2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試模擬試題集房地產(chǎn)法律法規(guī)專項強化考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共40分）1.根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。但是，法律另有規(guī)定的除外。該規(guī)定體現(xiàn)的物權(quán)公示原則是（）。A.物權(quán)法定原則B.物權(quán)客體特定原則C.物權(quán)公示原則D.物權(quán)絕對原則2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接一項新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂書面代理合同。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，該合同除應(yīng)載明委托人、受托人基本信息外，還應(yīng)當(dāng)載明（）。A.代理權(quán)限和代理期限B.銷售傭金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式C.房源信息和管理責(zé)任D.買賣雙方客戶的個人信息3.甲委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售其名下的一套存量房。乙機構(gòu)派經(jīng)紀(jì)人小張負(fù)責(zé)該房源信息發(fā)布。小張在未經(jīng)甲明確授權(quán)的情況下，將房源信息同時委托給另一家競爭機構(gòu)推廣，并從中獲取傭金。小張的行為（）。A.符合規(guī)定，不構(gòu)成違規(guī)B.違反了房源信息保密義務(wù)C.違反了禁止不公平競爭的規(guī)定D.違反了傭金約定，需退還部分傭金4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員小李在接待客戶時，向委托人甲透露了其委托房屋的成交價格，但聲稱這是“內(nèi)部消息”。小李的行為（）。A.符合職業(yè)道德，無任何不當(dāng)之處B.違反了為委托人保密的義務(wù)C.違反了如實告知的義務(wù)D.不構(gòu)成違法違規(guī)行為，僅屬于信息共享5.丙與丁簽訂房屋買賣合同，約定由戊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供居間服務(wù)。合同簽訂后，丙反悔，拒絕支付傭金。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，若戊機構(gòu)已實際提供了居間服務(wù)，其傭金（）。A.無權(quán)要求支付B.有權(quán)要求全額支付C.有權(quán)要求按實際服務(wù)程度部分支付D.需與丁協(xié)商確定是否支付及支付比例6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦貸款服務(wù)時，其行為不得損害（）的合法權(quán)益。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)B.貸款銀行C.委托人D.所有人7.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開發(fā)。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理的（）原則。A.整體規(guī)劃原則B.土地用途管制原則C.房地產(chǎn)市場調(diào)控原則D.房地產(chǎn)與土地統(tǒng)一管理原則8.某小區(qū)業(yè)主大會籌備組在成立過程中，籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表組成。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，該籌備組組成不符合法律規(guī)定的是（）。A.業(yè)主代表B.建設(shè)單位代表C.街道辦事處代表D.物業(yè)管理企業(yè)代表9.房地產(chǎn)租賃關(guān)系中，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立租賃合同。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金、支付方式、交付日期、維修責(zé)任等條款。該規(guī)定主要體現(xiàn)了（）的要求。A.合同自由原則B.公平原則C.誠實信用原則D.安全保障原則10.商品房銷售代理合同中約定，代理期限自合同簽訂之日起6個月，期滿后若委托人未與受托人續(xù)簽，則受托人無權(quán)要求支付代理期內(nèi)已完成的代理服務(wù)費用。該條款的約定（）。A.無效，違反了委托人義務(wù)B.有效，受托人風(fēng)險較大C.無效，違反了居間合同規(guī)則D.效力待定，需委托人同意11.根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。該規(guī)定體現(xiàn)的法律原則是（）。A.民事法律行為自由原則B.公序良俗原則C.民事主體平等原則D.優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)原則12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦抵押登記服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)協(xié)助委托人準(zhǔn)備相關(guān)文件，并按照（）的統(tǒng)一規(guī)定辦理登記手續(xù)。A.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門B.縣級以上地方人民政府C.國務(wù)院不動產(chǎn)登記主管部門D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織13.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員小王在介紹房源時，對競品房源進(jìn)行了不實貶低，并散布虛假信息，試圖吸引客戶。小王的行為屬于（）行為。A.不正當(dāng)競爭B.欺詐客戶C.擾亂市場秩序D.泄露商業(yè)秘密14.乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某項目，存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，交付使用后導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受損。