房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估12篇

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估第1篇

1房地產(chǎn)抵押評(píng)估的內(nèi)涵及特點(diǎn)

在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的抵押評(píng)估都有明文規(guī)定，它的估價(jià)價(jià)值

為實(shí)時(shí)價(jià)值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值,

減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。我們從“房地產(chǎn)”

屬性和“抵押”經(jīng)濟(jì)行為來(lái)進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)抵押評(píng)估具

有以下特點(diǎn)：

1.1房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的絕對(duì)不動(dòng)性和價(jià)值形態(tài)的

相對(duì)流動(dòng)性高度的對(duì)立統(tǒng)一

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和易于保

管，又實(shí)用等特點(diǎn)，使其具有一定的增值可能性，或是具有保

值價(jià)值。房產(chǎn)與原材料等流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行抵押比較，房地產(chǎn)雖然

沒(méi)有流動(dòng)資產(chǎn)靈活但是卻相對(duì)的易于俁管和保值，也不受材料

市場(chǎng)等因素的制約，房地產(chǎn)也是人們生活和活動(dòng)的必備場(chǎng)所，

人們對(duì)房地產(chǎn)更具有依賴性，與那些無(wú)形資產(chǎn)和流動(dòng)字長(zhǎng)相比,

在價(jià)值形態(tài)上又明顯具有更好的流動(dòng)性，即更容易變現(xiàn)。因此,

由于房地產(chǎn)在“不動(dòng)性”和“流動(dòng)性”上的完美結(jié)合，使其在

商業(yè)銀行的抵押貸款過(guò)程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青

睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認(rèn)可。

1.2房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)是資產(chǎn)權(quán)利的抵押，而不是資產(chǎn)本身

的抵押

所謂資產(chǎn)的抵押，都是有一定的時(shí)間限制，就像去當(dāng)鋪典

當(dāng)東西一樣，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)用高于當(dāng)時(shí)典當(dāng)?shù)膬r(jià)值可以把典

當(dāng)物贖回，如果超過(guò)了期限那么當(dāng)鋪有權(quán)利把你典當(dāng)?shù)奈锲烦?/p>

售。房地產(chǎn)的抵押也是有一定期限的，在一定期限內(nèi)，你抵押

的就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，只要你在規(guī)定

的貸款時(shí)間內(nèi)還清所抵押的貸款，那么房地產(chǎn)還是歸你所有。

如果你沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還清貸款，這時(shí)銀行才有權(quán)利處理你

的抵押房地產(chǎn)用來(lái)回收貸款。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可

以正常地使用其所有的資產(chǎn)，但是不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交

易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

雖然沒(méi)有變更或轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已處于凍結(jié)狀態(tài)，你不能再進(jìn)行

轉(zhuǎn)讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有未來(lái)的不確

定性，并以突變性終結(jié)。不象融資租賃，其產(chǎn)權(quán)是漸變式過(guò)渡。

1.3房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估終極目的是為了“貸款安全回

收”，而不是“抵押物的回收或變現(xiàn)“

無(wú)論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)比例是多少，資金的提供者還是希望

貸款人能按期償還所貸款項(xiàng)，不是最終因貸款人無(wú)力償還貸款

而把房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移給銀行或是資金提供者。銀行作為金融機(jī)

構(gòu)是以經(jīng)營(yíng)資金為主，它不是房地產(chǎn)商，手里可以存放大量的

房地產(chǎn)業(yè)，以期望升值來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的目的。銀行或資金提供者

更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達(dá)

到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。

2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有

不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)

值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守，公平，公正的原則，選用估價(jià)萬(wàn)法

時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法，其次再對(duì)抵押物的

市場(chǎng)價(jià)值和未來(lái)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。最常見(jiàn)的幾種方法如下：

2.1完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估方法

所謂的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，是以出讓、購(gòu)買(mǎi)或其他方式獲得

的土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，在

規(guī)定的使用期限內(nèi)可以自由出租、轉(zhuǎn)記、出售等活動(dòng)。主要包

括各類商品房、自建自營(yíng)的工廠、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。對(duì)這

些具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用市場(chǎng)法、收益法

和成本法估價(jià)，以市場(chǎng)行情為準(zhǔn)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土

地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市

場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)等。

2.2不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估

不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是指只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地

使用權(quán)，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位

的房產(chǎn)及社會(huì)各界的商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)房等。對(duì)這些房產(chǎn)

抵償進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用以下幾種方式：一是采用直接評(píng)估其土

地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)

價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或

者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

2.3部分（局部）房地產(chǎn)的評(píng)估方法

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單

元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使

用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該

部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，和它的相應(yīng)權(quán)益,

要看它能否能獨(dú)立使用，獨(dú)立變賣變現(xiàn)，并對(duì)土地的分?jǐn)偤凸?/p>

共配套設(shè)施、共用部分的合理享用等問(wèn)題進(jìn)行分析，估價(jià)方法

可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。

2.4在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒(méi)有竣工或通過(guò)驗(yàn)收的工程，在

建工程的重要特點(diǎn)是還沒(méi)有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不

具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這

類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對(duì)在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查

了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開(kāi)發(fā)

資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相

應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按

照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的

某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法

和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以房產(chǎn)做抵押的貸款形

式也越來(lái)越受人們的重視，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，是房地產(chǎn)價(jià)

值評(píng)估中的一種最普通的常見(jiàn)類型。房地產(chǎn)的價(jià)值、評(píng)估的技

巧、評(píng)估方法及評(píng)估中需注意的事項(xiàng)等方面與其他物品的估價(jià)

有所不同。本文就對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的技術(shù)、路線、方法等進(jìn)

行簡(jiǎn)單的分析并談?wù)剛€(gè)人看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，抵押，評(píng)估，路線，估價(jià)方法

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房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估實(shí)習(xí)心得體會(huì)第2篇

xx年7月8日13點(diǎn)，我們隨同項(xiàng)目經(jīng)理向海等四人，一

同來(lái)到位于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進(jìn)行評(píng)估。該公司

有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委托裝潢公

司進(jìn)行裝修，裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙，將該裝修工程再出包給

其他公司，并預(yù)付給其10萬(wàn)元。在工程已進(jìn)行了一段時(shí)間后，

承包方提出資金不夠，要求裝潢公司補(bǔ)付20萬(wàn)元，雙方由此發(fā)

生爭(zhēng)執(zhí)。萬(wàn)隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受裝潢公司的委托，對(duì)已裝

