教教保安怎么處理突發(fā)事件。

4.設(shè)置投訴渠道

得讓居民有個地方可以投訴，比如設(shè)立個投訴電話，或者投訴箱。這樣居民有問題就能及時反映。

5.及時響應(yīng)投訴

居民一投訴，物業(yè)公司得趕緊響應(yīng)，不能讓居民覺得沒人搭理。得有個專人負(fù)責(zé)投訴處理，及時解決問題。

6.反饋處理結(jié)果

投訴處理完之后，得給居民反饋處理結(jié)果，讓他們知道問題解決了沒有，這樣居民才會滿意。

7.改進(jìn)服務(wù)

根據(jù)居民的投訴和建議，物業(yè)公司得不斷改進(jìn)自己的服務(wù)。比如，居民反映小區(qū)衛(wèi)生不好，物業(yè)公司就得加強(qiáng)清潔工作。

8.獎懲制度

對于服務(wù)質(zhì)量好的員工，可以給予獎勵；對于服務(wù)質(zhì)量差的，該批評就批評，該處罰就處罰，這樣才能激勵員工提高服務(wù)水平。

第七章老舊小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)與更新

老舊小區(qū)的公共設(shè)施是小區(qū)的臉面，也是居民生活的重要保障，所以維護(hù)和更新這些設(shè)施是物業(yè)公司的重要任務(wù)。

1.定期檢查

物業(yè)公司得定期對公共設(shè)施進(jìn)行檢查，看看電梯、水電線路、供暖設(shè)備等是不是運(yùn)行正常，有沒有需要維修的地方。

2.及時維修

一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，得趕緊修，不能拖。比如，電梯壞了，得立即聯(lián)系維保公司來修，不能讓居民爬樓梯。

3.預(yù)防性維護(hù)

除了出了問題才修，還得做預(yù)防性維護(hù)。比如，定期給電梯做保養(yǎng)，定期檢查電路，防止出現(xiàn)大問題。

4.更新老舊設(shè)施

有些設(shè)施實在太老了，修修補(bǔ)補(bǔ)也不行了，就得考慮更新。比如，換成新的節(jié)能燈具，或者更新供暖系統(tǒng)。

5.使用說明

新?lián)Q的設(shè)施，得給居民說明怎么用。比如，新的智能門禁系統(tǒng)，得告訴居民怎么操作，避免因為不會用而產(chǎn)生誤會。

6.節(jié)能與環(huán)保

更新設(shè)施的時候，得考慮節(jié)能和環(huán)保。比如，換成節(jié)水型龍頭，節(jié)能型燈具，這樣既省電又環(huán)保。

7.費(fèi)用分?jǐn)?/p>

更新設(shè)施可能需要一大筆錢，物業(yè)公司可以和居民商量，看看是不是可以通過提高物業(yè)費(fèi)或者專項收費(fèi)來解決。

8.質(zhì)量監(jiān)督

更新設(shè)施的時候，得監(jiān)督施工質(zhì)量，確保更新的設(shè)施安全可靠。比如，聘請第三方監(jiān)理公司來監(jiān)督施工過程，確保工程達(dá)標(biāo)。

第八章老舊小區(qū)安全管理的加強(qiáng)與提升

老舊小區(qū)的安全問題是居民最關(guān)心的問題之一，物業(yè)公司得把安全管理工作做好，讓居民安心。

1.安裝監(jiān)控設(shè)備

物業(yè)公司得在小區(qū)的關(guān)鍵位置安裝監(jiān)控攝像頭，比如出入口、公共區(qū)域等，這樣可以隨時監(jiān)控小區(qū)的安全狀況。