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，乙公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的（）責(zé)任。A.行政處罰B.民事賠償C.財產(chǎn)罰D.刑事處罰15.甲將其名下的一套房屋出租給乙，租期兩年。租賃期滿，甲欲收回房屋自住，但乙不愿搬離，且未與甲續(xù)簽租賃合同。根據(jù)《民法典》規(guī)定，甲有權(quán)要求乙（）。A.支付逾期騰房違約金B(yǎng).立即騰退房屋C.繼續(xù)租賃一年D.賠償房屋損耗費用16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中產(chǎn)生的業(yè)務(wù)記錄文件，如房源信息資料、委托協(xié)議、合同文本等，應(yīng)當(dāng)（）。A.隨意銷毀B.按規(guī)定期限保存，并妥善保管C.立即提供給競爭對手D.只對委托人開放17.依據(jù)《商品房銷售管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房買賣合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。該規(guī)定體現(xiàn)了（）原則。A.消費者知情權(quán)保護(hù)B.房地產(chǎn)交易公平C.房地產(chǎn)市場透明D.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理18.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，關(guān)于服務(wù)費用的約定通常包括費用標(biāo)準(zhǔn)、支付時間、支付方式等。該約定應(yīng)當(dāng)（）。A.低于政府指導(dǎo)價B.明確具體，符合法律法規(guī)C.由行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一制定D.僅在合同簽訂后才能確定19.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在其經(jīng)營場所的顯著位置懸掛了《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證明》以及（）等制度牌。A.財務(wù)會計制度B.業(yè)務(wù)記錄制度C.誠信經(jīng)營承諾D.責(zé)任保險投保證明20.張某通過丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)租賃到一套房屋。入住后，房屋出現(xiàn)嚴(yán)重漏水問題。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》及《民法典》，維修責(zé)任主要由（）承擔(dān)。A.張某B.丙機構(gòu)C.房屋出租人D.房屋承租人21.依據(jù)《住房公積金管理條例》，職工住房消費提取住房公積金的，不得同時提取配偶的住房公積金。該規(guī)定體現(xiàn)了（）。A.住房公積金強制儲蓄原則B.住房公積金使用的安全性原則C.住房公積金使用的公平性原則D.住房公積金個人所有權(quán)原則22.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中，應(yīng)當(dāng)將委托人要求保密的信息和獲得的客戶資料（）。A.用于自我宣傳B.告知相關(guān)合作單位C.妥善保管，不得泄露或擅自使用D.作為內(nèi)部培訓(xùn)資料23.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，以房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)登記記載于不動產(chǎn)登記簿。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。該規(guī)定體現(xiàn)的物權(quán)法律制度是（）。A.所有權(quán)轉(zhuǎn)移原則B.抵押權(quán)設(shè)立原則C.不動產(chǎn)登記原則D.物權(quán)優(yōu)先原則24.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供代辦納稅服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)提醒委托人（）。A.盡快繳納稅款以享受優(yōu)惠B.根據(jù)自身情況選擇是否繳納稅款C.按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定申報納稅D.由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代為決定納稅金額25.甲、乙雙方通過丁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，甲反悔，要求解除合同并要求丁機構(gòu)退還已支付的中介費。若丁機構(gòu)無過錯，則其（）。A.應(yīng)當(dāng)全額退還中介費B.可以根據(jù)服務(wù)完成情況部分退還C.無需退還中介費D.需與甲乙協(xié)商確定是否退還及退還比例26.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中，不得以任何方式向委托人或者交易各方收?。ǎ┑炔徽?dāng)費用。A.服務(wù)費B.回扣C.介紹費D.稅費27.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會決定的事項應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議，并報（）備案。A.所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府B.所在地的街道辦事處C.房地產(chǎn)管理部門D.物業(yè)管理企業(yè)28.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更名稱、住所等重大事項的，應(yīng)當(dāng)向原備案部門（）。A.申請新的備案B.辦理變更登記C.進(jìn)行公告D.無需報告29.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，明確約定了經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為規(guī)范和限制。這主要是為了（）。A.