珠海房屋登記管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)房屋登記管理，規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的房屋登記，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等。（三）基本原則房屋登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則；遵循房屋自然狀況和權(quán)利狀況清晰、準(zhǔn)確、完整的原則；遵循便民、高效、公開的原則。（四）職責(zé)分工市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市房屋登記的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)），負(fù)責(zé)本市房屋登記的管理工作。市不動(dòng)產(chǎn)登記中心受登記機(jī)關(guān)委托，具體承辦房屋登記事務(wù)。規(guī)劃、國(guó)土資源、公安、民政、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋登記管理的相關(guān)工作。二、房屋登記一般規(guī)定（一）申請(qǐng)與受理1.申請(qǐng)主體房屋登記由房屋權(quán)利人或者其代理人提出申請(qǐng)。房屋權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；房屋權(quán)利人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。按份共有的房屋，應(yīng)當(dāng)由占份額三分之二以上的共有人或者全體共有人共同申請(qǐng)登記；共同共有的房屋，應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請(qǐng)登記。2.申請(qǐng)材料申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)提交下列申請(qǐng)材料：（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、消滅的材料，包括買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，以及其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、消滅的材料；（5）其他必要材料。申請(qǐng)房屋登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記。3.受理程序登記機(jī)關(guān)收到房屋登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理，并出具書面受理憑證；申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。登記機(jī)關(guān)受理房屋登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并向申請(qǐng)人出具受理通知書。（二）審核與記載1.審核內(nèi)容登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的房屋登記申請(qǐng)進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容包括：（1）申請(qǐng)人的身份是否屬實(shí)；（2）申請(qǐng)材料是否齊全、有效；（3）申請(qǐng)登記的房屋是否符合法定條件；（4）申請(qǐng)登記的內(nèi)容與房屋登記簿記載的內(nèi)容是否一致。2.實(shí)地查看對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況進(jìn)行實(shí)地查看的情形包括：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他情形。實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。3.記載要求經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機(jī)關(guān)管理。房屋登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋登記簿管理制度，保證房屋登記簿的安全、完整和有效利用。（三）發(fā)證與歸檔1.發(fā)證程序登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起，應(yīng)當(dāng)在下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，并向申請(qǐng)人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書或者登記證明：（1）國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日；（2）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；（3）預(yù)告登記、更正登記、異議登記，1個(gè)工作日。公告時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過原時(shí)限的一倍。法律、法規(guī)對(duì)登記時(shí)限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。2.證書種類房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證等。房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋他項(xiàng)權(quán)證是房屋抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合法憑證。登記證明包括預(yù)告登記證明、在建工程抵押登記證明等。3.歸檔管理房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將辦理房屋登記的申請(qǐng)材料、審核材料、房屋登記簿等按照規(guī)定的檔案管理要求進(jìn)行歸檔，建立房屋登記檔案。房屋登記檔案應(yīng)當(dāng)永久保存。三、房屋所有權(quán)登記（一）初始登記1.申請(qǐng)條件新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)，持相關(guān)材料申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（4）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（5）房屋已竣工的證明；（6）房屋測(cè)繪報(bào)告；（7）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。（二）轉(zhuǎn)移登記1.申請(qǐng)條件因房屋買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。（三）變更登記1.申請(qǐng)條件房屋所有權(quán)人姓名或者名稱變更的；房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱變更的；房屋面積增加或者減少的；同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）證明發(fā)生變更事實(shí)的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。（四）注銷登記1.申請(qǐng)條件房屋滅失的；放棄所有權(quán)的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）證明房屋所有權(quán)消滅的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，注銷房屋所有權(quán)證。四、房屋抵押權(quán)登記（一）一般抵押權(quán)登記1.申請(qǐng)條件為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）抵押合同；（5）主債權(quán)合同；（6）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。（二）最高額抵押權(quán)登記1.申請(qǐng)條件為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。以房屋設(shè)定最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料申請(qǐng)房屋最高額抵押權(quán)登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（4）最高額抵押合同；（5）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料；（6）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋最高額抵押權(quán)設(shè)立登記證明。（三）抵押權(quán)變更登記1.申請(qǐng)條件已經(jīng)登記的抵押權(quán)，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：（1）抵押當(dāng)事人的姓名或者名稱變更的；（2）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額變更的；（3）抵押權(quán)順位變更的；（4）抵押擔(dān)保范圍變更的；（5）債務(wù)履行期限變更的；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋他項(xiàng)權(quán)證；（4）證明抵押權(quán)發(fā)生變更的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，換發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。（四）抵押權(quán)注銷登記1.申請(qǐng)條件主債權(quán)消滅；抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起15日內(nèi)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房屋他項(xiàng)權(quán)證；（4）證明抵押權(quán)消滅的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，注銷房屋他項(xiàng)權(quán)證。五、地役權(quán)登記（一）地役權(quán)設(shè)立登記1.申請(qǐng)條件地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）地役權(quán)合同；（4）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)地役權(quán)登記證明。（二）地役權(quán)變更登記1.申請(qǐng)條件已經(jīng)登記的地役權(quán)，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)地役權(quán)變更登記：（1）地役權(quán)當(dāng)事人的姓名或者名稱變更的；（2）共有性質(zhì)變更的；（3）需役地或者供役地自然狀況發(fā)生變化的；（4）地役權(quán)內(nèi)容變更的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）地役權(quán)登記證明；（4）證明地役權(quán)發(fā)生變更的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，換發(fā)地役權(quán)登記證明。（三）地役權(quán)注銷登記1.申請(qǐng)條件地役權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)地役權(quán)注銷登記。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）地役權(quán)登記證明；（4）證明地役權(quán)消滅的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，注銷地役權(quán)登記證明。六、預(yù)告登記（一）預(yù)告登記設(shè)立1.申請(qǐng)條件當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）已登記備案的商品房預(yù)售合同；（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)預(yù)告登記證明。（二）預(yù)告登記變更1.申請(qǐng)條件已經(jīng)預(yù)告登記的內(nèi)容發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)告登記變更。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）預(yù)告登記證明；（4）證明預(yù)告登記內(nèi)容發(fā)生變更的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，換發(fā)預(yù)告登記證明。（三）預(yù)告登記注銷1.申請(qǐng)條件預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的；債權(quán)消滅的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。預(yù)告登記的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起15日內(nèi)申請(qǐng)預(yù)告登記注銷。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）預(yù)告登記證明；（4）證明預(yù)告登記消滅的材料；（5）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，注銷預(yù)告登記證明。七、更正登記與異議登記（一）更正登記1.申請(qǐng)條件權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料；（4）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以更正，并書面通知當(dāng)事人；不符合條件的，不予更正，并書面通知申請(qǐng)人。（二）異議登記1.申請(qǐng)條件利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。2.申請(qǐng)材料（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料；（4）其他必要材料。3.辦理程序登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以異議登記，并書面通知當(dāng)事人；不符合條件的，不予異議登記，并書面通知申請(qǐng)人。異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記失效后，當(dāng)事人可以申請(qǐng)更正登記。八、法律責(zé)任（一）申請(qǐng)人責(zé)任申請(qǐng)人隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記的，登記機(jī)