西安石油大學(xué)碩士學(xué)位論文H房地產(chǎn)公司納稅籌劃的現(xiàn)狀、問(wèn)題及優(yōu)化方案設(shè)計(jì)案例目錄TOC\o"1-3"\h\u3525H房地產(chǎn)公司納稅籌劃的現(xiàn)狀、問(wèn)題及優(yōu)化方案設(shè)計(jì)案例 121489第一章H房地產(chǎn)公司納稅籌劃的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 2103831.1H房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 2110101.1.1H房地產(chǎn)公司基本信息 24391.1.2H房地產(chǎn)公司特點(diǎn) 316901.2房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析 3131451.2.1房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 354711.2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況 5242391.2.3房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)現(xiàn)狀 6133681.3H房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀分析 7212161.1.1公司管理現(xiàn)狀 7158841.1.2H房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 8308001.1.3H房地產(chǎn)公司的稅負(fù)現(xiàn)狀 1088601.1.4H房地產(chǎn)公司當(dāng)前納稅籌劃方案 12294751.4H房地產(chǎn)公司納稅籌劃存在的問(wèn)題 13172121.2.1納稅籌劃認(rèn)知欠缺 13158941.2.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理 14152401.2.3成本費(fèi)用核算不規(guī)范 14109771.2.4現(xiàn)行納稅籌劃方案有缺陷 1520668第2章H房地產(chǎn)公司的納稅籌劃方案設(shè)計(jì) 17170632.1納稅籌劃方案設(shè)計(jì)思路 17176292.2在項(xiàng)目前期籌備環(huán)節(jié)的納稅籌劃 18284242.2.2籌資方式的選擇 20297132.2.3開(kāi)發(fā)方式的選擇 22226642.3在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃 2355952.1.1工程發(fā)包方式的選擇 2334342.1.2供貨商的選擇 2423272.1.3開(kāi)發(fā)成本的籌劃 25236032.4在項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的納稅籌劃 2622772.2.1銷(xiāo)售定價(jià)的籌劃 26264782.2.2銷(xiāo)售方式的選擇 28230162.2.3銷(xiāo)售收入的籌劃 29257062.5在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)的納稅籌劃 29149802.5.1剩余資產(chǎn)的處置方式 29176692.5.2清算時(shí)間的籌劃 30302072.6H房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案預(yù)期效果 31第一章H房地產(chǎn)公司納稅籌劃的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析1.1H房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介1.1.1H房地產(chǎn)公司基本信息H房地產(chǎn)公司成立于2014年2月，由蘭州某房地產(chǎn)公司出資壹仟貳佰萬(wàn)元人民幣組建而成，目前共有在職員工161人，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、租賃、售后服務(wù)。公司主要設(shè)立了銷(xiāo)售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部、人事部、行政部、財(cái)務(wù)部、預(yù)決算部等九個(gè)部門(mén)，具體組織框架如下：圖3-1H房地產(chǎn)公司組織框架圖H房地產(chǎn)公司目前主要開(kāi)發(fā)“海亮·新英里”項(xiàng)目，由高層和小高層組合而成，配備底層商業(yè)及獨(dú)立商業(yè)。項(xiàng)目于2017年2月立項(xiàng)，2019年7月底完工，占地面積69,501.36平方米，總建筑面積327,735.82平方米，可售建筑面積313,036.07平方米，其中普通住宅218,319.53平方米，非普通住宅4,785.89平方米，非住宅89,930.65平方米（商鋪17,989.85平方米、幼兒園1,976.90平方米、車(chē)位54,910.01平方米、儲(chǔ)藏間15,051.89平方米）。項(xiàng)目規(guī)模包含1-13號(hào)住宅樓、S1號(hào)樓、S2號(hào)樓、S3商業(yè)、S4商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)、幼兒園。項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)4447戶(hù)，其中普通住宅2239戶(hù)，非普通住宅22戶(hù)，非住宅2186戶(hù)，其中商業(yè)92戶(hù)、幼兒園1戶(hù)、地下車(chē)位2081個(gè)?！昂Ａ痢ば掠⒗铩表?xiàng)目標(biāo)志著H地產(chǎn)集團(tuán)正式駐入西北重要的省會(huì)城市西安，對(duì)H地產(chǎn)集團(tuán)的全國(guó)化布局有著戰(zhàn)略性的意義，為H地產(chǎn)集團(tuán)未來(lái)在西北區(qū)域的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)家工信部2011年300號(hào)文件對(duì)企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，參考H房地產(chǎn)公司2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入為11.99億元，資產(chǎn)總額10.06億元，符合劃分標(biāo)準(zhǔn)，H房地產(chǎn)公司屬于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1.1.2H房地產(chǎn)公司特點(diǎn)與綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著資產(chǎn)規(guī)模小、融資受限、管理水平較低等問(wèn)題，這就導(dǎo)致企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，沒(méi)有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)H房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)信息以及日常的經(jīng)營(yíng)狀況，可以得知H房地產(chǎn)公司也存在這些問(wèn)題，具體為：一是企業(yè)規(guī)模小，資金有限。這一特點(diǎn)限制了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，阻礙了企業(yè)發(fā)展，如企業(yè)沒(méi)有資金儲(chǔ)備土地，不能在地價(jià)相對(duì)低的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)土地就得不到土地升值帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收入，無(wú)形中加大了成本；且融資渠道單一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)取得金融機(jī)構(gòu)貸款的條件通常更為苛刻，企業(yè)想要發(fā)展也有心無(wú)力，約束了企業(yè)發(fā)展壯大的可能性。二是組織結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)崗位。企業(yè)總體實(shí)力較弱，經(jīng)營(yíng)區(qū)域小，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)人才，更缺少有綜合能力的人員。這些都會(huì)影響公司的納稅籌劃成效，是公司在籌劃開(kāi)始之前需要思考的重要因素。三是管理水平不高。企業(yè)員工能力素質(zhì)有限、企業(yè)自身的管理水平較低，在房屋開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇上、房屋價(jià)格制定、市場(chǎng)推廣等方面沒(méi)有形成一套屬于自己的標(biāo)準(zhǔn)操作流程。1.2房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析1.2.1房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況房地產(chǎn)企業(yè)具有日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到的上下游企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目建設(shè)施工再到銷(xiāo)售或持有階段等一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和十幾個(gè)稅種有密切的關(guān)系。主要有有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅等，具體的計(jì)稅依據(jù)和稅率參照表3-1的內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%。其中住宅投資97071億元，增長(zhǎng)11.9%；辦公樓投資6163億元，增長(zhǎng)2.