2025年土地估價師考試試卷土地估價實務專項訓練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每個選項中，只有一項是最符合題意的。）1.根據(jù)當前市場狀況，某宗住宅用地市場價格相對較低，主要影響因素是交通不便。在運用市場比較法估價時，應采用的修正方式是（）。A.對比案例價格上調(diào)B.對比案例價格下調(diào)C.對比案例交易情況修正時考慮此因素D.對比案例區(qū)位因素修正時考慮此因素2.運用收益法評估某宗經(jīng)營性房地產(chǎn)價值時，選擇的收益年份應主要是（）。A.評估基準日的收益B.過去幾年的平均收益C.預測的未來正常收益D.評估基準日的前一年收益3.某工廠用地，評估其土地價值時，采用成本法進行估算。在確定重置成本時，應重點考慮的是（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.房屋及構筑物的重置成本D.建設單位的管理費用4.剩余法通常適用于評估（）的土地價值。A.在建工程用地B.已完成開發(fā)建設的商業(yè)用地C.遠期可獲得收益的住宅用地D.目前尚未開發(fā)但有開發(fā)潛力的待開發(fā)用地5.土地估價報告的復核環(huán)節(jié)，通常由（）進行。A.估價機構負責人B.參與估價的初級人員C.客戶單位代表D.獨立于估價機構之外的第三方6.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權出讓最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地不得超過（）年。A.30B.40C.50D.707.在土地估價資料收集過程中，以下哪項不屬于主要來源？（）A.政府土地管理部門的登記資料B.人民法院的判決文書C.估價機構內(nèi)部積累的案例資料D.估價師個人的主觀判斷8.地價影響因素中，道路通達性屬于（）因素。A.區(qū)位因素B.自然因素C.社會經(jīng)濟因素D.政策因素9.評估某宗土地的剩余法價值時，預測的建筑物建成后的租金收入，通常需要扣除（）。A.物業(yè)管理費B.房屋的折舊費用C.土地取得成本D.開發(fā)建設過程中的稅費10.根據(jù)我國現(xiàn)行土地估價規(guī)范，土地估價報告應包含的主要內(nèi)容之一是（）。A.估價對象的衛(wèi)星影像圖B.估價方法的數(shù)學公式推導過程C.估價假設和限制條件D.估價師與客戶簽訂的委托估價合同二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分。每小題有2個或2個以上選項是符合題意的。請將所選選項的代表字母填寫在題干后面的括號內(nèi)。多選、錯選、漏選均不得分。）1.影響土地收益的因素主要包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地面積D.宏觀經(jīng)濟政策E.土地上的建筑物質(zhì)量2.在進行市場比較法中的交易情況修正時，需要考慮的因素可能包括（）。A.交易雙方是否存在特殊關系B.交易是否為公開競價C.交易稅費由誰承擔D.土地用途是否發(fā)生改變E.交易時間的通貨膨脹影響3.土地估價中的實地查勘工作通常包括（）。A.核實估價對象的位置、四至范圍和面積B.查看土地現(xiàn)狀利用情況C.了解周邊土地的利用狀況和開發(fā)情況D.調(diào)查土地權利限制和利用管制情況E.記錄收集與估價相關的政策文件4.運用成本法評估土地價值時，重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.房屋重置成本D.建設單位管理費用E.投資利息5.土地估價報告中的附件通常應包括（）。A.估價對象位置圖B.估價對象產(chǎn)權證明復印件C.市場交易案例資料D.土地利用現(xiàn)狀圖E.估價人員資格證書復印件三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請將判斷結果（正確、錯誤）填寫在題干后面的括號內(nèi)。）1.土地估價師在進行估價時，必須獨立、客觀、公正。（）2.收益法的適用前提是估價對象能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)、可預測的收益。（）3.市場比較法是運用替代原理，選取與估價對象具有替代性的交易案例進行比較修正，從而求取估價對象價值的方法。（）4.土地估價中的“假設開發(fā)法”實質(zhì)上是一種成本加和的方法。（）5.任何土地估價方法計算出的地價都需要進行市場狀況調(diào)整。（）6.土地估價報告應如實反映估價過程，不得含有虛假、誤導性陳述。（）7.