限制消費者的選擇權(quán)B.保護(hù)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場份額C.規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，保障各方合法權(quán)益D.提高經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)30.某委托人甲向乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)委托出售房產(chǎn)，并要求乙機構(gòu)為其保密。乙機構(gòu)在未征得甲同意的情況下，將甲的房源信息泄露給競爭對手丙。乙機構(gòu)的行為侵犯了甲的（）。A.合同權(quán)利B.知識產(chǎn)權(quán)C.個人隱私權(quán)D.名譽權(quán)二、判斷題（每題1分，共20分）1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)活動中產(chǎn)生的業(yè)務(wù)記錄文件，保存期限不得少于5年。（）2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以以低于政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，但不得進(jìn)行價格欺詐。（）3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以同時接受同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的委托人及交易相對人的委托，提供居間服務(wù)。（）4.商品房預(yù)售許可證是商品房項目合法銷售的前提條件。（）5.業(yè)主委員會由業(yè)主共同選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，并對其工作成果承擔(dān)法律責(zé)任。（）6.房地產(chǎn)租賃合同中關(guān)于租賃期限的約定，最長不得超過20年，否則超過部分無效。（）7.因不可抗力導(dǎo)致委托合同無法履行的，受托人可以免除部分或全部責(zé)任。（）8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人提供代辦貸款服務(wù)時，可以代委托人簽署借款合同。（）9.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。（）10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中，因故意或重大過失給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（）11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，但為了吸引客戶，可以適當(dāng)進(jìn)行夸張宣傳。（）12.任何單位和個人都不得擅自改變房屋用途。除非依法經(jīng)過批準(zhǔn)。（）13.住房公積金的提取和貸款，僅限于購買、建造、翻建、大修自住住房的職工及其配偶、父母、子女。（）14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)時，必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)擔(dān)任。（）15.業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過后生效。（）16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（）17.在租賃期限內(nèi)，房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但這個權(quán)利是絕對的，不受房屋租賃合同約定的限制。（）18.經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以將委托人提供的個人信息用于其他商業(yè)用途。（）19.《中華人民共和國民法典》是調(diào)整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。（）20.對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行職業(yè)資格注冊和繼續(xù)教育管理，是房地產(chǎn)管理部門的主要職責(zé)之一。（）三、簡答題（每題5分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)申請設(shè)立分支機構(gòu)需要滿足的基本條件。2.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事執(zhí)業(yè)活動應(yīng)當(dāng)履行的職業(yè)道德規(guī)范。3.簡述商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售在法律程序和條件上的主要區(qū)別。4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，簡述業(yè)主委員會的主要職責(zé)。5.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦納稅服務(wù)時，應(yīng)向委托人提醒注意的關(guān)鍵事項。6.簡述在哪些情形下，房屋租賃合同可以解除。四、案例分析題（每題10分，共20分）1.李某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售其名下位于市中心的一套公寓。甲機構(gòu)派經(jīng)紀(jì)人張某負(fù)責(zé)該房源的推廣。張某在推廣過程中，為盡快促成交易，向潛在買受人王某隱瞞了該公寓存在漏水問題的實際情況，并承諾房屋交付后由甲機構(gòu)負(fù)責(zé)免費維修。王某在不知情的情況下與李某簽訂了購房合同，并支付了部分房款。交易完成后，王某發(fā)現(xiàn)漏水問題，要求甲機構(gòu)履行承諾進(jìn)行維修，但甲機構(gòu)以合同未約定為由拒絕。李某則認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題應(yīng)由其（開發(fā)商）負(fù)責(zé)。請根據(jù)《民法典》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，分析本案中各方當(dāng)事人的行為是否合法？法律責(zé)任如何？2.