修的部分進(jìn)行估價(jià)。在我們到達(dá)以后，估價(jià)人員先將三處地方的

裝修情況做了一個(gè)總的了解，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)裝修所用建材

的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向?qū)Ψ剿魅×诉@

三處地方的圖紙。由于測(cè)量工作非常復(fù)雜、耗時(shí)，所以雙方約

定再安排時(shí)間測(cè)量。我們一行在晚上19點(diǎn)才回到了陸家浜路。

實(shí)習(xí)的第一個(gè)星期，我們主要是隨同萬(wàn)隆的估價(jià)人員出去

做項(xiàng)目。實(shí)習(xí)的第二個(gè)星期，由于天氣炎熱，公司的估價(jià)人員

都沒(méi)有出去做項(xiàng)目，我和蔣老師也就在公司了解一些情況，看

他們對(duì)估價(jià)項(xiàng)目做出來(lái)的評(píng)估報(bào)告。期間，我看到了這樣一個(gè)

評(píng)估報(bào)告：萬(wàn)隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受金山區(qū)法院的委托，

對(duì)位于虹梅路269號(hào)的寶城大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍

賣底價(jià)估價(jià)。寶城大廈由于位于虹梅路，這是一個(gè)比較成熟的

地區(qū)，周邊環(huán)境已較成熟，所以該次仁價(jià)項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法。

估價(jià)人員選取了寶城大廈150x室、40x室及位于虹梅路263號(hào)

的金梅公寓160x室作為比較，這三套房屋均在6月份成交，前

兩套都為二室一廳，成交價(jià)分別為7008.10元/平方米和

6477.30元/平方米，后一套為三室一廠，成交價(jià)為6248.90元

/平方米。估價(jià)人員將寶城大廈806室作為基數(shù)，通過(guò)與這三套

房屋一系列因素的對(duì)比、修正，得出估價(jià)對(duì)象，即寶城大廈

806室、807室、808室在年6月29日的公允市場(chǎng)單價(jià)為6374

元/平方米。因?yàn)榭紤]這是要拍賣的房屋，要求快速、及時(shí)，所

以再確定了一個(gè)拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%,貝I：6374X80%=5099（取

整）。這樣，最后確定了寶城大廈806室、807室、808室的.單

位建筑拍賣底價(jià)為5099元/平方米。

最后，我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)的感觸。人們

常說(shuō)：“隔行如隔山。”原先我一直認(rèn)為我們上課是非常得辛

苦，但通過(guò)這一次短暫的實(shí)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到其實(shí)每行每業(yè)都是很

辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),

他們經(jīng)常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測(cè)量、觀

察。如案例一中，我們到了莘莊x工廠的原址，由于已被拆除,

我們只能站著勘察，長(zhǎng)時(shí)間的接受“日光浴”。

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估第3篇

目前大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說(shuō)明中常有

“本報(bào)告中一般未考慮評(píng)估增減值所引起的稅負(fù)問(wèn)題，委托方

在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定

處理”的語(yǔ)句，以此來(lái)規(guī)避評(píng)估中各類資產(chǎn)評(píng)估增減值的稅務(wù)

處理問(wèn)題。但由于近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大部分企業(yè)

擁有的房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)均有較大幅度的增值，對(duì)于該部分增值,

如果還是和以往一樣不考慮稅負(fù)問(wèn)題，往往會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值的判

斷帶來(lái)較大幅度的偏差。筆者認(rèn)為，無(wú)論從理論還是案例實(shí)踐

來(lái)分析，在使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，涉及房地產(chǎn)增值

的稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)納入到評(píng)估考慮范疇中。

一、從評(píng)估理論角度分析是否應(yīng)考慮房地產(chǎn)增值帶來(lái)的稅

收問(wèn)題

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本法，是指在合理評(píng)估

企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思

路。成本法是從成本的角度來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值。根據(jù)替代性原

則，在進(jìn)行資產(chǎn)交易時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)按

市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)重新購(gòu)置或構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)所付出的成本。如果被評(píng)估

資產(chǎn)已經(jīng)使用過(guò)，則應(yīng)該從重置成本中扣減使用過(guò)程中的自然

磨損、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值。因此，成本

法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能

性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估

價(jià)值的一種方法。

由此可知，在使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)伯企業(yè)價(jià)值時(shí)，企業(yè)擁有

的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)與購(gòu)買(mǎi)者該時(shí)點(diǎn)在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)該資產(chǎn)所

付出的成本相同。購(gòu)買(mǎi)者所付出的成本不僅包含了購(gòu)買(mǎi)者在該

時(shí)點(diǎn)實(shí)際支付的對(duì)價(jià)，還應(yīng)包括購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)了該資產(chǎn)后，在擁

有該資產(chǎn)時(shí)未來(lái)所會(huì)發(fā)生或可以抵扣的成本。如果一個(gè)房產(chǎn)市

場(chǎng)價(jià)值為1億元，該房產(chǎn)企業(yè)賬面成本為2000萬(wàn)元，那么從理

論角度分析：

情形一：假設(shè)這是一家以出售房產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

司。其從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)所付出的實(shí)際成本為1億元的對(duì)價(jià)

及今后在出售房地產(chǎn)時(shí)可抵扣的1億元成本（增值稅、營(yíng)業(yè)稅

和所得稅的成本計(jì)算基礎(chǔ)）的權(quán)益；如果購(gòu)買(mǎi)者是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)該

企業(yè)股權(quán)獲得該房產(chǎn)，則購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際付出的對(duì)價(jià)為1

億元成本及未來(lái)在出售房地產(chǎn)時(shí)可抵扣的2000萬(wàn)元成本的權(quán)益。

從付出成本需要對(duì)等的要求而言，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮將未來(lái)獲得的

可抵扣的稅收成本權(quán)益不同而帶來(lái)的差異進(jìn)行扣減。

情形二：假設(shè)這是一家以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司，該房地產(chǎn)

是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。其從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)所付出的實(shí)際

成本為1億元的對(duì)價(jià)及今后每年可享受的250萬(wàn)元（假設(shè)按40

年折舊）房地產(chǎn)折舊稅前成本列支；如果購(gòu)買(mǎi)者是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)該

企業(yè)股權(quán)獲得該房產(chǎn)，則購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際付出的對(duì)價(jià)為1

億元及今后每年可享受的50萬(wàn)元房地產(chǎn)折舊稅前成本列支。同

樣從付出成本需要對(duì)等的要求而言，未來(lái)折舊稅前成本列支的

差異應(yīng)在評(píng)估時(shí)得到充分的考慮。

由此，筆者認(rèn)為從理論角度分析，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，房

地產(chǎn)評(píng)估增值所帶來(lái)的稅收問(wèn)題應(yīng)在評(píng)估中得到考慮。

二、從評(píng)估案例實(shí)踐角度對(duì)房地產(chǎn)增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題的

分析

同樣根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同分兩種情形進(jìn)行分析：

情形一：假設(shè)這是一家以開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)為主業(yè)的公司。

企業(yè)賬面將房地產(chǎn)列入存貨科目，開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元，評(píng)估值

為1億元，假設(shè)企業(yè)無(wú)其他資產(chǎn)，企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為2000萬(wàn)元。

