淮北物業(yè)收費管理辦法總則目的與依據(jù)為加強淮北市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》以及國家和地方有關價格法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于淮北市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主所收取的費用?；驹瓌t物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費的定價形式政府指導價1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。市場調(diào)節(jié)價1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.鼓勵業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，以促進物業(yè)服務質(zhì)量的提高和價格的合理形成。物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。物業(yè)服務收費的計費方式包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)服務費的收取收費標準的確定1.實行政府指導價的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價及其浮動幅度，在物業(yè)服務合同中與業(yè)主約定具體的收費標準。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，在物業(yè)服務合同中約定收費標準。收費起始時間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。2.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。3.物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。收費方式物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體方式由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主可以選擇按季、半年或者年度等方式交納物業(yè)服務費用，但物業(yè)服務企業(yè)不得因業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用而拒絕提供相應服務。費用調(diào)整1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、物業(yè)服務成本變動情況以及業(yè)主承受能力等因素，適時調(diào)整物業(yè)服務收費標準。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務費用調(diào)整的條件和方式。物業(yè)服務企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務費用的，應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益管理經(jīng)營收益的范圍利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益，主要包括：1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、屋頂、外墻、樓道等公共部位廣告的收益；2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、公共道路停放車輛的收益；3.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設施設備進行經(jīng)營的收益；4.其他利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益。經(jīng)營收益的歸屬物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。經(jīng)營收益的管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主委員會應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的收支情況進行監(jiān)督，并定期向業(yè)主大會報告。3.物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益應當單獨列賬，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理價格主管部門的職責1.負責制定和調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，并對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查。2.依法查處物業(yè)服務企業(yè)不執(zhí)行政府指導價、擅自設立收費項目、提高收費標準、重復收費等價格違法行為。房地產(chǎn)行政主管部門的職責1.負責對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。2.指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。其他部門的職責其他有關部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。監(jiān)督檢查措施1.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權依法對物業(yè)服務企業(yè)的收費情況進行檢查，物業(yè)服務企業(yè)應當如實提供相關資料。2.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可以通過查閱賬目、實地查看、問卷調(diào)查等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費情況進行監(jiān)督檢查。3.對違反本辦法規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)，價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當依法予以處罰，并將處罰結果向社會公布。爭議處理協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間就物業(yè)服務收費發(fā)生爭議的，雙方應當首先通過協(xié)商解決。調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管