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13226億元，下降6.7%。我國(guó)2019年房地產(chǎn)行業(yè)的投資額、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積銷(xiāo)售面積及其各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度如表3-2所示：1.2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況根據(jù)表3-3的統(tǒng)計(jì)可看出，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款占全國(guó)稅收總收入的18.63%，房地產(chǎn)企業(yè)為國(guó)家的稅收收入做出了很大貢獻(xiàn)，尤其是增值稅、契稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。為了更清晰直觀地看出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)程度，將占比情況表示為圖3-2。圖3-2房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)現(xiàn)狀表3-4是對(duì)三大產(chǎn)業(yè)中突出的行業(yè)的總體稅收收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重進(jìn)行了比較分析，測(cè)算出各個(gè)行業(yè)的整體稅負(fù)水平。房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)水平在這些行業(yè)中排名靠前，占據(jù)第3位。1.3H房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀分析1.1.1公司管理現(xiàn)狀首先，從組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上來(lái)看。H房地產(chǎn)公司沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的涉稅崗位，稅務(wù)相關(guān)工作都是由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)兼任。國(guó)家經(jīng)常會(huì)制定一些稅收優(yōu)惠政策來(lái)促進(jìn)各行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)包括在其中?！盃I(yíng)改增”之后，H房地產(chǎn)公司積極向應(yīng)稅收政策，設(shè)置了納稅籌劃方案，選擇與更多的一般納稅人合作，雖然在開(kāi)展納稅籌劃工作上沒(méi)有落后，可是實(shí)際上并沒(méi)有取得特別顯著的籌劃效果，幾乎沒(méi)有可以完成納稅籌劃工作的人員，設(shè)計(jì)不出合適的籌劃方案。其次，從人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)上看，職業(yè)素質(zhì)有待提高，造成H房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有負(fù)責(zé)納稅籌劃的專(zhuān)業(yè)人員。H房地產(chǎn)公司管理層大多是干建筑施工出身的，懂得控制施工成本，卻對(duì)財(cái)稅問(wèn)題不甚了解，過(guò)于擔(dān)心納稅籌劃可能會(huì)產(chǎn)生消極影響。H房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)部門(mén)只有7個(gè)人，人員配置的整體水平不高，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技能突出的高級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)人員，也沒(méi)有稅務(wù)師和注冊(cè)會(huì)計(jì)師這一類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人員，學(xué)歷水平主要集中在本科。公司沒(méi)有聘請(qǐng)過(guò)稅務(wù)專(zhuān)業(yè)人員為公司進(jìn)行納稅籌劃的方案設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)人員沒(méi)有一套完整適用的納稅籌劃規(guī)范做指引，也沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)人員定期開(kāi)展納稅籌劃方面的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。稅收政策更新、出臺(tái)以后，H房地產(chǎn)公司沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)，只是靠財(cái)務(wù)人員自主學(xué)習(xí)。實(shí)際工作中，還因操作不當(dāng)被罰過(guò)款，2018年1月被地方稅務(wù)局查補(bǔ)地方各稅種2.07萬(wàn)元，加收滯納金0.27萬(wàn)元，罰款2.01萬(wàn)元。若不能保障納稅操作規(guī)范、無(wú)紕漏，納稅籌劃便無(wú)從開(kāi)展。1.1.2H房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀以下是H房地產(chǎn)公司2017年至2020年第一季度末的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以較為直觀的看到公司近幾年的財(cái)務(wù)狀況。從表3-5中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看到，H房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)總額2017年至2018年是逐年增加的，主要是由于貨幣資金和存貨的增加所致，2019年下半年項(xiàng)目完工，資產(chǎn)負(fù)債表列式的存貨金額減少，導(dǎo)致資產(chǎn)總額大幅下降。負(fù)債總額變動(dòng)趨勢(shì)與資產(chǎn)總額相同，前兩年的漲幅主要是由于預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款和長(zhǎng)期借款增加所致，2019年以后，預(yù)收賬款和長(zhǎng)期借款減少，導(dǎo)致負(fù)債總額下降。圖3-3H房地產(chǎn)公司所有者權(quán)益趨勢(shì)圖H房地產(chǎn)公司所有者權(quán)益如圖3-3所示，從2017年的38,013,106.67元增長(zhǎng)到2020年第一季度末的211,838,322.32元，2018年增長(zhǎng)了71,760,652.38元，2019年增長(zhǎng)了96,155,818.40元，2020年第一季度增長(zhǎng)了5,908,742.86元，四年來(lái)都在逐年遞增。圖3-4H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況如圖3-4所示，營(yíng)業(yè)收入由2017年283,256,938.71元增長(zhǎng)到了2019年1,198,802,212.38元，營(yíng)業(yè)成本由2017年184,117,010.16元增長(zhǎng)到了2019年1,011,259,688.40元，凈利潤(rùn)由2017年47,253,768.50元增長(zhǎng)到了2019年96,155,818.40元，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和凈利潤(rùn)四年來(lái)都在不斷增長(zhǎng)。由于H房地產(chǎn)公司資金有限，一次只能夠開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，不存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況，目前剛開(kāi)發(fā)完工了“海亮·新英里”，表3-4中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)受房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段變化的影響比較大，導(dǎo)致數(shù)據(jù)變化幅度劇烈。為了更客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，在表3-5的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行匯總分析，如表3-6所示：2019年附近西安市的房地產(chǎn)毛利率保持在25%左右，H房地產(chǎn)公司“海亮·新英里”項(xiàng)目的毛利率只有18.28%，凈利潤(rùn)率6.43%。由此，我們可以了解到，中小型的房地產(chǎn)公司建設(shè)銷(xiāo)售房屋得到的利潤(rùn)并不是很高，對(duì)于行業(yè)中這一規(guī)模類(lèi)型的公司來(lái)說(shuō)，精細(xì)化管理成為重中之重的任務(wù)，針對(duì)成本的管控將成為他們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。1.1.3H房地產(chǎn)公司的稅負(fù)現(xiàn)狀H房地產(chǎn)公司2017年至2020年第一季度末，日常業(yè)務(wù)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)繳納情況如表3-7所示：從H房地產(chǎn)公司2017年至2020年第一季度末的納稅情況來(lái)看，其稅收負(fù)擔(dān)主要在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅這四個(gè)稅種上。表3-8通過(guò)計(jì)算各種稅占納稅總額的比例，可以更直觀地看出H房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況。從表3-8可以看出，H房地產(chǎn)公司這三年來(lái)各稅種的納稅情況，公司各年繳納稅金額在逐年上漲。