Nl=D國家金融與發(fā)展實驗室OPTHNNationalInstitutionOPTHNNIFD季報主編:李揚房地產(chǎn)金融蔡真2025年8月《NIFD季報》是國家金融與發(fā)展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場、全球數(shù)字資產(chǎn)、人民幣匯率、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、中國宏觀金融、宏觀杠桿率、財政運行、金融監(jiān)管、債券市場、股票市場、房地產(chǎn)金融、保險業(yè)運行、機構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動態(tài)，并對各領(lǐng)域的金融風(fēng)險狀況進行評估。其中，“全球數(shù)字資產(chǎn)”“宏觀杠桿率”報告保持季度發(fā)布（每季度結(jié)束后第二個月推出），其他領(lǐng)域報告調(diào)整為半年度發(fā)布（半年度報告于每年7月份推出，年度報告于下一年度2月份推出）?！禢IFD季報》在實驗室微信公眾號和官方網(wǎng)站同時推出。房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行房地產(chǎn)政策方面，2025年上半年，中央層面以推動“好房子”建設(shè)、規(guī)范住房租賃活動、推進城市更新工作為抓手，著力于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；地方政府層面，從優(yōu)化住房用地供應(yīng)、推進存量房和土地收儲、發(fā)放購房補貼、提高公積金使用效率等方面，著力于推動房地產(chǎn)市場供需改善。房地產(chǎn)市場運行方面，2025年上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了2024年第四季度的止跌回穩(wěn)態(tài)勢，表現(xiàn)為住房價格、新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)收窄，一、二線城市土地市場交易明顯回暖；但是房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的動力不足，住房供給持續(xù)收縮，住房庫存去化壓力仍然較大，住房租金價格水平在波動中下行，2025年4月之后住宅銷售價格月度環(huán)比跌幅再次擴大、國房景氣指數(shù)也再次開始下降。I下調(diào)而小幅下降，多城個人住房貸款利率調(diào)整至3.0%；個人住房貸款余額持續(xù)下行壓力減弱，住房貸款余額回升至37.74萬億元（2025年上半年凈增加600億元居民購房時使用財務(wù)杠桿水平有所降低。2025年上半年，房企可用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金規(guī)模為5.02萬億元，同比下降6.2%，同比降幅較2024年末收窄10.8個百分點，但是行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模仍在收縮；隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額凈增加約2500億元，同比增速連續(xù)12個季度保持正增長；房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為1664億元，同比下降16.2%；房企境外債I國家金融與發(fā)展實驗室房國家金融與發(fā)展實驗室房發(fā)行規(guī)模為39.8億美元，同比增加6.0%，房企境外債融資信心有所修復(fù)。展望2025下半年，房地產(chǎn)政策方面，房地產(chǎn)市場的主要政策目標(biāo)仍將圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)開展。房地產(chǎn)市場運行形勢方面，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場交易活躍度有所減弱，房價（尤其是二手住房價格）可能會繼續(xù)下行；2025年要順利實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)，還需要進一步推出增量宏觀和房地產(chǎn)政策，建議加大按揭貸款降息力度并成立中央收儲基金。房地產(chǎn)金融運行形勢方面，個人住房金融將進一步改善，個人住房貸款利率將繼續(xù)下降，個人住房貸款余額同比增速有望恢復(fù)正增長。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，房企信貸融資仍能繼續(xù)保持正增長；但是因為房企經(jīng)營狀況未有實質(zhì)性改善，房企信用修復(fù)有限，房企債券融資規(guī)模預(yù)計還會繼續(xù)下降。風(fēng)險方面，以下兩個風(fēng)險點需要持續(xù)關(guān)注：第一，房企違約債務(wù)與違約債務(wù)的處置問題；第二，房企大規(guī)模虧損問題。 2 3 3 5 5 6 7 8 8 9 1構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的治本之策。2025年2房5萬套的目標(biāo)；浙江已在全國率先發(fā)行收購存量房專項債，首批發(fā)行規(guī)模為3職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，納入住房公積金繳存范圍，原則上也可享受“商轉(zhuǎn)公”政策。沈陽、青島等地通過提高租房提取額度、增加提取頻次、減少提取限制、年上半年，70個大中城市的新建商品住宅銷售價4注：70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北5從新建商品住宅銷售情況來看，2025年上半年，全國新建商品住宅的銷售6753.5%。從土地市場需求端來看，隨著一線和部分二線城市新建89注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市州、重慶共28個城市；三線城市指常州、東莞、縮窄了2個基點（見圖9）?？傮w來看，2025年上半年，因為5安、徐州、煙臺、銀川、長春、長沙、鄭州、中山、我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（Loanto廣州的平均新增二手住房貸款價值比為67%，深圳的平均新增二手住房貸款價京的平均新增二手住房貸款價值比為62%，天津的平均新增二手住房貸款價值從個人住房貸款放款周期情況來看，2025年上半年末，全國百城個人住房從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，2025年上半年，發(fā)貸）同比小幅增長0.6%；但是受新建商品住房銷售額仍在下降的影響，定金從同比增速數(shù)據(jù)來看，2025年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額各季度的同比增速2025年上半年，雖然從違約債券數(shù)量和違約日債券余額占比來看，房企仍2024年四季度以來，為推動房地產(chǎn)市場止跌回