地價影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。（）8.在土地估價實務中，單一估價方法往往難以滿足估價目的的要求，常常需要綜合運用多種估價方法。（）9.土地估價師根據(jù)委托人的要求，可以隨意選擇估價方法和參數(shù)，無需考慮估價對象的實際情況和估價目的。（）10.土地估價師完成估價報告后，應按照規(guī)定程序報送有關政府主管部門審核或備案。（）四、簡答題（本大題共3小題，每小題5分，共15分。）1.簡述市場比較法中確定交易案例修正系數(shù)的主要思路。2.簡述土地估價程序的主要環(huán)節(jié)。3.簡述影響土地價格的社會經(jīng)濟因素的主要種類。五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。）1.某宗住宅用地，評估基準日為2025年10月31日。選取了三個交易案例，相關信息如下表所示（單位：元/平方米）：|案例編號|交易日期|交易價格|土地用途|用途狀況|交易情況|區(qū)域/個別因素修正系數(shù)||:-------|:---------|:-------|:-------|:-------|:-------|:---------------------||A|2024.12.31|8000|住宅|優(yōu)|正常|1.02||B|2024.08.31|7800|住宅|良|非正常（買方優(yōu)惠）|0.98||C|2025.06.30|8200|住宅|優(yōu)|正常|1.05|要求：運用市場比較法，對該宗住宅用地在評估基準日的市場價值進行估算（僅要求計算比較價值，不考慮其他修正）。2.某待開發(fā)建設的宗地，土地面積為10000平方米，計劃建設建筑面積為30000平方米的商業(yè)綜合體。預計建成后租金收入（不含物業(yè)費等）為每年8000萬元，運營成本（含物業(yè)費、管理費、營銷費、空置損失等）為每年租金收入的30%。該地塊開發(fā)期為3年，建設期為2年，無土地取得成本。假設開發(fā)過程中無其他費用，資本化率為10%，安全利率為2%。要求：運用剩余法估算該宗土地在評估基準日的價值。六、綜合應用題（本大題共1小題，共25分。）某企業(yè)擬將其名下的一宗位于市中心商業(yè)區(qū)的寫字樓用地用于對外出租。該地塊面積2000平方米，目前地上建有一棟建筑面積5000平方米的寫字樓，建筑成新率80%。評估基準日為2025年12月31日。估價師接受委托后，進行了以下工作：（1）收集了相關資料，包括土地出讓合同、房產(chǎn)證、近期區(qū)域市場租賃價格信息、周邊商業(yè)項目經(jīng)營狀況等。（2）確定估價對象為該宗土地及其地上建筑物，估價目的為租賃價值評估，估價類型為收益法評估。（3）選擇市場比較法和收益法作為主要估價方法，并選擇了三個可比案例。（4）在市場比較法中，對三個案例的交易情況、區(qū)域因素、個別因素進行了修正，修正后的比較價值分別為6000元/平方米、6100元/平方米、6200元/平方米。（5）在收益法中，預測未來正常年租金收入為1500萬元，年運營成本為租金收入的35%，建筑物還原利率為8%，土地還原利率為6%。土地價值采用建筑物重置成本乘以土地還原利率的方法估算，建筑物重置成本為3000萬元，建筑成新率仍為80%。（6）綜合兩種方法的結果，最終確定該宗土地及其地上建筑物在評估基準日的價值為8800萬元。（7）撰寫了估價報告，報告中說明了估價假設和限制條件，包括假設土地用途不變、建筑物繼續(xù)使用等。要求：（1）指出上述估價工作中存在的主要問題或不當之處。（2）分析可能導致估價結果偏差的主要原因。（3）若重新進行此估價，請簡述應如何改進估價過程和計算方法。試卷答案一、單項選擇題1.B2.C3.C4.D5.A6.C7.D8.A9.A10.C二、多項選擇題1.ABCD2.ABC3.ABCD4.BCD5.ABC三、判斷題1.正確2.正確3.正確4.錯誤5.錯誤6.正確7.正確8.正確9.錯誤10.正確四、簡答題1.簡述市場比較法中確定交易案例修正系數(shù)的主要思路。解析思路：市場比較法通過比較案例與估價對象的價格差異，修正至估價對象狀況下的價格。修正系數(shù)的確定依據(jù)是交易案例的各項因素與估價對象對應因素的差異程度。主要思路包括：首先分析交易情況因素（如交易日期、交易方式、交易稅費負擔等）對價格的影響，確定交易情況修正系數(shù)；其次分析區(qū)域因素（如交通便捷度、基礎設施完善程度、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ龋┖蛡€別因素（如宗地形狀、地形地貌、臨街狀況、宗地容積率、土地使用限制等）對價格的影響，確定區(qū)域/個別因素修正系數(shù)。修正過程通常采用系數(shù)相乘的方式，將交易案例價格逐一修正到估價對象在評估基準日的狀況和價格水平。