2024年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》章節(jié)練習(xí)房地產(chǎn)價格構(gòu)成（含答案解析）1.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（）等構(gòu)成。A.契稅B.土地出讓金C.土地增值稅D.青苗補償費答案：A解析：土地取得成本是取得土地所需的費用、稅金等。購置土地的價款和契稅構(gòu)成土地取得成本，土地出讓金是取得土地使用權(quán)需支付的費用，但它已包含在價款概念里；土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的；青苗補償費是土地取得過程中可能涉及的對地上附著物的補償，也屬于價款等涵蓋范圍。所以選A。2.某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/㎡。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B解析：土地取得費用在取得時一次性投入，計息期為2年；第一年土地開發(fā)費在第一年均勻投入，計息期為1.5年；第二年土地開發(fā)費在第二年均勻投入，計息期為0.5年。投資利息=540×[(1+8%)21]+90×[(1+8%)^1.51]+60×[(1+8%)^0.51]≈103.22元/㎡，所以選B。3.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括（）。A.臨時用水、用電、道路等設(shè)施費B.綠化工程費C.建筑安裝工程費D.生活小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用答案：A解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用，包括臨時用水、用電、道路等設(shè)施費。綠化工程費屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費；建筑安裝工程費是單獨的一項成本；生活小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用不屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。所以選A。4.房地產(chǎn)開發(fā)成本的估算中，以下屬于勘察設(shè)計和前期工程費的是（）。A.可行性研究費B.小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費答案：A解析：勘察設(shè)計和前期工程費包括市場調(diào)研、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標等費用。小區(qū)內(nèi)道路建設(shè)費屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；建筑安裝工程費是獨立的成本項目；公共配套設(shè)施建設(shè)費是另一類成本。所以選A。5.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本為1000萬元，建設(shè)成本為1500萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為120萬元，投資利息為200萬元，銷售稅費為180萬元，開發(fā)利潤為300萬元。則該房地產(chǎn)的成本利潤率為（）。A.10.00%B.11.11%C.11.76%D.12.50%答案：B解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=300÷（1000+1500+80+120+200）×100%=11.11%，所以選B。6.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費不包括（）。A.營業(yè)稅B.城市維護建設(shè)稅C.教育費附加D.土地使用稅答案：D解析：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（在此指房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。土地使用稅是在土地使用過程中按年繳納的稅種，不屬于銷售稅費。所以選D。7.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的說法，錯誤的是（）。A.土地取得成本是取得土地的必要支出B.開發(fā)成本是在取得的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等C.管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，不包括管理人員工資D.投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息答案：C解析：管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資等。A選項土地取得成本確實是取得土地的必要支出；B選項開發(fā)成本定義正確；D選項投資利息的計算基礎(chǔ)包含土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用。所以選C。8.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地單價為1500元/㎡，開發(fā)成本為2000元/㎡，管理費用為土地成本和開發(fā)成本之和的3%，銷售費用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的2%，投資利息為180元/㎡，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的6%，開發(fā)利潤為土地成本、開發(fā)成本和管理費用之和的15%。該房地產(chǎn)的開發(fā)完成后的價值為（）元/㎡。A.3536.84B.3619.05C.3627.87D.3771.43答案：C解析：設(shè)開發(fā)完成后的價值為V。土地成本=10000×1500=15000000元，開發(fā)成本=10000×2000=20000000元，管理費用=(15000000+20000000)×3%=1050000元，銷售費用=V×2%，投資利息=10000×180=1800000元，銷售稅費=V×6%，開發(fā)利潤=(15000000+20000000+1050000)×15%=5407500元。