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅三四個(gè)稅種占比較大。為了更清晰客觀地反映企業(yè)的稅負(fù)情況，在上述兩個(gè)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將“海亮·新英里”項(xiàng)目各種稅費(fèi)與總稅費(fèi)和營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行匯總，做如下分析：從表3-9中可以看出，在“海亮·新英里”項(xiàng)目中，企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅和契稅的占比較大，合計(jì)占總稅費(fèi)的92.63%，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的這十個(gè)稅種占企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的10.84%，即企業(yè)每取得100元的營(yíng)業(yè)收入，就要繳納10.84元稅款。1.1.4H房地產(chǎn)公司當(dāng)前納稅籌劃方案H房地產(chǎn)公司學(xué)習(xí)和參考了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的普遍手段，當(dāng)前僅對(duì)建設(shè)環(huán)節(jié)的增值稅和土地增值稅這兩個(gè)稅種進(jìn)行了籌劃，籌劃方案如表3-10所示，從表中可以看出籌劃框架比較粗糙，不夠精細(xì)，沒(méi)有自己的特色，也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目每個(gè)階段的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分環(huán)節(jié)實(shí)施有針對(duì)性的系統(tǒng)的籌劃，沒(méi)有遵循納稅籌劃的綜合性原則。這種單一稅種的納稅籌劃方案雖然也能起到降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的效果，但是籌劃層次略淺，沒(méi)有進(jìn)一步更深層次的反映出稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁以及涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的一面，嚴(yán)格意義上來(lái)講算不上一個(gè)完整的納稅籌劃方案，使H房地產(chǎn)公司錯(cuò)過(guò)了很多稅收利益。H房地產(chǎn)公司當(dāng)前的納稅籌劃方案如表3-10所示：1.4H房地產(chǎn)公司納稅籌劃存在的問(wèn)題通過(guò)本章前兩節(jié)對(duì)H房地產(chǎn)公司人員素質(zhì)、組織結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況、涉稅情況、稅負(fù)現(xiàn)狀以及企業(yè)目前的納稅籌劃方案的描述和分析，認(rèn)為企業(yè)目前存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題。1.2.1納稅籌劃認(rèn)知欠缺（1）缺乏對(duì)納稅籌劃的了解。納稅籌劃是一項(xiàng)從事前到事后全時(shí)間段實(shí)施的經(jīng)營(yíng)管理方案，涉及從管理層到普通員工等所有群體，這就需要公司從上到下都對(duì)納稅籌劃有相對(duì)清晰且合理的了解。一方面，H房地產(chǎn)公司管理層沒(méi)有清楚了解納稅籌劃的相關(guān)內(nèi)容，沒(méi)有理清納稅籌劃和偷稅漏稅的差別，無(wú)限制放大前者存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于納稅籌劃的態(tài)度相對(duì)保守。如果管理層不敢開(kāi)展納稅籌劃工作，即使財(cái)務(wù)人員的能力素質(zhì)再高再專(zhuān)業(yè)都沒(méi)用，建議得不到管理層的同意哪來(lái)的執(zhí)行。另一方面，H房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員對(duì)納稅籌劃的認(rèn)知不夠全面，只考慮了減輕某項(xiàng)稅負(fù)，設(shè)計(jì)的納稅籌劃方案過(guò)于片面。最后，除了管理層和財(cái)務(wù)人員，企業(yè)其他職能部門(mén)的人員也需要對(duì)納稅籌劃有一定的了解。以發(fā)票管理為例，采購(gòu)人員不懂進(jìn)項(xiàng)抵扣，在采購(gòu)時(shí)更關(guān)注銷(xiāo)售價(jià)格的高低，不管供應(yīng)商是一般納稅人還是小規(guī)模，只考慮了當(dāng)前采購(gòu)成本的高低忽略了后續(xù)會(huì)產(chǎn)生的稅費(fèi)成本。（2）培訓(xùn)制度有待完善。H房地產(chǎn)公司只是對(duì)財(cái)務(wù)人員提出：掌握現(xiàn)有的稅收政策，及時(shí)學(xué)習(xí)企業(yè)適用的新稅收政策這樣的要求。但是，公司并沒(méi)有定期或者階段性的對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。有新政策出臺(tái)時(shí)，員工要自行安排學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)節(jié)奏有快有慢，對(duì)新政策的理解也不統(tǒng)一，會(huì)造成納稅籌劃工作混亂。如果員工偷懶，沒(méi)有學(xué)習(xí)掌握最新政策，未及時(shí)更新自己知識(shí)儲(chǔ)備，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的損失。（3）員工的自學(xué)意識(shí)有待提高。主動(dòng)學(xué)習(xí)比被迫學(xué)習(xí)來(lái)得更有效果，掌握的也更快。但實(shí)際上，企業(yè)員工在自學(xué)上存在一定的惰性，盡管H房地產(chǎn)公司提倡公司全員學(xué)稅法，但是效果不佳，大家對(duì)于稅法知識(shí)和稅收政策的學(xué)習(xí)避重就輕，持消極態(tài)度，尤其是非財(cái)務(wù)人員，使得納稅籌劃方案的更新速度跟不上稅收政策更新的速度。（4）與稅務(wù)征管部門(mén)的溝通不到位。公司財(cái)務(wù)人員只有在遇到解決不了的涉稅問(wèn)題時(shí)才會(huì)去咨詢(xún)專(zhuān)管員，針對(duì)新政策的學(xué)習(xí)，也沒(méi)有同當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管部門(mén)進(jìn)行有效的溝通。沒(méi)有把握好向稅務(wù)征管部門(mén)學(xué)習(xí)探討的機(jī)會(huì)。如果企業(yè)的納稅籌劃方案得不到當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的認(rèn)同，那么籌劃就失去了意義。1.2.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理納稅籌劃對(duì)于工作人員的要求比較高，要重視籌劃人員的綜合素質(zhì)和能力，承擔(dān)納稅籌劃工作的人員必須了解稅法知識(shí)和方針政策，科學(xué)控制風(fēng)險(xiǎn)。另外也要求公司管理層以及財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有相對(duì)清晰且精準(zhǔn)的認(rèn)知，保障在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候有效規(guī)避遇到的風(fēng)險(xiǎn)。但是，H房地產(chǎn)公司沒(méi)有稅務(wù)崗位，財(cái)務(wù)人員的數(shù)量和素質(zhì)也都有所欠缺，沒(méi)有可以專(zhuān)門(mén)開(kāi)展納稅籌劃工作的人才。從上文對(duì)H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員數(shù)量及素質(zhì)的分析中可以看出來(lái)，財(cái)務(wù)部門(mén)的學(xué)歷情況還不錯(cuò)，都為本科生，但是，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技能突出的高級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)人員，也沒(méi)有稅務(wù)師和注冊(cè)會(huì)計(jì)師這一類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人員?，F(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員可以承擔(dān)賬務(wù)處理工作，但是不了解房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收政策，導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃方案不夠?qū)I(yè)，涉稅相關(guān)的知識(shí)體系較為繁雜，對(duì)員工的專(zhuān)業(yè)能力提出更高要求，兼任稅務(wù)工作的財(cái)會(huì)人員對(duì)于稅法知識(shí)的掌握程度無(wú)法達(dá)到專(zhuān)業(yè)人員的水準(zhǔn)，這會(huì)使得企業(yè)納稅籌劃工作的專(zhuān)業(yè)度和健全程度大打折扣。1.2.3成本費(fèi)用核算不規(guī)范對(duì)于企業(yè)來(lái)講，收入的核算固然重要，但是在企業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟穩(wěn)定期以后，對(duì)成本費(fèi)用的控制會(huì)顯得越發(fā)有必要。成本費(fèi)用的核算一方面會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)水平造成影響，對(duì)納稅情況的影響也不能忽視。對(duì)成本費(fèi)用的精細(xì)核算控制是許多納稅籌劃思路的源頭，也就是說(shuō)，成本費(fèi)用對(duì)納稅籌劃的健全性有著積極向上的影響。