街道物業(yè)分類管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)街道物業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本街道實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本街道行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、公共服務(wù)設(shè)施等物業(yè)的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理行為。3.分類指導(dǎo)原則：根據(jù)不同類型物業(yè)的特點(diǎn)和需求，實(shí)施分類管理，提高管理的針對(duì)性和實(shí)效性。4.公開公平公正原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)公開透明，接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督，確保公平公正。（四）職責(zé)分工1.街道辦事處：負(fù)責(zé)本街道物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。2.社區(qū)居委會(huì)：協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾和問題。3.業(yè)主大會(huì)：代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定和修改管理規(guī)約、審議物業(yè)服務(wù)計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等重大事項(xiàng)。4.業(yè)主委員會(huì)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，履行相關(guān)義務(wù)。二、物業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（一）住宅小區(qū)物業(yè)1.普通住宅小區(qū)：指建筑規(guī)模適中、配套設(shè)施較為完善、以居住功能為主的住宅小區(qū)。2.高檔住宅小區(qū)：指建筑質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高、具有一定智能化水平的住宅小區(qū)。3.保障性住房小區(qū)：指政府為解決中低收入家庭住房困難而建設(shè)的住宅小區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。（二）商業(yè)辦公區(qū)域物業(yè)1.寫字樓物業(yè)：指供辦公使用的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理。2.商業(yè)綜合體物業(yè)：指集購物、餐飲、娛樂、休閑等多種功能于一體的綜合性商業(yè)建筑的物業(yè)管理。3.專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)：指以批發(fā)、零售某一類或幾類商品為主的專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理。（三）公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)1.學(xué)校物業(yè)：包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大中專院校等各類學(xué)校的物業(yè)管理。2.醫(yī)院物業(yè)：指各級(jí)各類醫(yī)院、衛(wèi)生院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等醫(yī)療機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理。3.文體場(chǎng)館物業(yè)：指體育館、圖書館、文化館、博物館、劇院等文化體育場(chǎng)所的物業(yè)管理。4.公共交通設(shè)施物業(yè)：指公交站點(diǎn)、地鐵站、停車場(chǎng)等公共交通設(shè)施的物業(yè)管理。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋滲漏、墻體裂縫等問題。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保正常運(yùn)行。按照規(guī)定的維修養(yǎng)護(hù)周期，對(duì)電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行全面檢查和維護(hù)。2.環(huán)境衛(wèi)生管理保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定期清掃道路、樓道、電梯等。及時(shí)清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清。對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保花草樹木生長良好。3.安全防范管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)小區(qū)出入口管理。安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。配備必要的安保人員，進(jìn)行巡邏檢查，保障小區(qū)安全。4.車輛停放管理合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和管理，收取停車費(fèi)用。5.社區(qū)文化建設(shè)組織開展各類社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，及時(shí)了解業(yè)主需求，解決業(yè)主關(guān)心的問題。（二）商業(yè)辦公區(qū)域物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.辦公設(shè)施設(shè)備維護(hù)保障辦公區(qū)域內(nèi)的電力、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。定期對(duì)辦公家具、設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保使用安全。2.環(huán)境衛(wèi)生與綠化保持辦公區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生，定期清潔樓道、衛(wèi)生間等。對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，營造良好的辦公環(huán)境。3.安全管理實(shí)行嚴(yán)格的門禁制度，限制無關(guān)人員進(jìn)入。加強(qiáng)安全巡邏，確保辦公區(qū)域的安全。配備消防設(shè)施設(shè)備，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防安全。4.會(huì)議及商務(wù)服務(wù)提供會(huì)議室租賃服務(wù)，配備必要的會(huì)議設(shè)備。協(xié)助業(yè)主辦理商務(wù)活動(dòng)相關(guān)手續(xù)，提供商務(wù)咨詢服務(wù)。（三）公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.學(xué)校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)保障教學(xué)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，為教學(xué)活動(dòng)提供支持。維護(hù)校園環(huán)境衛(wèi)生，營造整潔的學(xué)習(xí)環(huán)境。加強(qiáng)校園安全管理，保障師生的人身安全。提供餐飲、住宿等生活服務(wù)，滿足師生的生活需求。2.醫(yī)院物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助醫(yī)院做好醫(yī)療設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，確保醫(yī)療工作的正常開展。保持醫(yī)院環(huán)境的清潔衛(wèi)生，防止交叉感染。加強(qiáng)醫(yī)院安全管理，保障患者和醫(yī)護(hù)人員的安全。提供導(dǎo)醫(yī)、掛號(hào)、收費(fèi)等服務(wù)，方便患者就醫(yī)。3.文體場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)保障文體場(chǎng)館設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，滿足各類文體活動(dòng)的需求。維護(hù)場(chǎng)館環(huán)境衛(wèi)生，營造良好的活動(dòng)氛圍。加強(qiáng)場(chǎng)館安全管理，確保人員和設(shè)施的安全。提供票務(wù)銷售、活動(dòng)組織等服務(wù)，提升場(chǎng)館的運(yùn)營效率。4.公共交通設(shè)施物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公交站點(diǎn)、地鐵站等設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保正常使用。保持公共交通設(shè)施周邊的環(huán)境衛(wèi)生，營造整潔的乘車環(huán)境。協(xié)助維持公共交通秩序，保障乘客的安全。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與退出（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘1.業(yè)主大會(huì)選聘：業(yè)主大會(huì)成立后，可通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.前期物業(yè)管理：在業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等條款。2.合同期限：物業(yè)服務(wù)合同期限一般為13年，期滿后雙方可根據(jù)實(shí)際情況續(xù)簽或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出1.合同期滿退出：物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方未續(xù)簽合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同期滿前30天通知業(yè)主大會(huì)，并辦理相關(guān)退出手續(xù)。2.中途退出：物業(yè)服務(wù)企業(yè)因特殊原因需中途退出的，應(yīng)提前3個(gè)月書面通知業(yè)主大會(huì)，并按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.政府指導(dǎo)價(jià)：普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：高檔住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般包括人員工資、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。（四）費(fèi)用收取與使用1.費(fèi)用收取：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納。2.費(fèi)用使用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，用于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，不得挪作他用。六、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理（一）資金來源物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%8%。（二）資金使用1.使用范圍：物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，然后按照相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。（三）資金管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。七、物業(yè)管理相關(guān)法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主應(yīng)遵守管理規(guī)約，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得損害他人合法權(quán)益。違反規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定