如果采用收益現(xiàn)值法評(píng)估，則在考慮企業(yè)現(xiàn)金流時(shí)，企業(yè)出售

該房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流二房產(chǎn)出售價(jià)格-房產(chǎn)出售帶來(lái)的各類稅費(fèi)

（如增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅），假設(shè)這些稅費(fèi)為3000萬(wàn)元，

則企業(yè)出售房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流為5000萬(wàn)元，在不考慮折現(xiàn)的情

況下，企業(yè)凈資產(chǎn)為7000萬(wàn)元。如果我們?cè)谫Y產(chǎn)基礎(chǔ)法中入考

慮房產(chǎn)增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題，則企業(yè)凈資產(chǎn)評(píng)估值為1億元。

在對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)定相同的情況下，兩種方法的評(píng)估差異巨

大，而這種巨大差異造成的原因顯而易見(jiàn)是由于在資產(chǎn)基礎(chǔ)法

中未考慮房產(chǎn)評(píng)后增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題所致。因此筆者認(rèn)為，

在對(duì)以開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估其企

業(yè)價(jià)值時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分應(yīng)根據(jù)稅法充分考慮其增值稅、

營(yíng)業(yè)稅和所得稅等稅收，作為房產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。

情形二：假設(shè)這是一家以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司，該房地產(chǎn)

是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，在企業(yè)房產(chǎn)賬面成本為2000萬(wàn)元的情況

下，每年房產(chǎn)折舊為50萬(wàn)元，因稅前抵扣而少繳納的所得稅為

7.5萬(wàn)元（按25%的所得稅計(jì)）；在購(gòu)買(mǎi)者從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)

的情況下，每年房產(chǎn)折舊為250萬(wàn)元，因稅前抵扣而少繳納的

所得稅為62.5萬(wàn)元。兩者相比，每年的現(xiàn)金流差異為55萬(wàn)元,

在采用收益現(xiàn)值法估值時(shí)，該部分差異將導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)

果存在較大差異，顯然是購(gòu)買(mǎi)實(shí)際價(jià)值1億元但賬面成本2000

萬(wàn)元的房產(chǎn)比從市場(chǎng)直接購(gòu)買(mǎi)1億元成本的房產(chǎn)每年因稅收抵

扣問(wèn)題而實(shí)際流出的現(xiàn)金要多，由此便得該情況下企業(yè)評(píng)估值

降低，我們也可以得出這樣的結(jié)論一一房地產(chǎn)增值所帶來(lái)的稅

收問(wèn)題在收益現(xiàn)值法中得到了充分的考慮。但是，在資產(chǎn)基礎(chǔ)

法中，若忽視該恒題，則會(huì)導(dǎo)致在購(gòu)買(mǎi)賬面成本2000萬(wàn)元的房

產(chǎn)和購(gòu)買(mǎi)賬面成本1億元的房產(chǎn)（實(shí)際市場(chǎng)價(jià)為1億元）時(shí)評(píng)

估出的企業(yè)價(jià)值相同這一與實(shí)際情況明顯不符的結(jié)論。所以，

筆者認(rèn)為，在以一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司中，對(duì)于房地產(chǎn)增值

部分應(yīng)考慮將其導(dǎo)致的未來(lái)每年所得稅抵扣差異進(jìn)行折現(xiàn)后，

作為房產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。在本案例中，應(yīng)將未來(lái)每年55萬(wàn)元

的現(xiàn)金流差異折現(xiàn)后的值作為房地產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。

以上是筆者從理論和實(shí)踐案例角度，在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企

業(yè)價(jià)值時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分帶來(lái)的稅收問(wèn)題應(yīng)如何處理的

一點(diǎn)思考，希望與廣大評(píng)估師同行進(jìn)行探討。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估研究第4篇

房地產(chǎn)評(píng)估委托權(quán)問(wèn)題在評(píng)估界研究不多，因?yàn)閭鹘y(tǒng)房地

產(chǎn)評(píng)估主要為房地產(chǎn)交易服務(wù)，而交易一般僅涉及交易雙方，

牽涉的利益相關(guān)方較少，評(píng)估委托權(quán)上容易達(dá)成一致。但是,

基于財(cái)務(wù)報(bào)告目的的評(píng)估，涉及的相關(guān)利益方多，利益訴求各

不相同，因此，委托評(píng)估制度設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理，對(duì)于評(píng)估報(bào)

告質(zhì)量，乃至資本市場(chǎng)的穩(wěn)定均有重要影響。

二、關(guān)于評(píng)估獨(dú)立性

獨(dú)立、客觀、公正是評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的基本要求，

獨(dú)立性是中介鑒證機(jī)構(gòu)的生命線，喪失獨(dú)立性即喪失公信力。

從獨(dú)立性要求出發(fā)，不僅會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估師事務(wù)所與企業(yè)

之間要保持獨(dú)立，而且會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估師事務(wù)所之間也應(yīng)

該保持各自獨(dú)立。目前兼營(yíng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所或

實(shí)質(zhì)上歸于同一主體控制或雙方的關(guān)系足以影響其獨(dú)立性的兩

家事務(wù)所，不得在接受審計(jì)委托的同時(shí)，又接受投資性房地產(chǎn)

公允價(jià)值評(píng)估的委托。

注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中可以借助評(píng)估師的工作對(duì)企業(yè)提

供的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量是否合規(guī)、合理提供咨詢意見(jiàn),

評(píng)估師的工作具有咨詢性,屬于注冊(cè)會(huì)計(jì)師利用專家的工作，

評(píng)估師提供咨詢性意見(jiàn)，只對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)，責(zé)任由注冊(cè)會(huì)

計(jì)師承擔(dān)，筆者認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)此類業(yè)務(wù)僅需評(píng)估機(jī)構(gòu)和企

業(yè)保持獨(dú)立性即可，因?yàn)樨?zé)任主體是審計(jì)機(jī)構(gòu)。這和承擔(dān)財(cái)務(wù)

報(bào)告目的評(píng)估是截然不同性質(zhì)的工作，后者是鑒證性評(píng)估。

三、關(guān)于價(jià)值定義

會(huì)計(jì)計(jì)量當(dāng)中的公允價(jià)值是會(huì)計(jì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，有關(guān)評(píng)估規(guī)范

當(dāng)中沒(méi)有公允價(jià)值的定義。各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的定義表

述不完全一致，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值定義為“資產(chǎn)和負(fù)債

按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或

者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。”（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則------基本準(zhǔn)貝

第四十二條）

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的定義為在公開(kāi)市場(chǎng)

上最可能形成的價(jià)格。所謂公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方

進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的

市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的

專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排它性。可見(jiàn)，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)

格定義比公允價(jià)值定義要嚴(yán)格的多，公允價(jià)值可以是公開(kāi)市場(chǎng)

價(jià)格，也可以不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，公允價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值之

