鄰水物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)鄰水物業(yè)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合鄰水實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于鄰水縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)提供服務(wù)并收取費(fèi)用的活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無(wú)故拖欠。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及定價(jià)方式（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類1.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)鄰水縣不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等因素，分為多層住宅、高層住宅等不同類型，分別制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)。多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不高于[X]元/平方米·月；高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)樓層、設(shè)備設(shè)施等情況，分為不同檔次，如[具體檔次及對(duì)應(yīng)價(jià)格區(qū)間]。2.商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)收費(fèi)商業(yè)物業(yè)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的位置、面積、配套設(shè)施以及商業(yè)業(yè)態(tài)等因素綜合確定。一般按照建筑面積計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照市場(chǎng)行情，在[具體價(jià)格范圍]內(nèi)協(xié)商確定。辦公物業(yè)收費(fèi)可根據(jù)辦公區(qū)域的面積、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及辦公環(huán)境等情況，分為不同檔次，如[舉例不同檔次及價(jià)格]。（二）定價(jià)方式1.政府指導(dǎo)價(jià)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照公平、合法、合理的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求狀況、業(yè)主承受能力等因素，與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成及成本核算（一）收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（二）成本核算要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行核算。成本核算應(yīng)遵循合法性、相關(guān)性、合理性、分類核算、一貫性等原則，準(zhǔn)確、完整地記錄和反映物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的各項(xiàng)費(fèi)用支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定編制物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并定期向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)銀行托收、現(xiàn)金收取、電子支付等方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主可以選擇適合自己的繳費(fèi)方式，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納費(fèi)用。（二）繳費(fèi)時(shí)間業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費(fèi)時(shí)間繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。一般情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季或年度收取。業(yè)主應(yīng)在繳費(fèi)周期開始前[具體天數(shù)]內(nèi)繳納費(fèi)用，以確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠正常開展服務(wù)工作。（三）欠費(fèi)處理業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)合法途徑追討欠費(fèi)，并可按照每日[X]%的標(biāo)準(zhǔn)加收違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以暫停對(duì)其提供部分或全部物業(yè)服務(wù)，直至其繳納欠費(fèi)及違約金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與調(diào)整（一）變更條件物業(yè)服務(wù)合同履行期間，發(fā)生下列情形之一的，可以變更物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.因政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的；2.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的；3.因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造等原因，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生重大變化的；4.其他經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的合理情形。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出變更或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)，應(yīng)提交書面報(bào)告，說(shuō)明變更或調(diào)整的原因、依據(jù)、內(nèi)容及對(duì)業(yè)主權(quán)益的影響等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將變更或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)?jiān)谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于[X]日。3.業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更或調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可變更或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)就變更或調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂書面協(xié)議，并報(bào)縣價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)縣價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等價(jià)格違法行為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等行為，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。（三）業(yè)主及業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供相關(guān)資料和信息。八、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)責(zé)令改正，并處以罰款：1.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)的；2.不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；3.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；4.拒絕或者不按照規(guī)定接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督檢查的；5.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）業(yè)主法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無(wú)故拖