張某通過乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)租賃到一套用于商業(yè)經(jīng)營的商鋪。租賃合同約定租金為每月5000元，支付方式為押二付三。租賃期滿前一個月，乙機構(gòu)告知張某，該商鋪因開發(fā)商計劃改建商業(yè)綜合體而被政府征收。乙機構(gòu)協(xié)助張某與開發(fā)商簽訂了補償協(xié)議，并獲得了一筆補償款。張某要求乙機構(gòu)退還其已支付的部分租金，并賠償其因無法繼續(xù)經(jīng)營造成的損失。乙機構(gòu)認(rèn)為其僅為張某提供了租賃信息，促成簽約，補償款與己無關(guān)，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。請根據(jù)《民法典》、《商品房屋租賃管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，分析乙機構(gòu)的行為是否妥當(dāng)？張某的主張是否成立？并說明理由。試卷答案一、單項選擇題1.C解析：題干描述的是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，即以登記作為物權(quán)變動的公示方法，體現(xiàn)了物權(quán)公示原則。2.A解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂書面代理合同，合同應(yīng)載明委托人、受托人基本信息、代理權(quán)限和代理期限等。3.B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得在未經(jīng)委托人明確授權(quán)的情況下，將委托房源信息委托給其他機構(gòu)使用，這違反了為其委托人保密的義務(wù)。4.B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)為委托人保密，包括其委托事項和相關(guān)信息，小李的行為泄露了委托人的商業(yè)信息，違反了保密義務(wù)。5.C解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，委托合同約定居間服務(wù)的，若受托人已提供部分或全部服務(wù)，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付服務(wù)費用。題目中戊機構(gòu)已提供服務(wù)，有權(quán)要求按實際服務(wù)程度部分支付。6.C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦貸款等服務(wù)時，應(yīng)依法依規(guī)操作，不得損害委托人（客戶）的合法權(quán)益。7.B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定土地使用權(quán)出讓必須按照約定的土地用途進(jìn)行開發(fā)，體現(xiàn)了土地用途管制原則。8.D解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主大會籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表等組成，一般不包括物業(yè)管理企業(yè)代表。9.C解析：租賃合同明確約定條款，要求租賃雙方履行告知義務(wù)，體現(xiàn)了誠實信用原則。10.C解析：居間合同是委托人支付報酬，居間人提供有償服務(wù)的合同。代理合同中約定期滿不續(xù)簽則無權(quán)要求支付已完成的代理服務(wù)費用，該條款約定無效，違反了居間合同的基本規(guī)則。11.D解析：租賃期限不得超過二十年，超過部分無效，以及租賃期滿承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，都是對優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)。12.C解析：根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記由國務(wù)院不動產(chǎn)登記主管部門統(tǒng)一規(guī)定，房產(chǎn)抵押登記屬于不動產(chǎn)登記范疇。13.A解析：對競品房源進(jìn)行不實貶低并散布虛假信息，屬于不正當(dāng)競爭行為，違反了《反不正當(dāng)競爭法》。14.B解析：建設(shè)工程存在嚴(yán)重質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主受損，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。15.B解析：根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。若承租人無正當(dāng)理由拒絕續(xù)租，出租人可以要求承租人搬離。本題中乙拒絕搬離且無正當(dāng)理由，甲有權(quán)要求其立即騰退房屋。16.B解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，業(yè)務(wù)記錄文件應(yīng)當(dāng)按期保存，并妥善保管，以備查驗。17.A解析：明示相關(guān)文件，保障了買受人的知情權(quán)，使其能夠基于充分信息做出決策。18.B解析：服務(wù)費用約定應(yīng)當(dāng)明確具體，符合法律法規(guī)的規(guī)定，保障各方權(quán)益。19.D解析：公示責(zé)任保險投保證明，可以增強客戶的信任度，也是行業(yè)規(guī)范的要求。20.C解析：租賃合同約定了房屋的維修責(zé)任，一般由出租人承擔(dān)因房屋本身原因造成的維修責(zé)任。21.C解析：規(guī)定職工提取公積金的條件，體現(xiàn)了對住房公積金使用的公平性，避免濫用。22.C解析：保密義務(wù)要求經(jīng)紀(jì)人員妥善保管委托人信息和客戶資料，不得泄露或擅自使用。23.C解析：抵押權(quán)自登記時設(shè)立，并將抵押權(quán)登記記載于不動產(chǎn)登記簿，體現(xiàn)了不動產(chǎn)登記對于抵押權(quán)設(shè)立的重要性。24.C解析：經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)提醒委托人依法申報納稅，履行納稅義務(wù)。25.B解析：若丁機構(gòu)無過錯，則其已提供的服務(wù)是有償?shù)模梢愿鶕?jù)服務(wù)完成情況部分退還中介費。26.B解析：向委托人或交易各方收取回扣等不正當(dāng)費用，屬于違規(guī)行為。27.B解析：業(yè)主委員會作出的決定需經(jīng)業(yè)主大會審議，并報所在地的街道辦事處備案。