房屋租賃合同司法說明

篇一：房屋租賃合同司法說明全文

房屋租賃合同司法說明全文

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照

本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明?！窘庾x】本

條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以

參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)

劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明,

實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋

租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的

民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存

在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍

產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未

依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立

的租賃合同無效c但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)

劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有

效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租

賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許

可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳

細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時

建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維

護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭

辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)

建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論

終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)

的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭

辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】

臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢的客觀須要，經(jīng)建

設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許

可證記載的運用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨時運用的

建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃

許口」.證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)

的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期

限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外?！窘庾x】我國城市房屋租賃實行登記備案制

度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性

規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生

效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生

效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無

效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的狀況下，視為

當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案

手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備

案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四

條的規(guī)定處

理?！窘庾x】依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合

同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用

于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付

房屋占有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠

償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即

合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨?/p>

產(chǎn)生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于

締約的合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括

丟失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉

證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集

中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，本說明都有明確

規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

F列依次確定履行合同的承租人：

(-)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

（-）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！窘庾x】本條規(guī)定了“一房

數(shù)租”的處理原貝IJ,在數(shù)份合同均有效的前提卜，依據(jù)如卜

依次確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，

承租人通過強占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此

列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖

不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；⑶合同成立在先的,

即合同成立時間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章

的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最終簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或

者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租

人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其

次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，

出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接著履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承

重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原

狀的；⑶承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;（4）承租人無正值

理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人

在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依據(jù)約

定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運用租賃房屋，致使租賃物受

到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主

體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租

人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定

的解除權(quán)時，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀,

承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干

脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的

法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同

解除無效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩

種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主

體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必需在肯定期限

內(nèi)復(fù)原原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人通

知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求

其在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，同時載明假如不再此期限內(nèi)復(fù)原

原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運用，承

租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持:

（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運用條

件強制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定

解除的情形如下：（1）因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的

的；（2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限

內(nèi)仍拒不交付房屋的；⑶因不行規(guī)責(zé)于承租人的事由致使

租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（4）

不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（5）租賃物危及承租

人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量

不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（6）司法機關(guān)或者行政

機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能運用的；⑺租賃房

屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能運用的；（8）不符合《建筑法》、

《消防法》等法律關(guān)于房屋運用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承

租人不能運用的；（9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)

屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合

《建筑法》、《消防法》等）關(guān)于房屋運用條件強制性規(guī)定狀

況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非隨意的，還須

具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋

無法運用”。所謂“無法運用”是指無法依據(jù)租賃房屋

的約定用途運用，或者無法依據(jù)租賃房屋的性質(zhì)運用。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”

之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限

制，而且丟失了運用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥當(dāng)保管的義務(wù)；

而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的

運用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被

查封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的

同時也可要求出租人賠償損失；假如是由于承租人的緣由，

出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租

人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是

房屋的全部權(quán)人，假如出租人最終被確認(rèn)為房屋的全部權(quán)人,

則房屋租賃合同有效;假如出租人最終被確認(rèn)不是房屋的全

部權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效

時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價

歸出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆陵造

成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。已形成附合的裝飾裝

修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部；不同意利

用的，由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】依據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分別

（即未形成附合）和不行分別（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝

修物已與房屋結(jié)合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不

行分別或者雖可分別但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如

鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與

房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不行分別狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附

合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

依據(jù)添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，全部權(quán)

仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人

想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋

損壞的應(yīng)復(fù)原原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人

同意利用的前提下，可折價歸承租人全部；出租人不同意利

用的，由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其

性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同

意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為

的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租

人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝

修，屬惡意添附C對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有

效，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自

行擔(dān)當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租

賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已運用

房屋的時間予以折舊，不能依據(jù)租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

篇二：城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法說明

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳

細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳

細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明》已于XX年6月22日由最高人

民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自XX年

9月1日起施行。

二。。九年七月三十日

法釋［XX）H號

最高人民法院

關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律

若干問題的說明

（XX年6月22日最高人民法院宣判委員會第1469次會

議通過）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)

事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華

人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,

結(jié)合民事審判實踐，制定木說明。

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照

本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依

據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四

條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

下列依次確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人

懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次

百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運用，承

租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運用

條件強制性規(guī)定狀況的。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效

時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價

歸出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價

歸出租人全部；不同意利用的，由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無

效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿

或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾

裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人

應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時,

雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法

院依據(jù)下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（-）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租

人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝

飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過錯擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任;

（四）因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余

租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)公允原則分擔(dān)。

法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆

滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支

持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)

生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人復(fù)原原狀或者

賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費

用的處理沒有約定的，人民法院依據(jù)下列情形分別處理：

(-)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由出租人負(fù)

擔(dān)；

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由雙方依

據(jù)過錯分擔(dān)。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三

人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)