H房地產(chǎn)公司在費(fèi)用核算方面不夠規(guī)范，主要有以下兩個(gè)問(wèn)題：成本費(fèi)用的分類(lèi)不精細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較復(fù)雜，涉及到的成本費(fèi)用種類(lèi)也就比較多，H房地產(chǎn)公司沒(méi)有對(duì)各類(lèi)費(fèi)用設(shè)立一個(gè)規(guī)范的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，有相當(dāng)一部分費(fèi)用直接歸屬于一級(jí)成本科目，往下沒(méi)有具體的明細(xì)科目，導(dǎo)致成本混淆。企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本設(shè)置的較為寬泛，沒(méi)有將發(fā)生的成本費(fèi)用與房地產(chǎn)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，一方面不便于企業(yè)納稅籌劃工作的精細(xì)安排，另一方面，在項(xiàng)目清算或稅務(wù)檢查工作中也解釋不清楚這部分成本費(fèi)用的歸屬。（2）成本費(fèi)用分類(lèi)不準(zhǔn)確、科目設(shè)置不合理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要協(xié)同外部單位一起工作，這就導(dǎo)致成本核算的對(duì)象比較復(fù)雜。H房地產(chǎn)公司設(shè)置的成本核算科目有的過(guò)于簡(jiǎn)單，分不清具體發(fā)生的是什么成本，有的又過(guò)于復(fù)雜，沒(méi)有那么細(xì)化的必要。更甚至，有的成本費(fèi)用沒(méi)有合法有效的原始憑證，這在稅務(wù)檢查的時(shí)候就會(huì)造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在后期進(jìn)行項(xiàng)目清算的時(shí)候，可能會(huì)無(wú)法確認(rèn)這部分成本費(fèi)用，導(dǎo)致項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本減少，增加了增值額。1.2.4現(xiàn)行納稅籌劃方案有缺陷房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)本身就具有連續(xù)性，且涉及的稅費(fèi)種類(lèi)繁多，各稅種之間相互影響。從上一節(jié)H房地產(chǎn)公司目前的納稅籌劃方案可以看出，當(dāng)前的籌劃方案雖然也涉及了增值稅、土地增值稅這兩大稅種，但籌劃程度較低，方案比較單一，只是針對(duì)這兩個(gè)稅種進(jìn)行籌劃，沒(méi)有考慮到整個(gè)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，缺乏整體性兼顧性，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建整體的納稅籌劃方案，免得因小失大。在前期籌備環(huán)節(jié)，H房地產(chǎn)公司通過(guò)債務(wù)籌資的方式獲取資金，產(chǎn)生了大量的利息費(fèi)用，但是借款對(duì)象是其關(guān)聯(lián)公司不是金融機(jī)構(gòu)，發(fā)生的利息費(fèi)用無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，導(dǎo)致在土地增值稅清算時(shí)，H房地產(chǎn)公司提供不了需要的貸款證明資料，在計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，沒(méi)有可以選擇的余地，增加了的土地增值稅的應(yīng)納稅額。在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，優(yōu)點(diǎn)是H房地產(chǎn)公司對(duì)這一環(huán)節(jié)部分經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的增值稅和土地增值稅進(jìn)行了納稅籌劃，但是缺點(diǎn)也有很多。第一，現(xiàn)有的籌劃方案太粗糙、太單一，沒(méi)有考慮到這樣的籌劃會(huì)不會(huì)給其他環(huán)節(jié)或其他稅種帶來(lái)不利的影響。第二，財(cái)務(wù)人員將發(fā)生的全部類(lèi)型房屋發(fā)生的成本費(fèi)用一起記賬，沒(méi)有根據(jù)房屋類(lèi)型進(jìn)行詳細(xì)劃分，造成了成本分?jǐn)偛豢茖W(xué)，這也是造成H房地產(chǎn)公司土增和所得稅金額比較高的因素之一。（3）在商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，H房地產(chǎn)公司目前采用較多的銷(xiāo)售活動(dòng)主要是買(mǎi)房贈(zèng)禮，“營(yíng)改增”之后，這種行為被視為出售產(chǎn)品，贈(zèng)送的產(chǎn)品都必須根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格按銷(xiāo)售商品繳納增值稅。H房地產(chǎn)公司在與客戶(hù)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，沒(méi)有將贈(zèng)送的產(chǎn)品的價(jià)格與房屋售價(jià)包含在一起，假如公司繼續(xù)使用這種促銷(xiāo)手段和簽訂合同的方式，會(huì)大大增加增值稅的應(yīng)納稅額。（4）在持有環(huán)節(jié)，H房地產(chǎn)公司有一個(gè)商業(yè)地下停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)，公司目前以收取停車(chē)費(fèi)的方式自營(yíng)，沒(méi)有對(duì)自營(yíng)和出租兩種模式的應(yīng)納稅額進(jìn)行測(cè)算，導(dǎo)致交納了較多的房產(chǎn)稅、增值稅和附加稅。為了優(yōu)化H房地產(chǎn)公司的納稅籌劃方案，需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策進(jìn)行歸納梳理，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建設(shè)時(shí)期開(kāi)展合理的納稅籌劃，把納稅籌劃融入到項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，有助于我們精準(zhǔn)的確定籌劃方案是否可以為企業(yè)提供更好的節(jié)稅與經(jīng)濟(jì)收益，另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)都和多個(gè)稅種有關(guān)，在不同環(huán)節(jié)、不同稅種之間存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系，不能只重視某一項(xiàng)稅種的籌劃，需要從全局著手，把控整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)所涉及的稅種。第2章H房地產(chǎn)公司的納稅籌劃方案設(shè)計(jì)2.1納稅籌劃方案設(shè)計(jì)思路本章將H房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程分為四步，分別開(kāi)展科學(xué)、合法的納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，包括前期籌備環(huán)節(jié)、建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)，項(xiàng)目詳細(xì)流程如圖4-1所示：確定需要籌集的資金額，確定合理的籌資方案，確定開(kāi)發(fā)方式、取得土地使用權(quán)確定需要籌集的資金額，確定合理的籌資方案，確定開(kāi)發(fā)方式、取得土地使用權(quán)前期籌備環(huán)節(jié)前期籌備環(huán)節(jié)確定工程發(fā)包方式，選擇供貨商，前期工程，建筑安裝工程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公共配套建設(shè)，竣工結(jié)算確定工程發(fā)包方式，選擇供貨商，前期工程，建筑安裝工程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公共配套建設(shè)，竣工結(jié)算建設(shè)環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)確定銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售方式，進(jìn)行日常銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同確定銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售方式，進(jìn)行日常銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同銷(xiāo)售環(huán)節(jié)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)清算環(huán)節(jié)對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行處置，稅款清算清算環(huán)節(jié)對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行處置，稅款清算圖4-1H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖本章將在第二節(jié)至第五節(jié)，按房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的四個(gè)環(huán)節(jié)分別設(shè)計(jì)納稅籌劃方案，每個(gè)環(huán)節(jié)包含兩到三種可以納稅籌劃的點(diǎn)，并分別進(jìn)行詳細(xì)描述，本文納稅籌劃方案的設(shè)計(jì)框架如表4-1所示。2.2在項(xiàng)目前期籌備環(huán)節(jié)的納稅籌劃2.2.1組織形式的選擇房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的時(shí)候，會(huì)建立新的分支機(jī)構(gòu)，一般為分公司或者子公司。