28.B解析：機構(gòu)變更重大事項，如名稱、住所等，需向原備案部門辦理變更登記。29.C解析：明確經(jīng)紀(jì)行為規(guī)范和限制，是為了約束經(jīng)紀(jì)人員行為，保障委托人及交易各方的合法權(quán)益。30.C解析：乙機構(gòu)泄露甲的房源信息，侵犯了甲要求對其個人信息保密的權(quán)利，即隱私權(quán)。二、判斷題1.√解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，業(yè)務(wù)記錄文件保存期限不得少于5年。2.√解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以自主定價，但不得低于政府指導(dǎo)價（若有），且不得進(jìn)行價格欺詐。3.×解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不得同時接受交易雙方委托。4.√解析：商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商合法預(yù)售商品房的必備法律文件。5.×解析：業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，但不對其工作成果承擔(dān)法律責(zé)任，其行為后果由業(yè)主大會承擔(dān)。6.√解析：《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。7.√解析：因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，受托人可以部分或全部免除責(zé)任。8.×解析：簽署借款合同是借款人的權(quán)利義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以提供協(xié)助，但不得代為簽署。9.√解析：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)公示的載體，登記機構(gòu)應(yīng)將登記事項記載于登記簿，并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。10.√解析：根據(jù)《民法典》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，因故意或重大過失給委托人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。11.×解析：房源信息發(fā)布必須真實、準(zhǔn)確，不得進(jìn)行虛假或夸大宣傳。12.√解析：法律規(guī)定房屋用途必須合法，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途屬違法行為。13.√解析：該規(guī)定明確了住房公積金提取和貸款的主要用途范圍。14.√解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，承接新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)，應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)擔(dān)任。15.√解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會作出的決定需經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并報街道辦事處備案。16.√解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同明確了各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。17.×解析：優(yōu)先購買權(quán)并非絕對，可能受到租賃合同約定的限制，例如優(yōu)先購買權(quán)行使的條件等。18.×解析：未經(jīng)委托人同意，不得將委托人提供的個人信息用于其他商業(yè)用途，侵犯了委托人的隱私權(quán)。19.√解析：這是對《民法典》定義的準(zhǔn)確描述。20.√解析：職業(yè)資格注冊、繼續(xù)教育管理是房地產(chǎn)管理部門對經(jīng)紀(jì)人員實施行業(yè)監(jiān)管的重要內(nèi)容。三、簡答題1.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)申請設(shè)立分支機構(gòu)需要滿足的基本條件。答：申請設(shè)立分支機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向分支機構(gòu)所在地的房地產(chǎn)管理部門提交下列材料：（一）設(shè)立分支機構(gòu)的申請書；（二）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（三）擬任負(fù)責(zé)人、分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人簡歷及身份證明復(fù)印件；（四）分支機構(gòu)經(jīng)營場所的證明；（五）公司出具的同意設(shè)立分支機構(gòu)的決定文件；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立方的名義開展經(jīng)紀(jì)活動，并在其經(jīng)營場所顯著位置公示其設(shè)立方的名稱、住所、聯(lián)系方式和營業(yè)執(zhí)照等信息。2.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事執(zhí)業(yè)活動應(yīng)當(dāng)履行的職業(yè)道德規(guī)范。答：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)履行下列職業(yè)道德規(guī)范：（一）遵守法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德；（二）不得發(fā)布虛假或者不實的房源、客源信息；（三）不得利用職務(wù)之便，為自身或他人謀取不正當(dāng)利益；（四）不得欺騙、誘導(dǎo)、強迫委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同或者交易合同；（五）不得索取、收受委托人的財物或者不正當(dāng)利益；（六）不得泄露委托人隱私和商業(yè)秘密；（七）參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明自己的身份和職責(zé)，并告知委托人權(quán)利和義務(wù)；（八）妥善保管委托人提供的資料，按照委托人的指示和要求，如實向委托人報告經(jīng)紀(jì)活動情況；（九）不得同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)；（十）不得允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。