認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除

外。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在

六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合

同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租

人作為第三人參與訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出

租人懇求解除合同時，次承租人懇求代承租人支付欠付的租

金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金

數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,

出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有運

用費的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人

合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤

或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求依據(jù)原租

賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動，承租

人懇求房屋受讓人接著履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支

持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:

(-)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵

押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知

承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人懇

求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)

出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予

支持。

其次十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房

屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以

同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十三條出租人托付拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在

拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣的，人民法院應(yīng)

當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

其次十四條具有下列情形之一，承租人主見優(yōu)先購買

房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五口內(nèi)未明

確表不購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)

的。

其次十五條本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)

事人申請再審或者依據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適

用本說明。

篇三：最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法說明

詳讀《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法

說明》

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)事

人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人

民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,

結(jié)合民事審判實踐，制定本說明。

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可

以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以

參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)

劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明,

實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋

租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的

民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基木屬于完全的市場行為，并不存

在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍

產(chǎn)房租賃合同糾紛

應(yīng)適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依

據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租

賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許

可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳

細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時

建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維

護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭

辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)

建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論

終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢的客

觀須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建

設(shè)工程規(guī)劃許可證

記載的運用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨時運用的

建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃

許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)

的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期

限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市

房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非

效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故

房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。（未登記

不影響合同效力）

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生

效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無

效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的狀況下，視為

當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案

手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備

案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四

條的規(guī)定處理。

【解讀】依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效

的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋

租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占

有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性

質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙

方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的

合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與

第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為

困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中

在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，木說明都有明確規(guī)

定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

下列依次確定履行合同的承租人：

（-）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。（占有、登記、時間）（留意：

占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。合適么？？）

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份

合同均有效的前提下，依據(jù)如下依次確定履行合同的承租人:

（1）已經(jīng)合法占

有租賃房屋的，承租人通過強占、欺瞞等非法手段占有

租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房

屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約

權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)

是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人

中最終簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人

懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次

百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,

出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接著履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承

重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原

狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運用租賃房屋，致使租賃

物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主

體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租

人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定

的解除權(quán)時，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀,

承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租

篇四：最高人民法院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法說明

最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法說明

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)

事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華

人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,

結(jié)合民事審判實踐，制定本說明。

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可

以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以

參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)

劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明，

實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋

租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的

民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存

在政府補

貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房

租賃合同糾紛應(yīng)適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依

據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租

賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許

可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳

細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時

建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維

護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭

辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)

建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論

終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢的客

觀須要，

經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工

程規(guī)劃許可證記載的運用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨

時運用的建筑物G

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃

許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)

的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期

限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市

房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非

效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故

房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。（未登記

不影響合同效力）

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生

效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無

效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的狀況下，視為

當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案

手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備

案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的

有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的

規(guī)定處理。

【解讀】依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效

的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋

租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占

有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性

質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙

方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的

合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與

第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為

困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集

中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，本說明都有明確

規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

下列依次確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。（占有、登記、時間）（留意:

占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。合適么？？）

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份

合同均有

效的前提卜，依據(jù)如卜依次確定履行合同的承租人：（1）

已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺瞞等非法手

段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)

的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)

先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，推

斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是

當(dāng)事人中最終簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人

懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次

百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，

出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接著履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承

重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原

狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運用租賃房屋，致使租賃

物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主

體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租

人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定

的解除權(quán)時，必需在“合理

篇五：《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法說明

的理解與適用》

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照

本說明處理。但法律另有規(guī)定的

[1],適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依

據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但在一

審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人民法

院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明

第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

下列依次確定履行合同的承租人：

(-)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(-)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人

懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次

百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運用，承

租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（-）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運用

條件強制性規(guī)定狀況的。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效

時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價

歸出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。已形成附合的裝飾裝

修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部；不同意利

用的，由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿

或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾

裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人

應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時,

雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法

院依據(jù)下列情形分別處理：

(-)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值

損失的，應(yīng)予支持；

(-)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租

人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾

裝修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過錯擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；

(四)因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余

租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)公允原則分擔(dān)。

法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆

滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支

持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)

生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人復(fù)原原狀或者

賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費

用的處理沒有約定的，人民法院依據(jù)下列情形分別處理:

(-)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由出租人負(fù)

擔(dān)；

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由雙方依

據(jù)過錯分擔(dān)。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三

人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)

認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除

外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在

六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合

同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租

人作為第三人參與訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出

租人懇求解除合同時'次承租人懇求代承租人支付欠付的租

金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約

金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，

出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有運

用費的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人

合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤

或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求依據(jù)原租

賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動，承租

人懇求房屋受讓人接著履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支

持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵

押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知

承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人懇

求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)

出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予

支持。

其次十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房

屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以

同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十三條出租人托付拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在

拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣的，人民法院應(yīng)

當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

其次十四條具有下列情形之一，承租人主見優(yōu)先購買

房屋的，人民法院不予支持：

（-）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明

確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)

的。

其次十五條本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)