問(wèn)是包含關(guān)系，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的一種。但是，準(zhǔn)則

中的公允價(jià)值卻是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)闇?zhǔn)則同時(shí)規(guī)定采用公允

價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地

有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上

取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。該準(zhǔn)則的

指南進(jìn)一步指出，活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)通常是指投資性房地

產(chǎn)所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房

地產(chǎn)所在的城區(qū)?？梢?jiàn)，準(zhǔn)則把投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)涵進(jìn)

一步限定為在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上有類似房地產(chǎn)的交易價(jià)

格，是交易雙方在活躍市場(chǎng)上形成的合理價(jià)格，這也就是公開(kāi)

市場(chǎng)價(jià)格。

四、關(guān)于評(píng)估對(duì)象范圍

需要評(píng)估的投資性房地產(chǎn)在準(zhǔn)則中有嚴(yán)格限定，結(jié)合準(zhǔn)則

及該準(zhǔn)則的指南，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，

或兩者兼而有之掙有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持

有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。具體包

括以下四項(xiàng)：

第一，已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)

營(yíng)租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和運(yùn)筑物。其中，用于出租

的建設(shè)用地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使

用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

第二，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企

業(yè)取得，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)

定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

第三，某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分

用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于能夠單獨(dú)計(jì)量和出

售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地

產(chǎn)；對(duì)于不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，雖然用于賺取租金或資本增值

的部分，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

第四，企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相

關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不居于主導(dǎo)地位，如企業(yè)將辦公樓出

租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確

認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)準(zhǔn)則，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店其他旅游設(shè)施,

其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯

店不得確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

由于估價(jià)目的的特殊性，房地產(chǎn)后價(jià)對(duì)象可能不僅包括企

業(yè)賬面上的無(wú)形資產(chǎn)一土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)中的建筑物，還

可能包括長(zhǎng)期待攤費(fèi)用中的裝修、固定資產(chǎn)中屬于房地產(chǎn)不可

分離的設(shè)備設(shè)施及構(gòu)筑物。評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象包含企業(yè)會(huì)

計(jì)報(bào)表中資產(chǎn)類科目中的具體項(xiàng)目在評(píng)估報(bào)告中必須清晰的揭

示，涉及在自用和投資性項(xiàng)目或投資性項(xiàng)目之間分?jǐn)偟囊残枰?/p>

科學(xué)合理方式分割并給予揭示。

參考文獻(xiàn)

[1]、王硯書(shū).上市公司審計(jì)委員會(huì)制度：借鑒與完善[J].財(cái)

務(wù)與會(huì)計(jì)，2004(6).

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估第5篇

XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式

計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明

企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明

二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明

三、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

四、評(píng)估結(jié)論及其分析

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

聲明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明

一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)

業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)

估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托方申報(bào)并經(jīng)其簽章確

認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)

告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利

益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)

當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。

四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況

給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料

進(jìn)行了查驗(yàn)。

五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)

告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)

估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)

論的影響。

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

摘要

摘要

一、本次評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為

本次評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為是XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)

值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

二、評(píng)估目的

本次評(píng)估的目的是為XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式

計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范

圍一致。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是位于XXXXXX,土地使用權(quán)取得

方式為出讓。

四、價(jià)值類型

根據(jù)本項(xiàng)目的評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的具體情況，本次評(píng)估

采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

五、評(píng)估基準(zhǔn)日2013年XX月XX日。

六、評(píng)估方法

本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。

七、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期1.評(píng)估結(jié)論

在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年XX月XX日，委估資產(chǎn)的賬面值

為XXXXX萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，委估資產(chǎn)的評(píng)估值為XXXX萬(wàn)元，評(píng)

估值比賬面價(jià)值增值XXXX萬(wàn)元，增值率為XXXXX%o評(píng)估結(jié)果

詳見(jiàn)下表：

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

摘要

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

評(píng)估基準(zhǔn)日：2013年XX月XXE

產(chǎn)權(quán)持有者：XXXX股份有限公司單位：人民幣萬(wàn)元

賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值參項(xiàng)目

ABC=B-AD=C/AX100%投資性房地產(chǎn)XXXXXXX

本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量

的投資性房地產(chǎn)這一特定評(píng)估目的有效。2.報(bào)告使用有效期

本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)果于2013年XX月XX日至2014年

XX月XX日之間使用有效。

八、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)

1.截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評(píng)估未考

慮房屋出租事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對(duì)外出租情況表

2.房地產(chǎn)權(quán)證載地下三層車位203為民防工程，且其權(quán)屬

歸XXXX股份有限公司所有，因此，本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)

估值的影響。

3.本次評(píng)估喧為設(shè)定土地出讓狀態(tài)下房地合一的市場(chǎng)公允

價(jià)值，評(píng)估值中未考慮相關(guān)稅費(fèi)對(duì)評(píng)估值的影響。提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)

告的使用者注意以上事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。XXXX擬

以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要

以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情

況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。XXXX擬以公

允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文

XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

XXXX股份有限公司：

證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、

法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用市場(chǎng)法，按照必要

的評(píng)估程序，對(duì)本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)在2012年12月31

日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：

一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者概況（一）

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為XXXX股份有限公司。公司名稱：

XXXX股份有限公司住所：XXXX法定代表人：XXXX注冊(cè)資本:

XXX公司類型：股份有限公司（港澳臺(tái)與境內(nèi)合資、上市）經(jīng)

營(yíng)范圍主營(yíng)：XXXXXX（二）其他評(píng)估報(bào)告使用者概況

除委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使

用者外，業(yè)務(wù)約定書(shū)未約定其他評(píng)估報(bào)告使用者。

二、評(píng)估目的

本次評(píng)估的目的是為XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式

計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。XXXX擬以

公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文

三、評(píng)估對(duì)象和范圍

評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范

圍一致。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是位于XXXXXX,土地使用權(quán)取得

方式為出讓。納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書(shū)確定的評(píng)估范

圍一致。

四、價(jià)值類型及其定義

評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣方在各自理性行事且未受

任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易

的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

五、評(píng)估基準(zhǔn)日

本次評(píng)估基準(zhǔn)日是2013年XX月XX日。

六、評(píng)估依捱

（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事會(huì)會(huì)議《關(guān)于投

資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式

的議案》。（二）法律法規(guī)依據(jù)

1.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）；

2.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)（1992）

36號(hào)）；3.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第

378號(hào)）；

4.《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)

督管理工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)（2001）102號(hào)）；

5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委令

第12號(hào)）；6.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》（財(cái)政部

令第14號(hào)）；

7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》

（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)（2006）274號(hào)）;

8.《中華人民共和國(guó)土地管理法》；9.《中華人民共和

國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)

1,《評(píng)估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則

——基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004）20號(hào)）；

2.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》

（會(huì)協(xié)（2003）18號(hào)）；3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一評(píng)估報(bào)告》等