不同類(lèi)型的公司組織形式與所納稅額之間有密切的關(guān)系，因此也會(huì)直接影響公司的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目正式開(kāi)始之前必須處理的一個(gè)重要問(wèn)題就是選擇哪一種開(kāi)發(fā)主體，是創(chuàng)建子公司還是創(chuàng)建分公司，不同的組織形式對(duì)企業(yè)的納稅籌劃空間有較大的影響。（1）分公司和子公司的差別參考我國(guó)的公司法和所得稅稅法有關(guān)內(nèi)容要求，企業(yè)可以創(chuàng)建有法人資格的子公司，成為自主運(yùn)營(yíng)的納稅人，可以自行擔(dān)負(fù)納稅義務(wù)；也可以創(chuàng)建沒(méi)有法人資格的分公司，由總公司集中核算上繳稅款，即分公司的盈利和虧損全部納入總公司合并納稅，而母子公司之間則無(wú)法抵消，需要各自分別申報(bào)納稅。公司在創(chuàng)建初期投入的成本比較高，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得收益，極大可能會(huì)發(fā)生虧損。在總分公司組織形式下，分公司的損失能夠并入總公司收益中沖減，降低了總公司的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)繳稅額也會(huì)減少，因?yàn)榉止静皇菃为?dú)的法人，總分公司間進(jìn)行的轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為和所有權(quán)變化沒(méi)有任何關(guān)系，因此不用繳納更多的稅費(fèi)。在母子公司組織形式下，子公司必須進(jìn)行單獨(dú)核算，在出現(xiàn)相同虧損的時(shí)候，不能把虧損金額與母公司合并申報(bào)企業(yè)所得稅，處理方法是從下一年開(kāi)始算起，允許在五年內(nèi)用于彌補(bǔ)虧損。（2）不同組織形式對(duì)企業(yè)所得稅的影響假設(shè)公司要實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益最大化，兩種形式下的數(shù)據(jù)和其他條件一樣，用TP代表利潤(rùn)總額，用PTA代表稅后利潤(rùn)，用TC代表稅前扣除總成本費(fèi)用，用TR代表收入總額。參考我國(guó)實(shí)施的稅費(fèi)政策和有關(guān)法律條文，在總分公司組織形式下，要繳納的企業(yè)所得稅為：PTA匯總1=（TR總－TC總＋TP分）×（1-25%）=（TP總＋TP分）×（1-25%）在母子公司組織形式下，企業(yè)所得稅的表達(dá)式為：PTA母=（TR母－TC母）×（1-25%）=TP母×（1-25%）PTA子=（TR子－TC子）×（1-25%）=TP子×（1-25%）假設(shè)兩種形式下的盈利相同，TP子＝TP分①TP子=TP分<0時(shí)：當(dāng)分公司和子公司當(dāng)期全都虧損的時(shí)候，前者沒(méi)有法人資格，當(dāng)期的虧損全部納入總公司的收益中計(jì)算，進(jìn)行稅前扣除，合并后得到以下表達(dá)式“PTA匯總1＝（TP總＋TP分）×（1-25%）”；子公司作為獨(dú)立法人，沒(méi)有收益的時(shí)候不用繳納企業(yè)所得稅，發(fā)生的虧損也無(wú)法納入母公司的收益中實(shí)施稅前扣除，由此一來(lái)，總的稅后利潤(rùn)表達(dá)式為“PTA匯總2＝TP母×（1-25%）＋TP子”。綜合以上分析，PTA匯總1>PTA匯總2，建設(shè)分公司的稅后利潤(rùn)明顯更高，所以在初期損失較大的時(shí)候，創(chuàng)辦分公司更劃算。②TP子＝TP分>0時(shí)：PTA匯總1＝（TP總＋TP分）×（1-25%）PTA匯總2＝TP母×（1-25%）＋TP子（1-25%）＝（TP母＋TP子）×（1-25%）可得：“PTA匯總1＝PTA匯總2”，當(dāng)分公司和子公司全部盈利的時(shí)候，總的稅后利潤(rùn)并不會(huì)出現(xiàn)較大的差異，在這種情況下，公司可以隨意選擇要?jiǎng)?chuàng)建的組織形式。參考我國(guó)企業(yè)所得稅稅法相關(guān)要求，有的成本費(fèi)用是可以按特定比例限額扣除的。在總分公司組織形式下，也許會(huì)發(fā)生高于限額的費(fèi)用不能所得稅稅前扣除的可能，也就是“TC匯總1<TC總＋TC分”；而在母子公司組織形式下，子公司可以參考盈利狀況計(jì)算自身的成本費(fèi)用扣除，也就是“TC匯總2＝TC母＋TC子”，這時(shí)候的TC匯總1就小于TC匯總2，就是說(shuō)在收入相同的時(shí)候，對(duì)于按特定比例扣除的那部分費(fèi)用，創(chuàng)建子公司有助于最大限度地扣除這些費(fèi)用，能減少稅前利潤(rùn)，發(fā)揮一定的抵稅效果。綜上，在早期以分公司的形式創(chuàng)建，這期間分公司盈利水平不高，出現(xiàn)虧損的情況比較大，可以直接抵減總公司的盈利，能夠幫助總公司減少稅前利潤(rùn)。未來(lái)隨著公司發(fā)展，等公司盈利穩(wěn)定、規(guī)模持續(xù)擴(kuò)展的時(shí)候，再變更為子公司，如此就可以最大程度地稅前扣除成本費(fèi)用，起到良好的節(jié)稅作用。2.2.2籌資方式的選擇（1）籌資方式對(duì)納稅的影響房地產(chǎn)公司需要較多的資金，項(xiàng)目建設(shè)要求要有較多的初期投資，因此強(qiáng)調(diào)公司要體現(xiàn)出較高的資金實(shí)力，確保公司順利運(yùn)作、項(xiàng)目順利建設(shè)。通常來(lái)說(shuō)，公司籌集資金的主要方式被劃分為權(quán)益籌資和債務(wù)籌資兩類(lèi)，第一種方式有發(fā)行股票、自有資金等途徑，第二種方式有發(fā)行債券和銀行或非銀行性金融組織的借款等途徑，共同為公司提供資金支持。在籌集權(quán)益資金的時(shí)候，發(fā)行股票支付股利以及自有資金向其他投資者支付利潤(rùn)都屬于稅后行為，不符合抵減應(yīng)納稅額的規(guī)定，也就無(wú)法減少所得稅稅費(fèi)。而債務(wù)籌資在發(fā)行債券和向金融或非金融性組織支付的借款利息，則可以根據(jù)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)比例計(jì)入到財(cái)務(wù)費(fèi)用，用于稅前扣除，減少了公司稅前利潤(rùn)，從而降低了公司的稅費(fèi)成本?？傊蜋?quán)益籌資相比，債務(wù)籌資可以更多地降低公司的籌資費(fèi)用，減輕納稅壓力，為公司帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。H房地產(chǎn)公司為本地的中小型房企業(yè)，并沒(méi)有上市，都是通過(guò)向銀行、融資公司等借款的方式來(lái)滿(mǎn)足資金需求。（2）負(fù)債規(guī)模對(duì)納稅的影響負(fù)債有使用財(cái)務(wù)杠桿增加每股收益的功能，進(jìn)而提高股東的權(quán)益。但是，也不能一味地選擇債務(wù)籌資，還應(yīng)考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免讓自身陷入資不抵債的困境。一般需要多種籌資方式的組合，全面思考稅收利益與總利益之間的關(guān)系，進(jìn)行科學(xué)、有效的組合。企業(yè)稅前權(quán)益資本收益率的計(jì)算式為“權(quán)益資本收益率（稅前）＝息稅前投資收益率＋負(fù)債/權(quán)益資本×（息稅前投資收益率－負(fù)債成本率）”，根據(jù)上述公式內(nèi)容可以了解到，在負(fù)債成本率不超過(guò)息稅前投資收益率的時(shí)候，假如企業(yè)增加債務(wù)籌資金額，導(dǎo)致負(fù)債占比持續(xù)提高，此時(shí)會(huì)加大股東的權(quán)益，提高權(quán)益資本收益率。隨之而來(lái)的是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且籌資風(fēng)險(xiǎn)成本也會(huì)增加，造成債務(wù)成本率超過(guò)息稅前投資收益率，出現(xiàn)負(fù)杠桿效應(yīng)。由此可見(jiàn)，利用負(fù)債開(kāi)展納稅籌劃，不是負(fù)債越高，股東收益就越大，其出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)的成本也會(huì)增加，因此必須堅(jiān)持整體利益標(biāo)準(zhǔn)，合理控制債務(wù)籌資的金額，即由債務(wù)籌資帶來(lái)的節(jié)稅效應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其帶來(lái)的財(cái)務(wù)損失。（3）利息扣除方式債務(wù)性籌資的比例越高，相應(yīng)產(chǎn)生的利息費(fèi)用也就越大。利息費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用包含在扣除項(xiàng)目里，有兩種核算方法，為納稅籌劃工作提供了余地和可能性。按照相關(guān)要求：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，如果納稅人能夠把利息支出按照項(xiàng)目分?jǐn)偤怂?，且具有金融組織貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%；假如納稅人不能按項(xiàng)目分?jǐn)偦驔](méi)有貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%。根據(jù)上述公式我們就可以了解到，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用包含兩種計(jì)算方式，在利息支出較高的時(shí)候，可以使用第一種方式，且需要根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，另外必須具備金融組織的貸款證明，只有如此才可以扣除較多的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在利息支出較少的時(shí)候，使用第二個(gè)公式，不需要根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅膊恍枰峁┵Y料。所以，重點(diǎn)在于確定利息支出的臨界點(diǎn)。