事人申請再審或者依據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適

用本說明。

律師詳解：最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同

糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)事

人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人

民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,

結(jié)合民事審判實踐，制定本說明。

第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照

木說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依

照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)

生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍

內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可

以參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)

規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明，

實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋

租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的

民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存

在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍

產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依

據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租

賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許

可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳

細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時

建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維

護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭

辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)

建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論

終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢的客

觀須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建

設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的運用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的

供臨時運用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃

許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)

的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的運用期

限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)

規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法

院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市

房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非

效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故

房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響若當(dāng)事人約

定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約

定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了

合同主要義務(wù)且對方接受的狀況下，視為當(dāng)事人以履行合同

主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效耍

件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為

有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定

的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四

條的規(guī)定處理。

【解讀】依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效

的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋

租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占

有運用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性

質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙

方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信

任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的

合理費用和打算履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與

第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為

困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集

中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，本說明都有明確

規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同

均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)

下列依次確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份

合同均有效的前提下，依據(jù)如下依次確定履行合同的承租人:

（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺瞞等

非法手段占有租賃房屋的，不在此列；

（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手

續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立

在先的，即合同成立時間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字

或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最終簽字蓋章的

時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人

懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次

百一十九條的規(guī)定處理。

第七條

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，

出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不行抗力致使合

同不能接著履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承

重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原

狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正

值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未依

據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運用租賃房屋，致使租賃

物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主

體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租

人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定

的解除權(quán)時，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀,

承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干

脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合

篇六：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛

案件司法說明的理解與適用》

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司

法說明的理解與適用》時間：XX-12-17|作者：張新祺

I閱讀：51710

第一條

本說明所稱誠鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照

本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)

濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

其次條

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未依據(jù)建設(shè)

工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合

同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建

筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)

前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的運用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條

當(dāng)事人以房屋租賃合同未依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理

登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支

持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

接受的除外。

第五條

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金標(biāo)

準(zhǔn)支付房屋占有運用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照

合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四

條的規(guī)定處理。

第六條

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的

狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院依據(jù)下列依次

確定履行合同的承租人：

(-)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(-)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的,

依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條

承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在

出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除

合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九

條的規(guī)定處理。

第八條

因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運用，承租人懇求

解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(-)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;

(―)租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運用

條件強制性規(guī)定狀況的。

第九條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形

成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人

全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀

損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價

歸出租人全部；不同意利用的，由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無

效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同

解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物,

可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原

原狀。

第十一條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已

形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院依據(jù)下

列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（-）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人

賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租

人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾

裝修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過錯擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余

租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)公允原則分擔(dān)。

法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租

人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事

人另有約定的除外。

第十三條

承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，

由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人復(fù)原原狀或者賠償損失的,

人民法院應(yīng)予支持。

第十四條

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒

有約定的，人民法院依據(jù)下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由出租人負(fù)

擔(dān)；

(-)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價費用由雙方依

據(jù)過錯分擔(dān)。

第十五條

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租

期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部

分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未

提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認(rèn)定

轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租

人作為第三人參與訴訟。第十七條

因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時，次承租人

懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同

解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金

數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，

出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占

有運用費的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條

承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式

從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告

死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求依據(jù)原租賃合同租

賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十條

租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動，承租人懇求房屋

受讓人接著履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃

房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵

押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動的;

（-）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

其次十一條

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者

存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人懇求出租人擔(dān)

當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)出租人與第

三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

其次十二條

出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù),

應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先

購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

其次十三條

出租人托付拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通

知承租人。承租人未參與拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人

放棄優(yōu)先購買權(quán)C

其次十四條

具有下列情形之一，承租人主見優(yōu)先購買房屋的，人民

法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、

子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明

確表示購買的;

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)

的。

其次十五條

本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)事人申請再審

或者依據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適用本說明。

篇七：最高院答記者問關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛

司法說明

最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法說明答記

者問

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租

賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類

從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、

社會公共利益和廣闊人民群眾的切身利益休戚相關(guān)，亦與社

會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展休戚相關(guān)。最高人民法院從

“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作動身，高度重視該

部司法說明的起草工作，確定以落實科學(xué)發(fā)展觀和司法為民

作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查探討，強化起草內(nèi)

容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地

調(diào)研，廣泛征求各方看法。在反復(fù)探討探討的基礎(chǔ)上，《說

明》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議探討通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《說明》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)

房屋租賃市場發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目

標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房

屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大?！墩f明》在精確推斷相

關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基

礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范

圍?！墩f明》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租

人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為

無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或者未依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未

經(jīng)批準(zhǔn)或者未依據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)運用

期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力

的處理上，實行了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭

辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合

同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效?！墩f明》

在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采納寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定

合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社

會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。

問：《說明》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付

房屋占有運用費，是將無效合同依據(jù)有效處理嗎？為什么參

照合同約定的租金標(biāo)精確定占有運用費？

答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有

房屋期間的運用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方

式，并不