根據(jù)公式：V=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤，即V=15000000+20000000+1050000+V×2%+1800000+V×6%+5407500，解得V=3627.87元/㎡。所以選C。9.下列屬于房地產(chǎn)價格構(gòu)成中開發(fā)成本的是（）。A.征地安置補償費B.建筑安裝工程費C.土地出讓金D.銷售費用答案：B解析：開發(fā)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本，建筑安裝工程費屬于建筑物建設(shè)成本。征地安置補償費屬于土地取得成本；土地出讓金也屬于土地取得成本；銷售費用是與銷售相關(guān)的費用，不屬于開發(fā)成本。所以選B。10.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息計算時，應(yīng)計息項目不包括（）。A.土地取得成本B.銷售稅費C.開發(fā)成本D.管理費用答案：B解析：投資利息的應(yīng)計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用。銷售稅費是在銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，不計入投資利息的計算基礎(chǔ)。所以選B。11.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為3000萬元，建設(shè)成本為5000萬元，管理費用為800萬元，銷售費用為600萬元，投資利息為700萬元，銷售稅費為1000萬元，開發(fā)利潤為1200萬元。則該項目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.12.00%B.13.64%C.15.00%D.16.67%答案：C解析：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=1200÷（3000+5000+800+600+700）×100%=15.00%，所以選C。12.房地產(chǎn)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施建設(shè)費包括（）。A.照明、綠化費用B.生活小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費用C.建筑安裝工程費D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費答案：B解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，包括生活小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費用。照明、綠化費用屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；建筑安裝工程費是單獨的成本項目；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費是不同的類別。所以選B。13.土地取得成本的構(gòu)成因取得土地的途徑不同而有所不同，從土地一級市場通過出讓方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由（）構(gòu)成。A.土地出讓金、土地開發(fā)成本和土地轉(zhuǎn)讓費B.土地出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值稅C.土地出讓金、土地開發(fā)成本和契稅D.土地出讓金、土地開發(fā)成本和管理費答案：C解析：從土地一級市場通過出讓方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由土地出讓金、土地開發(fā)成本和契稅構(gòu)成。土地轉(zhuǎn)讓費是土地轉(zhuǎn)讓時的費用；土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的；管理費不屬于土地取得成本的直接構(gòu)成。所以選C。14.在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，以下屬于管理費用的是（）。A.廣告宣傳費B.管理人員工資C.銷售代理費D.貸款利息答案：B解析：管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資等。廣告宣傳費和銷售代理費屬于銷售費用；貸款利息屬于投資利息。所以選B。15.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為2000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為500萬元，銷售費用為400萬元，投資利息為300萬元，銷售稅費為500萬元，開發(fā)利潤為1000萬元。則該項目的成本利潤率為（）。A.12.50%B.13.79%C.15.38%D.16.67%答案：C解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=1000÷（2000+3000+500+400+300）×100%=15.38%，所以選C。16.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，建筑安裝工程費不包括（）。A.設(shè)備及安裝工程費B.主體結(jié)構(gòu)工程費C.室外工程費D.小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費答案：D解析：建筑安裝工程費是指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等，包括設(shè)備及安裝工程費、主體結(jié)構(gòu)工程費、室外工程費等。小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，不屬于建筑安裝工程費。所以選D。17.計算房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息時，計息周期通常按（）計算。A.月B.季度C.半年D.年答案：D解析：在計算房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息時，計息周期通常按年計算。所以選D。18.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費是由（）承擔(dān)。A.賣方B.買方C.買賣雙方共同D.政府答案：A解析：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，所以由賣方承擔(dān)。所以選A。19.