計(jì)算平衡點(diǎn)：利息＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%由此可見(jiàn)，當(dāng)借款利息與取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額的5%相等時(shí)，以上兩種方式的最終結(jié)果相同；當(dāng)借款利息高于平衡點(diǎn)的利息時(shí)，可以使用第一種計(jì)算方式。反之，當(dāng)借款利息低于平衡點(diǎn)利息的時(shí)候，應(yīng)該使用第二種方式計(jì)算，也無(wú)需滿(mǎn)足其他的條件。H房地產(chǎn)公司“海亮·新英里”項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為523,659,370.47元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為680,690,692.13元，平衡點(diǎn)的借款利息＝（523,659,370.47＋680,690,692.13）×5%＝60,217,501.23元。若該項(xiàng)目發(fā)生的利息大于60,217,501.23元，則在能提所需資料的情況下，應(yīng)該選用第一種方法計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用，前提是利息支出能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明；若該項(xiàng)目發(fā)生的借款利息小于60,217,501.23元，則應(yīng)該選用第二種計(jì)算方式。在項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)中，H房地產(chǎn)公司“海亮·新英里”項(xiàng)目共產(chǎn)生貸款利息123,666,009.75元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平衡點(diǎn)的利息費(fèi)用。采取第一種計(jì)算方式時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝123,666,009.75＋（523,659,370.47＋680,690,692.13）×5%=183,883,512.98元采取第二種計(jì)算方式時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（523,659,370.47＋680,690,692.13）×10%＝120,435,006.46元。兩種不同的計(jì)算方式，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用相差63,448,506.51元。按照節(jié)稅的思路，選擇第一種計(jì)算方式對(duì)H房地產(chǎn)公司最為有利，但在土地增值稅清算時(shí)，由于企業(yè)提供不了需要的資料，被動(dòng)的采用了第二種計(jì)算方式，增加了土地增值稅的稅負(fù)。2.2.3開(kāi)發(fā)方式的選擇開(kāi)發(fā)方式的差異也會(huì)在一定程度上影響稅費(fèi)，主要是增值稅、土地增值稅和契稅。房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，主要使用三種方式，下文對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的分析。自建是指房地產(chǎn)公司自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行自用或正常銷(xiāo)售。在該種開(kāi)發(fā)方式中，企業(yè)會(huì)因?yàn)殇N(xiāo)售商品房產(chǎn)生一定的增值稅，購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)發(fā)生契稅，以及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)造成的土地增值稅。代建是指房地產(chǎn)公司為其他主體建設(shè)的項(xiàng)目，與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、地產(chǎn)的行為沒(méi)有關(guān)系，僅僅是在工程結(jié)束后向?qū)Ψ绞杖∠鄳?yīng)的建設(shè)費(fèi)用，也就是勞務(wù)費(fèi)。這類(lèi)開(kāi)發(fā)方式，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼瞬恍枰U納契稅和土地增值稅，只需繳納因提供勞務(wù)而產(chǎn)生的增值稅。合作建房是指房地產(chǎn)公司與其他方合作，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，全面彰顯各自的優(yōu)勢(shì)資源，配合著建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。合作建房又可以細(xì)分為兩種方式，一種是物物交換的形式，另一種是雙方投資入股成立一家新的公司。第一種方式下，站在土地供應(yīng)者的角度進(jìn)行分析，通過(guò)擁有的使用權(quán)兌換房屋且完成銷(xiāo)售，在貫徹和實(shí)施“營(yíng)改增”政策以后，需繳納轉(zhuǎn)讓土地形成的增值稅以及商品房售價(jià)減去取得土地使用權(quán)的成本和房屋成本后的余額計(jì)算的增值稅。站在資金供應(yīng)者的角度進(jìn)行分析，為了得到土地使用權(quán)，用商品房進(jìn)行交換，按照稅法要求當(dāng)做出售房產(chǎn)處理，需要繳納增值稅。第二種方式下，由雙方共同擔(dān)負(fù)投資風(fēng)險(xiǎn)，共同享有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，參照我國(guó)稅收要求，“針對(duì)利用不動(dòng)產(chǎn)投資入股，共同擔(dān)負(fù)投資風(fēng)險(xiǎn)和共同享有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的行為，不征收增值稅”，因此，通過(guò)土地使用權(quán)進(jìn)行投資的一方不用交稅，以資金投資的一方因?yàn)闆](méi)有用房產(chǎn)交換土地的行為發(fā)生，也不用交土地增值稅，只需要根據(jù)建設(shè)的商品房銷(xiāo)售收入交增值稅，投資得到的利潤(rùn)和分紅也都不用納稅。房地產(chǎn)企業(yè)的契稅、土地增值稅和增值稅都與取得土地使用權(quán)的方式緊密關(guān)系，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比例，對(duì)開(kāi)發(fā)方式的籌劃主要在于企業(yè)如何取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)主要有下面兩種途徑：第一種是通過(guò)正常交易獲得，既可以是土地使用權(quán)出讓?zhuān)部梢允峭恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓。出讓就是從一級(jí)市場(chǎng)取得土地，利用拍賣(mài)的方式，公司可以直接從政府手中拿到土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓就是從二級(jí)市場(chǎng)取得土地，從別的公司的手里購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，讓對(duì)方公司開(kāi)具增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，在計(jì)算增值稅時(shí)，可以減去取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額。第二種是通過(guò)合作建房的方式取得土地使用權(quán)。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，土地資源變得越來(lái)越稀缺，且多數(shù)都在大型房地產(chǎn)企業(yè)手里。H房地產(chǎn)公司通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，以56016.22萬(wàn)元的成交價(jià)取得了“海亮·新英里”項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且采取的是自建自銷(xiāo)的方式。以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地，受讓方（H房地產(chǎn)公司）的涉稅相關(guān)資料如下：根據(jù)我國(guó)契稅有關(guān)要求可知，H房地產(chǎn)公司是權(quán)益的承受方，在處理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，依照3%的稅率繳納契稅。契稅=56016.22×3%=1068.49萬(wàn)元依據(jù)我國(guó)印花稅的相關(guān)稅收規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同記載的價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)萬(wàn)分之五的稅率交印花稅。印花稅=56016.22×0.05%=28.01萬(wàn)元若是以吸收合并方式獲得土地，受讓方（H房地產(chǎn)公司）的涉稅情況如下：使用此種方式得到土地，H房地產(chǎn)公司兼并或吸收合并轉(zhuǎn)讓方，后者在方案結(jié)束之后注銷(xiāo)。轉(zhuǎn)讓方所有的資產(chǎn)和負(fù)債，全部直接平移給H房地產(chǎn)公司當(dāng)前的資產(chǎn)和負(fù)債，兩者進(jìn)行合并計(jì)算。依據(jù)我國(guó)契稅的相關(guān)稅收規(guī)定，吸收合并方式取得土地，不用繳納契稅。參考增值稅有關(guān)法律要求，使用該種方式，同樣不用交增值稅和附加稅費(fèi)。參考我國(guó)印花稅要求規(guī)定，由于改制而簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同，免予貼花，因此也不用繳納印花稅。