2.加強(qiáng)門禁管理

小區(qū)的出入口要有人值守，實行門禁制度，防止陌生人隨意進(jìn)出。比如，安裝智能門禁系統(tǒng)，只有刷卡或者指紋識別才能進(jìn)出。

3.安排巡邏人員

物業(yè)公司得安排專人進(jìn)行小區(qū)巡邏，特別是在夜間，要加強(qiáng)巡邏力度，確保小區(qū)的安全。

4.應(yīng)急預(yù)案

物業(yè)公司得制定應(yīng)急預(yù)案，比如火災(zāi)、地震等突發(fā)事件的處理方案，讓員工知道怎么應(yīng)對。

5.定期演練

物業(yè)公司要定期組織應(yīng)急演練，讓居民知道在緊急情況下怎么自救，怎么疏散。

6.安全宣傳

物業(yè)公司要定期進(jìn)行安全宣傳，比如發(fā)放安全手冊，舉辦安全知識講座，提高居民的安全意識。

7.安全檢查

物業(yè)公司要定期對小區(qū)的安全設(shè)施進(jìn)行檢查，比如消防設(shè)施、逃生通道等，確保它們能正常使用。

8.建立安全檔案

物業(yè)公司要建立安全檔案，記錄小區(qū)的安全狀況，比如火災(zāi)記錄、盜竊記錄等，這樣可以對小區(qū)的安全問題進(jìn)行統(tǒng)計分析，及時采取措施。

第九章老舊小區(qū)綠化與環(huán)境保護(hù)

老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化狀況直接影響到居民的生活質(zhì)量，所以物業(yè)公司在這方面也得下功夫。

1.定期綠化

物業(yè)公司得定期對小區(qū)的綠化進(jìn)行修剪和維護(hù)，讓小區(qū)看起來更美觀。比如，定期修剪草坪，清理枯枝敗葉。

2.垃圾分類

物業(yè)公司得做好垃圾分類工作，設(shè)置分類垃圾桶，提醒居民正確分類投放垃圾。

3.清潔衛(wèi)生

物業(yè)公司要安排清潔工定期打掃小區(qū)的公共區(qū)域，保持小區(qū)的清潔衛(wèi)生。比如，每天清掃樓道，定期清理垃圾箱。

4.環(huán)保宣傳

物業(yè)公司要定期進(jìn)行環(huán)保宣傳，提高居民的環(huán)保意識。比如，發(fā)放環(huán)保宣傳資料，舉辦環(huán)保知識講座。

5.環(huán)保設(shè)施

物業(yè)公司可以安裝一些環(huán)保設(shè)施，比如雨水收集系統(tǒng)，節(jié)能燈具等，減少對環(huán)境的影響。

6.環(huán)?；顒?/p>

物業(yè)公司可以組織一些環(huán)保活動，比如植樹節(jié)植樹，讓居民參與到環(huán)保中來。

7.監(jiān)督檢查

物業(yè)公司要定期對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查，確保環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)標(biāo)。比如，檢查垃圾桶是否滿溢，公共區(qū)域是否清潔。

8.居民參與

物業(yè)公司要鼓勵居民參與到環(huán)境保護(hù)中來，比如組織居民一起清理小區(qū)的公共區(qū)域，讓居民意識到環(huán)境保護(hù)的重要性。

第十章老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的實施與監(jiān)督

物業(yè)管理規(guī)定的實施和監(jiān)督是確保小區(qū)管理有效性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，物業(yè)公司得在這方面下功夫。

1.宣傳規(guī)定

物業(yè)公司得通過各種方式宣傳物業(yè)管理規(guī)定，讓居民都知道有哪些規(guī)定，這樣才能讓規(guī)定落地。

2.定期檢查

物業(yè)公司得定期對小區(qū)進(jìn)行檢查，看看居民是不是遵守了規(guī)定，比如是不是亂扔垃圾，是不是在公共區(qū)域堆放雜物。

3.及時糾正

如果發(fā)現(xiàn)有居民不遵守規(guī)定，物業(yè)公司得及時糾正，比如提醒他們不要亂扔垃圾，不要在公共區(qū)域堆放雜物。

4.獎懲制度