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面積為5000㎡，土地單價為1200元/㎡，開發(fā)成本為1800元/㎡，管理費用為土地成本和開發(fā)成本之和的4%，銷售費用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的3%，投資利息為150元/㎡，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的7%，開發(fā)利潤為土地成本、開發(fā)成本和管理費用之和的18%。該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值為（）元/㎡。A.3523.81B.3636.36C.3742.86D.3857.14答案：C解析：設(shè)開發(fā)完成后的價值為V。土地成本=5000×1200=6000000元，開發(fā)成本=5000×1800=9000000元，管理費用=(6000000+9000000)×4%=600000元，銷售費用=V×3%，投資利息=5000×150=750000元，銷售稅費=V×7%，開發(fā)利潤=(6000000+9000000+600000)×18%=2808000元。根據(jù)公式：V=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤，即V=6000000+9000000+600000+V×3%+750000+V×7%+2808000，解得V=3742.86元/㎡。所以選C。20.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，土地取得成本的基本內(nèi)容包括（）。A.土地出讓金、拆遷安置補償費和土地增值稅B.土地出讓金、拆遷安置補償費和契稅C.土地出讓金、土地開發(fā)費和土地轉(zhuǎn)讓費D.土地出讓金、土地開發(fā)費和管理費答案：B解析：土地取得成本基本內(nèi)容包括土地出讓金、拆遷安置補償費等，同時取得土地時需繳納契稅。土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的；土地轉(zhuǎn)讓費是土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的費用；管理費不屬于土地取得成本基本內(nèi)容。所以選B。21.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，前期工程費不包括（）。A.項目的規(guī)劃、設(shè)計費用B.項目的可行性研究費用C.小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用D.水文、地質(zhì)勘察費用答案：C解析：前期工程費包括項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察等費用。小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，不屬于前期工程費。所以選C。22.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為4000萬元，建設(shè)成本為6000萬元，管理費用為1000萬元，銷售費用為800萬元，投資利息為600萬元，銷售稅費為1200萬元，開發(fā)利潤為1500萬元。則該項目的成本利潤率為（）。A.12.50%B.13.64%C.15.00%D.16.67%答案：C解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=1500÷（4000+6000+1000+800+600）×100%=15.00%，所以選C。23.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息，其利率的選取可以采用（）。A.存款利率B.貸款利率C.通貨膨脹率D.行業(yè)基準收益率答案：B解析：房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息，其利率的選取通常采用貸款利率，因為投資資金大多是通過借貸等方式獲取的。存款利率一般較低，不適合作為投資利息的計算利率；通貨膨脹率與投資利息的本質(zhì)概念不同；行業(yè)基準收益率主要用于項目投資決策等，不是投資利息計算的常用利率。所以選B。24.房地產(chǎn)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施建設(shè)費涵蓋的內(nèi)容不包括（）。A.幼兒園建設(shè)費用B.居委會用房建設(shè)費用C.超市建設(shè)費用D.停車場建設(shè)費用答案：C解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，幼兒園、居委會用房、停車場等屬于此類。超市一般是營業(yè)性用房，其建設(shè)費用不屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費。所以選C。25.從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由（）構(gòu)成。A.購買土地的價款、土地增值稅和契稅B.購買土地的價款、土地轉(zhuǎn)讓費和契稅C.購買土地的價款、土地開發(fā)成本和土地增值稅D.購買土地的價款、土地開發(fā)成本和管理費答案：B解析：從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由購買土地的價款、土地轉(zhuǎn)讓費和契稅構(gòu)成。土地增值稅是轉(zhuǎn)讓方繳納的；管理費不屬于土地取得成本；土地開發(fā)成本是后續(xù)開發(fā)階段的成本，不是土地取得成本的核心構(gòu)成。所以選B。26.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的管理費用，通常按照（）的一定比例來計算。A.土地成本B.開發(fā)成本C.土地成本和開發(fā)成本之和D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值答案：C解析：管理費用通常按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例來計算。單獨以土地成本或開發(fā)成本計算不全面；以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值計算不符合管理費用的計算邏輯。所以選C。27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為500萬元，開發(fā)成本為800萬元，管理費用為150萬元，銷售費用為120萬元，投資利息為90萬元，銷售稅費為180萬元，開發(fā)利潤為200萬元。