上海住房轉(zhuǎn)讓管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市住房轉(zhuǎn)讓管理，規(guī)范住房轉(zhuǎn)讓行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障住房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上住房轉(zhuǎn)讓及其相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法、誠(chéng)實(shí)信用的原則。二、住房轉(zhuǎn)讓的條件與限制（一）一般條件1.轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)依法取得住房所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明。2.住房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市規(guī)定的安全、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議或者被依法查封、限制交易等情形。（二）限制情形1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的住房不得轉(zhuǎn)讓。3.依法收回土地使用權(quán)的住房不得轉(zhuǎn)讓。4.共有住房未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的住房不得轉(zhuǎn)讓。6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的住房不得轉(zhuǎn)讓，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。7.法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、住房轉(zhuǎn)讓程序（一）簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面住房轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。2.住房的基本情況，包括地址、面積、戶型等。3.轉(zhuǎn)讓價(jià)格及支付方式、時(shí)間。4.住房交付時(shí)間、條件及方式。5.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間及相關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)。6.違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式。（二）合同備案住房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同備案手續(xù)。備案部門應(yīng)當(dāng)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以備案，并出具備案證明。（三）繳納稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，繳納住房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。具體稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)稅收法律法規(guī)執(zhí)行。（四）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶1.轉(zhuǎn)讓雙方憑合同備案證明、完稅憑證等相關(guān)材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起，按照規(guī)定的時(shí)限完成審核，符合條件的予以登記，核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。四、住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格管理（一）價(jià)格申報(bào)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并提交相關(guān)證明材料。申報(bào)價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理反映住房的市場(chǎng)價(jià)值。（二）價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)交易管理部門可以根據(jù)住房的實(shí)際情況，委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估價(jià)格作為確定住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等的參考依據(jù)。（三）價(jià)格監(jiān)管對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的住房轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)交易管理部門有權(quán)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并要求轉(zhuǎn)讓人作出合理說(shuō)明。對(duì)于涉嫌價(jià)格欺詐、惡意低價(jià)轉(zhuǎn)讓等行為，依法予以查處。五、住房轉(zhuǎn)讓中的中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事住房轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明，并在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示相關(guān)資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。（二）中介服務(wù)規(guī)范1.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人提供住房的真實(shí)情況和交易信息，不得隱瞞、欺詐或者提供虛假信息。2.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定為委托人提供居間、代理等服務(wù)，不得擅自改變服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)用，不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用或者超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。（三）監(jiān)督管理房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住房轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，定期檢查其經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)違法違規(guī)行為依法予以處罰。六、住房轉(zhuǎn)讓中的資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立住房轉(zhuǎn)讓涉及的資金應(yīng)當(dāng)通過(guò)專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管。轉(zhuǎn)讓雙方可以自行選擇具有資金監(jiān)管資質(zhì)的銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。（二）資金繳存與使用1.買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶。2.資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按照約定的條件和方式進(jìn)行使用，用于支付住房轉(zhuǎn)讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。（三）監(jiān)管期限與解除1.資金監(jiān)管期限自購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶之日起，至住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)辦理完畢之日止。2.住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)辦理完畢后，銀行應(yīng)當(dāng)按照資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金劃轉(zhuǎn)至轉(zhuǎn)讓人賬戶。七、住房轉(zhuǎn)讓中的信息管理（一）信息收集房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)建立住房轉(zhuǎn)讓信息收集制度，及時(shí)收集住房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息，包括轉(zhuǎn)讓合同、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)等情況。（二）信息共享與發(fā)布1.房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立信息共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓信息的互聯(lián)互通。2.房地產(chǎn)交易管理部門可以通過(guò)官方網(wǎng)站、政務(wù)新媒體等渠道，定期發(fā)布住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息，為公眾提供信息查詢服務(wù)。八、法律責(zé)任（一）轉(zhuǎn)讓人責(zé)任1.轉(zhuǎn)讓人違反本辦法規(guī)定，隱瞞住房真實(shí)情況、提供虛假材料或者采取其他欺詐手段轉(zhuǎn)讓住房的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；給受讓人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.轉(zhuǎn)讓人未按照規(guī)定辦理合同備案、繳納稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。（二）受讓人責(zé)任受讓人違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給轉(zhuǎn)讓人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任中介機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)交易管理部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷其資質(zhì)證書：1.提供虛假信息或者隱瞞重要事實(shí)的。2.擅自改變服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的。3.未按照規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)用的。4.其他違法違規(guī)行為。（四）其他責(zé)任違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