3.簡述商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售在法律程序和條件上的主要區(qū)別。答：商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售的主要區(qū)別在于：（一）銷售時間不同：預(yù)售是在房屋竣工前銷售，現(xiàn)售是在房屋竣工驗收合格后銷售；（二）條件不同：預(yù)售需要符合法定條件并取得商品房預(yù)售許可證，現(xiàn)售則不需要預(yù)售許可證，但房屋必須符合交付使用條件；（三）合同效力不同：預(yù)售合同是預(yù)約合同，待房屋交付后成為本約合同；現(xiàn)售合同是即時的本約合同；（四）風(fēng)險不同：預(yù)售存在開發(fā)商違約風(fēng)險，現(xiàn)售風(fēng)險相對較小。4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，簡述業(yè)主委員會的主要職責(zé)。答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)包括：（一）代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；（二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同；（三）召集業(yè)主大會會議，報告工作；（四）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同；（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。5.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦納稅服務(wù)時，應(yīng)向委托人提醒注意的關(guān)鍵事項。答：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供代辦納稅服務(wù)時，應(yīng)向委托人提醒注意：（一）委托人有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供納稅咨詢服務(wù)，并如實告知納稅相關(guān)信息；（二）納稅申報和繳納是委托人的法定義務(wù)，委托人應(yīng)配合提供真實完整的納稅資料；（三）經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代辦納稅服務(wù)的費用及支付方式應(yīng)事先約定明確；（四）注意稅收政策變化，確保申報符合最新規(guī)定；（五）委托人有義務(wù)保證提供資料的真實性、準(zhǔn)確性，對因提供虛假資料造成的后果承擔(dān)責(zé)任。6.簡述在哪些情形下，房屋租賃合同可以解除。答：房屋租賃合同可以解除的情形主要包括：（一）因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)；（二）根據(jù)合同約定解除條件成就；（三）當(dāng)事人協(xié)商一致解除；（四）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租、承租人擅自變動房屋結(jié)構(gòu)、承租人欠付租金達(dá)到一定期限、承租人違反合同約定存放危險物品等，出租人有權(quán)解除合同；（五）租賃房屋被依法征收、征用，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的。四、案例分析題1.李某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售其名下位于市中心的一套公寓。甲機構(gòu)派經(jīng)紀(jì)人張某負(fù)責(zé)該房源的推廣。張某在推廣過程中，為盡快促成交易，向潛在買受人王某隱瞞了該公寓存在漏水問題的實際情況，并承諾房屋交付后由甲機構(gòu)負(fù)責(zé)免費維修。王某在不知情的情況下與李某簽訂了購房合同，并支付了部分房款。交易完成后，王某發(fā)現(xiàn)漏水問題，要求甲機構(gòu)履行承諾進(jìn)行維修，但甲機構(gòu)以合同未約定為由拒絕。李某則認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題應(yīng)由其（開發(fā)商）負(fù)責(zé)。請根據(jù)《民法典》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，分析本案中各方當(dāng)事人的行為是否合法？法律責(zé)任如何？答：本案中各方當(dāng)事人的行為分析及法律責(zé)任如下：（1）張某的行為：張某在推廣過程中故意隱瞞房屋漏水問題，并向王某做出虛假承諾，違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于發(fā)布信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，不得發(fā)布虛假或不實信息的規(guī)定，也違背了誠實信用原則。張某的行為給王某造成了損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。（2）甲機構(gòu)的行為：甲機構(gòu)指派張某負(fù)責(zé)推廣，對張某的行為負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。甲機構(gòu)明知或應(yīng)知張某可能隱瞞房屋缺陷，但仍讓其如此操作，或者對張某的違規(guī)行為未加制止，則甲機構(gòu)也違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，對張某的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。甲機構(gòu)以合同未約定為由拒絕履行免費維修承諾，該理由不能成立，因其存在過錯導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，且張某的虛假承諾構(gòu)成合同的一部分。甲機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。（3）李某的行為：李某出售房屋，應(yīng)保證其出售的房屋符合合同約定和法律規(guī)定。房屋存在漏水問題，屬于質(zhì)量問