則該項目的成本利潤率為（）。A.12.50%B.13.64%C.15.38%D.16.67%答案：C解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=200÷（500+800+150+120+90）×100%=15.38%，所以選C。28.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，建筑安裝工程費的估算方法不包括（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.市場比較法答案：D解析：建筑安裝工程費的估算方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法等。市場比較法主要用于房地產(chǎn)價值評估，不是建筑安裝工程費的估算方法。所以選D。29.計算房地產(chǎn)投資利息時，若土地取得成本是在開發(fā)期初一次性投入，計息期為（）。A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期加銷售期D.開發(fā)期減建設(shè)期答案：A解析：若土地取得成本是在開發(fā)期初一次性投入，其計息期為整個開發(fā)期。因為資金從投入開始就產(chǎn)生利息，直到開發(fā)完成。所以選A。30.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費，不包含（）。A.印花稅B.土地使用稅C.營業(yè)稅D.教育費附加答案：B解析：銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。土地使用稅是在土地使用過程中按年繳納的稅種，不屬于銷售稅費。所以選B。31.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面積為8000㎡，土地單價為1000元/㎡，開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為土地成本和開發(fā)成本之和的5%，銷售費用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的4%，投資利息為120元/㎡，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%，開發(fā)利潤為土地成本、開發(fā)成本和管理費用之和的20%。該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值為（）元/㎡。A.3285.71B.3392.86C.3496.43D.3600.00答案：C解析：設(shè)開發(fā)完成后的價值為V。土地成本=8000×1000=8000000元，開發(fā)成本=8000×1500=12000000元，管理費用=(8000000+12000000)×5%=1000000元，銷售費用=V×4%，投資利息=8000×120=960000元，銷售稅費=V×8%，開發(fā)利潤=(8000000+12000000+1000000)×20%=4200000元。根據(jù)公式：V=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤，即V=8000000+12000000+1000000+V×4%+960000+V×8%+4200000，解得V=3496.43元/㎡。所以選C。32.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，土地取得成本的計算，若土地是通過征收集體土地取得的，需要考慮（）等費用。A.土地出讓金、土地補償費和青苗補償費B.土地出讓金、安置補助費和土地增值稅C.土地補償費、安置補助費和地上附著物補償費D.土地補償費、土地轉(zhuǎn)讓費和契稅答案：C解析：通過征收集體土地取得土地時，需要考慮土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用。土地出讓金是針對國有土地出讓；土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的；土地轉(zhuǎn)讓費是土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的費用。所以選C。33.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的內(nèi)容不包括（）。A.供電工程費用B.排污工程費用C.小區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)費用D.通信工程費用答案：C解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用，包括供電、排污、通信等工程費用。小區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)費用不屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。所以選C。34.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為3500萬元，建設(shè)成本為5500萬元，管理費用為900萬元，銷售費用為700萬元，投資利息為500萬元，銷售稅費為1000萬元，開發(fā)利潤為1300萬元。則該項目的成本利潤率為（）。A.12.00%B.13.64%C.15.00%D.16.67%答案：B解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=1300÷（3500+5500+900+700+500）×100%=13.64%，所以選B。35.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的投資利息計算，對于建設(shè)成本，如果是在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其計息期為（）。A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期加銷售期D.開發(fā)期減建設(shè)期答案：B解析：對于建設(shè)成本，如果是在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其計息期為開發(fā)期的一半。因為資金是均勻投入的，平均占用時間為開發(fā)期的一半。所以選B。36.房地產(chǎn)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，其核算范圍包括（）。