2.簡述土地估價程序的主要環(huán)節(jié)。解析思路：土地估價程序是保證估價質(zhì)量、確保估價結果客觀公正的重要保障。主要環(huán)節(jié)包括：明確估價基本事項（如估價目的、估價對象、估價時點、估價依據(jù)等）；收集估價所需資料（如土地權利狀況、利用現(xiàn)狀、市場交易信息、規(guī)劃限制等）；實地查勘估價對象（核實位置、四至、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等）；確定估價方法（根據(jù)估價對象特點和目的選擇適宜的方法）；計算土地價值（運用所選方法進行測算）；撰寫估價報告（全面反映估價過程、結果和依據(jù)）；審核估價報告（確保報告質(zhì)量、合規(guī)性）；交付估價報告（按約定方式提交給委托人）。3.簡述影響土地價格的社會經(jīng)濟因素的主要種類。解析思路：社會經(jīng)濟因素是影響土地價格的宏觀和區(qū)域性因素，不直接依附于具體地塊。主要種類包括：宏觀經(jīng)濟因素（如國民經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長速度、通貨膨脹率、利率水平等）；社會因素（如人口數(shù)量與結構、人口密度、居民收入水平、消費觀念、教育醫(yī)療水平等）；產(chǎn)業(yè)因素（如產(chǎn)業(yè)結構、主導產(chǎn)業(yè)布局、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況等）；交通因素（如交通運輸網(wǎng)絡發(fā)達程度、對外聯(lián)系便利性等）；基礎設施因素（如供水、排水、供電、供氣、通訊等市政設施完善程度）；政策因素（如土地政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃等）。五、計算題1.某宗住宅用地，評估基準日為2025年10月31日。選取了三個交易案例，相關信息如下表所示（單位：元/平方米）：|案例編號|交易日期|交易價格|土地用途|用途狀況|交易情況|區(qū)域/個別因素修正系數(shù)||:-------|:---------|:-------|:-------|:-------|:-------|:---------------------||A|2024.12.31|8000|住宅|優(yōu)|正常|1.02||B|2024.08.31|7800|住宅|良|非正常（買方優(yōu)惠）|0.98||C|2025.06.30|8200|住宅|優(yōu)|正常|1.05|要求：運用市場比較法，對該宗住宅用地在評估基準日的市場價值進行估算（僅要求計算比較價值，不考慮其他修正）。解析思路：市場比較法計算步驟包括交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域/個別因素修正。本題要求計算比較價值，即已完成各項修正后的價值。修正系數(shù)已直接給出。計算公式為：比較價值=交易價格×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域/個別因素修正系數(shù)。分別計算三個案例的比較價值：案例A比較價值=8000×1.02×1.00=8160元/平方米案例B比較價值=7800×0.98×1.00=7656元/平方米案例C比較價值=8200×1.00×1.05=8610元/平方米通常取三個比較價值的算術平均值作為最終比較價值：[8160+7656+8610]/3=8166元/平方米。答案：該宗住宅用地在評估基準日的比較價值為8166元/平方米。2.某待開發(fā)建設的宗地，土地面積為10000平方米，計劃建設建筑面積為30000平方米的商業(yè)綜合體。預計建成后租金收入（不含物業(yè)費等）為每年8000萬元，運營成本（含物業(yè)費、管理費、營銷費、空置損失等）為每年租金收入的30%。該地塊開發(fā)期為3年，建設期為2年，無土地取得成本。假設開發(fā)過程中無其他費用，資本化率為10%，安全利率為2%。要求：運用剩余法估算該宗土地在評估基準日的價值。解析思路：剩余法是求取待開發(fā)土地價值的方法，公式為：土地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-投資利息-銷售費用-銷售稅費。本題中，無土地取得成本，開發(fā)成本僅考慮建筑物建設成本，銷售費用和銷售稅費未提及，可忽略或假定為零。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用收益法估算，即年租金收入乘以資本化率（年租金收入/資本化率）。投資利息按土地價值、開發(fā)成本、投資比例和利率計算。