小區(qū)物業(yè)管理方案

小區(qū)物業(yè)管理方案14

一、總體目標(biāo)和改造實(shí)施范圍

1、總體目標(biāo)：改造工作完成后，舊住宅區(qū)要基本恢復(fù)管理運(yùn)行

功能，并適應(yīng)引入社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機(jī)制的需

要。

2、20_年改造實(shí)施范圍：在對本轄區(qū)進(jìn)行普查基礎(chǔ)上，對市政

府《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》（成府發(fā)[98]65

號）施行（1998年5月18日）之前已建成并交付使用的、建筑面積在

2萬平方米以上的,、未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)（含組團(tuán)），改

造完成60%o

二、物業(yè)管理承接要求

改造后的舊住宅區(qū)（含組團(tuán)），應(yīng)確保物業(yè)管理機(jī)制的順利引入

和穩(wěn)定、有效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到物業(yè)管理的相關(guān)承接要求。

（一）通過項(xiàng)目驗(yàn)收

項(xiàng)目驗(yàn)收分為工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合改造驗(yàn)收兩部分。

1、工程質(zhì)量驗(yàn)收：房屋維修工程竣工后，應(yīng)通過有關(guān)單位對改

造房屋單體和項(xiàng)目質(zhì)量的竣工驗(yàn)收，施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)

量保修責(zé)任。

2、綜合改造驗(yàn)收：對通過工程質(zhì)量驗(yàn)收的項(xiàng)目，還應(yīng)通過有關(guān)

部門及業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位的綜合改造項(xiàng)目驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容

包括房屋綜合改造的質(zhì)量復(fù)查、住宅區(qū)環(huán)境綜合驗(yàn)收、實(shí)施單位的

服務(wù)質(zhì)量情況、工程資料歸檔情況等。

（二）物業(yè)管理的相關(guān)承接要求

1、環(huán)境方面

住宅區(qū)透綠、美觀，同時滿足封閉式管理需要；外墻整潔、完好、

無滲漏，排水組織順暢；單元樓道內(nèi)墻涂料刷新，單元樓道扶手、扶

欄油漆刷新；管道不滲漏、不堵塞，安裝平直、牢固，坡度符合要求;

綠地率達(dá)20%以上，植物搭配合理，綠地元斑禿，開展垂直、屋頂

綠化有成效;住宅區(qū)內(nèi)無違章亂搭、亂建；垃圾房、封閉式垃圾箱等

設(shè)施滿足垃圾袋裝化管理要求；

2、道路和住宅區(qū)交通方面

路面平整，排水暢通，強(qiáng)度符合要求;停車位不少于1個/3戶,

有共用的非機(jī)動車停放場所;基本實(shí)現(xiàn)車輛集中、有序停放；

3、共用設(shè)施設(shè)備方面

安全防范設(shè)施（對講、監(jiān)控、巡更系統(tǒng)等）不少于一項(xiàng);水、電、

氣安裝一戶一表；雨、污水分流排水，住宅區(qū)內(nèi)排水管道暢通；客井

蓋、圈完好并有通用顏色標(biāo)識；化糞池已清淘；宣傳欄、告示牌設(shè)置

醒目、位置合理；路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施正常使用；供水、消

防、電信、郵政、廣電、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備完好、運(yùn)行正常、

安裝規(guī)范；

4、配套設(shè)施方面

公建配套設(shè)施使用功能正常，無擅自改變使用用途；物業(yè)管理用

房滿足住宅區(qū)服務(wù)與管理的需要，可參照市規(guī)劃局、市房管局《物

業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定（試行）》配置;有宣傳欄等社區(qū)文

化建設(shè)陣地，住宅區(qū)出入口有告示牌、住宅區(qū)平面示意圖，公共標(biāo)

識明顯、規(guī)范；根據(jù)情況，配置一定的文、衛(wèi)、體、娛等設(shè)施場地。

四、物業(yè)管理移交

舊住宅區(qū)綜合整治完成后，整治實(shí)施單位應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l

例》規(guī)定，依法辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

1.移交內(nèi)容：整治后應(yīng)移交相關(guān)資料和物業(yè)管理用房等。相關(guān)

資料包括移交完整的竣工資料：修繕設(shè)計、修繕方案、工程合同、

質(zhì)量驗(yàn)收、主要材料質(zhì)保證明（屋面防水材料、外墻涂料、上水管道

等）、使用說明、設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維保技術(shù)資料等相關(guān)文件及

施工前后照片、錄像等資料；物業(yè)管理用房包括：物業(yè)辦公用房、物

業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等。

2.移交辦理：住宅區(qū)經(jīng)整治后，由整治實(shí)施單位依法向業(yè)主大

會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會（或業(yè)主大會選聘的物管企業(yè)）辦理物業(yè)管

理移交。小區(qū)物業(yè)管理方案15

1、老，這些小區(qū)大都建在20_年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、

本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管

理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，

規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的

還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒

有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造

并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。

利合物業(yè)對上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯

示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形

成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元,

很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影

響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例,

改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后,

拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，留下了

很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)

沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了

物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的

某些項(xiàng)目很很不徹底，如

2、由于長時間沒有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識淡薄，物

業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照

使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適

合以后實(shí)施物業(yè)管理。

4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部

門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建

立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤

離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、

《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的.公共用房。這些門崗房以

及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒

有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20_】

20號文件中的內(nèi)容。

5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,

有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂

建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊

小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，

就可以養(yǎng)活“物業(yè)C

四、針對以上問題提幾點(diǎn)建議

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專

業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老

小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，

最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以

后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人

管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，

必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂運(yùn)的

項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)

“啃”下這個骨頭°

4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區(qū)的宣傳活動。讓

業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對確因生活困難難以

繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理

老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實(shí)行

改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后

改造打下基礎(chǔ)。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)

來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管