7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則（中評(píng)協(xié)（2007）189號(hào)）；

4.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)（2008）218

號(hào)）；5.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》；

6,中評(píng)協(xié)關(guān)于修改評(píng)估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通

知》中評(píng)協(xié)（2011）230號(hào)）。（四）權(quán)屬證明XX市房地產(chǎn)權(quán)

證。（五）其他參考依據(jù)

評(píng)估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

七、評(píng)估方法

房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有成本法、收

益法、市場(chǎng)法。成本法一般用于自建房產(chǎn)；收益法一般主要用

于商業(yè)性用房，適合具有（或潛在）收益的房產(chǎn)評(píng)估；市場(chǎng)法一

般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。由于委估資產(chǎn)

為整棟購(gòu)入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評(píng)估；委估資產(chǎn)的

B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為XXXXX等內(nèi)部關(guān)聯(lián)

單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場(chǎng)水平的基礎(chǔ)，

此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無(wú)法找到可比租賃交易案例，故不

適合采用收益法評(píng)估。委估資產(chǎn)為外購(gòu)的房地產(chǎn)，因市場(chǎng)上可

收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故

本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。

市場(chǎng)法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，

將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通

過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，

得出委估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

基本計(jì)算公式為：P=P,XAXBXCXD式中：P-------委估

建筑物評(píng)估價(jià)值；P'——參照物交易價(jià)格；A——交易情

況修正系數(shù)；B——交易日期修正系數(shù)；C——區(qū)域因素修

正系數(shù)；D-------個(gè)別因素修正系數(shù)。

交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般

市場(chǎng)情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格；交易日期修正系

數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格；

區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理

位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異；

個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街

狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、

已使用年限等方面的差異。

根據(jù)上海市車位市場(chǎng)成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對(duì)

比確定委估車位單價(jià)。

八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

（一）接受委托

經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評(píng)估

目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),

經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受

委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。針對(duì)具體情況，確定評(píng)估價(jià)值類型，

了解可能會(huì)影響評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限制條件，

擬定評(píng)估工作計(jì)劃，組織評(píng)估工作團(tuán)隊(duì)。（二）資產(chǎn)核實(shí)

指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，以此為基礎(chǔ)，

對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)其杉律權(quán)屬狀況給予必要的

關(guān)注，對(duì)收集獲取的評(píng)估資料進(jìn)行審閱、核查、驗(yàn)證。（三）評(píng)

定估算

根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選

擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。結(jié)合所掌握的評(píng)估資料，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，

收集相關(guān)市場(chǎng)信息，確定取價(jià)依據(jù)，進(jìn)行評(píng)定估算。（四）出具

報(bào)告

對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總、復(fù)核、分析、判斷、完善，形成評(píng)

估結(jié)論。撰寫(xiě)評(píng)缶報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事

方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評(píng)估報(bào)告。

九、評(píng)估假設(shè)

本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論的成立，依賴于以下評(píng)估假設(shè)：（一）

基本假設(shè)

公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是假定待評(píng)估資產(chǎn)在公開(kāi)市

場(chǎng)中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受市場(chǎng)

機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里

的公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的

買(mǎi)者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣者的地位

是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣雙

方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的

條件下進(jìn)行的。（二）具體假設(shè)

1.在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易

市場(chǎng)。

2?任何有關(guān)評(píng)估對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方

的有關(guān)法律、法規(guī)。

十、評(píng)估結(jié)論

在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年XX月XX日，委估資產(chǎn)的賬面值

為XXX萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，委估資產(chǎn)的評(píng)估值為XXX萬(wàn)元，評(píng)估值

比賬面價(jià)值增值XX萬(wàn)元，增值率為XXX%o評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表;

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月31日

產(chǎn)權(quán)持有者：XXXX股份有限公司單位：人民幣萬(wàn)元

賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率項(xiàng)目ABC=B-A

D=C/AX100%投資性房地產(chǎn)XXXXX

十一、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明

1.評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。

2.評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。

3.除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得

出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、

引用或披露于公開(kāi)媒體。

4.根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果有效使用期為一年，

從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日2012年12月31日起，至2013年12

月30日止有效。

十二、特殊事項(xiàng)說(shuō)明

1.截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評(píng)估未考

慮房屋出租事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對(duì)外出租情況表

樓層承租方面積Itf日租金（元/Hf）租期附件

一、與評(píng)估目的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件；

二、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

三、評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料復(fù)印件；

四、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者承諾函；

五、簽字注冊(cè)評(píng)估師的承諾函；

六、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件；

七、評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

八、簽字注冊(cè)評(píng)估師資格證書(shū)復(fù)印件；

九、評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)復(fù)印件；

十、授權(quán)書(shū)。

證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司二O一三年二月十八日資產(chǎn)評(píng)

估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月31日表1共

2頁(yè)第1頁(yè)

被評(píng)估單位：XXXX股份有限公司金額單位：人民幣萬(wàn)元

賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率項(xiàng)目ABC二B-AD二C/AX

100%1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)其中：可供出售金融資產(chǎn)

#REF!#REF!#REF!#REF!4持有至到期投資

#REF!#REF!#REF!#REF!5長(zhǎng)期應(yīng)收款#REF!#REF!#REF!#REF!6

長(zhǎng)期股權(quán)投資#REF!#REF!#REF!#REF!7投資性房地產(chǎn)XXXXXX

8固定資產(chǎn)9在建工程10工程物資11固定資產(chǎn)清理12生

產(chǎn)性生物資產(chǎn)13油氣資產(chǎn)14無(wú)形資產(chǎn)15開(kāi)發(fā)支出16商

譽(yù)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用18遞延所得稅資產(chǎn)19其他非流動(dòng)資產(chǎn)20

資產(chǎn)總計(jì)期：2013年流動(dòng)負(fù)債22豐流動(dòng)負(fù)債23負(fù)債總計(jì)

凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）

投資性房地產(chǎn)一房屋（公允價(jià)值計(jì)量模式）評(píng)估明細(xì)表評(píng)估

基準(zhǔn)日：2012年12月31日表2共2頁(yè)第2頁(yè)

被評(píng)估單位：XXXX股份有限公司金額單位：人民幣元來(lái)

建成計(jì)量建筑面積成本單價(jià)評(píng)估單價(jià)

序號(hào)權(quán)證編號(hào)房屋名稱結(jié)構(gòu)原始入賬價(jià)值賬面價(jià)值

評(píng)估價(jià)值增減值增值率備注源年月單位（m2）（元/ni2）（元

/m2）XXXXXX

評(píng)估說(shuō)明

證券資產(chǎn)評(píng)估有限公司二O一三年二月十八日

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

評(píng)估說(shuō)明

關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明

本評(píng)估說(shuō)明供國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（含所出資企業(yè)）、

相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和笛門(mén)使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或