A.小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房建設(shè)費用B.小區(qū)內(nèi)的超市建設(shè)費用C.建筑安裝工程費用D.土地平整費用答案：A解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費核算居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，物業(yè)管理用房屬于此類。小區(qū)內(nèi)的超市建設(shè)費用一般是營業(yè)性的，不屬于；建筑安裝工程費用是單獨的成本項目；土地平整費用屬于前期工程費。所以選A。37.從土地一級市場通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由（）構(gòu)成。A.土地出讓金、土地開發(fā)成本和契稅B.土地補償費、安置補助費和相關(guān)稅費C.土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費和契稅D.土地開發(fā)成本、管理費用和投資利息答案：B解析：從土地一級市場通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時，土地取得成本一般由土地補償費、安置補助費以及相關(guān)稅費等構(gòu)成。劃撥方式無需繳納土地出讓金；土地轉(zhuǎn)讓費是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)費用；管理費用和投資利息不屬于土地取得成本。所以選B。38.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的管理費用，通常與（）相關(guān)。A.土地取得成本和開發(fā)成本的規(guī)模B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.銷售費用的多少D.投資利息的高低答案：A解析：管理費用通常與土地取得成本和開發(fā)成本的規(guī)模相關(guān)，一般按照二者之和的一定比例計算。與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、銷售費用、投資利息沒有直接的計算關(guān)聯(lián)。所以選A。39.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地成本為2500萬元，開發(fā)成本為4500萬元，管理費用為700萬元，銷售費用為500萬元，投資利息為400萬元，銷售稅費為800萬元，開發(fā)利潤為1100萬元。則該項目的成本利潤率為（）。A.12.50%B.13.64%C.15.00%D.16.67%答案：B解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=1100÷（2500+4500+700+500+400）×100%=13.64%，所以選B。40.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，建筑安裝工程費的估算依據(jù)不包括（）。A.類似工程的造價資料B.當(dāng)?shù)氐慕ㄖ袌鲂星镃.項目的規(guī)劃設(shè)計方案D.土地取得成本答案：D解析：建筑安裝工程費的估算依據(jù)包括類似工程的造價資料、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ袌鲂星椤㈨椖康囊?guī)劃設(shè)計方案等。土地取得成本與建筑安裝工程費的估算沒有直接關(guān)系。所以選D。41.計算房地產(chǎn)投資利息時，若開發(fā)成本是在開發(fā)期內(nèi)分階段投入，應(yīng)（）計算各階段投入資金的利息。A.分別按各階段的投入時間和計息期B.統(tǒng)一按整個開發(fā)期C.統(tǒng)一按開發(fā)期的一半D.統(tǒng)一按開發(fā)期加銷售期答案：A解析：若開發(fā)成本在開發(fā)期內(nèi)分階段投入，應(yīng)分別按各階段的投入時間和計息期計算各階段投入資金的利息，這樣才能準確反映資金的占用和利息產(chǎn)生情況。所以選A。42.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費，其計算基數(shù)通常是（）。A.土地成本B.開發(fā)成本C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值D.土地成本和開發(fā)成本之和答案：C解析：銷售稅費的計算基數(shù)通常是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。因為銷售稅費是基于房地產(chǎn)銷售價格來計算的。所以選C。43.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面積為6000㎡，土地單價為1300元/㎡，開發(fā)成本為1600元/㎡，管理費用為土地成本和開發(fā)成本之和的6%，銷售費用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的5%，投資利息為140元/㎡，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的9%，開發(fā)利潤為土地成本、開發(fā)成本和管理費用之和的22%。該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值為（）元/㎡。A.3627.87B.3742.86C.3857.14D.3971.43答案：C解析：設(shè)開發(fā)完成后的價值為V。土地成本=6000×1300=7800000元，開發(fā)成本=6000×1600=9600000元，管理費用=(7800000+9600000)×6%=1044000元，銷售費用=V×5%，投資利息=6000×140=840000元，銷售稅費=V×9%，開發(fā)利潤=(7800000+9600000+1044000)×22%=3917680元。根據(jù)公式：V=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤，即V=7800000+9600000+1044000+V×5%+840000+V×9%+3917680，解得V=3857.14元/㎡。所以選C。44.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，土地取得成本如果是購買政府出讓的熟地，一般不包含（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)成本C.土地轉(zhuǎn)讓費D.