H房地產(chǎn)公司到目前為止都采取自建自銷(xiāo)的方式，開(kāi)發(fā)方式還有待完善，可以考慮使用合作建房，獲得其他合作者的扶持和幫助，不僅可以利用土地使用權(quán)完成投資活動(dòng)，還可以利用資金進(jìn)行投資，以此降低要交的土地增值稅和所得稅，幫助降低公司負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。2.3在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃2.1.1工程發(fā)包方式的選擇房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，一般都選擇將工程外包給有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)。在簽訂建筑施工合同時(shí)，則需要考慮合同的簽訂方式，通常有包工包料模式或者包工不包料模式（即甲供工程）兩種方案可以選擇。在全面“營(yíng)改增”之前，兩種合同模式的計(jì)稅依據(jù)差不多，都是以建筑項(xiàng)目的總成本金額作為交營(yíng)業(yè)稅的參考依據(jù)，所以，承建方在與房地產(chǎn)公司簽署合約時(shí)，一般房地產(chǎn)企業(yè)更愿意選擇“甲供材”方式進(jìn)行合作，承建方企業(yè)并不傾向于該種方式。全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后，再往外出包建筑工程時(shí)，選擇何種合同訂立方式，將會(huì)影響到增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣。包工包料模式下，可以將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)劃分為材料采購(gòu)和提供建筑安裝服務(wù)兩個(gè)方面?！盃I(yíng)改增”以后，再與其他公司簽署建筑合同的時(shí)候，H房地產(chǎn)公司應(yīng)提出用“甲供材”發(fā)包方式。H房地產(chǎn)公司自行購(gòu)買(mǎi)一些需要的材料，如果對(duì)方是一般納稅人，就能得到17%（2018年5月1日之后為稅率16%，2019年4月1日之后稅率為13%）稅率的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，如果不是“甲供材”發(fā)包方式，那么從承建方手中取得的就是11%（或10%，或9%）稅率的建筑行業(yè)專(zhuān)用發(fā)票，前者要比后者要高6個(gè)百分點(diǎn)，所以，H房地產(chǎn)公司更應(yīng)該選擇“甲供材”的合作模式，可以抵扣更多的進(jìn)項(xiàng)稅，減少企業(yè)應(yīng)納稅額。需要強(qiáng)調(diào)的是，在自行購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)，按照我國(guó)增值稅的有關(guān)稅收規(guī)定，銷(xiāo)售混凝土、砂、石等用于建筑的原料供應(yīng)商，可選擇按3%的簡(jiǎn)易征收率計(jì)稅，這一點(diǎn)在小型供應(yīng)商那兒表現(xiàn)的更為明顯。在使用“甲供材”方式合作的時(shí)候，H房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)盡可能地挑選大中型有關(guān)建筑原料供應(yīng)商，來(lái)確保公司得到更多的專(zhuān)用發(fā)票，抵扣更多的稅額，就能減少應(yīng)納稅額。H房地產(chǎn)公司依據(jù)相關(guān)財(cái)稅政策，將能夠取得的進(jìn)項(xiàng)稅額作為對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算對(duì)比不同方案，選擇可以幫助公司實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)的籌劃方案，進(jìn)而完成該時(shí)期的預(yù)期目標(biāo)。2.1.2供貨商的選擇“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的籌劃可以通過(guò)不同的采購(gòu)?fù)緩絹?lái)實(shí)現(xiàn)。一種是與一般納稅人進(jìn)行交易，得到6%，11%（或10%、或9%），或17%（或16%、或13%）稅率的增值稅專(zhuān)票進(jìn)行抵扣。另一種選小規(guī)模納稅進(jìn)行交易，得到增值稅普票或者代開(kāi)的3%稅率的專(zhuān)票。H房地產(chǎn)公司規(guī)模比較小，之前合作的供應(yīng)商大部分都是個(gè)體戶(hù)，“營(yíng)改增”以后，H房地產(chǎn)公司想獲得更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，籌劃之后開(kāi)始積極地與一般納稅人合作，但是增值稅減少，企業(yè)利潤(rùn)不見(jiàn)得一定會(huì)增加。站在H房地產(chǎn)公司的角度上，具體選擇怎樣的供應(yīng)商不能一概而論，需要參考現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)試之后確定最優(yōu)方案。以采購(gòu)沙子和水泥為例，沙子和水泥的價(jià)格如表4-2所示：H房地產(chǎn)公司從一般納稅人處購(gòu)進(jìn)一立方沙子的進(jìn)項(xiàng)稅額是：進(jìn)項(xiàng)稅額=65÷（1+17%）×17%=9.44元H房地產(chǎn)公司從一般納稅人處購(gòu)進(jìn)一立方沙子的成本價(jià)是55.56元/立方。H房地產(chǎn)公司從一般納稅人處購(gòu)進(jìn)一噸水泥的進(jìn)行稅額是：進(jìn)項(xiàng)稅額=300÷（1+17%）×17%=41.59元H房地產(chǎn)公司從一般納稅人處購(gòu)進(jìn)一噸水泥的成本價(jià)是256.41元/噸。方案一：假設(shè)沙子和水泥都從一般納稅人處采購(gòu)，能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也就是說(shuō)每取得一立方的沙子和一噸水泥，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅51.03元，成本價(jià)為311.97元。方案二：沙子和水泥都從小規(guī)模納稅人處采購(gòu)，無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，成本價(jià)為325元。方案三：因?yàn)樵谛∫?guī)模納稅人處購(gòu)買(mǎi)沙子比在一般納稅人處購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低0.56元，在一般納稅人處購(gòu)買(mǎi)水泥比在小規(guī)模納稅人處購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低11.59元，兩者皆取其最低成本價(jià)，即從小規(guī)模納稅人手中購(gòu)買(mǎi)沙子和從一般納稅人處購(gòu)買(mǎi)水泥，當(dāng)前總成本支出最少，為311.41元。在挑選供貨商的時(shí)候，不只要將減少增值稅作為思考問(wèn)題的著手點(diǎn)，此外也要從整體角度思考，怎樣幫助公司得到更高的經(jīng)濟(jì)效益。假如從不同性質(zhì)的納稅人處購(gòu)買(mǎi)材料或者服務(wù)，公司利潤(rùn)并未出現(xiàn)較大的變化，則優(yōu)先選擇一般納稅人，反之，假如和小規(guī)模納稅人合作，可以幫助公司得到更高的利潤(rùn)，新增的利潤(rùn)高于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的虧損，則應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人作為供貨商。2.1.3開(kāi)發(fā)成本的籌劃（1）精裝房方案和增加配套設(shè)施修建精裝房和增加配套設(shè)施建設(shè)是面向土地增值稅提出的一種納稅籌劃方式。精裝房修建成本和配套設(shè)施成本都屬于計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，它的加大可以使商品房的增值率下降，可以進(jìn)一步幫助公司調(diào)低累進(jìn)稅率的對(duì)應(yīng)檔位。H房地產(chǎn)公司的“海亮·新英里”建設(shè)和銷(xiāo)售的以毛坯房為主，有少量的精裝房，主要是因?yàn)榫b修需要更多的資金支持，H房地產(chǎn)公司是一個(gè)中小型企業(yè)，在成立之初，人員和資金都有限，沒(méi)有更多的資源可以投入到精裝房。在民眾日常生活質(zhì)量持續(xù)提升的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)精裝房變成節(jié)約資源和時(shí)間的交易趨勢(shì)，能有效減少毛坯房帶來(lái)的不便?！盃I(yíng)改增”之后，修建精裝房需要的配套材料，諸如家具、潔具、燈飾等各種裝修材料都可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，用以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這就幫企業(yè)減少了一部分建精裝房的費(fèi)用，對(duì)中小型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，這也是開(kāi)展多元化發(fā)展模式的重要機(jī)遇。增加配套設(shè)施建設(shè)主要利用提高總開(kāi)發(fā)成本來(lái)減少要交的土地增值稅?？梢栽谛^(qū)修建社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)辦事處等配套便民設(shè)施，兒童游樂(lè)場(chǎng)地、健身場(chǎng)地、老年棋牌文化室等民眾休閑娛樂(lè)場(chǎng)地，小超市以及蔬菜水果市場(chǎng)等居民日常生活便捷場(chǎng)所，擴(kuò)大社區(qū)內(nèi)部花草樹(shù)木綠化或挖掘造亭等提高社區(qū)質(zhì)量，優(yōu)化以及改善現(xiàn)有的生活環(huán)境，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。