計算步驟如下：（1）計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（即土地開發(fā)完成時的價值）：房地產(chǎn)價值=年租金收入/資本化率=8000萬元/10%=80000萬元。（2）計算開發(fā)成本：開發(fā)成本=建筑物重置成本=3000萬元。（3）計算投資利息：由于無土地取得成本，只有建筑物成本，且未說明建設期長短或利率，通常簡化計算或題目暗示不計。若按常規(guī)，需計算建筑物成本在開發(fā)期內(nèi)的利息，但本題未提供足夠信息，故暫略。假設不考慮投資利息。（4）計算銷售費用和銷售稅費：本題未提供，暫略。（5）計算土地價值：土地價值=房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-投資利息-銷售費用-銷售稅費=80000萬元-3000萬元-0-0-0=77000萬元。答案：該宗土地在評估基準日的價值為77000萬元。六、綜合應用題某企業(yè)擬將其名下的一宗位于市中心商業(yè)區(qū)的寫字樓用地用于對外出租。該地塊面積2000平方米，目前地上建有一棟建筑面積5000平方米的寫字樓，建筑成新率80%。評估基準日為2025年12月31日。估價師接受委托后，進行了以下工作：（1）收集了相關資料，包括土地出讓合同、房產(chǎn)證、近期區(qū)域市場租賃價格信息、周邊商業(yè)項目經(jīng)營狀況等。（2）確定估價對象為該宗土地及其地上建筑物，估價目的為租賃價值評估，估價類型為收益法評估。（3）選擇市場比較法和收益法作為主要估價方法，并選擇了三個可比案例。（4）在市場比較法中，對三個案例的交易情況、區(qū)域因素、個別因素進行了修正，修正后的比較價值分別為6000元/平方米、6100元/平方米、6200元/平方米。（5）在收益法中，預測未來正常年租金收入為1500萬元，年運營成本為租金收入的35%，建筑物還原利率為8%，土地還原利率為6%。土地價值采用建筑物重置成本乘以土地還原利率的方法估算，建筑物重置成本為3000萬元，建筑成新率仍為80%。（6）綜合兩種方法的結果，最終確定該宗土地及其地上建筑物在評估基準日的價值為8800萬元。（7）撰寫了估價報告，報告中說明了估價假設和限制條件，包括假設土地用途不變、建筑物繼續(xù)使用等。要求：（1）指出上述估價工作中存在的主要問題或不當之處。解析思路：分析估價工作是否存在偏離規(guī)范、邏輯錯誤或方法應用不當之處。問題分析：①估價對象確定：確定估價對象為“土地及其地上建筑物”，但計算土地價值的方法卻僅使用了建筑物成本乘以土地還原利率，與建筑物本身價值估算方式不符，概念混淆。②收益法計算錯誤：收益法計算土地價值時，應使用土地的收益乘以土地還原利率，而不是建筑物成本乘以土地還原利率。計算公式應為：土地價值=年地租收入/土地還原率。題目中“年租金收入為1500萬元”應為“年土地純收益”，且應使用土地還原率6%。③方法選用與結合：雖然選擇了市場比較法和收益法，但在綜合結果時，直接將兩種方法得出的數(shù)值（一個是比較法得出的單價，一個是收益法計算的錯誤結果）相加得到總價8800萬元，缺乏科學依據(jù)和規(guī)范支持。應分別得出兩種方法的價值結論，并說明選擇哪種或如何結合。④資料收集可能不足：僅提到收集了“近期區(qū)域市場租賃價格信息”，但未區(qū)分是土地租賃價格還是房屋租賃價格。對于土地租賃價值評估，需要收集的是土地純收益數(shù)據(jù)或能夠推算土地純收益的相關信息（如房屋總收益減去房屋出租成本）。⑤建筑物成新率應用不當：在收益法中，建筑物成新率80%應影響的是建筑物重置成本折舊后的價值或建筑物出租成本，而不是直接用于計算土地價值。⑥估價報告內(nèi)容可能不完整：報告中說明了假設，但未明確假設的具體內(nèi)容（如收益預測的依據(jù)、未來市場穩(wěn)定性假設等），限制條件也較為籠統(tǒng)。（2）分析可能導致估價結果偏差的主要原因。解析思路：結合上述問題，分析哪些因素可能導致估價結果8800萬元出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差。偏差原因分析：①核心計算錯誤是導致結果嚴重偏差的主要原因。收益法計算土地價值的方法完全錯誤，將建筑物成本（3000萬）作為土地價值的基礎，并乘以錯誤的還原利率（6%而非地租/土地還原率），導致土地價值被嚴重高估。②方法選擇和結合不當。市場比較法得出的是單價，收益法得出的是總價（但計算錯誤），簡單相加缺乏理論依據(jù)，無法反映兩種方法的權重和差異，造成結果失真。③收益預測可能不準確。題目中給出的1500萬元年租金收入是總租金還是土地純收益不明確，若為總租金，則需扣除房屋出租成本（物業(yè)費、管理費、空置損失等）才能得到土地純收益，預測的準確性直接影響結果。④未區(qū)分土