上海租賃住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市租賃住房管理，規(guī)范租賃住房市場(chǎng)秩序，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、房源籌集、出租、轉(zhuǎn)租、使用、維修、物業(yè)服務(wù)以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱租賃住房，是指除商品住房外，政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向符合條件的保障對(duì)象出租的保障性租賃住房，以及通過市場(chǎng)化方式籌集的面向社會(huì)公眾出租的市場(chǎng)化租賃住房。（三）基本原則租賃住房管理應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、統(tǒng)籌規(guī)劃、規(guī)范有序的原則，實(shí)現(xiàn)租賃住房供需平衡，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。（四）管理職責(zé)市房屋管理部門是本市租賃住房管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市租賃住房管理工作的組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，并對(duì)本辦法的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。區(qū)房屋管理部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)租賃住房的具體管理工作。發(fā)展改革、規(guī)劃資源、建設(shè)管理、財(cái)政、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、民政、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)租賃住房管理相關(guān)工作，協(xié)助有關(guān)部門做好租賃住房信息采集、監(jiān)督檢查等工作。二、規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃編制市房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃資源等部門，根據(jù)本市住房發(fā)展規(guī)劃和住房市場(chǎng)供需狀況，編制本市租賃住房發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。租賃住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確租賃住房的總體目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、空間布局、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接。（二）土地供應(yīng)規(guī)劃資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃住房發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)先安排租賃住房建設(shè)用地，并在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中予以明確。租賃住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，合理確定選址和布局，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施完善的區(qū)域。租賃住房建設(shè)用地可以通過出讓、租賃等方式供應(yīng)，鼓勵(lì)利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。（三）項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，履行基本建設(shè)程序，確保租賃住房建設(shè)工程質(zhì)量和安全。租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，配套建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，滿足居民基本生活需求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在租賃住房項(xiàng)目交付使用前，按照規(guī)定辦理房屋竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并向房屋管理部門報(bào)送相關(guān)資料。三、房源籌集（一）保障性租賃住房房源籌集保障性租賃住房房源主要通過新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼等方式籌集。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定保障性租賃住房房源籌集計(jì)劃，明確籌集目標(biāo)、房源類型、籌集方式等內(nèi)容，并組織實(shí)施。鼓勵(lì)社會(huì)力量通過新建、改建等方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府給予相應(yīng)的政策支持。（二）市場(chǎng)化租賃住房房源籌集市場(chǎng)化租賃住房房源通過市場(chǎng)租賃、新建商品住房轉(zhuǎn)化等方式籌集。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立市場(chǎng)化租賃住房房源信息平臺(tái)，發(fā)布房源信息，為租賃當(dāng)事人提供便捷的房源查詢服務(wù)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自持商品住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，按照規(guī)定享受相關(guān)政策支持。四、出租與轉(zhuǎn)租（一）出租規(guī)定租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)依法取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)屬證明，并具備相應(yīng)的出租資格。出租人應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂書面租賃合同，并向房屋管理部門備案。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租金及押金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、公開的原則確定，并向社會(huì)公布。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)行情、房屋狀況等因素適時(shí)調(diào)整。（二）轉(zhuǎn)租規(guī)定承租人未經(jīng)出租人書面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租租賃住房。轉(zhuǎn)租的租賃期限不得超過原租賃合同約定的期限。轉(zhuǎn)租的租金標(biāo)準(zhǔn)不得高于原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。五、使用與維修（一）使用規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途使用租賃住房，不得擅自改變房屋用途。承租人應(yīng)當(dāng)合理使用租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得損壞、擅自拆除或者改造。承租人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理規(guī)約，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理工作。（二）維修責(zé)任租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，按照租賃合同約定執(zhí)行。租賃合同未約定或者約定不明確的，由出租人負(fù)責(zé)維修，但因承租人使用不當(dāng)造成損壞的除外。出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其安全使用。承租人發(fā)現(xiàn)租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人維修。出租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的合理期限內(nèi)進(jìn)行維修。六、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)要求租賃住房應(yīng)當(dāng)實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等服務(wù)，確保租賃住房小區(qū)的正常秩序和良好環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，記錄物業(yè)服務(wù)活動(dòng)和房屋及設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造等情況。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由租賃當(dāng)事人按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素合理確定，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和承租人的監(jiān)督。七、監(jiān)督管理（一）信息管理房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立租賃住房信息管理系統(tǒng)，采集、整理、分析租賃住房相關(guān)信息，并向社會(huì)公開。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行巡查，及時(shí)掌握租賃住房使用情況、物業(yè)服務(wù)情況等信息。（二）投訴處理房屋管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立租賃住房投訴舉報(bào)電話、信箱等，受理租賃當(dāng)事人的投訴舉報(bào)。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并依法處理。對(duì)經(jīng)查實(shí)的違法行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。（三）聯(lián)合執(zhí)法房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展改革、規(guī)劃資源、建設(shè)管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，建立租賃住房聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)租賃住房市場(chǎng)的監(jiān)督檢查。聯(lián)合執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、出租、轉(zhuǎn)租、使用、維修、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違法行為。八、法律責(zé)任（一）出租人責(zé)任出租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房屋管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款：1.未依法取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)屬證明擅自出租租賃住房的；2.未與承租人簽訂書面租賃合同或者未向房屋管理部門備案的；3.未按照租賃合同約定履行維修責(zé)任的。出租人違反本辦法規(guī)定，擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格主管部門依法予以處罰。（二）承租人責(zé)任承租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房屋管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五百元以上五千元以下罰款：1.擅自改變房屋用途的；2.擅自轉(zhuǎn)租租賃住房的；3.損壞、擅自拆除或者改造租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備的。（三）其他責(zé)任違反本辦法規(guī)定，其他單位和個(gè)人有下列情形之一的，由相關(guān)部門按照各自職責(zé)依法予以處罰：1.建設(shè)單位未按照規(guī)定履行基本建設(shè)程序，或者未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工的；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；3.房屋管理部門