者部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸公開(kāi)媒

體。

企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

本部分是由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者出具并提供，原文附后。

企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者概況

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為XXXX股份有限公司。公司名稱：

XXXX股份有限公司住所：XXXX法定代表人：XXX注冊(cè)資本：

XXXXX公司類型：股份有限公司（港澳臺(tái)與境內(nèi)合資、上市）

經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)：XXXXX

二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說(shuō)明

本次評(píng)估對(duì)于的經(jīng)濟(jì)行為是XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)

值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說(shuō)明

評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范

圍一致。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是位于XXXXX土地使用權(quán)取得方

式為出讓。2013年XXX月XXX日的賬面價(jià)值為XXXX元。

四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明

本次評(píng)估基準(zhǔn)日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)的說(shuō)明

1.截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評(píng)估未考

慮房屋出租事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對(duì)外出租情況表

樓層承租方面積以日租金（元/疔）租

2.房地產(chǎn)權(quán)證載地下三層車位203為民防工程，其權(quán)屬歸

XXXX股份有限公司所有。

六、資料清單

1.資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表;

2.委托方及產(chǎn)權(quán)持有者營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.房地產(chǎn)權(quán)證。

法定代表人：

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者蓋章：

年月日

資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明

（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容

評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范

圍一致。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是位于xxx（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布

情況及特點(diǎn)

（1）委估資產(chǎn)位于XXXX,該房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源為2009年購(gòu)買(mǎi)。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房屋較新，使用及維護(hù)狀況非常好。

（2）委估房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為XXXX號(hào)，證載房屋所有權(quán)人為

XXXX股份有限公司，規(guī)劃房屋用途為辦公、商鋪和停車位，土

地用途為綜合用地，土地使用權(quán)取得方式為出讓，土地終匚日

期為2055年4月18日。（3）委估房產(chǎn)2013年XX月XX日賬面

價(jià)值為XXXX元。

（4）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)B1-5層全部出租，地下車

位已出租，6層尚待出租，已出租樓層建筑面積為XXXX平方

米。具體情況如下：

各樓層對(duì)外出租情況表

樓層承租方面積疔日租金（元/田）租期XXXX擬以公允

價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估說(shuō)明

各樓層對(duì)外出租情況表

樓層承租方面積Itf日租金（元/行）租期

二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明

（一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)準(zhǔn)則及規(guī)范要求，依據(jù)委托方提供的資

料，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。核實(shí)過(guò)程具

體如下：輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有者清查資產(chǎn)、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)，

收集整理產(chǎn)權(quán)持有者提供的各項(xiàng)評(píng)估資料。

依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表和資產(chǎn)評(píng)估申

報(bào)表，在產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員的配合下，核實(shí)賬表、賬實(shí)是否

相符，核實(shí)資產(chǎn)狀況。根據(jù)核實(shí)結(jié)果，提請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有者補(bǔ)充、

修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。對(duì)產(chǎn)權(quán)持有者提供的評(píng)估資料進(jìn)

行核實(shí)，對(duì)有關(guān)資產(chǎn)法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn),

對(duì)有關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬進(jìn)行必要的關(guān)注。對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估

的重大事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查了解。根據(jù)以上工作，與相關(guān)當(dāng)事方溝通,

形成資產(chǎn)核實(shí)結(jié)論。（二）資產(chǎn)核實(shí)方法

根據(jù)委估資產(chǎn)原值、凈值等項(xiàng)目進(jìn)行賬賬、賬實(shí)核對(duì)。（三）

核實(shí)結(jié)論

委估資產(chǎn)法律權(quán)屬清晰，不存在抵押、質(zhì)押和擔(dān)保事宜。

三、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

（一）評(píng)估范圍

納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)為辦公、商鋪和車位

用房，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2013年XX月XX日賬面價(jià)值為XX

yco

（二）基本概況

委估資產(chǎn)位于XXXXX；地下2-3層的停車位148個(gè)(其

中地下三層車位203為民防工程)。委估房屋為精裝修，裝修

標(biāo)準(zhǔn)為外墻為玻璃幕墻，一樓大堂和層局部為大理石地面，

-1層健身房等為復(fù)合地板和地毯，1-6層地面鋪設(shè)地毯、辦公

室內(nèi)墻為鋁合金隔斷，會(huì)議室等內(nèi)墻帖木式鏡面板，天棚為三

合板吊頂、配水晶燈飾，其他房間內(nèi)墻涂料，衛(wèi)生間地磚、至

頂瓷磚內(nèi)墻、PVC吊頂，部分鋁合金門(mén)窗，其余為木門(mén)。配套

設(shè)施：給排水、照明、消防、寬帶、通信，四部客梯，一部貨

梯，一部消防梯等。(三)核實(shí)的方法和結(jié)果1.核實(shí)方法

(1)評(píng)估人員會(huì)同委托單位配合評(píng)估人員，將申報(bào)項(xiàng)目核對(duì)

位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、層次和主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

(2)核查房屋權(quán)屬證及土地使用證；(3)核實(shí)建筑物竣工時(shí)

間；

(4)調(diào)查了解沒(méi)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平、施工單位的施工水平、

工程質(zhì)量、建筑物抗震設(shè)防等級(jí)、使用維修等綜合情況；

(5)在評(píng)估申報(bào)表核對(duì)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員在產(chǎn)權(quán)持有

單位有關(guān)人員的配合下深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄建筑物及

構(gòu)筑物的施工質(zhì)量、改擴(kuò)建情況，調(diào)查了解建筑物的結(jié)構(gòu)類型

特征，使用維護(hù)情況，同時(shí)，核實(shí)位置、數(shù)量、結(jié)構(gòu)形式、裝

修標(biāo)準(zhǔn)及保溫情匯等。對(duì)委估資產(chǎn)走訪查看，詳細(xì)核實(shí)和記錄

資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況；對(duì)關(guān)鍵、重要或有代表性的部分詳細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)

場(chǎng)記錄表。2.核實(shí)結(jié)果

（1）經(jīng)核實(shí)，委估資產(chǎn)權(quán)屬完善。（2）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委

估資產(chǎn)B1-5層全部出租，地下車位已出租，6層尚待出租，

已出租樓層建筑面積為12,115平方米。明細(xì)如下：

各樓層對(duì)外出租情況表

樓層承租方面積nf日租金（元/nf）租期

（3）委估資產(chǎn)賬面原值為2009年企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的價(jià)值，

以及購(gòu)置后的房屋裝修費(fèi)用。（四）評(píng)估方法

房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有成本法、收

益法、市場(chǎng)法。成本法一般用于自建房產(chǎn)；收益法一般主要用

于商業(yè)性用房，適合具有（或潛在）收益的房產(chǎn)評(píng)估；市場(chǎng)法一

般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。由于委估資產(chǎn)

為整棟購(gòu)入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評(píng)估；委估資產(chǎn)的

