菏澤房屋拆遷管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)菏澤市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于菏澤市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋拆遷及其相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開的原則，符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。二、拆遷管理（一）拆遷管理部門及職責(zé)市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門），對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。其主要職責(zé)包括：1.貫徹執(zhí)行國家、省有關(guān)房屋拆遷的法律、法規(guī)和政策；2.制定本行政區(qū)域內(nèi)房屋拆遷管理的具體辦法并組織實(shí)施；3.審核發(fā)放房屋拆遷許可證；4.對(duì)房屋拆遷活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查；5.調(diào)解和裁決房屋拆遷糾紛；6.依法查處房屋拆遷中的違法行為。（二）拆遷許可證的申領(lǐng)與發(fā)放1.申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣（區(qū)）房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。2.拆遷計(jì)劃和拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：拆遷范圍、拆遷方式；拆遷期限、過渡期限；拆遷工程的開工、竣工時(shí)間；被拆遷房屋及其附屬物的基本情況；拆遷補(bǔ)償安置資金的預(yù)算、支付方式、使用計(jì)劃；擬拆除房屋的安全防護(hù)措施；擬對(duì)拆遷范圍內(nèi)依法應(yīng)予保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施等采取的保護(hù)措施。3.房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并說明理由。（三）拆遷公告與通知房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng)；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。（四）拆遷委托拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。三、拆遷補(bǔ)償與安置（一）補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見。經(jīng)鑒定評(píng)估報(bào)告合法、真實(shí)、合理的，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；經(jīng)鑒定評(píng)估報(bào)告存在錯(cuò)誤的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。（二）補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的示范文本，由市房屋拆遷管理部門制定，供拆遷當(dāng)事人參照使用。（三）特殊情況的補(bǔ)償安置1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。2.拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。3.拆遷代管房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。代管房屋有使用人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；使用人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補(bǔ)償款向公證機(jī)關(guān)辦理提存。4.拆遷宗教團(tuán)體、寺廟、教堂等房屋，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。（四）搬遷補(bǔ)助費(fèi)與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)1.搬遷補(bǔ)助費(fèi)拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。2.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)用房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。（五）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償對(duì)因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，由市、縣（區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限等情況進(jìn)行評(píng)估確定。四、拆遷評(píng)估（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門通過公開抽簽等方式確定。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)等情況。（二）評(píng)估程序1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，并拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的照片等影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中作出說明。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上應(yīng)當(dāng)采用相同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。3.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。（三）評(píng)估異議處理拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見。經(jīng)鑒定評(píng)估報(bào)告合法、真實(shí)、合理的，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；經(jīng)鑒定評(píng)估報(bào)告存在錯(cuò)誤的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。五、拆遷實(shí)施（一）拆遷工作人員要求拆遷工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，取得房屋拆遷管理部門頒發(fā)的拆遷工作上崗證后，方可從事拆遷工作。拆遷工作人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，依法履行職責(zé)，不得采取暴力、威脅或者其他非法手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷。（二）拆遷現(xiàn)場(chǎng)管理拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示房屋拆遷許可證、拆遷公告、拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議樣本、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、拆遷工作人員上崗證等事項(xiàng)。拆遷人應(yīng)當(dāng)建立拆遷檔案管理制度，妥善保管拆遷過程中形成的各種資料，包括拆遷計(jì)劃、拆遷方案、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、評(píng)估報(bào)告、被拆遷房屋的有關(guān)資料等。拆遷檔案應(yīng)當(dāng)保存至少20年。（三）安全防護(hù)與文明施工拆遷人應(yīng)當(dāng)制定拆遷安全防護(hù)措施和文明施工方案，確保拆遷施工安全，減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。拆遷施工單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷安全防護(hù)措施和文明施工方案進(jìn)行施工，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，采取有效的防塵、降噪等措施，保護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)及周邊環(huán)境。在拆除房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)先對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行檢查，確認(rèn)無安全隱患后，方可進(jìn)行拆除作業(yè)。對(duì)拆除過程中可能危及毗鄰建筑物、構(gòu)筑物安全的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施。六、拆遷糾紛處理（一）拆遷糾紛的類型拆遷糾紛主要包括拆遷補(bǔ)償安置糾紛、拆遷程序糾紛、拆遷評(píng)估糾紛等。（二）協(xié)商解決拆遷當(dāng)事人之間發(fā)生拆遷糾紛的，可以自行協(xié)商解決。協(xié)商解決應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平的原則，達(dá)成的協(xié)議應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。（三）行政裁決拆遷當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)達(dá)不成協(xié)議的，可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查，符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)受理，并組織拆遷當(dāng)事人調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)作出裁決。房屋拆遷管理部門作出裁決應(yīng)當(dāng)出具裁決書。裁決書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1.拆遷當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；2.爭(zhēng)議的主要事實(shí)和理由；3.裁決的依據(jù)、理由；4.裁決的內(nèi)容；5.拆遷當(dāng)事人不服裁決的救濟(jì)途徑和期限。（四）行政復(fù)議與行政訴訟拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在行政復(fù)議或者行政訴訟期間，不停止拆遷的執(zhí)行。但有下列情形之一的，暫停拆遷：1.被拆遷人申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的；2.房屋拆遷管理部門認(rèn)為需要暫停拆遷的；3.依法需要由公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全的；4.依法需要由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的。七、法律責(zé)任（一）拆遷人違法責(zé)任拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：1.未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；2.委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；3.擅自延長拆遷期限的。拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。（二）被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人違反協(xié)議，拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。（三）拆遷單位違法責(zé)任接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下的罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（五）其他違法行為責(zé)任房屋拆遷管理部門及其工作人員在房屋拆遷管理工作中，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.不按照本辦法規(guī)定發(fā)放房屋