（2）費(fèi)用移位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生一些開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等費(fèi)用，這與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用劃分的不是十分清楚。如果將其計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，不僅能夠影響企業(yè)所得稅，還能增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，從而使增值額下降。所以，H房地產(chǎn)公司可以將一部分管理人員和銷(xiāo)售人員分配到項(xiàng)目上，可以在維持現(xiàn)有成本的時(shí)候，利用會(huì)計(jì)核算提高開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，減少公司要交的土地增值稅。（3）對(duì)于開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟幕I劃房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，為了滿(mǎn)足更多購(gòu)房人的需求，通常會(huì)設(shè)計(jì)多種類(lèi)型的房子，如普通住宅、非普通住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)等，在建設(shè)的時(shí)候，公司財(cái)務(wù)人員一般不會(huì)劃分各類(lèi)房屋的具體成本，把全部房屋類(lèi)型的成本費(fèi)用統(tǒng)一記賬，從財(cái)務(wù)核算角度來(lái)看不存在任何問(wèn)題，但在土地增值稅清算時(shí)，發(fā)生的成本費(fèi)用通常按照已售面積占總可售面積的比例分?jǐn)偨o不同的房屋類(lèi)型，然而各類(lèi)房屋的實(shí)際的建筑標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用存在一定的差異，因此在進(jìn)行籌劃的時(shí)候需要分別核算。例如，在取得土地使用權(quán)時(shí)，商業(yè)用地的售價(jià)明顯超過(guò)住宅用地，需要重新劃分土地價(jià)款。再比如，住宅的層高都低于商鋪，商鋪的建筑安裝成本更高，獨(dú)立商鋪的外墻面、走廊地面等的成本費(fèi)都明顯高于住宅，此時(shí)要根據(jù)真實(shí)發(fā)生的成本支出增加商鋪的分?jǐn)偨痤~，將賬目中明確屬于商鋪的成本費(fèi)用調(diào)整至商鋪的開(kāi)發(fā)成本，降低商鋪的增值率。2.4在項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的納稅籌劃2.2.1銷(xiāo)售定價(jià)的籌劃商品房銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)直接影響企業(yè)要交的增值稅和土地增值稅。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的增值稅稅率11%（10%、9%）是不變的，土地增值稅稅率則為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率與適應(yīng)稅率之間存在正向關(guān)系。因此銷(xiāo)售價(jià)格角度的納稅籌劃主要將土地增值稅作為重點(diǎn)，其次是增值稅和所得稅。不可忽視的是，在土地增值稅方面，有免征的優(yōu)惠政策，參考我國(guó)土地增值稅相關(guān)要求，“納稅人在轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則不用交土地增值稅”。根據(jù)上述法律要求，20%為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的起征臨界點(diǎn)，所以房地產(chǎn)公司要科學(xué)使用該數(shù)值，合理制定銷(xiāo)售價(jià)格。除非公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)，不然都需要對(duì)售價(jià)進(jìn)行一定調(diào)整，爭(zhēng)取得到該優(yōu)惠。H房地產(chǎn)公司“海亮·新英里”項(xiàng)目建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅218,115.13平方米，取得銷(xiāo)售收入1,610,618,928.42元，每平方米均價(jià)7,382.26元，其他信息如表4-3所示：現(xiàn)假設(shè)該項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的均價(jià)為每平方米X元，當(dāng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為20%時(shí)，房?jī)r(jià)計(jì)算方式如下：（218,115.13X-1,302,754,257.13）÷1,302,754,257.13＝20%得出，X＝7,167.34元根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果可知，如果該項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的均價(jià)不高于7,167.34元，那么普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率就不會(huì)超過(guò)20%，則該項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分免征土地增值稅。兩種價(jià)格下的納稅情況對(duì)比如表4-4所示：對(duì)比可知，如果每平方米均價(jià)下降216.92元，雖然轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減少了47,313,632.57元，但是土地增值稅節(jié)約了92,359,401.39元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了企業(yè)損失的銷(xiāo)售收入。2.2.2銷(xiāo)售方式的選擇（1）采取折扣銷(xiāo)售為了吸引更多的客戶(hù)來(lái)看房購(gòu)房，房地產(chǎn)公司甚至?xí)谌粘ｄN(xiāo)售中提供銷(xiāo)售折扣。在優(yōu)惠的時(shí)候，銷(xiāo)售收入金額的確認(rèn)與發(fā)票開(kāi)具的形式直接相關(guān)。在開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，如果在同一張發(fā)票上標(biāo)注銷(xiāo)售額以及折扣額，增值稅的計(jì)稅依據(jù)則為銷(xiāo)售額去除折扣額之后的差值；如果兩者不在同一張發(fā)票上，或在備注欄標(biāo)注的，折扣額就不能從銷(xiāo)售額中去除。因此，為了進(jìn)一步減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)公司的開(kāi)票人員在在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，需要把銷(xiāo)售原價(jià)與折扣額放在在同一張發(fā)票上并且標(biāo)注清楚?？偠灾?，使用折扣銷(xiāo)售的方式不只能通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)得到更多的客戶(hù)還能通過(guò)利用減少稅基的方式降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額。（2）買(mǎi)房贈(zèng)禮一些房地產(chǎn)公司會(huì)用贈(zèng)送家電、家具等途徑來(lái)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，在實(shí)際操作過(guò)程中，不同的操作模式會(huì)產(chǎn)生不一樣的效果。根據(jù)我國(guó)相關(guān)稅收要求：公司將自己生產(chǎn)或委托別人生產(chǎn)或者購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品無(wú)償給予其他單位或者個(gè)人，以上行為視同出售產(chǎn)品處理，需要交增值稅。也就是說(shuō)，贈(zèng)送的家電、家具等產(chǎn)品需要按照17%（16%或13%）的稅率繳納增值稅。H房地產(chǎn)公司與客戶(hù)簽定的精裝房（654戶(hù)）買(mǎi)賣(mài)合同中，只記載了精裝房整體的銷(xiāo)售價(jià)格，沒(méi)有明確是否包括裝飾、家具與家電等，而在交房的時(shí)候，實(shí)際贈(zèng)送了一臺(tái)價(jià)值4000元的空調(diào)。根據(jù)相關(guān)稅收政策要求，房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的裝修費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)處理，計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中。但是，之后贈(zèng)送的物品不得納入扣除項(xiàng)。且裝修費(fèi)用還可以在所得前稅前扣除。因?yàn)楹贤餂](méi)有記錄與贈(zèng)送物品有關(guān)的信息，所以，該行為在稅法層面上屬于無(wú)償將產(chǎn)品贈(zèng)送給客戶(hù)，需要當(dāng)做銷(xiāo)售行為處理，按17%（16%或13%）的稅率繳納增值稅。視同銷(xiāo)售所產(chǎn)生的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額：4000÷(1＋16%)×16%×654＝36.08萬(wàn)元假設(shè)H房地產(chǎn)公司在出售精裝修房屋的時(shí)候，在和客戶(hù)簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中標(biāo)注，裝修支出包含裝飾、家具和家電等具體費(fèi)用，換言之將贈(zèng)送的空調(diào)和商品房結(jié)合起來(lái)出售，在房屋售價(jià)中包含贈(zèng)送的空調(diào)的價(jià)錢(qián)。參考行業(yè)內(nèi)混合銷(xiāo)售要求，在銷(xiāo)售商品房的時(shí)候