B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為XXX等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單

位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場(chǎng)水平的基礎(chǔ)，此

外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無(wú)法找到可比租賃交易案例，故不適

合采用收益法評(píng)后。委估資產(chǎn)為外購(gòu)的房地產(chǎn)，因市場(chǎng)上可收

集到相似類型的物業(yè)成交案例，故本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。市場(chǎng)

法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將委估房

地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易

情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估

房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格?；居?jì)算公式為：P二P'XAXBX

CXD式中：P委估建筑物評(píng)估價(jià)值；P'參照物交

易價(jià)格；A——交易情況修正系數(shù)；B——交易日期修正系

數(shù)；C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個(gè)別因素修正系數(shù)。

交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般

市場(chǎng)情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格；交易日期修正系

數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格；

區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理

位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異；

個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街

狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、

已使用年限等方面的差異。

根據(jù)上海市車位市場(chǎng)成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對(duì)

比確定委估車位單價(jià)。（五）評(píng)估案例

案例XXXX5號(hào)樓評(píng)估明細(xì)表序號(hào)11.選取比較實(shí)例

委估對(duì)象位于XXXXo評(píng)估時(shí)，假設(shè)該建筑物為整體出售，

選擇與委估資產(chǎn)相類似的小區(qū)物業(yè)A、B兩宗交易實(shí)例作為比

較實(shí)例。評(píng)估對(duì)象和比較實(shí)例基本情況如下：（1）評(píng)估對(duì)象

評(píng)估對(duì)象位于XXXo房屋用途為辦公、商鋪和停車位，土

地用途為綜合用地，土地使用權(quán)取得方式為出讓。房屋總面積

XXXo委估建筑物位于黃浦江西岸，擁有880米長(zhǎng)的黃金沿江

岸線，毗鄰兩條上海地鐵線并與東方明珠電視塔隔江相望。委

估建筑物由國(guó)際客運(yùn)碼頭、港務(wù)大樓、辦公樓、藝術(shù)畫(huà)廊、音

樂(lè)文化中心等相關(guān)建筑和設(shè)施組成，是一個(gè)集郵輪碼頭和商業(yè)

辦公為一體的綜合商務(wù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目東起高陽(yáng)路，西至虹

口港，北沿東大名路，南到黃浦江，位于虹口北外灘的“黃浦

江門(mén)戶”位置，與浦東小陸家嘴的東方明珠隔江相望。整個(gè)項(xiàng)

目規(guī)劃占地面積15萬(wàn)平方米，總建筑面積將達(dá)40萬(wàn)平方米

左右，其中，地下建筑面積24.5萬(wàn)平方米，地上建筑面積

16.5萬(wàn)平方米（容積率近1:1.1）,共有13個(gè)單體建筑。委

估建筑物的辦公樓項(xiàng)目臨江景觀好、建筑規(guī)模小，成為整個(gè)航

運(yùn)服務(wù)聚集區(qū)的“門(mén)面”，被譽(yù)為北外灘的標(biāo)志性建筑。委估

建筑物毗鄰北外灘濱江綠地，濱江綠地北靠東大名路，東臨高

陽(yáng)路，西至深陽(yáng)路，南沿黃浦江邊，與上海港國(guó)際客運(yùn)中心碼

頭相鄰。綠地面積6.4萬(wàn)平方米，茂密的大喬木、各類花灌木、

地被植物等構(gòu)成了綠色生態(tài)區(qū)，極大改善委估建筑物的辦公環(huán)

境。委估建筑物所在小區(qū)的地下有即將開(kāi)通的12線地鐵，該

小區(qū)的中心區(qū)域有近萬(wàn)平米的音樂(lè)廣場(chǎng)及音樂(lè)之門(mén)。整個(gè)小區(qū)

的地下貫通，并通往上海港國(guó)際客運(yùn)中心碼頭。（2）比較實(shí)例

①比較實(shí)例A和B分別為上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目的

3號(hào)樓和6號(hào)樓，均竣工于2012年12月，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

3號(hào)樓地上共6層，地下1層，總建筑面積7,098.16平方

米（其中地上6,354.84平方米，地下743.32平方米），6號(hào)

樓地上13層，地下1層，總建筑面積19,778.93平方米

（其中地上18,162.37平方米，地下1,616.56平方米）。

上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目，位于上海市虹口區(qū)北外灘地

區(qū)公平路18號(hào)，距上海港國(guó)際客運(yùn)中心東1.6公里。該樓盤(pán)

所在物業(yè)西起公平路、東至瑞豐大廈及秦皇島碼頭、北靠臨江

小區(qū)至楊樹(shù)浦路、南臨黃浦江。2011年至2012年銷售的寫(xiě)

字樓位于西塊，總用地面積41,345平方米，總建筑面積

206,857平方米，整個(gè)項(xiàng)目由高度21.5米到100米不等的5

幢商務(wù)辦公樓組成。該樓盤(pán)功能定位包括辦公、商業(yè)、會(huì)議、

公寓式酒店，以及游艇港池在內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，作為上海國(guó)際航

運(yùn)中心建設(shè)的重要組成部分，體現(xiàn)了航運(yùn)服務(wù)業(yè)的核心功能和

規(guī)模效應(yīng)，將起到跨國(guó)航運(yùn)企業(yè)集聚的作用。設(shè)立上海國(guó)際航

運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目是為了體現(xiàn)上海市航運(yùn)服務(wù)業(yè)的核心功能和規(guī)

模效應(yīng)，以達(dá)到跨國(guó)航運(yùn)企業(yè)集聚的目的。上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)

中心項(xiàng)目與委估建筑物上海港國(guó)際客運(yùn)中心相連，形成一個(gè)兩

倍于外灘長(zhǎng)度的濱江區(qū)域。

②比較實(shí)例C為上海中信廣場(chǎng)的第五整層，中信廣場(chǎng)位于

上海虹口區(qū)（虹口區(qū)四川北路859號(hào)，四川北路以西、塘沽路

以北、江西北路以東、海寧路以南），是北外灘及四川北路核

心區(qū)域的一座國(guó)際5A標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓。整個(gè)項(xiàng)目由街區(qū)型商

業(yè)設(shè)施與一棟超高層辦公樓組成。項(xiàng)目落成后將成為未來(lái)浦西

地標(biāo)建筑之一。

中信廣場(chǎng)竣工于2010年，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。建筑面

積147,065平方米，建筑占地面積10,121平方米，地上建筑

面積109,828平方米，地下建筑面積37,236平方米，總建筑

層數(shù)為地上47層，地下3層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積2500平方米,

電梯數(shù)量：三菱客梯18部，貨梯4部，地下車位387個(gè)，

標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.1米。具體情況見(jiàn)下表：

評(píng)估對(duì)象一上海上海國(guó)際航運(yùn)服上海國(guó)際航運(yùn)服比較內(nèi)容

港國(guó)際客運(yùn)中心5中信廣場(chǎng)務(wù)中心6號(hào)樓務(wù)中心3號(hào)樓號(hào)

樓

建筑用途商業(yè)配套樓相同相同相同所處地區(qū)北外灘

相同相同相同

交易時(shí)期2012.12.312012.122012.122012.12交易情

況市場(chǎng)價(jià)中介限價(jià)中介叫價(jià)中介叫價(jià)建成年代

(年)2009201220122010土地使用權(quán)出讓相同相同相

同性質(zhì)繁華程度較好相近相近相近距海天路商0.5公里相

近相近相近業(yè)區(qū)交通便捷程

有3條以上公交線路相同相同相同度

評(píng)估對(duì)象一上海

上海國(guó)際航運(yùn)服上海國(guó)際航運(yùn)服比較內(nèi)容港國(guó)際客運(yùn)中

心5中信廣場(chǎng)務(wù)中心6號(hào)樓務(wù)中心3號(hào)樓號(hào)樓

空氣、噪音、綠化周環(huán)境質(zhì)量一般一般一般圍景觀較

好建筑面積

15,258.8619,778.937,098.162,340.09(m2)建筑結(jié)構(gòu)

鋼混相同相同相同戶型整棟相同相同相同

樓層地下1層地上7層地下1層地上13層地下1

層地上6層第5整層，共50層朝向整棟相同相同相

同

配置水、電、通訊等相同相同相同裝修情況高檔普

通普通普通景觀情況江景相近相近相近交易單價(jià)(元

115,000/92,000138,000/116,00068,000/m2)

2.交易情況修正

交易情況修正系數(shù)二正常交易的交易情況指數(shù)/比較實(shí)例的

交易情況指數(shù)設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為100,因比較實(shí)

例A、B、C為中介叫價(jià)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，參考實(shí)例上海國(guó)際航運(yùn)

服務(wù)中心項(xiàng)目的5號(hào)樓(建筑面積12,157.99平方米)和8

號(hào)樓（建筑面積35,302.31平方米），在2011年12月和

2012年3月整體出售的價(jià)格，銷售單價(jià)分別為6.5萬(wàn)元和

6.6萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)5號(hào)樓和8號(hào)樓網(wǎng)上中介叫價(jià)為8-10萬(wàn)元

/平方米。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)與中介叫價(jià)下限的比分別為

81.25%和82.5%o故在評(píng)估時(shí)參考上述比率，并結(jié)合實(shí)例A、

B中介叫價(jià)的浮動(dòng)比例，進(jìn)行交易情況修正，綜合考慮后，交

易情況修正系數(shù)分別為100/125,100/125,即中介叫價(jià)的8

折。本次評(píng)估A和B采用中介叫價(jià)的下線作為交易單價(jià)，即

實(shí)例A：92,000元，實(shí)例B：116,000元。實(shí)例C由于中介

叫價(jià)不打折，因此實(shí)例C交易單價(jià)采月68,000元。

3.進(jìn)行交易三期修正

交易日期修正系數(shù)二評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較實(shí)例交易時(shí)

點(diǎn)價(jià)格指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日與比較實(shí)例的時(shí)點(diǎn)相同。因此，無(wú)需進(jìn)

行交易日期修正。4.進(jìn)行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正系數(shù)二評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素指數(shù)/比較實(shí)例的

區(qū)域因素指數(shù)因比較實(shí)例與評(píng)估對(duì)象不在同一小區(qū)內(nèi)，故需要

進(jìn)行區(qū)域因素修正。以評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素，如距商服中心距

離、交通便捷度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施、環(huán)

境質(zhì)量、黃浦江景觀狀況等為基準(zhǔn)，比較評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例

在上述方面的差異并對(duì)比打分，則打分的結(jié)果詳見(jiàn)區(qū)域因素比

較修正系數(shù)表。

5.進(jìn)行個(gè)別因素修正

以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的個(gè)別因素，如戶型、面積、樓層、朝

向、臨街狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、新舊程度、整棟樓盤(pán)和

商業(yè)修正等為基準(zhǔn)，比較評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例在上述方面的差

異并對(duì)比打分，則打分的結(jié)果詳見(jiàn)因素比較修正系數(shù)表。

6.計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值因素比較修正系數(shù)表項(xiàng)目實(shí)

例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況修正100/125100/125100/100

交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正

1.距商服中心距離100/100100/100100/1002.交通便

捷度100/100100/100100/1003.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況

100/100100/100100/1004.區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施100/100

100/100100/1005.環(huán)境質(zhì)量100/99100/99100/976.景

觀狀況100/100100/100100/99個(gè)別因素修正

1,戶型100/100100/100100/1002.面積100/100

100/115100/1203.樓層100/97100/100100/1024.朝向

100/100100/100100/1005.臨街100/100100/100100/100

6.裝修標(biāo)準(zhǔn)100/93100/93100/937.設(shè)備配置100/100

100/100100/1008.新舊程度100/103100/103100/101

9.整棟樓情況100/100100/100100/8010.商業(yè)面積修正

100/99100/99100/98

因素比較修正系數(shù)計(jì)算表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C2

交易單價(jià)（元/m）92,000116,00068,000交易情況修正0.8000

0.80001.0000

因素比較修正系數(shù)計(jì)算表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交

易日期修正1.00001.00001.0000區(qū)域因素修正

1.距商服中心距離1.00001.00001.00002.交通便捷

度1.00001.00001.00003.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況1.0000

1.00001.00004,區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施1.00001.00001.0000

5.環(huán)境質(zhì)量1.01011.01011.03096.景觀狀況1.0000

1.00001.0101個(gè)別因素修正1.戶型1.00001.00001.0000

2.面積1.00000.86960.83333.樓層L03091.0000

0.98044.朝向1.00001.00001.00005.臨街1.0000

1.00001.00006,裝修標(biāo)準(zhǔn)1.07531.07531.07537.設(shè)備

配置1.00001.00001.00008.新舊程度0.97090.9709

0.99019.整棟樓情況1.00001.00001.250010.商業(yè)面積

修正1.01011.01011.0204綜合修正系數(shù)0.87850.7410

1.1552比準(zhǔn)單價(jià)（元/成）80,82285,95678,554

7.確定評(píng)估值市場(chǎng)單價(jià)=XXXXX取整

評(píng)估值=市場(chǎng)單價(jià)X面積=xxx=xxxxx（元）取整

四、評(píng)估結(jié)論及分析

（一）評(píng)估結(jié)論

在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年XX月XX日，委估資產(chǎn)的賬面值

為XXX萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，委估資產(chǎn)的評(píng)估值為XXX萬(wàn)元，評(píng)估值

比賬面價(jià)值增值XXX萬(wàn)元，增值率為XXX%o評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表:

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

評(píng)估基準(zhǔn)日：20